“以房养老”能让老人过得更好|陈恩挚|以房养老|保险_新浪财经_新浪网
“以房养老”能让老人过得更好
　　文/新浪财经专栏作家 陈恩挚
　　随着我们国家日益富强，国家应该通过基本养老保险制度，来保障老年人的基本生活。与此同时，若政府允许“住房反向抵押养老保险”试点，老年人则可以考虑买这类保险，在基本养老保障的基础上，让老年生活过得更宽裕。
不应对“以房养老”存在误解。
　　一段时间来，以房养老引发了很多讨论，甚至非议。
　　以房养老，狭义上讲，是指老年人可把自家符合条件的住房抵押给保险公司，定期获得养老资金，即保监会提到的“住房反向抵押养老保险”。事实上，广义上讲，个人依靠所拥有的房子养老，都可以称为以房养老。方式有很多，比如，卖房养老、租房养老、缩房养老等等。
　　不过，某财经网站曾经的一项调查显示，有75.17%的受访网友表示，不支持以房养老；仅有15.77%的受访网友表示支持。分析其中原因，我认为，很多人对“以房养老”存在误解。
　　在很多人看来，个人的基本养老应该是政府的一项制度，也是责任。为此，不少市民甚至担心，政府会否在养老金出现缺口，借助以房养老保险，打老百姓手头房子的主意，来逃避对老年人养老的责任。
　　其实，这两者并不矛盾。基本养老是一项强制实施的制度；至于以房养老，抛开常会见到的租房养老等不说，即使狭义上的以房养老，也是指一种可选择的商业保险产品，也可以说是一种金融理财产品。随着我们国家日益富强，国家应该通过基本养老保险制度，来保障老年人的基本生活。与此同时，若政府允许“住房反向抵押养老保险”试点，老年人则可以考虑买这类保险，在基本养老保障的基础上，让老年生活过得更宽裕。
　　据上述调查，对于以房养老，57.55%的受访网友担忧，房产的评估价格不合理。其实，这并没有必要。考虑到房产价格波动的风险，办理抵押事项，银行或保险机构对房产的评估价格往往比现价低一些。但抵押时，合同上一般会声明，银行或保险机构的权益金额。房产拍卖后，超出该金额的部分，归房产的所有者。
　　目前的各类抵押贷款一般是如上操作。眼下，“住房反向抵押养老保险”还未推出，我也没看到具体产品条款。但这类保险产品的时间跨度这么大，保险机构肯定也无法准确预测房价走势，所以，不可能按房子现价的全额来办理保险。尽管超出的部分可能会成为老人的遗产。
　　当然，老人有时候自我保护能力弱一些。若合同条款有失公平，监管部门务必介入，以避免老人被忽悠。
　　可以预见，中国将逐渐步入老龄化社会。如何能让老人“老有所养”，并让有条件的老人放心花钱，将对当前的经济有着至关重要的影响。所以，不管是养老制度，还是养老保险或相关理财产品，相关监管部门一定引起足够的重视，要做好监督工作。
　　(本文作者介绍：青年经济学者、财经专栏作家。) 　　本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。
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青年经济学者、财经专栏作家。
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微信二维码以房养老会让孤寡老人生活的更好
网友：政府在推卸养老责任_张家港房产
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以房养老会让孤寡老人生活的更好
网友：政府在推卸养老责任
&发表于： 16:36:19&&共被阅读过232 次&&
&& 近日，“以房养老”一词在视媒频频出现，在网络上更是吵得沸沸扬扬。而9月13日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点。”17个字更是将这一话题处到了风口浪尖。
专家：以房养老会让孤寡老人生活的更好
据悉，以房养老是一种新型的养老模式，指退休后将自己名下的房产交给保险公司评估，然后依然住在自己的房子里面，每月由保险公司依据评估的价格折合后给予固定的养老金，直到去世。之后房产交由保险公司处置。
这种新的模式起源于欧美等国家，十年前被引进国内，在北京，上海，南京等城市也有过尝试，但是最终效果不甚理想。
有关专家认为，这是社会进步的一种体现，主要针对孤寡老人。这些老人没有子女养老，离世后房产也没有人继承。与其这样，不如提前将自己的房子卖掉，不但依然可以有房可住，还会在有生之年生活的更加美满。
网友：政府在推卸养老责任
有力挺的自然也有反驳的。据悉，在上海的调查报告中，即使没有子女的孤寡老人也仅有19%的人愿意接受以房养老。而更多数的网友则认为要靠房子来养老，是不是意味着政府已然不能承受中国老龄人口的养老问题。
近年来，中国步入老龄化阶段，政府已然无法完全承担百姓的养老问题，此次意见一出，让网友大呼这是政府在推卸养老责任，“算计”老百姓房子。为此，官方紧急出面表态：“以房养老”只是一种选择，与基本养老保险没有关系。”
以房养老在中国实施路途漫长
中广置业认为，以房养老是除开政府养老保险外的一重新的保障，会让老人在晚年生活的更加幸福美好。但是在中国实行，可能还需要很长的时间。
第一就是中国人的传统观念问题。中国人自根性就有个家的观念，百年后家产留给子女已经成了根深蒂固的观念。即使是没有子女可传的老人，也会认为提前“评估掉”房子就不是真正意义上属于自己了，对保险公司所提出的每月固定给予养老金直至去世抱有怀疑态度。正所谓手里有房心里不慌，房子不属于自己了，心自然是不能定的。
其二是中国的70年房产权的约束。房子一旦到了70年，产权的归属问题依然是一个盲区，虽然目前没有这个问题的困扰，但是要是真正的涉及到几十年的抵押，就不得不让人担忧。保险公司和银行在评估实施的时候也会有很大的顾忌。
第三，中国近十年来房价一路上涨，很多百姓认为自己现在就把房子“卖掉”，一旦房价大涨，自己也就亏大了。而中国十年后房子是涨是跌，谁也说不清楚。
最新网友点评
关于以房养老会让孤寡老人生活的更好
网友：政府在推卸养老责任我想说两句：
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本站QQ群：&从保险公司按月领取养老金，百年之后房子归对方――&
“以房养老”，咋投才好？（民生视线）
本报记者　曲哲涵
&&&&来源：&&&&
　　人民视觉
　　去年6月，中国保监会宣布在国内开展“以房养老”保险试点。对这种养老方式，肯定者有之，质疑的声音也很响亮。今年4月，国内首款“以房养老”产品面市，但截至目前签约者寥寥，新产品市场遇冷。
　　哪些问题导致人们对它不买账？哪些人适合用这种方式养老？听听老百姓怎么想，保险公司、监管部门和专家如何解读。
　　――编者
　　投保者到底亏不亏
　　60岁男性抵押100万元的房产，25年间每月领2514元养老金；房子仍可自住，百年后房屋增值收益归继承人
　　今年4月，幸福人寿推出了国内首款“以房养老”产品――来自北京、上海、武汉三地的5户家庭、8位老人正式签订了该公司的老年人住房反向抵押养老保险产品“幸福房来宝”保单。如无意外，从6月份开始，他们将拿到首笔养老金。
　　根据“幸福房来宝”第一套方案，如果抵押房产估值100万元，投保人是60岁的男性，每个月能拿到2514元养老金。如果投保人是60岁的女性，每个月能拿到2082元养老金。老人投保时年龄越大，养老金额度越高。80岁的男性老人，抵押100万元的房产，每个月能拿到5989元养老金。
　　保险公司为了应对长寿风险即投保人85岁之后的延期养老金“开支”，要求投保人在这之前每年缴纳“延期年金”保费，60岁的男性投保者需要每年缴费2544元，70岁的男性投保者需要缴纳5810元。这部分缴费已经在测算养老金的过程中扣除，不需要另行缴纳。但也不会在投保者身故后返还退保利益。
　　如选择“延期年金有身故和退保利益”的方案，投保者需要缴纳的延期年金保费较多，每月领取的基本养老保险金额则较少。
　　这样的投保“价码”，一般老百姓能接受吗？
　　北京市通州区的孙旭阿姨认为，100万元的房产，平均到25年每年应该有4万元，每个月应该有3300多元，每月只发2082元，有点少。
　　“把房产价值平均到每一年的算法，并不合理。毕竟，投保者在这25年间还住着自己的房子。”幸福人寿副总经理曲和磊告诉记者，以房养老，相当于投保者把房子抵押给保险公司，保险公司按月发放贷款。目前“幸福房来宝”的利率为年复利5.5%，仍略低于年复利5.65%的银行个人贷款。投保人身故后，其家人可以在偿还保险公司已经支付的养老金本息以及相关费用后，收回房子，也可以放弃房子的所有权，保险公司会按到时的市场价处置房屋，将房屋增值部分的收益返还投保人的继承人。
　　孙旭阿姨则认为，即便考虑到抵押房屋仍供投保者生前居住的因素，缴纳延期年金保费这一项也不合理，“这是在和生命赛跑啊。”她指着第一套条款费率表上的“延期年金无身故和退保利益”的标注说：“如果活不到85岁，之前交的延期年金不都白交了吗？”
　　南开大学教授朱铭来认为，首款“以房养老”产品的本质仍是长期寿险产品。“如果保险公司支付的年金的利息比银行贷款低，房子未来增值的部分又返还投保人，那么人们就会问：保险公司为啥要做赔本买卖？而缴纳延期年金的本质是投保一份长期寿险――从60岁到85岁之间年缴保费，85岁之后领取养老金，但这部分涉及复杂的保险费率精算，普通百姓看不懂。目前中国人平均寿命为76岁。而这款产品的第一套方案，会让人们认为如果活不到85岁的话，很难享受到延期年金的保险利益。”朱铭来说，保险公司应该提高条款费率的透明化程度，尤其是要面向老年人销售，文字表述上也应尽量通俗易懂，这样才更容易打开市场。
　　中国保监会相关部门负责人接受记者采访时也表示，因为“以房养老”产品属于创新产品，现阶段其条款费率仍须接受监管部门的审批。“我们以审慎的态度做过估算，这一产品的费率并不高，也不存在暴利的问题。”
　　费率条款如何体现“房市波动”？
　　保护投保者权益，应以差异化条款费率体现房产实际价值
　　安徽省蚌埠市的王先生有三个孩子，一个在北京、两个在国外。“人熟是宝，我老了哪也不去。孩子们也不想回来继承老家的房子，‘以房养老’对我很合适。这几年房价一直往上走，有没有可能把房价上涨的因素考虑进去，直接变成现金按月支付给我？此外，我们这儿的房价和北京、上海比，无论涨跌波动浮动都不一样，保险公司的条款费率是不是也要有所差别呢？”
　　保监会相关部门负责人表示，根据“试点指导意见”，“以房养老”产品可以分为两类：其中，参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人及其继承人。幸福人寿的“房来宝”属于后者――幸福人寿不参与分享房产增值收益，房价涨了全部归属投保人；房价跌了，由保险公司承担。这样一旦签订投保合同后，老人每月领到的金额将固定。“在签订合同测算保险金时，我们一定程度上考虑了房屋未来的预期增值。”曲和磊说。
　　“从经济学的角度看，反按揭型年金保险产品的基本原则，是让投保人每活一天，都能享受其资产现有及未来增值价值的最大现金化。”朱铭来说，从国际上看，除了房产，古玩、字画、家具等，金融机构都可以进行估值、折价，然后以按揭年金的形式发还给投保者。“而目前国内的这首款产品，并没有体现‘最大现金化’原则，后面还留了一些‘尾巴’，操作形式更为复杂。”朱铭来认为，这会模糊人们对“以房养老”这一保险产品的认识。
　　“如果将来开展参与型产品业务，还要解决好房产增值利益分配的问题――房地产市场有较大的不确定性，而保险合同一签就是十几、二十几年，如何确保投保者的应得利益不受损，对保险公司的市场预判能力、精算能力也提出了挑战。”朱铭来认为，如果全国用统一条款，对保险公司来说，能够在大范围内平抑损益，实现大数法则；但对具体城市的投保者来说，则没有体现差异化。”他说。
　　“目前在四个试点城市，‘房来宝’采用统一的费率条款。”曲和磊坦承，一线城市和二三线城市房价波幅不一样，住房反按揭产品的条款费率要体现房价增值或贬值预期，&“条款费率差异化将是未来的大方向。”他说。
　　也有人担心，如果保险公司承保很多客户，现金流不够，这项业务做不下去了，保户的房子怎么办？
　　针对消费者的这些顾虑，保监会相关部门负责人表示，对于经营“以房养老”的保险公司，保监会规定，试点期间单个保险公司开展试点业务，接受抵押房产的评估价值合计不得超过公司上一年末总资产的4%，意在限制该项业务的总量。“此外，相较于一般寿险产品有10天的犹豫期，‘以房养老’产品签单后的30天内，投保者可以无条件退保。我们还会继续督促保险公司提高条款的通俗化程度和费率的透明程度，保护投保者权益不受侵害。”这位负责人说。
　　只是小众人群的养老方式
　　与传统文化“水土不服”，只适应特定人群养老需求
　　受传统养老观念影响，许多人对“以房养老”的认同度不高。“大城市房价贵，年轻人攒套房不容易，做父母的不会为了过得舒服点，把房子抵押给保险公司。就算小城市房子不值什么钱，也觉得该留给孩子作个念想。”黑龙江绥化的王先生说，他不能接受以房养老这种方式。
　　“在国外，孩子成年后与父母就在经济上独立，可我们中国人代际之间的‘经济账’没那么清楚。即使孩子已经成年，结婚买房都能得到父母的大力支持。很多老年人觉得，如果子女无暇照顾，可以去养老院，把家里的房子租出去，用租金养老，总比把房子留给保险公司合适。”朱铭来教授认为，“以房养老”虽然能够提高投保者的晚年生活水平，但同时也会让投保者承受“什么也没留下”的心理压力。从根本上说，与传统文化存在冲突。“一般而言，这样的商业模式只适应特定人群的需要，并不容易推开，保险公司开发产品也要注重客户分层。”
　　首都经济贸易大学保险系教授庹国柱表示，“以房养老”作为其他养老方式的补充，更适合拥有两套或两套以上房产的，无子女或者不涉及遗产继承问题的老人，只是一种“小众”形式的养老方式。
　　曲和磊表示，该公司的“以房养老”业务在试点期间优先在孤寡失独老人、低收入家庭和高龄老年群体中推行。“我们不急于追求业务量的增长，而是希望能积累些经验，让中国式的‘以房养老’有个比较稳步的开端。”
　　保监会“以房养老”试点意见出台以来，只有一家公司申报了一款产品，其他公司都在观望。对于这种情况，保监会相关负责人认为，这不是个利润丰厚的市场，老年人问题又十分复杂，处理不好就是大问题，观望者都希望有人先去吃螃蟹，探探路。“毕竟是第一款产品，不可能尽善尽美。但它至少给了人们又一种选择。”
　　“从首批客户的投保情况看，无论是在办理房产评估、抵押登记，还是办理公证手续的过程中，他们都遇到了一些问题。我们希望相关办事机构能简化手续、降低收费，给老年人提供绿色通道，缩短等待时间。”这位负责人说。
　　《 人民日报 》（ 日 17 版）
(责编：耿聪)
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在58同城上租房子可靠吗？怎么知道他是不是房东，是不是骗局，哎！现在这社会让人缺乏信任感。
如果还不能信任，但不排除中介以个人名义发布的信息有显示的，签合同前让他出示房产证，可以先核实下，是否房东
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房产中介上面有显示，会告诉你，总之不要先交钱就行了
那你更应该多接触，适者生存
先去看房子，再做决定。
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出门在外也不愁“以房养老”靠谱吗？老人最担心三件事
原标题：以房养老 老人担心的有三条
　　CFP供图
　　在试点启动10个月后，保险版“以房养老”终于落地生根。4月，北京、上海、武汉三地的4户家庭、5位老人正式签订老年人住房反向抵押养老保险产品投保单，成为第一批“吃螃蟹”的人。
　　5人，乍听起来，是一次不错的开头。可对比数量庞大的老年人群体，“用房子买养老”的方式，似乎并不受欢迎。“我们担心什么？”曾听保险公司介绍过“以房养老”的北京右安门街道的老人们告诉记者，除了房屋需要抵押外，养老金的数额和保险公司的收费，是他们最拿不准的。
　　养老金不够咋办？
　　“没事时，我自己总爱盘算，将来养老该怎么办？老伴就宽慰我，船到桥头自然直。”提起关注“以房养老”的缘由，今年刚好满80周岁的老人刘建国将它看做是一条通往养老的道路。他想弄明白的就是，这条道路能不能顺利抵达“罗马”。
　　以普通人的标准衡量，刘建国绝对算得上是晚年幸福的老人。80岁的高龄，身体健朗，没有任何“老年病”；有房有车，心情好时还会带着老伴儿去京外走一走；夫妻俩每月退休金将近7000元，一对儿女还时不时贴补些零花钱和吃的用的。用他自己的话说：“在一圈老伙伴里，我算得上中偏上等水平。”
　　可就是这样，刘建国对养老问题依然很担心。“现在是无灾无病，可说不定哪一天，我和老伴就躺在床上不能动了，到时不能完全依靠子女。”自尊心强的老人，不愿意成为本就压力山大的子女们的负担。所以，听说用房子可以养老，他一度非常动心。“当然，我去咨询这事儿，是瞒着儿女的，不想让他们有别的想法。”
　　“以房养老”的前提是，将拥有房屋完全产权的房屋抵押给保险公司。对于这点，刘建国虽然不乐意，却也能接受。而令他感觉最不踏实的是，房子抵押给保险公司后，保险公司每月支付的养老金金额较少。
　　按照目前5位老人签订的幸福人寿版老年人住房反向抵押养老保险产品投保单，100万元的房产，如果投保人是60岁的男性，未扣除相关费用的情况下，每个月能拿到的养老金是2514元。如果投保人是60岁的女性，未扣除相关费用的情况下，每个月能拿到的养老金是2082元。当然，老人年龄越大，养老金的金额越高，80岁的男性老人，100万元的房产，未扣除相关费用的情况下，每个月能拿到的养老金是5989元。
　　刘建国粗略估算过，老两口住的一居室是个老旧小区，市场卖价也就160万元上下。即使扣除相关费用后，老两口每月能拿到6000元养老金，加上退休金去住养老院，长期看也是捉襟见肘。“现在住个普通点的养老院，每月每个人的费用也得五六千元吧。扣掉这个费用后，留给我们买零食的钱都没剩多少。”
　　刘建国最在意的是，这个养老金金额是一个固定数字，并不会随着房产价值的增长而随之增加。“现在我是身体健康，没有大病，这些养老金还够花。可再过3年、4年，万一我得个病，这点钱肯定不够。”
　　老人告诉记者，与其这样，他还不如等到急需用钱的一天，直接将房子卖掉，拿房钱踏实去找一家养老院，不用挤在三四个人合住的大开间，而是和老伴儿一起住在一个单人间。
　　评估价低是否吃亏？
　　记者在采访中发现，多数老年人对保险版“以房养老”的态度是，担忧和迟疑要多于信心，只有个别几位无子女的老人表示正在考虑刚刚推出的老年人住房反向抵押养老保险产品。
　　老人们的担忧主要集中在三个方面：首先，房子抵押给保险公司是否安全？抵押之后，如儿女无法继承，会不会影响老人和子女间的感情？其次，保险公司对房屋价值的评估是否合理？如果未来房地产市场继续上涨，房子变值钱了，保险公司却按涨价前的价格评估，老人是不是就亏了？最后，保险公司作为一个营利性企业，在“以房养老”中赚取多少费用合适？万一老人去世了，保险公司会不会不兑现当初的承诺，把老人的房屋按较低的价格处置？
　　“我奋斗了一辈子，在北京就拥有这么一套房。临了临了，房子抵押给别人了，子女们不高兴，回头我还没能安度晚年。”采访结束时，80岁的刘建国老人郑重地拜托记者，通过报纸多呼吁呼吁，让政府部门和全社会多关注关注老人，给老年人们多提供一些补助、一些便民的“小饭桌”，让老人们能有尊严地度过人生的最后时光。
　　保险公司还要咬一口？
　　说起“以房养老”，在张萍老人所住的社区，这是老姐们、老邻居之间在去年一年里聊得最热的话题。到了今年，大伙儿的聊天中，更多谈的是去哪里能找到送餐的老年饭桌，“以房养老”的事儿，已渐渐被遗忘。
　　“最初关注‘以房养老’，是觉得这是未来的一个趋势，特别是对像我这样没有子女的老人来说。”今年60岁出头的张萍老人，膝下无子，和老伴住在一套小两居中。用时下流行的话语，就是“丁克族”。
　　也正因为没有子女，养老的迫切性，早早地摆在了两位老人面前。“我和老伴的退休金不高，每月不到6000元，将来身体不行了，这些钱还不够看病的。”所以，听说名下的房子也可以养老，抵押之后就能每月拿到固定的养老金，张萍最初是很关注的。“毕竟，没有给儿女留房产的必要。”
　　保险公司进入社区开的“以房养老”讲座，张萍听过，100万元的房产，讲解人给出的每月养老金估值是2000多元。然而，这2000多元中需要给保险公司缴纳多少，她从讲座中并没有搞明白。在她看来，费用其实特别关键。因为费用的多少，代表了她每月能实际拿到手的养老金。更何况，她膝下无子，将来去世后，房子的处置无人把关。
　　仍以幸福人寿版“以房养老”为例，按照目前提供的方案，老人实际领取的养老保险金额为基本养老保险金额扣除应当承担的相关费用之后的净额。相关费用包括：50%的房屋评估费、抵押费、公证费、律师费；保单管理费，每单年度按1000元收取费用；累积计息的养老保险相关费用以及延期年金保费。
　　“这个费用究竟是多少钱？我心里没底。”在张萍看来，保险公司作为企业，做“以房养老”的产品肯定是要挣钱的。可企业究竟挣多少钱，老人们并不知情。“大多数老辈们就攒下一套房，可不能最后变成了企业眼中的‘肥肉’。如果没有一个全面的监督措施或者监督机制，如何确保房子安全无虞？”
　　小贴士
　　“以房养老”怎么养？
　　以房养老，简单地说就是“你留下房子，我为你养老”，是将住房抵押与终身养老年金保险相结合的商业养老保险业务。它是指拥有房屋完全产权的老年人将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得优先用于偿付养老保险费用，剩余部分返还给老人的继承者。
　　（应老人要求，本版中的老人姓名均为化名）
　　本报记者　赵莹莹
责任编辑：王立立（QJ0001）作者：赵莹莹
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