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“高投资回报率”、“租金抵房款”……在房地产投资市场全线低迷的时候这一投资方式成功吸引了不少投资者的目光，现在很多商业项目的“售后返租”无疑给这些投资客人一块巨大的诱人蛋糕但是这块“蛋糕”真的是看上去的那么“好吃”吗？俗话说好“一铺在手三代不愁”但也有一句话是这樣说的“投资需谨慎”。

听起来的确很美：买铺人只要付了首付就有开发商售商铺售后包租合法吗帮着出租，前3年返租30%一次性抵总价……这对投资者来说，似乎是最佳的投资好事儿近日张先生被某楼盘的一广告宣传单页深深吸引了：“投资回报率高达400%。”

现象：“售後返租”成商铺促销主流手段

“投资回报率高达400%”张先生所说的这一消息不假，的确是呼和浩特某一楼盘的临街旺铺宣传单据了解，這一商铺属于成熟的临街旺铺目前的已有很多成熟商家入驻。

近日记者走访了呼和浩特一些热卖的商铺项目发现几乎99%的商铺在售卖是對外推出“售后返租”和“高投资回报率”。据了解售后返租是以“开发商售商铺售后包租合法吗或者是运营商包租，每年返还租金给投资者”的形式进行包租年限基本在10年左右，租金返还率年均基本在实付款的10%——15%之间经过计算，实际的租金返还率年均在总投资额嘚6%——10%之间

所谓“售后返租”，是指房地产开发企业为促进销售在其楼盘或商铺出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

對于业主来说返租的最大诱惑力在于，在返租期内即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金而对于开发商售商铺售后包租合法嗎来说，可以快速出售并回笼资金这似乎真是一种双赢的经营模式。

其实早在2001年原国家建设部公布的《商品房销售管理办法》中，就對预售房地产项目的售后返租下了禁令规定开发商售商铺售后包租合法吗不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月原国家建设部又对当时再度盛售后返租”背后诱人的数字游戏    

针对商铺投资，小编做过一期投票调研发现大部分投资者在投资商铺时要考虑的因素，除了商铺“所在地段”之外位于第二的就数“投资回报率”。

张先生不久前去看过位于呼和浩特城南一个10平米的商铺均价1.8万/平米。根据该商铺的“售后返租”政策：包租十年第11年回本，前三年每年按照实付款返租10%（可抵总房款）以后每三年逐姩递增一个点，第10年返还15%

商铺总房款：1.8万/平米*10平米=18万

前三年租金可抵总房款：18万*30%=5.4万

张先生实付总房款：18万-5.4万=12.6万

这样算下来，张先生在第10姩的时候投资额已收回大部分如果第11年的回报高于第10年，似乎11年真的就可以收回全部投资了

一位从事房地产业近10年的开发商售商铺售後包租合法吗道出了返租的真相。“商场是需要3-5年的培育期的也就是说在这3-5年期间，商场不仅没有收益可能还会赔钱”，但是有部分開发商售商铺售后包租合法吗却能承诺给投资者逐年递增的回报率这其中的原因就是，他们在销售时已经将返租部分算入了商铺的售價中。比如某商铺本来只卖1万元/平方米，但开发商售商铺售后包租合法吗却使用这种促销手段将售价抬高到2万元/平方米，然后用多出來的这部分钱再分期返还给业主。在业主看来可以轻松地坐等收租，其实是“羊毛出在羊身上”这也是某些商城售价飙升得快，而承诺的回报率越来越高的原因 如果商铺可以持续经营下去，或者商铺已经升值业主就有盼头；如果经营得不好，很有可能就血本无归叻

对普通投资者来说，商铺“售后返租”（简称返租）是一个诱人的蛋糕毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报鈈仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多,但商业地产专家提醒投资者在“返租”貌似丰厚的回报背后，其实隐藏着不少的陷阱与风险

风险1 后期招商经营不善 投资者血本无归 

目前市场上在售的带返租的商铺，大多是商场铺或批发市场商铺业内人士指出，这類商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金回報和升值前景才有保障如果开发商售商铺售后包租合法吗卖完铺就走了，招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了小业主的投資就会血本无归。

案例：1998年广州的新中国大厦以“买铺返租5年、小业主每年可坐收租金12%”的高额返租方式实现了7亿多港元的销售业绩，6層楼商铺几乎售罄更创造了广州商业地产单价最高的神话。但小业主在收到3个月的返租租金后大厦却因资金链断裂而一直烂尾至今。雖然2010年该大厦终于通过法院拍卖由新东家盘活了，但当年小业主们的利益仍有待法院逐个清理判决当年开发商售商铺售后包租合法吗嘚返租承诺，早成了一纸空文

风险2 小铺合并出租 办不了房产证 

为吸引小投资客，不少开发商售商铺售后包租合法吗在卖铺时尽量降低门檻将商铺切成了几平方米大的“蚊型铺”出售，同样带返租条件记者调查发现目前在售的商铺，有的建筑面积只有三四平方米实用媔积还不到2平方，10多万元就能投资买铺但商铺卖出后，为方便招商开发商售商铺售后包租合法吗又经常会根据商户的要求将小商铺合並出租，这就造成小商铺间没有界址根本无法测绘，也办不了房产证

案例：一年前，杨女士花了29.8万元买了间建筑面积9.8平方米的商场铺因为开发商售商铺售后包租合法吗承诺头3年有返租，交房时杨女士没收铺开发商售商铺售后包租合法吗把其商铺和相邻的另外三间铺匼并一起租给了一户商家。没想到办房产证时合并起来的商铺因为现场没有界址，与报建图不符通不过规划部门的验收，办不了房产證杨女士去追讨损失，开发商售商铺售后包租合法吗还辩称拆除商铺界址是为了整体经营业主因此还获得更高租金，不答应赔钱最後杨女士只能上诉法院，与开发商售商铺售后包租合法吗打起了官司

风险 3 “长租约”商铺返租，投资风险大

据调查发现目前在售的一些商业项目根本不是产权铺，销售方卖出的实质上只是一张长期租约而且还要求投资者提前付20年的租金（房款）。因为没有产权有的┅间商铺被同时“租”给了多个人，就算有貌似丰厚的返租回报仍难掩无产权的危机。

案例：2009年底文女士花了15万元在买了一个20平方米嘚商铺。当时开发商售商铺售后包租合法吗承诺每年返还8%的租金8年后开发商售商铺售后包租合法吗以30万元将商铺回购。没想到返租的租金只收了几个月，2011年月开发商售商铺售后包租合法吗突然破产旗下所有商场一概关门。后来经媒体揭发文女士才知道买铺的购房合哃其实只是一份15年期的长租约。因为没有房产证开发商售商铺售后包租合法吗竟然一间铺同时“租”给了5个人。开发商售商铺售后包租匼法吗圈了钱跑了而被高额返租吸引的投资客们，最后因为没有商铺产权不但返租租金没有了，连本金也赔进去了

“一铺能否养三玳”还需谨慎投资  

记者做过一期投票调研，发现大部分投资者在买铺子时，首要考虑的是地段其次就是“投资回报率”，位于第三位栲虑的是“是否有房本”“开发商售商铺售后包租合法吗和经营者资质”，投资者们考虑的甚少其实这不是最理性的投资态度。

业内囚士支招商铺投资者千万不能单凭高额返租回报就去买铺，而应该要考虑以下几个因素：

出手前首先要调查清楚项目的地理位置和商圈環境考查商场业态定位是否顺应周边商圈需求，交通是否方便等等；

项目的经营团队是不是有成功的运作经验有没有能力经营起来；業内人士指出，这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金回报和升值前景才有保障

还要看开发商售商铺售后包租合法吗的实力和资历，这主要是判断开发商售商铺售后包租合法嗎会不会卷款走人的依据值得提醒的是，目前有些在售商场铺虽然是品牌开发商售商铺售后包租合法吗楼盘的裙楼商业但产权早已易主，跟原来的开发商售商铺售后包租合法吗无一点关系投资者不要误信品牌了。 

此外投资客买铺时一定要了解清楚商铺是否有产权，這是保障高回报率的利器之一；对商铺来说产权年限就意味着业主收租或经营收益的年限，商铺产权到期就要交高额的地价才能继续使鼡直接影响到投资回报。所以买铺前一定要先了解清楚商铺剩下的产权年限衡量投资是否划算。 

投资者在购买商铺时还要考虑到一個商铺的公摊面积。据小编了解例如呼市一般商铺公摊基本在20%——50%不等，公摊越大得房率就越低此外，购买商铺是还有一项要考虑的那就是租赁税一般来讲，商铺租赁税标准是17.5%关于租赁税的收取，有些开发商售商铺售后包租合法吗完全承担这部分有一些开发商售商铺售后包租合法吗会承担部分，也有需要购房者自己承担的

在保证了以上四条的基础上，所谓的“高回报率”和“售后返租”自然就鈈是问题了

其实投资商铺也算是时下较为热门的选择。投资好的商铺绝对会“一铺养三代”如果投资不谨慎，或许会“血本无归”所以各位投资客们，小编提醒你：投资需谨慎一定要三思而后行。

 
 “产权式商铺”是一种所有权与經营权相分离的房地产产品形式通常 的做法是，房地产开发商售商铺售后包租合法吗将其开发的大型商场分割成众多小商铺出售以吸引
中小投资者从而提高售价，同时开发商售商铺售后包租合法吗会与购房人签订售后包租合同，约定一 定期限内商铺由开发商售商铺售後包租合法吗对外经营
 
2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定：“房 地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品
房。”虽然上述办法禁止开发商售商铺售后包租合法吗售后包租但并不意味着售后包租的协议无效。 根据《朂高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第四条规定:“合同法实施以后人民法院确认合同无效，应当鉯全国人大及其 常委会制定的行政法规为依据不得以地方性法规、行政规章为依据。
 ”因此原
建设部发布的《商品房销售管理办法》鈈能作为认定合同无效的依据。也就是 说售后包租的合同并非无效
售后包租合同通常包含了两层法律关系:第一层法律关系为商品房买卖匼 同关系;第二层为房屋租赁合同关系。在商品房买卖合同关系中开发商售商铺售后包租合法吗作为
出售方，购房人为业主;在第二层法律關系中随着房屋的交付,购房人成为产
权人及出租方，而开发商售商铺售后包租合法吗成为承租人
 无论开发商售商铺售后包租合法吗是否成功地将商铺对外出租 取得收益，都必须按照租赁合同的约定支付租金
 
需要指出的是，上述所谓“产权式商铺”往往没有实际分隔成獨立、封闭空
间不具备独立使用的功能，所以一般须对外整体出租购房人取得房屋产权 后，其所有权是受限的无法独立使用，其以所有权的排他性为由要求解除包租 合同或返还商铺时法院一般不予支持。