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航运业试水电商度寒冬盈利模式尚在探索
航运业试水电商度寒冬盈利模式尚在探索
上海国际航运研究中心数据显示，目前已有超过六成的干散货海运企业长期处于亏损状态，近四成的干散货海运企业流动资金长期处于紧绷状态，目前有相当一部分干散货海运企业绷在破产边缘。但在航运业景气度持续下行的背景下，航运电商却呈现爆发增长态势。
&航运加互联网将给航运企业带来创新转型的机遇，航运企业收购兼并和深度联盟将是2016年的热点话题。&运道网创始人、CEO顾钱彬表示，在航运业下行的背景下，航运电商创新模式，将为航运业带来新变革。
运道网是新三板公司吉联新软旗下航运电商平台。按照顾钱彬的设想，运道网将直接为下游客户提供运价交易、订舱受理、提单签发、费用结算等服务，打造良性航运生态圈。
实际上，近几年来，航运电商呈现爆发增长态势，有大量航运企业、货代公司以及第三方互联网公司在该领域布局，其中包括中远旗下的中远集运电商、泛亚航运电商，中外运的海运订舱网，以及其他互联网公司或航运公司成立的锦程物流网、沃特云平台等。
与此对应的是，前述中国航运景气报告指出，2015年第四季度，中国航运景气指数为83.37点，已经连续四个季度处于不景气区间；中国航运信心指数为51.44点，已经连续四年半处于不景气区间；中国的船公司、港口企业和航运服务企业的景气指数值均处于不景气区间，整体经营情况不断恶化，行业进入深度调整期。
上海国际航运研究中心预计，在2016年干散货海运市场总体依旧非常低迷的情况下，干散货海运企业的亏损面还将进一步加大，进一步挑战本已紧张的企业资金链，或将引发干散货海运行业的破产潮。
在这一背景下，船公司、港口企业和航运服务企业以及互联网公司均将目光投向航运电商领域。就已有模式而言，各家平台模式和专注领域各异，呈现百花齐放格局。但业内人士指出，目前航运电商平台普遍没有找到合适的盈利模式。
顾钱彬称，航运电商遭遇的挑战包括传统航运业务观念和利益链的打破，重塑客户线上线下服务体验，建立基于交易大数据的诚信体系和金融模型等。
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备案号：京ICP备号-1火火火火山: 转发： 招商蛇口上市及长期投资价值全面分析 招商蛇口 上市及长期投资价值全面分析 近期深圳变化： 本次注入资产大部分位于... - 雪球&:转发：&& 招商蛇口上市及长期投资价值全面分析招商蛇口上市及长期投资价值全面分析近期深圳变化：& &本次注入资产大部分位于深圳和香港，其中深圳部分的暴扣蛇口前海自贸区的前海、蛇口、太子湾、深圳湾等，属于目前深圳商业、办公、住宅等地产增值最快的区域。由于以前年度为避免与招商地产的开发同业竞争，大部分招商蛇口老的物业都以持有自用及出租为主。在停牌期间，深圳的拍卖地产价格与新开盘物业价格发生了大幅上涨。事件1：7.99万！深圳诞生2015年全国单价地王79907元！深圳尖岗山今日出让的A122-0345地块，成功刷新了10月北京丰台花乡地块创下的7.5万/平方米的楼面价，成为2015年全国的楼面价地王。25日下午，今年房价最为坚挺的深圳进行了一场土地出让拍卖。拍卖的是宝安区尖岗山片区的居住用地，分别是A122-0352宗地和A122-0345宗地。最终两块地都由福建中维拿下，总价分别为29.6亿元和27.4亿元，溢价率分别高达97%和178%。这两个地块的容积率分别为2.1和1.6，是深圳罕有的低容积率地块，预计将建成别墅或者高端豪宅项目。最终，这两个地块合计出让金高达57亿元。其中，第一块楼面价51331元/平方米，第二块楼面价接近79907元/平方米，接近8万。福建中维则以开发全国最贵的高端别墅豪宅所谓的中式院子系列为主，如之前的北京运河上的院子。本次深圳全国单价地王则诞生在关外的宝安区。事件2：& &前海时代·CEO公馆12.16开盘 整体均价8万/前海时代·CEO公馆与12月16日在万豪酒店开盘，项目主推143-254平米4房，此次共推出550套房源，其中164、165、168、170平是复式。据深圳规土委官网显示，备案价区间大概在6.5-9.8万/平。去年11月前海时代一期开盘推806套住宅售罄，均价4.2万/平。前海价格相对于10~11月成交5万元平的价格有了大幅提升。事件3:坪山地王项目或卖5万/平12月22日，坪山一宗居住用地出让，最终以30.3亿成交，可售楼面价高达2.72万/平，坪山地王诞生。深圳市本是资产总裁崔元星分析称，该宗宅地项目售价要达4.8-5万/平，开发商才会有钱赚。坪山到罗湖中心区域近30公里距离，价格将进入5万元水平，再要买便宜房，基本要离开深圳进入东莞地界了。事件4：& &华润深圳湾悦府12月26日开盘 均价13万/去化近9成华润深圳湾o悦府12月26日在深圳湾体育中心开盘，共推出141套房源，主推250-3603-4房，整体均价13万/，现场享3个99折1个98折优惠，当天去化近9成。华润深圳湾地处深圳湾片区，是深圳湾片区最大的一块综合发展项目用地，位于滨海大道与科苑路交汇处。事件5：& &中海天钻12月26日开盘 均价10.5万/约销6成中海天钻（原鹿丹村旧改）于12月26日举办VIP专场选房，现场单价在8.5-15.5万之间，整体均价约10.5万/，总价最高约2750万元。项目首批推出8、9栋120平米3房（两种户型）及180平方米4房共三种户型，现场共售出100余套房源，约销6成。同时，项目预计于元旦推出剩余单元及商铺部分。根据深圳市国土资源委员会官网数据显示，中海天钻在12月21日取得了预售证，主推8/9栋250套住宅及10栋55套商铺产品，住宅备案价均价约12.5万/，商铺最高备案价达277815元/。近期无论是发生在南山蛇口、前海、罗湖的入市新盘，或宝安、坪山的土地拍卖，包括最近龙华的日光盘首次开5万多，二次开盘已破8万，都不断刷新了深圳众多记录，甚至楼面成交价的全国记录，据以上观察，我们估计要对招商注入蛇口、前海、太子湾等的大量资产价值进行全面重估。为什么深圳地产到了近两年价格大幅拉升，2015年再度翻倍增长？其实质是深圳土地供应近年来一直大幅减少，而人口则在大幅净流入，供需矛盾极其突出的必然结果。年土地供应情况年度 招拍挂数量（宗）面积（万平） 金额（亿元） 住宅（宗） 面积（万平） 楼面地价2010 & & &85 & & & & &511 & & & & & 155 & & & & &7 & & & & 60.5 & & &2922元/平2011 & & &60 & & & & &270 & & & & & 192 & & & & &12 & & & &58.7 & & &3441元/平2012 & & &56 & & & & &154 & & & & & 115 & & & & &8 & & & & 42.6 & & &5402元/平2013 & & &48 & & & & &159 & & & & & 467 & & & & &3 & & & & 13.2 & & 13365元/平2014 & & &45 & & & & &190 & & & & & 552 & & & & &1 & & & & &4.7 & & 25094元/平2014年土地拍卖，深圳共出让45宗土地，其中22宗为工业用地，16宗为商业用地，另有多宗工业用地一年内挂牌两次，仍然流拍。值得注意的是，此45宗地的竞得人中仅7个为房地产开发企业。& &在楼市整体降温调整的背景下，诸多知名房企均明确将一二线城市作为“主战场”，深圳僧多粥少，有限的土地供应，导致的今年楼面地价的不断飙升，各板块区域全面出现楼王，甚至全国楼王也就不难理解。& &与深圳建设用地小幅增长，土地资源严重不足想对应，更加剧问题严重的是由于产业持续向好，深圳带来了全国最大幅的人口增长绝对数量和绝对增幅。实际上,2011年,深圳市政府公报公布了《深圳市住房保障发展规划()》,至2015年,深圳计划筹集建设保障性住房约24万套,经记者多方了解,这个规划是远远没有实现的,以2014年为例,深圳当年供应的保障性住房仅为31144套,2014年建设的为30982套,超过历史纪录。& &城市面积小,居住用地少,保障性住房建设远远追不上需求,难怪商品房越炒越高。深圳世联行提供的另一组数据,说明了深圳由于人多带来的“刚需”。目前,深圳400万的户籍人口的住房自有率超过70%,然而,算上外来人口和常住人口,一下子将住房自有率稀释为29%。& &深圳统计局数据显示,2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期,北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人,分别是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。玉家雄说,深圳的面积仅为1900多平方公里,是北京的八分之一,是上海的三分之一,是广州的四分之一强。过千万人口挤在这1900多平方公里,有限的土地供应量与强烈的住房刚需,矛盾在快速加剧。正是在这样的背景下，地产商高价抢地，市民恐慌抢盘，问题已进入几乎无解。一、本次招商蛇口注入资产对应的资产、市场假设和盈利预测& & &整体上市注入深圳资产所对应市场状况& &（1）。公司在4月初停牌，9月底复牌，期间进行评估，很多关于注入的土地、租金、自持物业、销售价格等的假设根据14年、15年1-6月数据进行未来盈利预测的假设测算。（草案称：尚未预售的开发项目，预计销售面积以开发进度、可售楼盘面积及预计销售比例计算，销售价格预测是以公司2014 年度、月的实际销售价格为主要依据，根据市场价格水平、供求关系的变动趋势及公司的销售定价策略并参考开发项目周边地区相同档次楼盘，按一定的波动幅度进行测算；）未来将有公司长期持有的物业进行销售，值多少？（之前测算：受益于前海、蛇口自贸区设立带来的区内物业价值迅速攀升，目前前海、蛇口自贸区内物业实际价值已超过评估基准日的评估结果，以日在交易所拍卖的蛇口“紫竹园小区”物业为例，评估的物业均价为3.5万元/平方米，而该物业的实际拍卖均价已超过5万元/平方米。）& &目前深圳湾新盘已是13万元每平，相对于3.5万测算，如按目前15年底再测算利润应该增加多少倍呢？或许已至少10倍以上！（2）。原招商蛇口持有物业多具有长期历史，实际资产早已大幅增值。（草案称：园区开发运营业务主要由招商局蛇口及其下属子公司（除招商地产外）负责，此前，由于需要避免与招商地产同业竞争，招商局蛇口的全部物业均用于出租，园区开发运营业务总体上毛利率稳定在30%左右。本次整体上市启动后，根据整合后的招商局蛇口战略调整，未来将实施轻重资产并举的经营策略，适时通过“租售结合”以及创新金融产品如REITs等产品，将公司部分物业出售，公司已经制定了明确了物业出售以及REITs计划，而招商局蛇口的存量物业，大量为上世纪90年代以来的建成物业，主要分布于深圳蛇口地区、香港、上海、北京，账面价值较低，而市场售价较高，当地市场购买及租赁需求旺盛，因此预计在未来几年内，园区开发运营业务的毛利率水平将会有较大幅度的提升。）（年拟出售物业：香港部分物业、深圳蛇口部分物业、深圳南油集团部分物业、上海部分物业、北京部分物业、深圳前海部分物业，全部在一线城市，利润应远高于方案预测的2014年、月的基准。）对于园区开发运营、邮轮产业建设运营预计在2017年占总收入比重将进入20%水平，这部分利润预计较少，其中最大的是持有其它几个自贸区及开发园区，如厦门、青岛、漳州、宁波等（厦门漳州自贸区、中韩自贸区等），在未来的自贸区逐步成熟建设中，公司已拿下开发权及相应的大面积地块，将随国家新自贸区及开发区获批、建设推进而大幅增值，如同上海自贸区、深圳前海蛇口自贸区一样。（草案：园区开发盈利能力方面，公司预计未来两年仍将维持下降趋势，这主要是公司的前海、蛇口、太子湾等优质资源仍处于开发阶段，同时过去沉淀的二三线城市项目结算比例有所抬升，但随着两家公司合并后，协同优势体现，优质资源的逐步释放，公司的盈利能力预计将在 2017 年开始逐步恢复提升。）& &问题是：会下降吗？要2017年才会提升？估计随2015年下半年开始的市场变化，已经提前在目前开始提升了！（草案：2015年至2017年的盈利预测中，已预测销售收入的项目中只有前海自由贸易中心一期项目位于前海片区范围内，其余在预测期内实现销售的项目均不在此范围，且不涉及规划变更，不存在土地风险。& &前海自由贸易中心一期项目拟于2017年竣工、入伙，实现销售收入。该项目用地为招商局集团与深圳市政府签署《前海物流园区用地协议》和《补充协议》范围内用地。目前，公司正在就包括《前海物流园区用地协议》和《补充协议》项下的土地使用权在内的土地整备方式（包括但不限于土地规划用途变更、是否涉及补缴地价、土地增值收益分配等）等事宜与深圳市人民政府及深圳规土委、前海管理局进行协商，目前尚无法估计上述土地用途变更后的成本。谨慎起见，在盈利预测测算时，公司采用相邻地段成交的平均楼面地价作为成本参考。近年来相邻地段已成交的15宗地的平均楼面地价为18,394元/平方米（根据最近出让的15宗地的出让楼面地价总和除以上述宗地总建筑面积得到），公司参考这一价格水平，以18,400元/平方米来测算前海自由贸易中心一期的楼面地价。根据上述假设，预计前海自由贸易中心一期项目2017年可实现结转的销售面积为100,800平方米，结转销售收入571,143万元，预测营业成本310,779万元（含楼面地价），扣除相关税金及费用后的净利润为83,178万元。）& &问题：参考18400元的前海成交平均楼面地价、千每平销售价来估17年利润，观察最近深圳宝安、坪山拍地，前海、深圳湾等新盘入市情况，应该会大幅修正了。假设条件下的绝对估值& &通过此次换股吸收合并方案，招商局旗下前海、蛇口、太子湾等区域核心土地储备将得以悉数进入上市平台，根据此次方案，招商局蛇口控股拥有 302 项境内土地使用权，面积共计 511 万平方米，其中太子湾、前海、蛇口片区分别占比约 10%、46%和 43%，从功能来看，太子湾片区以商服用地为主，前海片区主要为商业、商务金融、住宅等用地，而蛇口片区则主要以工业用地、住宅为主。公告显示，招商局蛇口拥有前海片区有证土地 122万平米，拥有但未办理权属证书的土地 110万平米，合计拥有 232万平米前海区域土地使用权，并已付清地价款；另有前海湾物流园区土地 107.7万平米暂无法办理权属证书，土地权属办理方式、办理时间和成本补偿未定。& &从招商之前一直以来的表露口径和市场的各种主要估计分析，预计与政府分成和再补交土地工转商资金最可能，考虑整个深圳市，尤其最具潜力价值的南山蛇口、前海目前极度紧缺的可开发土地资源，我们考虑今后这些地块开发容积率至少2.5是合适的，则预计在前海蛇口自贸区一线招商将有不低于1250万平米的商业地产开发量，假设全部在8万元每平前海目前新盘水平销售，考虑较低的注入历史成本及估值，则可能获得单平米3~4万元利润水平，总计可能带来亿元总利润水平。（如果分成，政府会拿走相当一块利润。）假设政府分走四成，则招商蛇口在深圳本次注入资产上未来或获得亿元利润，如自17年分10年实现，则这块利润增长在225~300亿元水平。加之招商地产原有利润及其它综合园区开发，17年始单年利润或上300亿元，对比园区类公司50倍PE，估值或快速上20倍，进入6000亿元市值之上，对应股价75元之上。相对估值比较& &如果此次换股吸收合并顺利完成，公司将彻底转身成为立足于自贸区及园区开发运营、邮轮产业建设及运营、社区开发等综合业务的公司，过去传统地产公司的估值已经不再适用，我们提取了与公司类似专注自贸区建设和园区运营的几家企业进行估值比较，皆低于可比公司估值水平。参照陆家嘴（2015年预计业绩的40~50PE，PB7倍）、浦东金桥、张江高科、南京高科、市北高新等，整体板块动态业绩市盈率大致在15年50倍水平。合并后单纯按公司预测 年 EPS 分别为 0.90 元、1.13 元、1.38 元，50倍或预示估价定位在45~70元水平。二、集团今后可能的注入资产？& &本次发行120亿元左右现金募集给机构和员工持股，若机构需持股3年，价格23.6元，应考虑有未来股价大幅走高，公司应在年或有注入资产动作。土地资产方面，数据显示，目前，招商蛇口母公司招商局集团拥有深圳前海自贸区片区3.9平方公里深港现代服务区以及1.17平方公里的前海保税物流园区。蛇口工业区公司拥有深圳蛇口自贸区片区13.2平方公里土地。这部分土地位于一线城市，都是核心地段的稀缺资源，若将来得以注入，不仅为招商蛇口带来了大量的土地储备，而且优化了目前的土地储备结构。这些黄金地段土地，其中有多少已改性符合注入条件，可供开发，或尚需前海蛇口自贸区规划的进一步明确。& &实业资产方面，招商局置地和招商局国际在业务上给招商蛇口最有相同或一定的同业竞争关系，这些资产预计在2015年有60亿元利润水平，并经营良好，持续增长，或许会在未来进行业务整合。三、在未来投入布局战略方面：& &公司前三季度在土地市场上斩获 15 个项目，新增土地储备 350万平米，涉及土地款约 269 亿，然而公司主要以合作方式取地，平均权益由中期的 51%进一步降至 36%，实际控股项目总地价为51 亿，实际上今年通过公开市场扩张的步伐有所放缓。从布局区域来看，继续强化北京、上海、广州等一二线城市发展战略，投入占比达94%。而园区开发、国际邮轮港开发及相应区域的潜在大幅增值，复制前海蛇口自贸区成功成为未来战略布局业务重点。四、中长期利润将大幅增长并远超预计招商蛇口自身预计合幷后招商蛇口&、2017 年扣非后净利润分别为 62.4 亿、85.9 亿和 103.0 亿，2016 年、2017 年的净利润增速分别为 37.7%和 19.9%，大股东招商局集团承诺将对低于盈利预测的部分予以现金补偿。考虑增发后，折合 EPS 分别为 0.83 元、1.04 元、1.27 元，以上市发行价 23.6 元/股计算，招商蛇口这三年对应的 P/E 分别为 28、23、19 倍。考虑上半年收入应基本已实现预售并结算，同评估基准日比较，以深圳市场目前房地产各要素均翻倍以上增长的变化，判断实现利润的大幅增长可能自16年下半年开始体现，简单对比深圳为主的单平米利润甚至有几倍增长，总的注入资产未来可能带来预测总利润的多倍增长。因而相对公司草案说明，可能会实现的利润应该会大幅超过公司承诺预测利润，尤其2017年及之后，前海蛇口、厦门漳州等自贸区、园区开发逐步供应市场，利润再有大幅或成倍数倍增长，到时大家所期望的8900亿元价值、或更高价值等可能得以实现，进入6000亿元市值之上，对应股价75元之上，中长期持有或有更大股价大幅增长空间。风险在于市场大幅下跌，经济严重下滑，房地产市场大幅下跌，公司已注入地产转性不符合预期，园区开发转型不达预期等，望大家互相交流参考，取得正确认识和判断操作。同时转发到我的首页发布分享到：新浪微博QQ空间豆瓣人人FacebookTwitter更多...