央行降息后贷款怎么还 计算方式你知道吗？
来源：365综合
摘要：央行降息已经正式执行，那么，我们之前办理的房贷，房贷利息该怎么计算，是按照旧的利率计算，还是按照新的，什么时候开始正式执行呢？
编者按：央行降息已经正式执行，那么，我们之前办理的房贷，房贷利息该怎么计算，是按照旧的利率计算，还是按照新的，什么时候开始正式执行呢？
正常情况就应该按照一个月来算，31天也是一个月，28天也是一个月，所以我们就应该交1个月利息，这也是合同规定的。
但是央行每次改变利率，一半都是从下一年1月1日执行，如果你每个月还款日不是1号，那么跨年的这个月，就会造成一部分按照上一年利率执行，一部分按照新利率执行。
这就给银行可乘之机，按日给你计息，那么这个月你就要还31天利息，也就是月利息＋1天利息，这个1天利息就是你多交给银行的，无论加息还是降息，银行都会多给你计算一天利息。央行对这方面没有特别规定必须分段计息，而且合同签的都是按月计息，那么银行有可能会钻空子，多收一天利息。
对商业房贷客户来说，根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表，五年以上贷款基准利率为6.15%，较此前的利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了94折。不过，按照多数银行的房贷重定价条款，房贷降息调整要等到新年1月份。
对住房公积金客户来说，央行将5年期以上个人住房公积金贷款基准利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25个百分点，降幅不及商贷。
那么我们就来算一下这次降息对房贷一族的具体影响。
1、如果你住房贷款了100万元，供5年，那么：每月少还186.54元
说明：一般房贷都是5年以上。如贷款5年的，还款方式为等额本息，贷款100万元，降息前贷款利率为6.40%，降息前月供19519.34元，还款总额117.1161万元；降息后贷款利率为6.0%，降息后月供19332.8元，还款总额115.9968万元。累计少还利息1.12万元，每月少还186.54元。
2、如果住房贷款了100万，供20年，那么：每月少还234.08元
说明：若贷款20年的，还款方式为等额本息，如贷款100万元，降息前贷款利率为6.55%，降息前月供7485.20元，还款总额179.6447万元；降息后贷款利率为6.15%，降息后月供7251.12元，还款总额174.0268万元。累计少还利息5.6179万元，每月少还234.08元。
同样条件下，如果按等额本金还款计算，此前首月还款9625元，每月递减22.74元。降息后，首月还款降为9291.67元，每月递减21.35元。返回首页
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央行降息后提前还房贷划算吗
日 17:59　 易贷网
身负房贷的广大房奴们，心中都想着，要是能早日还清房贷就好了，俗话说的“无债一身轻”在大多数购房者身上体现得淋漓尽致，手上一有点钱，就想着提前还房贷。但是在很多情况下，提前还房贷并不划算。那么，在央行降息后提前还房贷又是否划算呢？要小编来说，首先，要考虑现在持有资金的利用收益率问题。因为现在有很多短期以及平台收益，这类投资都可以带来不错的收益，通常年化收益率在10%左右，如果将这笔钱用来投资，所获得的收益比现行贷款利率6.15%要多不少。此种情况下提前还房贷显然是不划算的。如果手上有足够的资金周转，又没有好的投资渠道，为了节省利息支出，提前还房贷也不是不可以。其次，还要考虑违约金收取情况，虽说目前大多数银行在房贷还款一年后都不收取违约金，但如果是要收取的话，按现在降息后的利率来说，提前还房贷就真的不划算了。毕竟还钱容易借钱难，如果在利率低的情况下提前还了房贷，如果又出现需要用钱的情况，再去贷款的话，利率可不会这么低了。所以，提前还房贷还需慎重考虑后再做决定。此外，在央行降息的大环境下，也有预测说还会有再次降息的情况出现，所以，在此时提前还款或许并不是明智的抉择。
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&&&中国人民银行决定，自日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。 []
　　 此次利率调整的重点仍是保持实际利率水平适应经济增长、物价、就业等基本面变动趋势，并不代表稳健的货币政策取向发生变化。当前我国经济发展进入新常态，发展条件和发展环境都在变化，而其核心是经济发展方式和经济结构的改变。下一步，我们将继续按照战略部署，坚持稳中求进工作总基调和宏观政策要稳、微观政策要活的总体思路，更加主动地适应经济发展新常态。
整存整取定期存款
一年以内（含1年）
一至五年（含5年）
个人住房公积金贷款
五年以下（含五年）
杭州365地产家居网专访
透明售房市场研究院院长 方张接
此次降息的调整将对市场信心产生极大的提振方张接认为，此次降息政策的出台所带来的影响将是“立竿见影”的。月份的成交同比创下历史新高，目前杭州正处在迷茫期，此次降息的调整将对市场信心产生极大的提振。
他觉得此次政策的调整只是房产政策调整的第一步，接下来政策对房产的刺激将进一步延伸出来，利好政策的呵护也将更好的体现。接下来二手房营业税五年变为两年也将会成为现实。“政策的利好值得期待。”
当谈及房价是否会发生变化时，方张接认为，短期内房价不会发生变化，此次政策的调整只会增加市场活跃度，而房价的调整将是由供求关系决定。[]
杭州双赢机构总经理 章惠芳
预期中的不对等存贷降息 利于房地产复苏
365地产家居网采访了杭州双赢机构总经理章惠芳，首先她认为此次降息是在预期之中，贷款和存款基准利率降低，金融机构存款利率调整，是一个不对等的存贷降息政策。对于楼市来说肯定是利好，一方面，对于购房者来说，利息降低，还款金额减少，降低了买房压力，而对于开发商来说，之前财务成本大，不少开发商出现亏损，降息后资金压力会减小，而对于市场来说，会有更多资金流入房地产，整个市场的资金面会更加宽松，有利于房地产复苏，整个货币政策向宽松化调整。[]
汉嘉地产顾问副总经理 陈焕春
对于房地产市场而言是具有决定性的重大政策调整央行降息、降准这些金融政策对于房地产市场而言是具有决定性的重大政策调整。降息会促使市场上流动资金的增加，对于房地产市场会起到一定正面刺激的作用，是一个好消息。
虽然央行每次降息的幅度都不大，但它是通道性的，往往会带来接连的政策调整。对于房地产市场而言，央行降息的影响可能表现的并不明显，但这正如同“温水煮青蛙”的过程，每一次政策的微调都会对市场产生影响。[]
宋都东郡国际营销副总 吕宇纬
这个政策能促进去化，房价也会随之上涨一点
今年是十二五规划的最后一年，央行选择在这个时间点出政策，应该是要在企业开工前，来促进整个经济的增长，保GDP。那对于房地产行业来说的话，央行通过年初降息是最直接促进其经济增长的方式。对于政策出来后会不会对放假产生影响，吕总认为，今年的房价会稳中有升，但还是要根据供求关系来考虑，对于供小于求的板块，这个政策能促进去化，房价也会随之上涨一点，而对于供大于求的板块来说，虽然不能保证房价，但也能促进其成交。[]
南京工业大学房地产管理系主任 吴翔华
降息对房地产市场短期内影响不大
对于央行释放的降息政策，吴翔华认为短期内对于房地产行业的影响并不大。吴翔华指出由于实体经济的下滑，央行的这一政策主要是挽救经济大环境。同时他认为三四月份若出台房地产税收等相关政策的话，会对其产生本质的影响。[]
万博兄弟资产管理公司董事长 滕泰
降息在预料之中 建议上半年再降两次
1、预期之中，在经济面临通货紧缩和局部经济衰退风险下，所采取的必要应对措施。2、由于货币政策传导需要半年以上滞后期，所以到下半年才会见效。3、如果期待经济在今年三季度企稳，建议上半年再降息两次、降准三到四次。[]
兴业银行首席经济学家 鲁政委
降息是对通缩压力反应 但效果钝化
央行对称降息是对目前经济下行和通缩压力的反应，但刚兑不破银行负债无法下降，由此导致贷款利率难以明显下行。我们一直认为，汇率不贬降息效果甚微;刚兑不破，降息效果钝化。降息之后，存准率未来也将继续持续下调，汇率也会继续走弱。[]
房贷计算器
央行下调存贷款利率:百万房贷月均少还144.38
　中国人民银行决定，自日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。计算显示，降息后百万房贷月均少还144.38元。见下表格。
以20年期100万贷款，选择等额本息的还款方式计算
央行历次利率调整一览
公布后股市表现
自日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。
中国人民银行决定，自日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。
自日起金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。
央行年内首次降息，6月8日起下调存贷款基准利率0.25%，5年期以上贷款利率降至6.80%。
8日沪指跌0.51%
央行年内第3次加息，7月7日起上调存贷款基准利率0.25%，5年期以上贷款利率已达7.05%。
7日沪指跌0.58%
中国人民银行决定，自日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
6日沪指涨1.14%
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
9日沪指跌0.89%
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
27日沪指跌1.9%
金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点
10月20日大盘微涨0.07%　
12月23日起，下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点
23日大盘跌4.55%
一年期存贷款基准利率各下调1.08个百分点
11月27日，沪指上涨1.05%　
一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点
10月31日，沪指上涨2.55%
一年期贷款基准利率下调0.27个百分点
10月10日，沪指跌3.57%
一年期贷款基准利率下调0.27个百分点
9月17日 跌2.90%
一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点
12月21日 涨1.15%
一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点
9月17日 涨2.06%
一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点
8月23日 涨1.49%
上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
7月23日 涨3.81%
一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点
5月21日 涨1.04%
上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%
3月19日 涨2.87%
一年期存、贷款基准利率均上调0.27%
8月21日 涨0.20%房贷还款一年第二年利息降息房贷这么计算_百度知道
房贷还款一年第二年利息降息房贷这么计算
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银行降息，房贷利息也会相应的降低
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央行宣布降息 房贷折扣难落地提前还贷不一定值
　　上周五晚间，央行宣布降息，一年期定期存款的基准利率从此前的 3%降至2.75%。央行同时宣布，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.1 倍调整为 1.2 倍。尽管降息后大部分银行都将利率上浮，对实际存款利率没造成太大影响。但业内人士表示，固定收益类的理财产品收益未来会逐渐下调，降息通道中可以选择期限较长的高收益理财产品，锁定当前的高收益。　　利息差距拉大存款需货比三家　　尽管存款利息下降，但很多银行采取“一浮到顶”的应对策略，将存款利率保持在倍的上限区间，部分银行实际存款利率不降反升。据记者统计，目前为止 16 家上市银行无一执行 2.75％的一年期存款基准利率。其中平安银行、南京银行、中信银行、宁波银行和华夏银行 5 家将利率上浮到顶，一年期存款利率为 3.3%。而本地商业银行富滇银行同样执行了“一浮到顶”策略。　　城商行利率上浮最激进记者发现，这次调整后各家银行存款利率差距进一步拉大了。以一年期存款利率为例，万元存款利息可以差 3000 元；如果按照五年期存款计算，利息最大可以相差 7 万元。储户今后如果到银行存定期，更需要货比三家，花点心思比较一下哪家银行更划算了。　　上周五晚央行宣布降息后，很多银行立马宣布利率上浮的消息，部分存款利率上浮到顶的银行已经在网点张贴了宣传海报，有的银行挂出了“自 11 月 22 日起，我行存款利率全面上浮，一年期人民币存款利率在央行基准利率基础上执行最高上浮 20%”的横幅。　　从调整幅度看，国有银行相对比较保守，国有“五大行(指中、农、工、建、交五大银行)”的一年期整存整取存款利率均为 3%，约为基准利率的倍；两年期为 3.5%，约为基准利率的倍；三年期为 4.0%，直接执行了央行的基准利率。　　城市商业银行则相对比较激进，宁波银行除了没有宣布五年期存款利率外，其他全部按照最高的 20%标准进行上浮，而南京银行更是大幅上浮了五年期存款利率，相当于在之前的基准利率上上浮了 13.7%，甚至接近降息前 5 年期国债的水平。富滇银行在云南金融机构中率先按照央行最新标准将各项存款利率上调 1.2 倍，上浮到顶。利率上浮后，活期存款利率为 0.42%（基准利率 0.35%），一年期定期存款利率为 3.3%（基准利率为 2.75%）。　　短期存款国有大行更划算　　值得注意的是，虽然央行取消了五年期存款的基准利率，把自主权交给了银行，但五大行全部保留了五年期存款项目，利率为 4.25%。　　由于目前一年期贷款利率也只有 5.6%，如果存款利率上浮到 5.4%，银行的压力就会很大，因此选择将五年期存款利率上浮到顶的银行并不多，兴业银行公布的五年期存款利率只有，比国有银行还要低，离最高的南京银行差距达到 1.4%。五年下来，两者的利息差将达到 7 个百分点。　　不过，记者统计后发现，以往印象中中小银行的存款利率大多要比中行、农行、工行、建行这四大银行高一些，但从各个银行最新公布的新存款利率表看，中小银行短期限存款的利率水平与这四大银行相比，并无明显优势，有的甚至还要更低一点。比如 3 个月期存款利率，有的银行给出 了 2.82% 的 最 高 利 率 ， 也 有 的 利 率 仅 为，还不及四家大银行的 2.6%；对于两年期存款，有些中小银行也没有上浮，只给出的基准利率。　　因此，储户到银行存款前，最好能够多比较一下，选择适合自己的、利率最高的银行去存钱。　　房贷折扣难落地提前还贷不一定值　　虽然降息直接使得贷款成本下降，但银行人士建议，提前还贷不可盲目，需根据贷款利率、还款模式及还款期限、投资收益等方面综合考虑提前还贷成本。记者走访和咨询了多家银行了解到，目前银行对于房贷利率的折扣暂时没有变化，但是新申请房贷的利率已经参照最新贷款利率变化。也就是说，在折扣不变的情况下，降息意味着百姓购房成本更低。　　新房贷已执行最新基准利率　　上周五央行宣布降息，将五年以上贷款基准利率调整为 6.15%，较此前下降 0.4 个百分点。据此计算，央行下调贷款利率相当于在原有贷款利率基础上给全部购房者打出 9.39 折优惠。这与前期各商业银行执行房贷新政、下调贷款利率时所设的众多门槛相比，可谓是一剂猛药。　　对于购房者而言，降息固然可喜，不过房贷利率折扣才是更重要的。毕竟央行降息不时才有，而且降息红利有可能被未来的加息吞噬。而房贷利率折扣是一劳永逸的，只要有折扣优惠，无论房贷基准利率怎么变，你的房贷总是会体现出优势来。记者以客户身份走访多家银行了解到，虽然基准利率有所变化，目前房贷利率折扣暂无变化。据春城路某股份制银行工作人员介绍，该行目前房贷利率政策，已经按照降息后的利率来计算，根据客户资质不同，最低可以享受到 9 折贷款利率。　　不过，业内人士认为，在当前资金成本较高的环境下，信贷成本是否能真的降低还有疑问，业内普遍认为今年年底前，银行可能取消首套房的贷款利率折扣。“非对称降息其实并没有降低银行的资金成本，加上年底历来资金紧张，银行很有可能将房贷利率折扣取消，变为基准利率。中原地产首席分析师张大伟认为，对于房地产市场不能过分乐观，银行是否能将优惠落地非常难说。临近年底，银行的房贷业务额度本来就相对紧张，而且本次央行降息是非对称性的，如果额度不足，银行很可能用提高放贷利率来弥补利润。　　在此次降息中，尽管存款基准利率也下降了个百分点，但扩大到 1.2 倍的浮动区间，并没有让银行的存款利率下降多少，有些银行甚至为了揽储还将长期利率提高。“这次降息也在挤压银行的盈利空间，对于房贷这种本身就没有赚头的业务而言，银行并没有太多动力继续折扣。”一位银行业内人士表示。　　提前还贷并非都划算　　对于原本计划提前还贷的市民来说，降息后提前还贷是否划算呢？昨日，记者从在昆多家银行了解到，尽管房贷新政下，还清贷款后再买房算首套，此前来咨询的客户有所增多，但真正提前还贷的市民并不多。银行人士提醒，不满一年提前还贷的，各银行都要收取一定的违约金，不少银行要求必须提前至少一周预约并提交书面还贷申请，审批时间则从一周到一个月不等，提前还款数额也通常是整数倍。　　记者算了一笔账，20 年期 50 万元房贷，按降息前 5 年期以上贷款基准利率 6.55%计算，贷款人每月支付本息为 3742.6 元，总支付利息为 39.82 万元；降息后的贷款基准利率调至 6.15%，每月支付本息元，总支付利息 37.01 万元。两相对比，降息后贷款人每月可少还款 117.04 元，累计少支付利息万元。此外，公积金贷款成本也下降了。5 年期以上个人住房公积金贷款基准利率由 4.5%下降至，仍以 20 年期 50 万元贷款为例，降息后节省月供 71.1 元，总利息减少 1.62 万元。　　就此，银行人士建议购房者最好根据贷款利率、还款期限、资金投资收益等综合考虑提前还贷的成本。目前大部分市民采取的是“等额本息”方式还款，还款利息支出通常集中在还款初期。比如还款时间较长，已经支付大部分利息的市民，提前还贷意义不大。闲钱不如选择收益较高的理财产品进行投资。
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