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万科2013年销售金额1709亿 毛利率净利率均下降
08:10:33 来源：
万科（深圳交易所股票B股编号：日在香港举行B股业绩发布会，公司归属于上市公司股东的净利润较去年同期上升20.5%至151.2亿元，销售金额创行业新高至1709.4亿元。万科总裁郁亮表示，2013年全国住宅开发投资状况较2012年有所恢复，万科业绩稳步增长，不过利润率有所下降。此外，他指出，国际化是万科需要考虑的长期发展方向之一，在控制风险的前提下，继续寻找合作机会。
销售额靓丽 利润率下降报告期内，万科实现结算面积1231万平方米，结算收入1249.7亿元，同比分别增长36.9%和31.0%。2013年该公司营业收入达1,274.5亿元，同比增长31.6%。此外，共实现销售面积1489.9万平方米，销售金额为人民币1709.4亿元，同比分别增长15%和21%，销售金额刷新行业纪录。郁亮表示，2013年全国住宅开发投资状况相比2012年的低迷有所恢复。万科提升经营效率、坚持面向自住购房者的产品定位，积极促进销售，业绩稳步增长。分区域看，万科在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积429.9万平方米，销售金额523.9亿元；在以长三角为核心的上海区域实现销售面积339.7万平方米，销售金额460.5亿元；在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积405.4万平方米，销售金额454.0亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积314.9万平方米，销售金额271.0亿元。尽管公司销售金额再创新高，但报告期内房地产业务结算毛利率为23.69%，较2012年下降3.72个百分点。结算净利率12.76%，较2012年下降1.16个百分点。郁亮指出，除行业整体趋势外，利润率下降一方面在于结算装修房比例的上升，不过装修房比例上升同时会提升回报率，是效率提升的表现；另一方面在于2011年下半年市场调整期内售出的房屋于报告期内进入结算期，公司通过提升经营效率，克服了利润率下降的影响。郁亮表示，万科的净资产收益率仍然保持在历史上的高点。2013年公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，与2012年基本持平。截至报告期末，万科持有货币资金443.6亿元，相比2013年中期时增加67.6亿元。加码海外投资2013年，万科新增加项目104个，按万科权益计算的占地面积约757万平方米（对应权益规划建筑面积约2,148万平方米），其中约66%的项目为合作、联合方式获取，新增项目平均楼面地价约为每平方米人民币3,516元。截至报告期末，该公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约4,495万平方米，继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。万科年内新进入泉州、郑州、常州、漳州、南宁等城市，布局更加合理。万科方面表示，2014年为支援业务发展的需要，将继续拓展融资管道，关注金融创新，加强海内外基金合作，降低资金成本，继续尝试包括住宅开发基金、人民币跨境贷款等融资方式。3月3日晚间，万科公告称获得证监会批文，核准其将现有的境内上市外资股转为境外上市外资股到香港交易所主板上市。不过，万科表示，该次B转H不涉及再融资。郁亮补充，国际化是万科需要考虑的长期发展方向之一。对于现有海外项目，公司将进一步完善运营管控机制。在控制海外投资风险的前提下，公司会继续关注可能存在的合作机会，充分发掘和利用海外的资金资源和业务资源，推动专业能力的提升及业务模式的创新。目前，万科通过和当地知名开发商合作的方式，先后进入香港、美国、新加坡市场，包括：和新世界发展有限公司合作开发香港荃湾项目；和铁狮门公司合作，开发美国旧金山Lumina项目；和吉宝置业有限公司合作，开发新加坡林曦阁（The Glades）项目。
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去年实现净利151亿 万科首提“小股操盘”模式
第一财经日报 黄树辉
万科此份年报首次提出拟推广“小股操盘”轻资产运营模式，通过管理和品牌输出方式扩张，业内分析此举意在保全其行业座次。
得益于去年房地产市场整体升温，地产行业龙头万科（000002.SZ）再次交出了一份靓丽财报，多项业绩指标继续向好。
昨晚发布的年报显示，2013年万科公司实现营业收入同比增长31.3%至1354.2亿元，净利润同比增长20.5%至151.2亿元。
在获得这些收益的同时，2013年万科公司的整体税金支出达258.1亿元，是公司净利润的1.7倍，显示出房企纳税负担依然较重。
万科总裁郁亮在3月6日的香港业绩会上表示：“未来15年房地产发展都没问题，因为城镇化进程还在推进。”
值得关注的是，万科此份年报首次提出拟推广“小股操盘”轻资产运营模式，通过管理和品牌输出方式扩张，业内分析此举意在保全其行业座次。
毛利率连续四年下滑
数据显示行业巨头仍在惯性增长，2013年万科以1709.4亿元再次刷新中国及全球企业房地产业务年销售额历史纪录，销售金额同比增长21.0%。
由于产品契合市场需求，过去一年中，万科新推盘的当月销售率总体上保持在60%左右，达到了万科集团对下属各公司的去化要求。在结算业绩中，去年万科实现结算面积1231万平方米，同比增长36.9%；实现结算收入1327.9亿元，同比增长30.7%。
受益于结算面积增长，万科去年实现营业收入1354.2亿元，净利润151.2亿元，同比分别增长31.3%和20.5%。
但万科去年实现营业收入和净利润增长速度有所放缓，2012年该公司的这两项指标增速分别为43.7%和30.4%。
截至报告期末，万科公司合并报表范围内尚有1437.4万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1623.3亿元。
这意味着万科为今年乃至2015年销售业绩增长仍留有余地，多家券商估算，该公司今年销售业绩有望超2000亿元规模。
万科在土地市场上依然大规模攻城略地，去年新增加项目104个，新增项目权益规划建筑面积约2148万平方米，同比增长35%，远超过15%的销售面积增幅。
以新增项目平均楼面地价每平方米3516元推算，去年万科拿地支付金额为755亿元，在同期销售金额中占比44%，处于近年来高位。
尽管多项业绩指标飘红,但万科2013年的结算毛利率仍呈下降趋势，进一步显示出整个房地产行业的利润率正在合理回归。
2013年，万科房地产业务结算均价为每平方米10787元，较2012年下降4.5%；房地产业务结算毛利率为22.31%，较2012年下降3.53个百分点。
从行业特点来看，房地产业务结算毛利率主要是受土地成本、结算资源结构、产品市场价格调整以及营销管理成本费用等因素影响。
此前2010年至2012年，万科房地产业务结算毛利率分别为29.75%、28.79%和25.84%，这意味着该公司结算毛利率连续四年下滑。
万科总裁郁亮多次公开表示，由于靠土地升值盈利模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将不断下降，向制造业靠近。
针对国务院总理李克强的政府工作报告提出的房地产相关表述，郁亮在3月6日香港召开的全年业绩发布会上表示，报告显示未来不会以一线城市作全国性调控，而是分类调控。再加上保障房建设，总体以增加供应的方式来达到控制房价的目标。
郁亮称，房地产市场会有短期波动，但未来15年都不会出现大问题，因为城镇化将导致房地产行业迅速增长。
轻资产运营提速
与以往年报最大的不同是，万科2013年年报中首次对外提出，未来将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。
按照万科的解释，“小股操盘”是指公司在合作项目中不控股，但项目仍然由公司团队操盘，使用公司品牌和产品体系，共享公司的信用资源和采购资源。
这在本质上属于万科合作开发模式的进一步深化，通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升公司的净资产收益率。
这种模式的好处在于，在同等的资产规模下，万科可以摆脱增长对股权融资的依赖，支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。
绿地集团董事长、总裁张玉良不久前公开表示，2014年绿地集团定下全年预销售是2400亿元，将把万科从房地产行业老大的宝座上拉下来。
如果绿地集团该销售目标能达成，那么万科2014年的销售金额至少要增长40%以上，方能确保不丢失行业第一的位置。
但这对于万科来说确实是一个不小的挑战，有业内分析认为，继续通过高效的合作开发模式可以大幅提高万科销售规模。
在2013年万科新增加项目104个，其中有约66%的项目为合作、联合方式获取，万科在2014年有望继续加大合作开发力度。
对万科的有利因素是，万科B转H方案在3月3日已获得证监会批复核准，万科登陆香港资本市场有望年内成行。
多家券商认为，万科B转H一旦完成，无疑将进一步提高万科在国际资本市场的知名度和影响力，万科也一举进入三个融资平台同时并行的阶段，未来在拓展境外资源和降低融资成本方面将获得更多便利性。
2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，也是万科的国际化元年。自2013年1月和新世界合作开发香港荃湾项目以来，万科接连落子海外。2013年2月，万科携手铁狮门，开发美国旧金山Lumina项目；4月，万科联合吉宝置业，开发新加坡林曦阁项目。在刚刚过去的今年2月，万科在海外的第四个项目，列克星敦大道610号项目也在纽约曼哈顿举行了动工，万科国际化不断拓展。
另一个业界颇为关注的事件，2013年以来，万科总裁郁亮带队的中高层管理团队拜访了阿里巴巴、腾讯、海尔、小米等公司，受到了外界关注，也引发了外界对万科正在考虑互联网时代转型升级的诸多猜测。
万科年报的《致股东》透露，过去一年万科花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。万科表示：“对于新的事物，我们只有敞开心胸去拥抱，然后才能理解；只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。”
但万科强调，极致是互联网时代的重要特征，且唯有专注才能做到极致。在互联网时代更应做好自己的主业。
编辑：一财小编
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此次合作是双方在新加坡首次共同开发一住宅项目之后的再度合作，吉宝置业中国通过在成都的第六个项目的开展，进一步加强在蓉业务。日，新加坡 — 吉宝置业中国有限公司（吉宝置业中国）与其合作伙伴——中国领先的房地产开发商万科企业股份有限公司（万科）签订一项协议，双方将共同开发位于中国成都市的一个占地16.7公顷（251亩）的优质住宅地块。该地块由一项目公司所持有，吉宝置业中国和万科将分别持有该项目公司35%和55%的股权，而之前的土地所有者将继续保留其余10%股权。拟议中的开发项目将拥有6480套高层公寓，649间零售/临街商铺，以及一所幼儿园。第一期预计于2015年第三季度开盘，整个项目预计将于2020年第二季度全部竣工。该项目的预计总开发成本约为48亿8000万人民币（约10亿6000万新元）。吉宝置业中国总裁何卓光表示：“吉宝置业将通过此次新的优质住宅项目的合作，继续巩固与万科的合作和伙伴关系，这也是我们两家公司在中国境内的首次合作。同时，这也符合公司在中国的发展战略，即聚焦于包括成都在内的核心城市，我们已在这些核心城市建立起业务并打造了优秀的本土团队。”“凭借万科对本地市场深入的了解和广泛的网络，以及吉宝在成都的良好业绩，我们相信这个新的开发项目将吸引那些寻求地理位置优越、品质上乘的居所的购房者。”此项目位于成都西北方向的三环和四环路之间，靠近多条主干道和高速路，并紧邻地铁二号线，三所成都顶级的私立学校也位于项目周围。项目附近的成都高新科技开发西区拥有6000多家公司，其中包括五家世界500强企业，项目也将从中受益。2013年4月，吉宝置业和万科达成了战略联盟，在新加坡和中国收购并共同开发住宅项目。其首个合作项目是位于新加坡丹拉美娜的林曦阁（The Glades）。截至目前，该项目已售出了正式推出的350套住宅中的约75%。该住宅项目的开发建设工作目前正在进行中。成都是四川的省会城市，也是中国第四大人口城市，一直受益于西部大开发进程所带来的经济发展。1从年期间，成都的GDP年均增长率为14.2%。2014年，成都的GDP在前三季度增长8.7%，高于同期7.4%的全国平均增长率。新的开发项目是吉宝置业中国在成都的第六个项目。公司在成都的其他项目包括：粼江峰阁、卓锦城、吉宝∙凌云峰阁、吉宝∙熙山御庭以及吉宝∙沁风御庭。粼江峰阁是吉宝置业在成都的首个项目，目前已全部售罄，该项目一直受到外籍人士的青睐。拥有约9600套住宅的卓锦城，依附于其优越的配套环境，如学校、会所、商场及休闲娱乐设施，也已售罄。吉宝∙凌云峰阁是位于攀成钢片区的高层住宅项目，能提供1535套住宅。截至日，项目所推出的649套住宅已售出约75%。位于成熟的牧马山低密度住宅片区的吉宝∙熙山御庭拥有约274套低密度住宅，第一期计划于2015年开盘销售。紧邻吉宝∙熙山御庭的吉宝∙沁风御庭计划修建573套低密度住宅， 第一期已于2014年2月开始动工，计划在2015年开盘销售。上述交易不会对吉宝置业集团本财政年度的每股净有形资产和每股盈利产生实质影响。吉宝置业中国简介吉宝置业中国有限公司（吉宝置业中国）是吉宝集团旗下负责房地产业务的子公司——吉宝置业有限公司（吉宝置业）的全资子公司。吉宝置业是新加坡交易所挂牌的上市公司中总资产规模最大的房地产公司之一，专注于房地产开发与房地产基金管理两大核心业务。作为亚洲领先的房地产开发商，吉宝置业拥有多个耀眼的优质获奖住宅项目及投资级商业地产，并且达到高水准的企业治理与透明度。吉宝置业中国专注于开发城镇项目、住宅、亲水项目、商业地产以及综合体开发项目。多年来，吉宝置业中国旗下的房地产组合已扩展至中国十座城市。目前，吉宝置业中国拥有超过20个项目，可建造约3万6000套住宅。吉宝置业中国同时也是中新两国标志性合作项目——中新天津生态城的投资者，以及吉宝集团在生态城中的生态开发项目的开发商和项目经理。1数据来源：成都市统计局>
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Copyright & 1998 - 2015 Tencent. All Rights Reserved万科2013年营收1354亿 销售蝉联全球冠军
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万科3月6日晚间公布了2013年年度报告。2013年万科实现营业收入1354.2亿元，同比增长31.3%，实现净利润151.2亿元，同比增长20.5%；全面摊薄净资产收益率为19.66%，与2012年持平，为1993年以来的历史性高位。
万科3月6日晚间公布了2013年年度报告。2013年万科实现营业收入1354.2亿元，同比增长31.3%，实现净利润151.2亿元，同比增长20.5%；全面摊薄净资产收益率为19.66%，与2012年持平，为1993年以来的历史性高位。在经营上，年底净负债率仅30.7%，处于行业低位；有息负债中，短期负债占比较上年下降7.2个百分点；持有货币资金443.6亿元，高于一年内到期的借款326.2亿元。万科同日公布了2013年度分红派息预案，将提交股东大会审议。该预案显示，万科大幅提高了分红派息力度，现金分红占合并报表净利润的比例较上年提高约一倍，因每股收益增长，每股可实际分得的现金红利同比增长127.78%。2013年，万科的整体税金支出达258.1亿元。销售蝉联全球冠军2013年，万科以1709.4亿元再次刷新中国及全球企业房地产业务年销售额历史记录，销售金额同比增长21.0%。2013年，万科实现营业收入1354.2亿元，净利润151.2亿元，同比分别增长31.3%和20.5%。截至2013年底，万科合并报表范围内尚有1623.3亿元已售资源未竣工结算。这一规模巨大的已售未结资源，也为万科未来的业绩体现奠定了良好基础。相比2012年，万科的结算净利率下降了1.07个百分点，为12.01%。谭华杰指出，利润率降低的背后，既有2011年下半年市场低谷时所销售的房屋进入结算期、以及装修房比例继续上升等短期因素，也有行业长期因素的影响。他表示，长远来看，随着房地产行业进入下半场，竞争日益激烈，地价占比越来越高，行业整体利润率下降预计还将持续一段时间。事实上，自2010年之后，万科的结算利润率已经呈现出下降趋势，但通过提升经营效率，万科的净资产收益率反而逐年上升，并在2012年达到1993年以来的最高位。2013年，尽管利润率进一步降低，万科全面摊薄的净资产收益率依然达到19.66%，与2012年历史高位持平。分红派息力度大幅提高万科年报中表示，未来将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高为股东创造回报的能力。万科2013年度分红派息预案已经大幅提高了分红派息力度。根据与年报同日披露的分红派息预案，2013年度万科拟以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送4.1元(含税)现金股息。这意味着，2013年万科现金股利占全年合并报表净利润的比例将由2012年度的15.79%大幅提升至29.87%，增幅近一倍。相比2012年每10股派送1.8元，2013年万科每股红利将增长127.78%。以2013年末万科的总股份数计算，万科2013年度拟分派的现金股利将达到45.16亿元。万科年报表示，未来公司将在今年29.87%的基础上，稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。根据相关程序，上述分红派息预案将在提交股东大会审议通过后实施。手持现金443.6亿元2013年万科开、竣工面积均有较大增长，其中开工面积2131万平方米，同比增48.7%；竣工面积1303万平方米，同比增33.1%。为满足业务发展需要，万科也相应补充了项目资源。谭华杰表示，过去一年，全国土地市场冷热不均。为数众多的内地三四线城市土地成交平淡，而部分热点城市土地竞拍则日趋激烈，土地成交溢价率不断创出新高。在这样的背景下，万科在投资上也更加谨慎，公司根据“人口、基建、就业”的PIE模型对市场风险进行严格评估，理性选择投资区域；对于竞争过于激烈的地块，公司始终贯彻“宁可错过，绝不拿错”的原则，避免把投资决策建立在过于乐观的预期上。报告显示，2013年万科新增项目权益规划建筑面积约2148万平方米。万科表示，其中没有一块“地王”。年末时万科权益内的待开工项目资源合计建筑面积4495万平米，依然保持在满足未来两到三年开发需要的水平上。由于始终坚持积极销售、谨慎投资，截至2013年底，万科的财务、资金状况均表现良好。截至2013年底，万科净负债率为30.7%，在行业中处于低位，较2013年中期时的41.5%下降约10.8个百分点。负债结构也得到进一步优化，有息负债中，短期负债合计占比42.5%，较2012年的49.7%下降7.2个百分点。持有货币资金443.6亿元，较2013年中期时增加67.6亿元。稳步推进国际化战略2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，也是万科的国际化元年。自2013年1月和合作开发香港荃湾项目以来，万科接连落子海外。2013年2月，万科携手铁狮门，开发美国旧金山Lumina项目；4月，万科联合吉宝置业，开发新加坡林曦阁项目。在刚刚过去的今年2月，万科在海外的第四个项目，列克星敦大道610号项目也在纽约曼哈顿举行了动工典礼。郁亮表示，参与海外业务最大的意义在于拓宽视野，使公司近距离了解到国外优秀同行的运营模式，为自身专业能力提升及业务模式创新提供了参照。谭华杰透露，万科拟推广的“小股操盘”轻资产运营模式，正是受到了美国合作伙伴铁狮门的启发。除了参与海外项目开发，良好的资本市场信用评级，也使得万科成为广受境外资金欢迎的合作对象。2013年3月，万科完成了首次境外债券发行，金额为8亿美元的5年期债券，年票息率仅2.625%。7月，万科境外子公司再次设立规模为20亿美元的中期票据计划。中期票据计划最大的特点在于多币种、多期限、融资灵活快捷，这使得万科可以根据资金需求及市场情况，灵活决定实际的发行金额和时间。3月3日晚，万科公告称，B转H方案已获得证监会批复核准。B转H一旦完成，无疑将进一步提高万科在国际资本市场的知名度和影响力，为未来拓展境外资源开辟更为广阔的空间。
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