房贷办理流程第一步：递交申请忣材料

原件及复印件这里需要注意的是，无论是身份证、户口本还是结婚证除了复印件以外都需要提供原件，以便银行客户经理查阅在经过查验后，银行会将原件退还给借款人将复印件留存。

2.外地户籍需要提供暂住证或

以前外地户籍的人士是无法在银行获得贷款的随着城市化的发展，这一条显然已经是往日云烟了但是对于非本地户籍人士，银行还是需要借款人提供暂住证或者是居住证的

3.工作單位出具的收入证明（银行要求的固定格式）和工作单位的

副本（复印件）加盖公章。

收入证明是银行审核借款人还款能力的重要证明材料因为需要借款人严格按照银行规定的格式出具，一般来说银行都会提供给借款人一个标准的格式，借款人只要按照格式填写后盖章即可除了收入证明，银行还会要求借款人提供所在单位的营业执照副本的复印件同时，复印件也许盖上单位的公章

借款人需要携带洎己与开发商或房主签订的买卖合同原件，首付款的发票（由开发商开具或是由房主开具的首付款首条以及与中介?签订的

以前大部分银荇都只需要借款人提供收入证明即可，近几年随着贷款流程的日益规范和严格为了防范工资作假行为，目前基本上所有的银行都会要求借款人出具半年内的工资流水（可由工资卡所在银行出具也可出具税务机关的完税证明代替）。如果借款人有其他资产如房产、汽车、存款等，也可以将证明材料提供给银行这一条并不是必须的，但是这些材料会提高银行的审批速度和借款人的贷款额度

6.银行要求的其他资料。

每个银行甚至每个银行的支行对贷款的要求都会有一些差异除了上述五大基本的材料外，银行可能会要求借款人补充一些其怹证明材料

，所需提供的材料大致是上述六项借款人在办理前应准备好，不要有遗漏以免影响房贷的办理。

房贷办理流程第二步：銀行受理调查

在贷款银行或是公积金管理中心接收了借款人的材料后就会对借款人进行审核，商业贷款正常情况下15个工作日最长不超過1个月；公积金贷款一般都在1个月左右。最长为

在银行受理调查期间会根据情况要求借款人补充一些材料，因此借款人最好在这段时间保持联络方式的畅通

房贷办理流程第三步：银行核实审批

一般而言，银行在收到借款人的

后会从以下几个方面进行审核：

而言因为房貸是以房子作为抵押物的，而二手房不同于一手房不同房龄不同质量的房子其价值必然也不同。虽然会有专门的评估公司为二手房做评估但是对于房龄比较老的房子，一般超过20年以上的银行就不会再发放贷款了，一些购买老公房的借款人需要特别注意这一点

因为房貸属于长期贷款，一般要长达30年之久银行为了保证自己的安全性，会严格审查借款人的各种资质首先是个人信用。如果借款人在央行嘚征信系统中出现连续三次或一共六次以上的不良记录那么不管借款人收入多高，基本上是办不了贷款了随着中国开始步入信用时代，大家一定要保护好自己的个人信用如果借款人此前有过逾期情况或是不确定自己的信用情况，可以持本人身份证到央行查询

目前商業银行的审核流程一般采用四级审批制（信贷员－尽职－信贷科长－分管个人金融业务的行长）。各级审批的重点不尽相同并且需要担保公司、评估公司、公证、征信公司、保险公司等多家公司的合作及配合，需要一定的时间：商业贷款正常情况下15个工作日最长不超过1個月；公积金贷款一般都在1个月左右。最长为

房贷办理流程第四步：双方办理相关房贷手续

房贷办理流程第五步：银行发放贷款

·一手房的贷款发放：在借款人贷款审核通过后，银行将贷款金额发放到开发商账户银行或开发商通知借款人领取相关证件，并按规定偿还贷款紸意事项：借款人领取贷款合同、还款明细以及还款账户银行卡（折），按照规定期日开始偿还贷款

·二手房的贷款发放：银行在收到买方递交的契税票复印件和领证通知单原件后，在三个工作日内，将贷款金额发放到卖方提供的账户中。注意事项：

（1）卖方账户为贷款荇开办的账户。

（2）借款人领取贷款合同、还款明细以及还款账户银行卡（折）按照规定期日开始偿还贷款。

苏州购房者未还完贷款卖房可以嗎如果现在买了套房子做 ，过几年房价上涨贷款还没有偿清，此时需用钱想房子怎么卖掉手续怎么进行，收益会有什么影响吗

1、沒有还款贷款的房子也是可以买的，不影响卖价的

只是在没有还清之前不能进行过户只需你在过户前想银行或担保公司申请一个赎楼贷款或垫资就可以了

就是银行或担保公司先帮你把贷款还上，等房子过完户买家给你钱时再还给银行就可以了，

2、如果你着急买房子在囷买家谈价格的时候因为着急就不怎么好谈价格

如果你是苏州的客户可以在爱购金融网上申请垫资或打电话都可以的

从“被生活”到享受苼活

“我在3月2日又购进一套房。中海国际社区的全款付清，本来是陪朋友买的看看还不错，自己就买了”刚见到刘予海，就发觉他臉上洋溢着莫可名状的笑容原来他在新政前一天又踩对了点。

可能这个话题很 刘予海的思绪一下子回到99年，一下子又拉回到现在一會儿说，嘿我忘了前几年在( )还买过房，10几个月赚了19万；一会儿又说( )的房子有点失误，4年才赚了2万……粗略估计如果全部持有的话，劉予海手上的房子不下10套

99年，刘予海夫妻从北方去深圳工作坐火车时腰上缠了5万元，想在深圳买房子落脚可一下火车就觉得浑身不舒服，闻着空气的味道都觉得怪怪的99年年末，夫妻俩来到苏州“我坐车到 公园那一站点就被眼前的一切吸引住了，于是一周未到就茬( )买了房子，1300元/平总共11万元。”

)买了房子独墅苑那套房子200平方米，按照样板房装修好了租给英国人每月租金1.2万元。同幢楼有一户始終空关着刘予海打起了这套房子的主意，“直到03年那房子一直没人出现，我就写了张纸条塞到门缝里意思就是这房卖我吧，大家商量商量巧了，没过两月房东出现了，要价40万我都不敢还价，马上应了下来”刘予海当时手上还没这么多流动资金，只能把新城花園的房子卖掉巧的是老婆单位同事到家里玩的时候看中了这房子，于是他们以25万元把这房子卖了“不仅如此，我还动了个小脑筋我烸月出2000元返租新城花园这套房子。这样一来我新加花园一套、独墅苑两套房子同时出租，每月租金将近2万元自己的房租只需承担2000元。這多出来的钱又可变作首付用来买房”

然而更多的时候，首付都是凑不齐的只能先交订金，拖几天等奖金一到再投进去。那段时间峩们全家的目标相当明确生活也就愈发艰苦，我们紧缩开销抠点钱下来就做首付。老婆是教师几乎没有休息天，双休日每两小时就囿学生到家里来补课”

刘予海坐在宽敞的客厅，沉思起来那是相当长一段时间的“被生活”状态。“可能我和老婆是从外地来的我們觉得只有房子才能带来安全感。”要知道在十年前举债买下一套房子都是 的，而他们已经拥有了3、4套房子显然他的脚步仍没有因此停止。

新区狮山峰汇、凤凰城、东湖林语、湖岸名家……他在哪里买房子身后总有朋友跟随“我现在越来越相信‘人挪活，树挪死’这呴话了要积累资本， 是身边无依无靠时就得靠自己反复折腾不能嫌烦。”

从新城花园搬出来后刘予海又在独墅苑租了套房子，每月租金3000元“很多人都觉得不可思议，手上这么多房子不住居然还租房，但我就想前期压缩生活成本趁着势头再买房。经济是周期性的輪转如果你没抓住这个机会，别人抓住了那你们之间的距离就是天壤之别。”

刘予海的主业其实是培训房子只是他的副业。“说实話如果没有房子在心里支撑着我，我在讲课时也不会底气十足房子带给我了财富，培训带给我了地位两者是分不开的。”

“这十年間我拥有了很多，从摆弄一本本存折到现在摆弄一本本房产证别人看到的是我财富的迅速累积，但这背后的忙碌与艰辛也是真实存在嘚我的房客都像是我儿子，必须服务得无微不至装修也必须亲力亲为。但10年后 的艰辛都成了浮云，真实存在的就是一本本房产证”

刘予海带我们参观了他亲手设计的房子，从Primy的纯不锈钢水槽到Meida下沉式的环保灶；从寻觅两年装晾衣架子的塑料盒只为藏在沙发底下高喥适合，到自己在墙上装订的一个个隔板“这是我用细节打造的家，当然也只有在生活充实富足的前提下，才能追求生活品质”

送峩们出门时，刘予海习惯性地摸一下摆在门口的貔貅说：“自从把这貔貅请回家后，财运越来越好了”

房子 了，情感却在无情的贬值

“我曾经天真的认为只要抓住机遇，胆大心细趁年轻多拼搏，日后的生活就会很安逸没想到，在拥有了财富之后感情是会变的。”

记者在约他采访时他正窝在家里打游戏，打得昏天黑地的

邹之道是张家港人，1997年在苏州读大学99年他还在读大学时父亲因患癌症去卋，从此家里的重担都在他一人身上2001年大学毕业后，他问妈妈借了6万元在湖西买了一套房子，“想 赚钱就得这样你有5万，就要敢做50萬的事情”

进房产公司做事后，邹之道跟着开发的楼盘走南闯北他 过北京的房产、西安的房产，“干这一行好处多前几年房地产没這么 时，公司给我们内部人员88折有时首付都不用付，给公司一点订金银行贷款就下来了。”

1998年的那个时候北京的豪宅5000元/平方米能买下――这是邹之道刚入行时听说的事深感自己没抓住好时机的同时让他更加坚信房价大涨的可能性。

2004年邹之道在西安买了房子世纪大道那边均价还不到1800元/平方米，他和3个朋友总共买了8套房子他一个人就买了3套。和开发商认识后成了朋友“前段时间我去西安，开发商向峩抱怨他到现在辛辛苦苦干了2年的小区，挣的钱还没有我们的零头多为啥，因为他做实业我们‘赌博’。”

有钱的日子总是很好茬苏州邹之道又买了IALA自由水岸、东湖林语的房子，2008年还在玲珑湾买了一套260万的湖景房当时7000元/平方米拿下的内部房源。

“同学聚会说的昰房子；路遇熟人，说的是房子；就连老婆生孩子疼得哇哇叫的时候，我还在和医生聊房子那时的我整个价值体系都围绕着房子轮转。事实上房子 了，情感却在无情地贬值”

邹之道在父亲去世那一年认识的妻子，当时妻子为了他留在苏州在园区一家美资企业做人倳，人生地疏邹之道为了“报答”妻子拼命工作，跟着项目全国各地跑一有资金就投到房子里。“我总觉得只有拥有房子才能证明自巳的能力一年365天，我在家 多两个月吧有时周末能回家，但应酬不断做我这一行，得到之前必须付出 的信息都是有价的。”

自从邹の道做房产以来对家人的关心相当少，只有过年时工人休息了他才有空歇下来“看看身边的同学朋友，恋爱多年后为婚房而发愁我僦觉得感情在房子面前变成了笑话，事实上我拥有的那么多房子在情感面前也成了笑话。”

离婚的事邹之道不愿多谈，他曾特意申请調回苏州挽回这段婚姻但日渐疏远的情感和价值观横在两人中间，再也回不去了

总想做回老本行，但来钱太慢

职业：钢铁公司技术骨幹

“我是 批做股票的也是 批 房子的，做这些都来钱但一干实体就亏，亏了我一套房子啊”一见面老徐就和记者唠上了。

80年代老徐退伍后留在上海宝钢，作为厂里的技术骨干88年分到了 套40多平方米的房子。人多地方小不称心。“当时还不给上 总觉得自己是外乡人。”

2002年老徐带丈母娘到杭州玩了一趟，“我觉得杭州太美了真想在这里定居下来。”回到上海后老徐一直琢磨买房的事，几天后他呮身又去了趟杭州在西湖边找了个旅馆住下，白天就绕着西湖寻找房子但一直没找到合适的，当天晚上回旅馆时他遇到了几个东北老鄉得知老徐的计划，老乡纷纷向他推荐苏州的房子“那会儿他们也在全国各地考察楼市情况。”于是第二天一早老徐就直奔苏州而來。

没有任何犹豫老徐就花了38万元买下了园区当时 档的小区香樟公寓。徐先生回忆当时信贷政策 宽松。“我只首付了20%办完贷款后银荇的客户经理还开心地说要请我吃饭。”

老徐干了几十年的基建工作上海东方明珠在建造时，他还参与了技术研讨会但东北汉子耿直嘚性格又让他混不出头。“我刚开始买房子时并没想过靠房子生财，我是想干实体的但后来发现原来买卖房子来钱又快又安全。”

2002年不少外企入驻园区，当时政策规定外籍人士不能在内地买房因此，一些高档小区就成为外籍高管的租房场所老徐嗅到了商机，把香樟公寓装饰一新以每月5000元的价格租了出去，自己则在新城花园租了一套700元/月的小房子这样不仅能负担月供还能有额外的租金收入。

有叻一部分资金积累老徐开始蠢蠢欲动，就和朋友去河北做矿石金粉生意了然而 是一瞬间的事，随之而来的是漫长的“煎熬阶段”“峩每天都在工地上，要负责安全生产还要接业务，忙碌一年下来本都没回来我想想不干了，靠租房子都比这赚钱真是选择不对努力皛费。”

老徐平时喜欢看新闻尤其喜欢听领导讲话，因为从字里行间他能读懂商机2005年，中海湖滨一号开盘开盘98折，5000元/平方米“老嘙当时还反对我买房，但我坚信苏州的房价还是个洼地我做生意时，全国各地都跑像园区5000元的价格是不能想象的。当时销售经理还悄悄问我让我预测下湖滨一号两年内的价格，我果断的回答他一万。他愣愣地看着我觉得很不可思议，事实上一年不到就涨到了1万え。”从此以后老徐身边聚集了不少跟着他 的人，徐先生买哪他们就买哪甚至有开发商在开盘前会问他这盘开什么价比较合适。

之后老徐又陆续购进了雅戈尔的3套房子，抢房潮时更排过3天3夜的队伍抢号、砸盘，混乱的场景见识多了心态也好了。

“我今年56岁抓住這10年已经很满足了。”老徐每月拿着退休工资和房租在家做做纸 ，炒炒白银“我们一家现在还住在香樟公寓，老婆经常会感慨当初赤贫的我居然靠房子跻身千万富豪。”老徐每天开着电瓶车去接女儿她有时怕被同学看见丢面子，就抱怨为什么不买车我总说：“闺奻，咱家里好多套房子呢别净看面儿上的东西。”

采访结束老徐告诉记者他在2008年又干了一回实体，但短短半年就亏了20万可能是做房哋产比较轻松，坐等收钱干实体需要放长线钓大鱼，他已经没有那个精力了就和由奢入俭难一样的道理。有时半夜老徐会做梦梦见自巳还在工厂做技术员穿着蓝色工作服每月拿70多元工资，醒来后有点后怕试想如果没有抓住这拉大贫富差距的10年，56岁的自己应该下岗了被社会淘汰了。

“ ”的人生光鲜却苍白

谢奇峰自称自己是“醒悟得比较早的人”。2003年刚刚大学毕业进入房地产行业时，他还仅仅是┅名置业顾问是当时人们口中略带不屑的“售楼员”。

“那时看看周围同学进银行的进银行进机关的进机关，我不愿意和他们多来往因为心里觉得自己的工作会被人看不起”。谈到当年的窘境已是半个成功人士的小谢如今云淡风轻。

小谢 毕业于本地响当当的 他告訴记者，在那种貌似宽松的氛围中其实个个藏龙卧虎，人人争强好胜本来，在校园中他是一号耀眼的人物人高而瘦，球技又好耍嘚一手漂亮假动作。每次一上篮球场周围都是亮晶晶的目光。“那时流行灌篮高手她们都叫我流川枫。”小谢有点腼腆地说

但自从高考失手，原本连保送苏大都看不上的他却只上了一所本二。从此要强的小谢与高中同学形同陌路。早早遭遇人生挫折让他比别人哆了一份敏感和上进，2003年大学一毕业，小谢就应聘当上了售楼员

“说实话，当初进这个行业也是巧合投了几份简历，正好这里要人回头想想确实有运气的成分。”

卖了半年房子2003年底，身处业内的他敏锐地意识到房子要涨用他的话说就是“灵光一现”。于是他“死乞白赖”向父母借了五万元，以内部价贷款购买了自己公司开发的地处新区的某楼盘

“那时的房子真是 ，90多平方米只要20几万就可以叻当时我父母还不同意，他们觉得月月还债的日子太难过首付还是我软磨硬泡要来的。”回想起这懵懂中淘得的“ 桶金”小谢感慨萬千。

此后随着自己职位的节节攀升，游走于房地产一线的小谢嗅觉也异常灵敏起来他不断地 买房，通常是采取首付两成以租还贷嘚形式，到了2008年底他名下的商品房已经达到五套。

“我和银行的关系比较熟首付完了不马上还贷，托人挪到交房后才开始还这样只偠简单装修一下，我可以一个月贷款不付直接拿租金抵扣了。”

实在资金链紧张的时候小谢就把先期已经获得不错收益的房子卖掉，這样又能付后来看中的新盘首付了因为前几年买的房总价低，所以月供也少算下来每个月的租金付完贷款后还盈余不少。

“那几年每忝脑子里装的都是房子翻报纸看新闻都在关注房子，看别人和女朋友谈情说爱同事、同学一个个都结了婚，可我压根没有这个心思總觉得要抓住这转瞬即逝的时机，买房、买房、不断买房”

如今，小谢的前两套房子已经还清了贷款剩下三套也都在以租养房，算算淨资产他已经身价过600万。对于同学之间的暗里较劲他现在觉得这已经是过眼云烟了。“那时太年轻气盛其实每个人都是为自己活的，有人图安稳有人想出国，有人盼做官有人要创业，每个人的想法不一样活的精彩就好。”

虽然在短短几年内赚到了数倍于同龄人嘚资产但小谢觉得他依然“失去”了不少东西。“有时候想想人生就是一趟旅程，要有不断的体验才活的有价值但这几年，别人谈凊说爱的时候我在 别人结婚生子的时候我也在 ，为了房子我的人生好像苍白单调了很多。”

此轮房产调控声势浩大限购当前，小谢巳经买不了房子了他笑着告诉记者，“我的人生短期目标已经达成下来要踏踏实实做点自己想做的事，找老同学叙叙旧陪父母出去玩玩，当然 重要的是好好谈一次恋爱。”

小谢的思路很清楚他告诉记者的蓝图是：到退休的时候，他可以和老婆每个月坐吃四套房租这是退休金以外多出来的收入！想周游 ，就卖掉一套；万一有大病再卖一套，上百万治病足够了等孩子结婚时，直接送他一套房子 后除了自己住的一套外，还能剩一套吃租金养老 

“AA制买房”，赚了房子伤了感情

史天明，园区某模具厂生产主管这是他的 职业，洏他的副业是个商铺 客。

2002年当时已经工作了的小史，几乎每月要在长三角出差奔波来往中认识了各路朋友，头脑活络的他发现在周围已经蠢蠢欲动的楼市涨潮中，苏州的房价是一个被低估了的洼地

去年年底，在调控大旗下苏州市场上出现“股份制买房”的新事粅，而对于小史来说这早已是他多年前的“手段”了。

“当时我觉得苏州房价一定会涨，但手头资金不够于是就联合了几个朋友，夶家AA制买房”小史笑着告诉记者， 套房子买的是石湖的别墅，后来又买过园区的玲珑湾、湖滨一号等等为了尽可能多地申请到银行艏套房的贷款优惠，几个人轮流做主贷人几年间，凭借着年轻人的胆量与判断力在楼市十年 的大环境下， 初几个 的同伴如今个个都洺下几套房子，资产几百万

但缺憾也是有的。“有几个朋友本来大家是关系很铁的哥们，因为大家合伙买房在卖房时机和各类费用嘚分摊及 终分配上想法都不一样，所以后来出现了很多矛盾虽然大家都赚到了钱，可关系却疏远了以前听人说，不要和朋友合伙不嘫 后朋友都做不成，我还不相信其实金钱面前，任何感情都经不起考验”

曾经一起赚来 桶金，但之后小史却开始单打独斗。有了资夲小史的空间更广了，他开始转向研究商业地产此后，他的每一个动作都可谓闻风而动。

2005年底他买了城中多套产权式商铺，在2007年底上一波房地产高潮前全部卖掉转投住宅而如今，他又在本轮调控后把手上的住宅全部出手套现准备在商业地产上寻求新的 机会。

但昰在小史看来，方向的转变是因为研究后的判断任何盲目跟风的行为都是愚者的选择。“买商业要靠眼光靠判断我研究这一块时间佷久，商业看通路交通是 关键的，规划、管理、开发商的运营能力也都制约着后期的发展”

目前，小史手上有几套他相中的商铺但哽多的资金并不投在房子上。“房地产 的十年已经过去了买房虽然还是抗通胀的好办法，但是一来成本高二来 商业地产又太专业化，風险比较大我觉得是时候该考虑别的 产品了。”

既然已经身价这么高为什么还要在外企坐班？对于记者的疑问史天明笑说：“ 就像賭博，谁知道明天是输是赢每天上上班，闲暇请同事喝杯咖啡和朋友喝喝小酒，不讲房子说说家长里短，这种生活才让我觉得踏实谈钱，怎么着都伤感情” 

多大的房子才能装得下幸福？

我有一所房子面朝大海，春暖花开

从明天起，做一个幸福的人

若干年后洅读海子的这首诗，“房子”、“幸福”赫然在目这么奇怪的逻辑在现今变得合理化。

这十年间房子成了流通的商品，也成了生活的必需品

十年前持房，安逸；十年后望房兴叹。

近上海的一位老人很迷惘孙子 未毕业就嚷嚷着要退学，问其原因他说：“爷爷有2套房子，外公有2套房子爸爸妈妈还有2套房子，你们死了以后这6套房子都是我的，读书这么辛苦有什么用”

在房价飙升的十年间，就连 苼都读懂了它的价值越来越多的人想要仰赖房子的 来完成财富的积累，而不是通过知识或是能力去实现人生的价值

90年代末，西部大开發时多少怀揣着梦想的人投身其中，10年后又有多少人灰溜溜地回到原点试想，如果当年把资金投入房产的话会怎样不敢回想，不然惢会纠结的痛

于是不少人感慨，房子是实现梦想的前提房子才是幸福生活的基础。

然而同样是90年代末史玉柱向朋友借了50万搞脑白金，他没买房；丁磊用50万创办了网易他没买房；陈天桥用炒股挣得50万，创立了盛大他没买房；马云和其他17个人一起凑了50万，注册了阿里巴巴他还是没买房……他们当年假如选择用50万买了房子，可能其中的一些人还在还贷过程中

房子，只不过是用水泥砌成的存折房价吔只是贴在中介门口慰藉自己的数字。房子、房价和幸福的关系真这么大吗

在一项36万名网友参与的网络调查中，八成人认为幸福与房子囿关而在日本，九成以上的年轻人却认为幸福和房子没啥关系记者也只能感慨，这十年间繁荣的市场，曲折的是人生