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宜居城市要易居 关于东北宜居城市建设的几点思考
16:00| 来源：《东亚经贸新闻》报| 作者:盛学永
　　（盛学永&长春房地产业协会常务副会长兼秘书长）
&&&&&&& &宜居城市&的概念，是2005年1月国务院批复北京城市总体规划时，首次在中央政府文件中出现。随之，&宜居城市&越来越受世人关注，许多城市将宜居城市建设纳入政府重要议事日程。长春、沈阳、大连、哈尔滨等东北城市也在近年来相继提出建设宜居城市的目标和措施。什么是&宜居城市&？衡量&宜居城市&的标准是什么？目前，国内外关于&宜居城市&尚没有统一的概念，标准和认识也不一致，都在探索中前行。去年，沈阳、长春、哈尔滨和大连四城市，为进一步探讨如何更好建设宜居城市途径，在长春召开以宜居城市建设为主题的&东北四城市市长峰会&。
&&&&&& 长春市市长崔杰在&东北四城市市长峰会&上说：&长春市在建设宜居城市中确定了一些方向。一是宜居城市一定是经济繁荣、很现代、很时尚的城市，只有繁荣才有精力解决更多的社会问题。第二，宜居城市一定是一个以人为本的城市，发展经济建设城市，就是让人们的生活质量有所提高，包括在基础设施建设上，能够满足市民工作、生活和发展的需求。第三，宜居城市一定是人和自然和谐相处的城市，人是自然之子，人在本性上能够亲近自然，在享受现代生活的同时，又能够亲近自然、体贴自然，这是我们所追求的。第四，宜居城市应该有很强的文化韵味，在城市里不仅有丰富的物质生活，还应该有丰富的精神生活、文化生活，城市既有繁荣面，又有历史和文化层面。&这段对宜居城市的阐述，可谓言简意赅、给人启迪。
&&&&&& &宜居城市&的内涵是多方面的，房地产是宜居城市建设的一个重要组成部分或重要支撑。房地产业又是地域性很强的产业，同一的关东文化，同属于东北老工业基地，相同的地理、气候、生态环境，自然灾害少，土地储备充足等，为东北宜居城市建设提供了有利条件。不利因素是冬季漫长寒冷，建筑施工期长，墙体厚、供暖设施、房屋造价高等。本文试从房地产和地域文化层面，浅析东北宜居城市建设。
&&&&&& 1、宜居城市要易居
&&&&&& 宜居，首先是易居，即&住得起&。不论从民生角度看，还是从房地产市场的消费主体看，宜居城市的宜居，首先重点关注的应是大多数人的&住有所居&，即广大中低（含中等）收入群体&住得起&的问题，只有&住得起&的问题解决了，才能谈得上安居乐业和自身发展等更高层次的需求。&住得起&主要指两点，一是买得起房子，主要指普通商品住宅、经济适用住房和二手住房；二是租得起房子，包括廉租住房、公共租赁住房和市场租赁住房。
&&&&&& 实现易居的途径，要靠健全的住房保障体系和健康发展的房地产市场&两条腿&走路。低收入者住廉租住房，中低收入者住经济适用住房，中等偏下收入者住公共租赁住房，中高收入者住普通商品住宅。对高收入者尽可以放心、放手地让他们到市场去解决宜居问题。高收入者不差钱，哪个城市、地方适合宜居，哪儿的气候、景色宜人，就到哪儿买高档住宅、别墅。
&&&&&& 在建立健全住房保障体系，廉租住房建设和棚户区改造方面，东北城市在全国是靠前的。但经济适用住房建设还需要加把力，公共租赁住房尚未起步，需要加快步伐推出。因为，公共租赁房的作用不仅仅是解决城市&夹心层&的住房困难，更重要的是将改变国人&重购轻租&的旧观念，加快城市&住有所居&的目标实现。
&&&&&& 规范和发展房屋交易市场和租赁市场，稳定房价、促进房地产市场健康发展是东北宜居城市建设的重要支撑。
&&&&&& （1）规范交易市场稳定房价，主要是稳定普通商品住房、经济适用住房的价格。对中高收入者需求的普通商品住宅，房价要合理适中，户型面积要合理适用，也就是中低价位、中小户型，不能过高过大。
&&&&&& 非普通商品住房，特别是高档商品住宅、别墅的房价，可以完全市场化。&&
&&&&&& 近年来，东北大多数城市房地产市场发展平稳健康，房价相对比较低，基本是刚性需求支撑楼市。2009年长春商品住宅平均房价每平方米3886元，沈阳、哈尔滨每平方米也就4000元多一点，大连房价相对高一些，但与一线城市比还不高，月，长春商品住宅均价每平方米4463元，与全国40个重点城市相比，位居39位，仅列西宁之前。沈阳、哈尔滨5000元多一点，大连相对高一点，不算过高。有人说，东北城市人均收入水平也比较低。不错，从房价收入比看，还是明显低于一线和沿海城市。目前，东北城市房价处于全国&洼地&，要防止东北房地产市场房价上涨过快，不可掉以轻心。
&&&&&& 易居，不仅要稳定房价，政府还要尽力降低中低收入群体的居住成本，减少就业、上学、看病、交通等费用支出。同时，还要大力规范和发展二手房市场。发达房地产市场的商品房与二手房销售比例为1:1，东北城市相对滞后。长春楼市最好时期是1：0.7，一般情况为1：0.4左右，今年1&5月是1：0.3。
&&&&&& （2）租赁市场，进一步规范和培育住房租赁市场，重点建立稳定的租房体制。如廉租住房、公共租赁住房。公租房是由政府或公共机构所有，以低于市场价向新就业职工、大学毕业生、外来务工人员等人群出租。面向的范围广，人数多，中低收入人群和流动人口均涵盖在内&&此前，他们或因户籍非本地或因收入不够低，没能进入原有的住房保障体系，被称为&夹心层&，漂游在城市边缘。此番公租房大规模推进，突破原先住房保障&重售轻租&的框架，从另一角度求解&住有所居&的实现路径；同时可以解决很多人就业问题。在一些发达国家，租住房都占有一定比例，面向中低收入的公共租赁住房，尤其受到各国政府的重视。法国的租房率达48%，加拿大为44%，瑞典43%，美国为36%。在人口密度极高的日本东京，持有住房的人仅占4成，剩下60%均为租民。我国香港地区居民住户中租房户占70%，接近一半的家庭租住在政府提供的公共住房里。需要注意的是，发展公共租赁房是部&好经&，但要防止在具体操作中被&念歪&，出现&宝马租客&。
&&&&&& 要转变人们特别是青年人的住房观念，中国传统观念&有恒产才有恒心&，应变成&有恒心才会有恒产&。只要横下心打拼，面包会有的、牛奶会有的、房子也会有的。其实，青年人结婚不一定都要买房，如果这个观念不转变，像社会上讲的丈母娘看你是否有套房才把女儿嫁给你，那中国的住房问题永远都解决不了。日本青年不理解，为什么租房子不能结婚？
&&&&&& 2、宜居城市要安居
&&&&&& 安居，首要是安全，是房屋质量的安全，房屋质量不合格是最大的安全隐患。我们的古人早就懂得这个道理。唐代大诗人杜甫&安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山&的诗句，被称为千古绝唱。&风雨不动安如山&，呼吁的就是房屋建设质量问题。
&&&&&& 当前，我国建筑质量实在令人堪忧。近年来，&楼倒倒&、&楼歪歪&、&楼脆脆&现象频出。住这样的房子，叫人胆战心惊，何谈高枕无忧！不久前，建设部副部长仇保兴说，我国建筑平均寿命30年左右，令人吃惊。有网民说，都说买房子，&贷款还完了，房子没了，人还活着，悲哀啊！&&安身立命&的地方没有了，还谈什么安居！东北盖房，地基比较坚实。虽然&楼倒倒&现象不突出，但房屋漏雨、透风、墙体长毛问题常发生，群众投诉比较多，应引起重视。重视建筑质量，尤其是保障性住房建筑质量，是百年大计，要有硬措施。最近，安徽省提出，对保障性住房将实施质量事故终身责任制，分户验收&一保到底&，确保群众真正得以安居。质量事故终身责任制规定，保障性安居工程的建设、施工及工程监测、检测、施工图审查等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员要按各自职责，对所承担工程项目在设计使用年限内的质量负终身责任。已经确定入住保障对象和预选物业公司的，应选代表参加分户验收，确保每套住房达标。未经验收或验收不合格工程不得交付使用。这个办法好，值得借鉴和推广。
&&&&&& 建筑隐患，还有业主对房屋私拆乱改，承重墙、圈梁甚至地基也敢动，使高楼成&危楼&。
&&&&&& 常言道，居安思危，现在成了居&危&思&安&！
&&&&&& 再有，楼道乱堆放杂物，影响人们过往，很不安全。更严重的是，有的顶层住户，封堵楼顶消防通道，将顶楼平台变成他们自己的私家&领地&，影响楼道人群紧急疏散，直接威胁楼下群众的生命安全。还有一些旧区居民，私搭乱建棚厦子、接层，埋下许多火灾隐患。结果发生火灾，消防车进不去，只能眼瞅着大火肆虐，这样的惨痛教训实在不少。
&&&&&& 建筑保暖，是东北房屋质量重要组成部分。目前，一些新房子保暖质量不过关，老房子更成问题。房屋门窗四处透风，山墙和顶层房屋防寒尤差。冬天，虽然供暖，仍然寒气袭人，屋冷似冰窖，白天，坐立不安；夜晚，彻夜难眠，谈何宜居！
&&&&&& 长春今年实施&暖房&工程，除了加强供暖监管、淘汰落后小锅炉房、逐步实现热计量和&弹性供暖&办法外，还要分期分批给 &不抗冻&的老房子穿上&保暖衣&，提高供暖质量，改善供暖状况，深得民心。但是&暖房工程&步子还不大，主要原因之一，受资金紧张限制。我们应当大力拓宽资金来源渠道，这方面，可以学习上海经验。上海三年前就开始这方面的工作，有一套成熟、行之有效的技术、施工、监理、验收标准，和改造资金来源办法即&政府出一点、产权单位出一点、住户出一点&。
&&&&&& 我们建议，暖房子工程不仅是老房子，新建房屋也要纳入进来。新建房，要淘汰落后保暖墙体材料和工艺，淘汰不合东北&风&情的设计，如落地窗等。
&&&&&& 安居，少不了安静的环境。家是避风的港湾，劳碌一天的人们，需要清静的地方。但有些小区噪音不绝于耳，令人烦躁不安。有的出租房，一些不拘小节的租房人，在屋里大声说笑打闹，蹦跳玩乐，扰的四邻不安。有的半夜才回来，弄的声响挺大，赶上相声段子&大学生扔靴子&。还有的小区，没有征求相关业主同意，在小区开饭店、公寓、网吧和歌厅。
&&&&&& 3、宜居城市要乐居
&&&&&& 乐居，首先要居住环境&看起来很美&，令人赏心悦目。这离不开良好的物业服务，这就是人们买房，为什么把物业服务好坏作为一个重要条件的原因。现实的普通住宅小区物业服务很难，难在物业费收缴难和服务不到位的恶性循环上，出现一些物业弃管现象。保障性住房物业服务更难，也是&差钱&。这个问题解决不好，会重蹈过去没有物业管理的小区，房子&一年新、二年旧、三年破和漏&的覆辙，居住环境会重现昔日那种 &脏乱差&的状况，长期下去不仅使一些中低档小区、保障房小区变成新的棚户区，还会使人居上的贫富差距进一步拉大，从而影响城市经济发展与和谐社会建设。人们常说安居才能乐业，对中低收入者，不仅要有房住，还要住的环境好，使其乐业，但做到这一点并非易事。物业服务是城市经济发展到一定阶段产物，对中低收入者，特别是低收入者是一种&超前消费&，他们承受有些难。对普通商品住宅小区，要物业收费合理、服务到位，否则物业收费难、纠纷多和物业&弃管&现象难以消除。对保障性居住小区，要给点优惠政策，比如可以把建成的商业用房交给物业公司经营，收入作为物业费不足的补充。还有，可以通过开征房产税或物业税等，&取长补短&，对中低收入者物业进行补贴，缩小小区物业服务方面的贫富差别。再有，严格依法管理，使物业费收缴与物业服务达标形成良性循环。
&&&&&& 其次，乐居不仅小区要&看起来很美&，各种风格的漂亮建筑，清新、整洁、优美环境，美不胜收，还要考虑经济适用、舒适和低碳，达到人与自然的和谐。只图&外表美&，会得不偿失。有些漂亮的东西，需要重新审视和取舍。如不适合东北气候、不节能减排的漂亮&飘窗&、落地窗等，再喜欢也得&忍痛割爱&。还有小区的人工水景景观，既浪费水资源又浪费能源，应少建或不建。再有&不服东北水土&的草坪，&看起来很美&，却很难&伺候&，浪费大量的水和人力、财力，就应少栽草，多种树。树，特别是&土生土长&的东北高大树木，不仅好看还节能减排、经济&耐用&。
&&&&&& 引导、鼓励多推出精装修房，少点毛坯房，这是建筑节能减排的一个重要环节。对此应有些举措，比如规定上市的精装修房不得低于20%，开发企业缴纳商品住房营业税时，房价中应剔除房屋装修费用。对购房者，开发商应只收装修成本等。
&&&&&& 第三，东北的冬天，漫长、寒冷、寂静、单调，是宜居的&空头&。关东的冰雪文化，生动、火辣、丰富、多彩，是宜居的&多头&。我们扬长避短，冬天将火辣辣的关东冰雪文化融入到冷寂的社区和住宅小区里，展现在人们面前的将是一幅别有情趣的乐居画卷。城市有关部门和社区、小区联动起来，组织溜冰、滑雪、堆雪人、打雪仗、抽冰猴、观雪雕、看冰灯和冰上花样表演、冬泳等活动。还可邀请一些作家给孩子们讲冬天里的童话，组织一些爱好者&踏雪寻梅&、举办《北国风光》&千里冰封万里雪飘&书画展活动。有了这么多生动的&冬天的故事&，东北城市的冬天能不乐居？
&&&&&& 教育也是乐居的一个主要内容，在我国有着悠久历史传统，从孔子始，历史上许多大教育家就把讲学作为乐居一大快事。长春一些开发企业成功开发了教育地产和影视地产，如长春高新开发公司建设的怡众名城，长春万达开发的长春明珠，长春国信建的长影世纪村等，深受人们青睐，这也是一种&寓教于乐&。
&&&&&& 创建邻里和睦环境，提供交流平台，这也是乐居一个重要支点，如兴建的会馆、健身场所等，使业主们其乐融融。
(首席编辑：张小荣)
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