原标题:北京城建投资发展股份有限公司2020年公开发行
券（面向专业投资者）（第一期）信用评级报告
: 北京城建投资发展股份有限公司2020年公开发行
券（面向专业投资者）（第┅期）..
等方面得到控股东的大力支持
公司土地储备区域分布较好、拿地方
合竞买、股权收购、合作开发、棚户区改造、
政府授权实施等方式获取土地主要位于北
京、重庆和成都等一二线城市和三亚、黄山等
同时考虑公司在北京有较多
公司融资渠道通畅，融资成本合理
公司依托上市公司优势，综合利用银团融资、
地产基金、债权融资计划、中期票据等多种融
公司持有优质金融类股权资产与自持
公司持有优質金融类股权资产与自持物
可为公司贡献相对稳定的现金流同时可
调控趋于长期化，需关注
发展的房地产开发企业
公司资本支出压力夶，对筹资活动依
土地一级开发及棚改项目
流动性弱于一般住宅项目
营性现金流持续净流出、债务规模不断扩大；
非经常性损益虽然贡獻大但波动性较
利润重要来源，但存在较大波动性和不确定
北京市朝阳区建国门外大街
城建投资发展股份有限公司（以下简称“公司”或“
”）系经北京市人民政府
号文批准由北京城建集团有限责任公司（以下简称“城建集团”）独家发起，
以募集方式设立的股份有限公司经中国证券监督管理委员会证监发字（
万元，股票简称为“北京城建”
经历次增资转股及定向增发，截至
城建集团（在城建集团对公司拥有控制权期间城建集团将
公司作为旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台，持续在房地产业务方面
优先支歭公司协助其做大做强主营业务），持股比例为
（以下简称“北京市国资委”）
具体情况如下图所示。
北京城建投资发展股份有限公司
北京市国有资产监督管理委员会
北京城建集团有限责任公司
公司坚持房地产开发主业经营范
围为：房地产开发、销售商品房；投资及投资管理；销售
金属材料、木材、建筑材料、机械电器设备；信息咨询（不含中介服务）；环保技术开发、技术
设置了董事会秘书部、总經理办公室、人力资源部、企业发展部、政
策研究室、策划管理部、产品研发中心、成本策划中心、战略采购中心、工程管理部、销售管悝
部、客户关系部、财务部、投资证券部、
审计部、董监事工作部、商业地产事业部在内的
能部门，以及党委会下设的党委工作部、纪检蔀、新闻中心和工会在内的
年底公司纳入合并范围
年底，公司合并资产总额
元净利润（含少数股东损益）
经营活动现金流量净额为
，現金及现金等价物净增加额
公司注册地址：北京市海淀区大柳树富海中心
层；法定代表人：陈代华
“北京城建投资发展股份有限公司
亿え），拟按照面值平价发行本
公司和簿记管理人根据利率询价确定利率区间，
债券采用单利按年计息不计复利，每年付息一次到期┅次还本，
最后一期利息随本金的兑付一起支付
本期债券募集资金拟用于偿还行权回售的券本金。如回售规模未及预期导致本期债券
募集资金偿付回售债券本金后尚有剩余剩余募集资金将用于偿还公司其他债务。
公司为房地产开发企业其收入几乎全部来源于房地产业務，同时涉及
受国家政策导向的影响房地产投资增速
行业整体开发施工投资增速
房地产业是我国民经济的重要支柱产业，在现代社会经濟生活中有着举足轻重的地位经
年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作房地产业的增长方
式正由偏重速喥规模向注重效益和市场细分转变。
从近年房地产行业发展趋势来看
年，我国房地产开发投资
整体投资热情仍旧较高
年水平，在土地購置费和补库存驱动的新开工高增长下继续维持在高位
下降主要系土地购置费进一步降速所致
月房地产开发投资完成额累计同比下降
全國房地产市场发展情况（单位：亿元、
年后土地增加供应量及调控政策影响，
楼面均价及溢价率有所回落
年后房企拿地趋于理性，土地
姩土地市场整体运行相对平稳，但
内部出现结构性分化且自
年下半年开始土地市场趋冷
房地产开发企业主要的成本来源土地市场受房哋产宏观调控政策影响巨大
开发商购地能力和意愿的影响。中央政府通过信贷、融资审批等手段限
加之需求端限购等政策，导致部分房哋产开发企业的现金回笼情况
随着行业起伏出现明显变化直接影响土地市场需求。
根据中指数据统计的全国 300 城市土地市场数据2017 年，全國 300 个城市土地成交面积
95,036 万平方米同比增长 8%；土地出让金总额为 40,623 亿元，同比增长 38%其中，住宅用
地成交面积 35,433 万平方米同比增长 24%；商办类鼡地成交土地面积 10,225 万平方米，同比减
少 10%分城市来看，2017 年一线城市土地供应持续放量，成交量及出让金随之上涨但受调
控政策影响，樓面均价及溢价率均有所下滑；二线城市土地供应与成交面积与去年基本持平土
地出让金及均价同比涨幅较去年明显收窄，溢价率各季喥均同比下降土地市场总体趋稳；三四
2018 年，土地供应量继续上扬全国 300 个城市土地供应量 128,440 万平方米，同比增长 20%；
土地成交面积 105,492 万平方米同比增长 14%。其中住宅用地成交面积 38,931 万平方米，同
比增长 10%；土地出让金总额为 41,773 亿元同比微增 2%；整体成交楼面均价及溢价率均有所
下滑，房地产开发企业拿地趋于理性分城市来看，2018 年一线城市供地节奏放缓，同比下降
12%成交指标均降，其中出让金总额下降 12%；二线重点城市实施“分类调控、因城施策”政
策土地供应量同比增长 16%，但土地出让金和溢价率同比回落；三四线城市面对热点城市的需
求外溢加快供地节奏，土地供应量、成交面积、出让金均同比走高但溢价率同比下滑明显。
2019 年全国 300 个城市土地成交面积、土地成交溢价率均哃比微降。从全年市场来看一
季度全国土地市场供求同比下滑，出让金和楼面均价双双缩水土拍趋冷；二季度市场出现短暂
回暖，出讓金同比增加过半；三四季度土地市场持续低迷。分城市来看一线城市供求同比走
高，出让金总额增加但楼面均价出现下滑；二线城市土拍政策不断完善，供给面积与成交面积
均较上年有所提升出让金及楼面均价同比走高，溢价率变化较小整体保持稳定；三四线城市
供地面积同比缩水，成交方面量跌价涨溢价率下滑 2 个百分点。2020 年以来受疫情影响，全
国土地市场供给及成交双双下滑
个城市土哋交易情况（单位：万平方米、
中指数据，联合评级整理
全国土地购置面积、成交价款分别同比
土地成交表现相对较好二三线城市量价丅行明显。
产开发企业整体融资延续趋紧的政策方向
实施全面的融资政策管
理，重点在于对非标等融资方式的管控；
年以来地产行业融资边际性改善特征已出现，但
年房地产开发企业融资渠道再度收紧。全年
房地产开发企业到位资金
在其他资金中，定金及预收款
年房地产开发企业到位资金
，主要系银行信贷受到监管银行资金流入房地产市场受限所致；自筹资金同比增长
，主要系房地产开发企业發债及资产证券化规模增长所致；其他资金同比增长
系房地产开发企业加快回款所致随着政策对房地产开发企业融资的限制，房地产开發企业自
造血能力对房地产开发企业愈加重要；
次降准释放一定流动性，货币政策
房地产开发企业到位资金
其中，国内贷款同比增长
其中开发贷规模仍然呈现正增长但增速有所放缓
月开始受非标融资调控影响明显大幅下滑
业到期及回售高峰期的来临债券发行规模有所擴大所致
人按揭贷款逐步回归正常节奏的共同影响
业实施了全面的融资政策调控
，但整体货币政策有边际改善的趋势
月房地产开发企业箌位资金
然央行通过公开市场操作及降准等多种方式释放流动性，地产融资边际性改善已
体融资基调与以往保持不变
呈现的主要特征为“韧性”，
年销售面积略有下滑但销售
政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方
年，商品房销售增速有所放缓全国商品房销售面積
，增速较上年大幅下降其中城市间分化显现，一线城市房地产销售市场逐步向二手房市场
转移二线城市房地产销售市场亦呈现明显囙落态势，三线城市受益于棚改货币化安置政策仍然
房地产开发企业房屋施工面积
分城市来看一线城市商品房销售成交维持低位，但一季度之后销售增速企稳回升；重点二线
城市调控因城施策，销售增速低位徘徊
；三线城市虽整体呈下降趋势但
左右增速，主要系相对寬松的调控政策、棚改货币化补偿政策以及部分人
口逆向流动所带来的返乡置业需求。但随着住建部出台因地
制宜推行棚改货币化和实粅安置相结
合的政策以及本轮三四线城市购买力的消耗与透支，预计未来三四线城市商品房的销售将承受
近年全国商品房销售面积和销售额情况
年销售增速呈小幅负增长而负增长逐月收窄体现了房地产开发企业加
速去化的行业一致行为以及地区市场轮动为商品房销售面積带来的“韧性”
，主要系受前期土地市场价格增长所导致的成本因素驱动
同时房地产企业调整开盘区域增加售价较高的二线及核心三線城市楼盘的共同影响所致。若仅考
虑住宅类商品房销售情况住宅类商品房销售面积自
说明住宅类商品房的销售状况优于整体情况，商辦类不及预期
，商业营业用房销售面积下降
年一线城市和二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓。其中
一线城市同比增速从年初的
二线城市同比增速从年初的
，一二线城市房地产市场明显降温；三线城市百
城住宅价格指数增速上半年
持续上升、下半年企稳达到
百城住宅价格指数同比增长
百城住宅价格指数同比增长
，增速继续放缓其中，一线城市
整体看，一、二、三线住宅价格指数同比增速均囿不同程度的
全国百城住宅销售价格指数同比变化情况
房地产行业集中度不断提高拥有资金、品牌、的大型房地产企业在竞争中占据优
隨着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟房地产行业整体呈现业绩持续
行业集中度不断提高的发展态势。
年房地产市场集中度继续提高，前
名房地产开发企业销售额占比分别为
个百分点从侧面反映出优质
城市资源不断向大型房地产开发企业倾斜的态勢。
名房地产开发企业销售面积占比分别为
名房地产开发企业销售额占比分别为
名房地产开发企业销售面积占比分别为
名房地产开发企业銷售额和销售面积占比情况（单位：
前 10 大企业销售额占比
前 20 大企业销售额占比
前 10 大企业销售面积占比
前 20 大企业销售面积占比
房地产行业表現出明显的强者恒强的趋势资金、品牌、资源等不断向大型房地产开发企业
集中，龙头企业在竞争中占据明显优势
年中国房地产开发企业测评前
继续坚持房住不炒、因城施策思路，推进房地产长效调控机制确保房地产市场平稳发展
同时，调控政策已由“需求端”向“供
此轮政策调控的思路在于短期调控政策的常态化维持房价中期稳定为
长效机制的加速落实提供窗口期，最终达到房地产长期稳定“房住不炒”的效果。
中央层次中长期总基调不变短期内随着宏观经济下行压力大，政府或会在“房住不炒”的硬约
束下根据市场情况对房地产行业进行逆周期微调整体趋稳；调控政策已由“需求端”向“供给
年以来政府对房地产企业的融资渠道进行全面管控，后续或将哽加继续倚重
新型城镇化、土地流转政策环境的创造、根据库存周期来调节土地供应量等“供
近年来主要房地产调控政策
月以来全国一線及重点二、三线约
个城市陆续颁布新一轮房地产市场调控政策，
此次调控范围进一步扩大
住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》从
用地层面严防高价地扰乱市场预期
中共中央政治局提出实施好积极的财政政策和稳健的貨币政策，“稳定房地产市场坚持政策连
续性稳定性，加快建立长效机制”
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房
制度，让全体人民住有所居
发展住房租赁市场特别是长期租赁保护租赁利益相关方合法权益，支持專业化、机构化住房租
赁企业发展保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权实行差别化调控
启动新的三年棚改攻坚计划，加大公租房保障力度将符合条件的新就业无房职工、外来务工人
员纳入保障范围；继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的萣位，继续实行差别化调控建立健
全长效机制；培育住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；健
全地方税体系稳妥推进房地产税立法
中央政治局会议提出“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策促进供求平衡，合理引导
预期整治市场秩序，坚决遏制房价上涨加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”
2018 年中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用来住的、
不是用来炒的定位，因城施策、分类指导夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保
兩会政府工作报告指出房地产调控政策坚持“房住不炒”，保持政策的连续性和稳定性；房地
产金融政策总方针不变，严控高杠杆房企和投资投机性住房贷款；房地产税立法稳步推进，
目前正在抓紧完善法律草案；新型城镇化坚持以中心城市引领城市群发展，城镇囮速度仍会加
快；房地产市场形势稳地价稳房价稳预期，防止大起大落
银保监会指出继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增長
中央政治局会议继续重申“房住不炒”落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效
中央政治局会议中提到坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制不
将房地产作为短期刺激经济的手段。
银保监会下发《中国银保监会信托部关于进┅步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函〔2019〕
64 号要求“加强房地产信托合规管理和风险控制，坚决遏制房地产信托过快增长、风險过度
全国人民代表大会主要针对房地产的开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理
央行强调“因城施政”落实房地產长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段
中央经济工作会议提出坚持宏观和微观政策要稳、社会政策托底。坚持“房住不炒”因城施策、
央行 2020 年金融市场工作电视电话会议指出：保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，
继续“因城施政”落实好房哋产长效管理机制促进市场平稳发展
疫情期间多次进行央行逆回购操作以释放流动性，并下调
国务院发文试点用地审批权下放
资料来源：联合评级搜集整理
中央对房地产泡沫化所带来的金融风险、由此导致
居民杠杆率快速增长问题表
现出了极大的重视是发起本轮房地产企业融资端调控政策的起点
对房地产企业各主要融资渠
国民经济战略转型诉求纳入监管层的视野
资源以促进国民经济转型亦
成为政策调控嘚重要考虑因素
年三季度开始，宏观经济下行压
力大政府加大逆周期调节力度，
不同以往从房地产“需求端”进行调控
未来供给端的修复可能会更多以来结构性的土
给端的修复会通过库存周期来实现结构性调整；中长期来看，供给端的修复会通过城镇化、宅基
地复垦和集体经营性用地入市方面政策的推进等来改变土地流转的政策环境从而结构性调整土地
房地产行业债务水平较高房地产开发企业融资渠噵整体趋严，违约风险加大
房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征2015 年以来，国内货币政策持续宽松再融资
政策进一步松绑，房地產开发企业融资环境明显改善
融资规模大幅增长，行业债务水平
高企但 2016 年 10 月份以来相关主管机构从银行
面对房地产行业开发资金来源監管趋严，对房地产开发企业的再融资能力产生一定不利影响；同
部分房地产开发企业存续债务可能存在集中到期的现象在一定程度上加大了房地产行
房地产调控政策短期内不会退出
2019年以来两会及政治局会议持续强调“房住不炒”、房地产长效机制和因城施策，房地产
调控政策短时间不会退出稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主要调控
行业兼并重组有向上趋势后地产开发时代巳来临
随着资源逐步向大型房地产开发企业集中，中小房地产开发企业面临较大的经营压力甚至
部分高杠杆的大型房企也在加大资产抛售力度，行业整合趋势明显“大鱼吃小鱼”已演化升级
为“大鱼吃大鱼”。实力突出的大型房地产开发企业相继在
、粤港澳大湾区等熱点区域
以收购、合作两种主要方式进行项目扩充，进一步优化总体布局保障企业稳定发展。
调控政策趋于常态化、精细化和长期化
在過去几年的房地产调控中限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用，但是仍然缺少
年以来国家出台多项长期调控政策，试点共有產权房、鼓励发展住
房租赁市场并实施差别化的调控政策；
年，国家在创造土地流转环境方面做出了多项努力；
房产税将是一个长效的調控机制用来替代目前的行政调控手段。从长远来看由于中国
经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业健康发展的动力同时存在这就
导致调控政策向常态化和长期化方向发展。
房地产行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升
大型房地產投资开发企业扩大综合开发领域新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲
地产、体育地产等领域资本集中度提升，中小房地产开發企业出现产品开发周期放长、去化
放长、现金流频繁困难、开发利润下降的情况财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发
的“雙高”困难，开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧商业地产尤其是城市商业综合体在
满足基础消费的基础上，更多关注市场细分、創新经营和差异化竞争项目前期策划定位的全面
性和综合性成为关键投入，技术性投入比重也将逐步加大
地产金融化、资本化尝试催苼大地产格局，地产金融属性加速释放
年以来大规模保险资金进入房地产行业，推动资本和实业跨界融合地产金融化迎来
地产”加速聯姻，深度合作为轻资产、多
元化转型创造条件近年，房地
产开发企业通过银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降股权类、权益类信托融资逐渐增
加。地产金融化发展一方面为房地产开发企业主动利用多元资本、加强资本合作创造条件；另
一方面，房地产开发企业加速地产金融化尝试获得财务投资回报的同时，也可实现其自身业务
多元化向投融资方向转变
转变盈利模式，提升经营收益
由于汢地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施高周转的经营方式逐渐
成为主流。此外城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式，这必
企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战
现阶段中国房地产行业已經走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成行业
集中度不断提高。短期来看房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积
累，政策调控仍然至关重要长期来看，人口结构、货币环境市场投资环境等因素将扮演更重
要的角色，龙头房地产开發企业逐渐建立起更大的市场优势同时具有特色和区域竞争优势的中
型房地产开发企业也会获得一定的生存空间
策影响较为显著，资金渠道通畅且深耕
一级开发市场具有明显的区域性与当地房地产市场的发展情况、区域政策、区域经济
和财政实力等因素高度相关，从事铨国性土地
开发的企业较少主要还是以地方性业务为主，
且有较为明确的区域划分另外资金瓶颈也是制约
一级开发的关键，近年来由於拆迁成本的
不断提高、以及资金长期
占用（受行政审批和拆迁等不确定因素影响导致项目实际执行时间
一级开发企业带来资金压力，洇此资本实力雄厚、融资渠道相对较宽的
上市企业具有一定的竞争优势随着宏观
调控的延续，二级房地产开发市场的激烈竞争使得不
尐大型房地产企业转而进军
一级开发市场，如万科、龙湖、恒大等房地产开发企业土地一
级开发市场的竞争也在加剧，但区域性差异较夶
开发投入超出专业机构评估确定的基准地价
拆迁成本可能超过专业机构评估确定的基准地价，而超出部分的“熟地”不能入市交易洳
果政府不同意分享一级开发的增值收益，则开发商面临亏损风险而《物权法》第四十二条进一
步保障被征收人的合法权益，对土地补償费、安置补助费等费用的详细规定进一步加大了拆迁
土地一级开发占用大量资
金，房地产市场持续低迷将影响土地一级开发资金的回籠
土地一级开发在征地、拆迁过程中会占用大量资金其资金回笼与土地出让进度密切相关。
若未来房地产市场景气度有所下降将导致哋产企业拿地意愿下降，进而影响土地一级开发业务
在土地一级开发过程中
地方政府拥有绝对的强势地位
。虽然开发企业可以通过多种法律文
件进行约束从而与政府方面的利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府违约发生的风险
与土地二级市场的“招、拍、挂”及房地產开发相比，土地一级开发的政策不全面操作性
不强。在地方政府层面其政
策风险因素主要为省、市根据地方情况而改变有关土地利鼡政策。
目前已形成房地产开发、
对外股权投资和商业地产经营三大板块协调发展的局面。其中房地产开发经验丰富，区域竞争
力较強；股权投资和商业地产经营也为公司业务多元化和现金流形成了一定有益补充
公司在北京、天津、重庆
等城市相继开发一批住宅和商業项目，逐步建立了立足北京、辐射外埠
形成了以世华龙樾项目为代表的“龙樾”系列高端商品住宅楼盘、以国誉
府项目为代表的“国誉府”系列中高端楼盘和以畅悦居项目为代表的“悦居”系列保障房产品
年底公司持有处于前期阶段待开发土地总建筑面积为
等一二线城市和三亚、黄山等旅游城市，楼面价格相对合理；同时公司在北京有
较多棚改和一级开发项目（
街区项目是北京市唯一个两年内完成的棚改
项目），可为未来新增土地储备提供一定保障
可获得相对稳定的收益和现金流。截至
、锦州银行（证券代码：
服务有限公司（以下簡称“华能资本”
京科技园建设（集团）股份有限公司等公司的股权
股权投资产结构也获得了进一
科技股份有限公司（以下简称“
年底公司持有商业地产面积
万平方米，规模持续扩大
主要包括泰和大厦、富海大厦、首城国际
经营性物业招商工作持续推进对公司的现金流形成了一定补充。
人员具有较好的专业背景和丰富的管理经验整体素质较高；公司员工结
高管均有丰富的行业经验和管理经验，充分了解行业的整体状况和公司的运营发展情况
董事、总经理、党委副书记；
董事长、总经理、党委书记
月至今任城建集团董事长、
董事、总经悝、党委副书记；
月任公司董事、党委书记；
主要负责城建集团和公司
总体发展规划战略以及决策企业发展方向等
建集团总经理助理兼建筑工程总承包部经理、党委副书记；
事、副总经理、党委书记；
任公司董事、总经理、党委副书记
月至今任城建集团党委常委及公司董倳、总经理、党委副书记，
同时公司作为城建集团旗下房地产类业务和资源整合的唯一上市平台和资
本运作平台在项目、管理
等方面能嘚到股东的大力支持。
不断发展成为以工程总承包、房地产开发、设计勘察为主业经营生产和资本运作相结合的大
型综合性建筑企业集團。
股东的支持与重视体现在多方面
城建集团承诺在对公司拥有控制权期间，公司将作为城建集团旗下房地产类业务和资源整合的唯
一仩市平台和资本运作平台持续
在房地产业务方面优先支持公司，协助其做大做强主营业务
同业竞争的问题城建集团
限公司（以下简称“开发公司”）
未注入之前继续将开发公司
与公司主营相同、相似并构成实质性竞争关系的房地产类业务的商业机会，在符合法律法规的凊
况下将该机会通知公司在通知
期间内做出愿意利用该等商业机会的肯定答复的，城建集团
将积极促进公司获得该等商业机会
城建集團部分领导兼任公司的领导
其中，城建集团董事长陈代华先生同时兼任公司董事长
的股权，为公司控股东公司最终控制人为北
京市国資委。公司在业务、人员、资产、机构和财务等方面建立了独立的运作体系公司董事会、
监事会和高管能按照各自的职责独立运作。根據《公司法》等法律、法规的要求公司建立了规
范的公司治理结构和议事规则。
股东大会是公司的最高权力机构享有法律
法规和公司嶂程规定的合法权利，依法行使企业
经营方针、发展战略、投资、利润分配等重大事项的表决权
董事会向股东大会负责依法行使企业的經营决策权
负责内部控制的建立健全和有效实施。
董事会下设战略发展与投资决策委员会、预算委员会、提名与薪酬委员会、审计委员会㈣个专业
任期三年可连选连任；
可由总经理或其他高级管
理人员兼任，但兼任董事不得超过公司董事总数的
监事会是公司的监督机构對股东
由全体监事过半数选举产生；
由公司职工通过职工代表大
会或职工大会民主选举产生。
经理层负责组织实施股东大会、董事会的决議事项公司总经理在董事会的领导下，全面负
责公司的日常生产经营管理工作和组织领导企业内部控制的日常运行
公司内部管理体制忣管理制度较为完善，内控机制有效运行
公司采取直线职能制和母子公司两种管理体制，基于集中资源增强房地产主业经营运作及
开拓市场竞争能力的思路，公司的组织构架正在从金字塔型向
扁平化发展以实现各项资源的共
公司企业发展部具体负责组织协调内部控制嘚建立、实施及完善等日常工作，通过梳理业务
流程、编制了内部控制手册组织总部各部门、各相关子公司进行自我评估，推进内控体系的建
立健全总部各部门及各相关子公司均设有或明确相关内控管理岗位，负责本部门、本单位内部
内部控制和财务管理方面公司依據《会计法》及其他相关规定，建立、健全了内部控制体
系和财务管理制度制定了适合公司的会计制度和开发成本核算流程，并设置了財务部负责公
司会计核算、会计监督、资金管理等
工作。此外公司建立了一系列资产管理制度，对财产物资
进行定期盘点、财产记录、帐实核对等进行了明确规定；对公司经营性资产的租赁经营建立台账
随时记录，定期跟踪为保持可持续性发展，有效控制投资风险避免投资决策失误，提高投资
经济效益实现公司资产的保值增值，公司根据法律、法规及《公司章程》建立了规范、有效、
科学的投资决策体系和机制，制定了一系列关于投资管理的制度公司实行了包含预算编制、预
算执行、预算分析、预算考核各环节的全面预算管理。公司将经营成果、固定资产、现金流量、
对外投资等主要经营目标或事项均纳入预
算管理的范围定期将实际业绩与预算进行对比汾析，
寻找差异与原因并据此进行预算考核。
人力资源管理方面为加强人力资源队伍建设，公司在人才的引进、培养、管理、薪酬等方
面形成一套统一的管理体系制定了规范的员工聘用、培训、辞退与辞职、薪酬、考核、奖惩、
晋升等人力资源管理流程，建立完善公司培训体系大力开发员工潜能；完善绩效管理体系，构
建公开、公平、公正的人才竞争机制；逐步完善与市场相适应的薪酬制度加强囚力资源队伍自
运营与绩效考核方面，公司建立了较全面的季度运营情况分析制度每季度定期从财务、销
售、投资管理、项目管理、成夲控制等方面对公司运营情况进行分析，撰写季度运营情况分析报
告对公司、项目的经济活动情况及时跟踪和分析，积极开展项目全案筞划和后续评估工作以
便发现存在的问题或面临的困境，深入分析相关原因并及时加以解决、完善。此外公司按照
客观、公正、公開原则，建立了适用于各层级人员的绩效考评制度设置了较为科学、全面的绩
效考评体系，从经济指标、管理指标、安全生产等各个方媔与下属各单位签订年度经营业绩考核
责任书进行考核考核结果与各单位的职工薪酬挂钩，并明确了各项奖惩办法以有效测评各单
绩效，充分调动各单位的积极性保证公司经营目标和战略目标的实现。此外公司继
续执行对各部门普通员工的考核制度，考评结果作为確定员工薪酬及评优、岗位管理的依据
对外担保方面，公司原则上只为控股子公司向银行等金融机构融资提供担保
除特殊情况外，公司及控股子公司不得为其他任何单位或个人提供担保
子公司管理方面公司实行“集中决策、授权管理、分级核算”的基本管理制度，即資金筹
集、管理和收益分配由总部集中决策事业部、项目部及各子公司的成本费用控制、资金具体使
用和财务监督等财务活动在总部授權下
，结转项目规模及毛利率有所波动
实现收入存在一定的不确定性
年，公司分别实现营业收入
一级开发业务未实现收入所致；
当年公司执行了新金融工具准则对交易
性金融资产采用公允价值计量且其变动计
年公司公允价值变动收益
年，公司房屋销售分别实现收入
亿元主要系房地产项目结转波动所致；土地一级开发分别实现收入
亿元，波动较大主要系
街区项目所致；物业管理分别实现收入
亿元，主偠系物业管理面
积增加所致；租赁业务分别实现收入
亿元主要系商业地产面积增加
主要系世华龙樾项目和海云家园项目毛利率上升所致
利率随具体项目情况而有所波动；
年，物业管理业务毛利率持续为负值主要系
来物业公司人工成本上升而收费标准不变（尤其是部分老舊小区合同时间长
系部分物业装修工程支出增加使得成本上升所致。受上述因素影响
，呈波动下降态势主要系房屋销售毛利率波动以忣毛利
率较低的土地一级开发业务收入占比波动的共同影响所致，
房地产开发（房屋销售）
房地产开发（土地一级开发）
公司通过多元化嘚拿地方式获取土地
目前公司土地储备主要位于一二线城市和重点旅游城
市区域位置较好；同时考虑到公司在北京有较多
多的土地补充，公司土地储备规模尚可且楼面均价合理。
获得土地一种为公开市场
“招、拍、挂”流程，另一
公司部分项目土地由于拿地时间较早因此成本相对较低。
一般先支付保证金，拍到土地后
下的土地款（各地有所不同）同时取得对应的土地发票。
棚改项目较多部分項目
可以通过一二级联动等方式进行获取，
年公司通过招拍挂获得了天津武清和青岛胶州、大兴采育、昌平科技城、东黄山国际
小镇项目；通过股权收购获得了平谷项目；通过战略合作积极推进
“一二级联动”获取保定双胜街地块
街区地块、顺义北小营地块和黄
宗用地；通过与京城机电成立合作公司的方式推进
青岛城阳区签订了战略合作框架协议。
年底公司持有的处于前期阶段待开发土地储备总占地面積为
万平方米，主要位于北京、天津等一二线城市和三亚、黄山等旅游城市；考虑
到公司在北京有较多棚改和一级开发项目后续能够为公司提供较多的土地补充，公司土地储备
规模尚可同时相较于当地房价，公司土地储备楼面均价合理截至
段待开发土地储备情况如下表所示。
年底公司处于前期阶段待开发土地储备情况（单位：万平方米、
公司处于在建阶段的二级市场项目
且基本位于经济较为发达的┅二线城市，
可支持公司未来几年的开发建设；同时考虑到房屋预售可以带来部分资金回流
资能力实际资本支出压力有所缓解
开发业态仩来看，公司开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼等多种业态
公司房地产项目主要定位为刚需产品顺悦居、徜徉集、卋华泊郡等项目均主打刚需户型；
年起，公司在北京、重庆、成都先后推出了高端产品系列“北京城建.龙樾”
年，公司新开工面积分别為
呈逐年增长态势；其中，
龙樾生态城、奥体项目、怀柔项目、
台湖项目、未来金茂府项
目、宽院国誉府项目、南湖璟院项目
年公司竣工面积分别为
万平方米，呈波动下降态势
受上述因素影响，截至
由于项目规划建筑面积的动态调整数据可能存在一定误差，不满足開复工面积=上年开复工面积+新开工面积-竣工面积公式2．
上提供的开竣工及开复工数据包含棚改但不包含土地一级开发项目。3．
2018 年数据较鉯往有追溯调整主要系统计口径有所调整所致
2019 年期末在建项目数量不含棚改及土地一级开发项目
主要分布在北京、天津、青岛、南京
和荿都等经济较为发达的一、二线城市，区域位置较
公司在建项目总投资合计
年重点推进台湖项目、未来金茂府项目、顺义仁和项目
年底公司在建项目基本情况
（单位：万平方米、亿元）
但受房地产市场调控政策的影响签约销售面积及金额均
区域位置良好，未来销售前景尚鈳但需要关注
从地域分布看，公司房地产项目立足北京同时
也拓展京外市场，包括成都、重庆、天津、
万平方米签约销售金额为
，主要系房地产市场调控政策影响所致
年公司签约销售面积为
万平方米，签约销售金额为
亿元均较上年有所增长，主要系
及龙樾生态城等项目超额完成年度目标所致
年公司销售均价呈现明显上涨主要系
当年销售额中保障性住房
销售项目中世华龙樾、未来金茂府、国誉府等銷售价格
签约销售面积（万平方米）
销售均价（元/平方米）
结转收入面积（万平方米）
当年签约额回款额超过签约额的都
2018 年数据较以往囿追溯调整主要系统计口径有
截至 2019 年底，公司在售项目业态包括住宅、别墅、高层等可供出售面积 610.54 万平方
米，已预售面积 525.28 万平方米待售面积 85.26 万平方米，去化率较高；同时考虑到项目储
备以及拟售项目体量，公司可供出售面积尚可公司在售项目主要位于北京、青岛和偅庆等地区，
未来销售前景较好但需关注北京密码（2017 年北京限商政策出台以后去化情况明显放缓）等个
别项目的未来去化情况；此外，公司部分位于三四线旅游城市（如黄山等）的项目尚未入市未
来需关注该类项目未来销售去化风险。截至 2019 年底公司在售项目基本情况洳下表所示。
年底公司在售项目基本情况（单位：万平方米、元
拆迁安置房：4,000
注：部分尾数差异系四舍五入所致
大虽然其开发的不确定洇素较多且未来尚需投入大
给公司带来一定的资金压力且利润空间较低
业务主要采用银团融资，融资成本低于同期利率水平同时棚改项目受国家政策支持，
风险较低能够为公司提供稳定收益。
此外需要关注未来政策可能出现的调整对公司经营的影
接授权或者招标授权嘚方式，
订土地一级开发委托协议在当地政府的支持帮助下，完成征地补偿、拆迁补偿及安置工作土
地整理达到“三通一平”市政条件，通过土地整理储备中心验收然后完成上市交易
由项目公司负责项目的前期手续，进行项目范围内居
民住宅（私房、公房）征收；非住宅房屋腾退；市政基础设施建设；项目回迁安置房及资金平衡
由区政府根据棚户区改造前期工作成本、项目公司最终获得的项目投资利
收益进行资金平衡测算，从而确定用于资金平衡的商品房的使用方向和销
由项目公司负责项目范围内征地工作、宅基地拆迁、非住宅拆遷、市政基础设施建设、
回迁安置房建设棚改工作进展到一定程度后，向区政府申请进行成本审核项目资金平衡地块
达到净地并通过審核后，项目实施主体向市规划国土委申请资金平衡地块入市项目公司的最终
利润主要来源于政府回购，一般按照建设成本的
主要为东城望坛棚改项目、顺义仁和镇临河区棚改项
怀柔大小中富乐棚改项目
未来随着项目推进公司存在较大的融资需求
业务主要采用银团融资，融资成本低于同期利率水平
土地一级开发及棚改项目
怀柔大、小中富乐棚改项目
延庆康庄一二三街棚改项目
延庆新农村建设棚改项目
┅级开发项目仅为土地平整，棚改项目则在
一级开发的基础上需要进行保障房等建设
随着政策的调整和变动未来公司
业务可能会转变为政府通过政府债的
形式进行投资，开发企业收取适当管理费的模式进行运营目前尚未有定论。如模式有所调整
且部分项目一二级联动優势或将
资金占用问题将会得到明显缓解。
公司拥有部分优质股权和金融资产投资标的
近年来，公司通过不断的投资及退出的筛选过程积累了部分优质股权和
布于银行、证券、房地产、高科技等多个行业；未来进一步寻求在高科技行业和类金融行业上的
突破，加大股权投资和新三板的研究力度重点关注
、民生产业，推动投资实现
多元化、跨行业的战略布局
亿元，占其增资后注册资本的
的股票进行减歭变现资金
年，公司分别收到现金分红
（有较大增幅主要系会计准则的变更）
公司现金流和利润的有效补充其中
股份有限公司、锦州銀行股份有限公司
深圳市中科招商创业投资有限公司、北京科技园建设（集团）股
份有限公司等股权投资是
但需要关注锦州银行目前
年底，公司长期股权投资余额
对公司现金流及利润形成一定补充，但由于部分物业装修工程支
出增加物业租金单价有所下滑
公司经营性物業招商工作稳步推进
年，公司海南三亚建国酒店开
始试营业海南三亚万豪酒店按照三亚退海岸线
米要求调整了规划方案并重新申报，城奧大
年公司城奥大厦按照市政府要求已实现冬奥组委按期进驻办公，
悦里商业街启动招商北苑秋实街
年，公司租赁收入分别为
商业地產面积增加所致；但毛利率略有下滑主要系部
分物业装修工程支出增加所致。
年底公司持有的商业地产经营面积
）；公司商业地产主偠分布于北京市，包括北苑家园、富海中
号院泰和国际大厦（骡马市大街
世华水岸、红木林、金码大厦
和首城国际等属于商业中心地区，且出租率
司商业地产大部分为小区配套商业部分商业物业租赁合同签署的时间早，租期长租金水平低
未来随着过往合同陆续到期更噺，采取市场定价将为公司利润形成
随着物业管理面积增加以及业态丰
富，公司物业管理收入有所增长但
公司物业管理业务主要由下屬子公司北京城建重庆物业管理有限公司（国家一级物业管理企
业资质）、北京城承物业管理有限责任公司（国家二级物业管理企业资质）经营。
万平方米物业较上年增长
，涵盖商业、办公、酒店等多种业态
经营效率指标有一定波动性但整体
平主要系当年确认成本规模丅降以及加大棚改力度投入的共同影响所致；
北京住总集团有限责任公司（以下简称“住总集团”）
资产以托管或资产注入等形式来
日，公司收到控股东城建集团转来的《北京市人民政府国有资产监督管理
委员会关于北京城建集团有限责任公司与
北京住总集团有限责任公司匼并重组的通知》
研究并报北京市委、市政府批准，
住总集团实施合并重组将住总集团的国有资产无偿划转给城建集团，并由城建集團对
由于城建集团和公司签署了有关同业竞争的协议
地产开发（商品房及保障房）为主业因此为解决同业竞争问题，未来控股东或将以託管或资
产注入等形式来保证公司作为城建集团旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作
政策环境不放松有一定区域集Φ度较高风险
公司房地产业务中北京地区项目占比较大，不利于
北京限售、限价等政策出台对公司项目去
化周期等方面会造成影响
；需關注个别项目的去化情况
公司资本支出压力大，对筹资活动依赖程度高；土地一级开发及棚改项目周期长存在一定
公司发展速度快，一方面
债务规模增长较快另一方面
未来棚改政策可能出现的调整
随着政策的调整和变动，未来公司
一级开发及棚改业务可能会转变为政府通过政府债的
形式进行投资开发企业收取适当管理费的模式进行运营，目前尚未有定论如模式有所调整，
未来公司土地一级开发及棚妀业务的利润率将有所波动且部分项目一二级联动优势或将受到影
未来发展规划仍将以地产为核心，在现有业务架构
；未来城建集团或將住总集团
产以托管或资产注入等形式来解决同业竞争的问题整体规模有望进一步扩大。
公司将以转型升级为重点持续推进房地产开發、对外股权投资、商业地产经营三大板块协
调、均衡发展。具体来看公司将
坚持稳规模、稳效益，巩固地产板块的核心业务优势牢紦
握“去库存、快周转”的工作思路
，立足北京和已进入的一二线城市重点
、粤港澳、中西部城市群及区域核心城市的土地供应，加强優质土地储备
要以资本运作寻求资源突破植入
，通过产城融合、产业融合形成可持续发展运营模式；
以高质量发展为目标，加快推进
股权投资方面把握时机实现效益最大化的变现同时积极寻找新的投资机
商业资产方面，加大高效资产持有、低效资产盘活或退出
此外公司控股东城建集团与住总集团已于
月实施合并重组，未来城建集团或
资产以托管或资产注入等形式来解决同业竞争的问题
年度合并财務报表经大华会计师事务所（特殊普通合伙）
年度合并财务报表经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计
公司新纳入合并范围的经營实体新增
年，公司新纳入合并范围的经营实体
家不再纳入合并范围的经营实体
上述合并范围变化对公司财务数据可比性影响不大
年，公司根据财政部新金融工具准则的相关规定对持有的金融资产进行核算调整
将原列示在“可供出售金融资产”科目的股权投资分别调整臸“
其他权益工具投资”“交易性金
融资产”和“其他非流动金融资产”；同时，根据财政部新金融工具准则对持有的金融资产核算
方式進行调整对交易性金融资产采用公允价值计量且其变动记入当期损益，并按照新金融工具
准则的衔接规定将当期交易性金融资产股价仩涨引起变动计入公允价值变动损益。
年底公司合并资产总额
经营活动现金流量净额为
，现金及现金等价物净增加额
但需要关注部分项目的去化
用于出租的自持物业有所增加带动投
公司持有的金融类资产较为优质，但股价变化对
年公司资产总额年均复合增长率为
年，公司流动资产年均复合增长率为
呈逐年增长态势，主要系
年起公司交易性金融资产核算方式调整
年底公司流动资产总额为
年底公司流動资产构成情况
年，公司货币资金年均复合
主要系公司棚改项目资金投入较大所致
主要为按揭保证金与履约保
年，公司预付款项年均复匼减少
呈持续下降态势，主要系部分拆迁补偿
创华业房地产开发有限公司购置的尚未交付安置房（
亿元占预付账款总额的
）和向北京東城区人民政府房屋征收办公室支付的未结算的拆迁补偿款（
亿元，占预付账款总额的
年公司存货年均复合增长
望坛及临河等棚改项目投入增加
营、城茂未来、怀柔新城
街区、龙樾生态城等项目
亿元）、顺义北小营项目（
亿元）、北京密码项目（
龙樾湾（重庆）项目和重慶熙城项目
，主要由于市场价格下跌所致公司存货规模较大，其变现能力将受到房地产
行业景气度及区域房地产政策影响
需要关注部分項目的去化速度
；同时公司存货中棚改及土
地一级开发项目体量较大，其存货流动性弱于一般地产开发类企业
日起执行新金融工具准则
根据相关规定，公司对持有的金融资产
进行核算调整将原列示在“可供出售金融资产”科目的股权投资分别调整至“其他权益工具投
資”“交易性金融资产”和“其他非流动金融资产”
年底，公司交易性金融资产金额为
年公司非流动资产年均复合增长率为
，呈逐年增長态势主要系
和其他非流动金融资产（占
年底公司非流动资产构成情况
年，公司长期股权投资分别为
日起执行新金融工具准则经调整後的
年底，公司长期股权投资较上年底
要系联营企业深圳市中科招商创业投资有限公司
投资企业主要包括深圳市中科招商创业投资有限公司（占
）和北京科技园建设（集团）股
年公司城奥大厦由存货转为投资性房地产
商业以及海兴大厦西配楼
层部分及配套车位产权证书
年公司递延所得税资产年均复合增长
，呈逐年增长态势主要系
暂时性差异增加所致。截至
年底公司递延所得税资产为
亿元，主要来自于內部交易
未实现利润、可抵扣亏损、预提土地增值税和预售房款等
日起执行新金融工具准则，
根据相关规定公司对持有
进行核算调整，将原列示在“可供出售金融资产”科目的股权投资分别调整至“其他权益工具投
资”、“交易性金融资产”和“其他非流动金融资产”；
公司持有的锦州银行股价下跌所致；
主要包括对华能资本服务有限公司
年底公司所有权或使用权受到限制的资产合计
包括存货、投资性房地产和货币资金，受限原因主要
公司控股东未对持有的公司股权进行质押
受项目持续投入的影响，公司负债及债务规模持续扩大
集Φ偿付压力尚可且整体融资成本相对合理
年公司负债年均复合增长率为
流动负债增加的共同影响所致。
流动负债和非流动负债分别占
年公司流动负债年均复合增长率为
年底，公司流动负债合计
主要系其他应付款和其他
流动负债增加所致；主要由
内到期的非流动负债（占
年，公司预收款项年均复合增长率为
呈逐年增长态势，主要系预收房款
年底公司预收款项合计
交房后将结转为收入，因此
加大建设仂度使得应付工程款增
年公司其他应付款分别为
，主要系往来款增加所致截至
北京城市副中心投资建设集团有限公司（
亿元）、北京卋纪地和控股有限公司（
北京首都开发股份有限公司（
年，公司一年内到期的非流动负债
的非流动负债较上年底下降
年内到期的其他非流動负债（即公司或子公司发
行的债权融资计划一年内到期部分）
年公司非流动负债年均复合增长率为
，呈逐年增长态势主要系长期借
款和其他非流动负债的共同影响所致。
公司长期借款年均复合增长率为
呈逐年增长态势，主要系
司一级开发业务规模增加使得银行借款規模增加所致
年公司应付债券年均复合增长率为
，拟采用借新还旧的方式进行偿还
公司其他非流动负债年均复合增长率为
亿元转入一年內到期的非流动负债科目所致；
签订的“债权融资计划承销协议”（融资
日到期）、与广发银行签订的“债权融资计划承销协议”（融
）、子公司兴华地产同泰康资产管理有限责任公司签订
的债券融资计划投资合同（融资余额
日到期）以及子公司北京城建兴
顺房地产开发有限公司与泰康资产管理有限责任公司签订
北京城建顺义棚户区改造项目
开发建设合伙企业（有限合伙）
公司其他非流动负债全部为有息债務报告分析中全部计入长期债务及相关指标计算。
年公司全部债务分别为
，主要系土地一级开发项目资金需求较大以及
开发投入的共哃影响所致
；公司整体平均融资成本分别为
年底公司短期债务占比
年，公司资产负债率分别为
长期债务资本化比率分别为
均呈现波动丅降态势，主要系
集中偿付压力尚可，具体情况如下表所示
年底公司全部债务到期分布情况（单位：亿元、
注：上表应付债券到日期以囙售日计算
日公司在银行间市场发行
年度第一期长期限含权中期票据，即
日公司发行永续中票，即
日公司发行永续中票，即
均计入所有者权益考虑到公司未来赎回永续债的可能性，若将永续债计入应付债券
受利润留存带动，公司权益规模
增长但权益结构中未分配利润
年，公司所有者权益年均复合增加
主要系未分配利润增加
年底，公司所有者权益为
归属于母公司所有者权益
归属于母公司所有鍺权益中
其他权益工具（永续债）占
其他权益工具与未分配利润占比较大，所有者权益稳定性一般
公允价值变动收益和投资收益
年公司汾别实现营业收入
一级开发业务未实现收入所致；同期，公司分别
年大幅增加主要系当年公司执行了新金融工具准则对交易
性金融资产采用公允价值计量且其变动计入当期损益所致（
年公司公允价值变动收益
年，公司期间费用总额分别为
主要系财务费用增加所致
费用和财務费用占比分别为
随着签约销售规模的扩大公司销售服务费有所增加
利息资本化占比增加所致
融资规模扩大带动财务费用增加所
年，公司分别实现投资收益
年有所下滑主要系国奥投资发展有限公司（对北京奥林匹
区国家体育馆和奥运村进行投资、设计、开发、建设、运营、维护公司持股比例为
年亏损使得权益法下确认的投资收益大幅减少所致，
中科招商创业投资有限公司权益法下确认的投资收益大幅增加所致
年公司公允价值变动收益分别为
性金融资产采用公允价值计量且其变动计入当期损益
交易性金融资产股价变动实现
价值变动收益囷投资收益是公司营业利润重要来源，但存在较大波动
年，公司营业利润率分别为
年处于较高水平主要系毛利率较低的一级开发业务当姩未产生收入确认以及房地产结转
项目毛利率较高的共同影响所致
年公司非经常性损益大幅增加所致
一级开发整理工作使得经营活动现金流
着项目现金回流增加以及项目投入逐步减少
；公司通过融资活动满足日常
经营和投资的需要，对融资的需求较大筹资活动
年，公司經营活动现金流入
主要系签约销售规模波动所致
，主要系项目投入减少所致
年公司投资活动现金流入分别为
年增幅较大主要系子公司收回理财产品以及公司将持有
股份有限公司股权部分变现所致
；投资活动现金流出分别为
年，公司投资活动现金流净额分别为
持续下降态勢；筹资活动
主要系债务偿还规模增加所致
年，公司筹资活动现金流净
公司短期偿债能力指标处于较好水平长期偿债能力指标一般；栲虑到公司融资渠道畅通，
在开发项目规模较大能为未来销售提供支持，公司整体偿债能力
从短期偿债能力指标看
年，公司流动比率汾别为
年有所下滑主要系公司棚改项目资金投入
年较上年底基本保持稳定
年公司现金短期债务比分别为
主要系一年内到期的非流动负债規模大幅增长所致
公司现金对短期债务的覆盖程度仍属
从长期偿债能力指标看，
整体看公司长期偿债能力
公司依托上市公司优势，综合利用银团融资、地产基金、债权融资计划、中期票据等多
等多家商业银行建立了良好的合作关系截至
公司总部及子公司可使用授信额度總计
公司已在上海交易所主板上市，直接融资能力较强
公司根据出资比例为控股子公司应付账款保理业务的全额担保方提供不超过
根据公司提供的中国人民银行企业信用报告（企业信用机构代码 G2300S），截
公司未结清信贷信息中不存在关注类和不良类信息，公司过往债务履約情况
受益于投资收益的增加
年底，母公司资产总额为
从构成来看，主要包括其他
年底母公司负债总额为
。从构成来看主要包括其他应付款（占
）和其他非流动负债（占
年底，母公司资产负债率为
年底有所提升但仍较轻
年底，母公司所有者权益合计
收益为母公司主要利润来源
年，母公司经营活动现金流净额为
筹资活动现金流量净额为
年底公司全部债务总额为
年底财务数据为基础，若募集资金總额为
债券发行后在其它因素不
变的情况下，公司资产负债率、全部债务资本化比率
售规模未及预期导致本期债券募集资金偿付回售债券本金后尚有剩余剩余募集资金
，因此公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率可能低于上述
年的相关财务数据为基础公司
公司经营活动产生的现金
综合以上分析，并考虑到公司作为北京地方国资背景的房地产开发上市公司在股东实力与
支持、业務规模、地域品牌及财务结
构等方面具有的竞争优势，加之
房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台
区域布局、开发规模、产业布局、融资渠道和融资成本等方面具备较强的竞争优势
耕北京地区并积极拓展其他地区，土地储备主要位于一
二线城市和重点旅遊城市且
有望为公司提供较多的土地补充，新开工及在建面积保持在较大规模；同时公
司拥有金融类股权资产与自持物业，能够为公司提供稳定的现
资本支出压力大、债务规模增长较快、土地一级开发及棚改项目资
因素对公司信用水平带来的不利影响
未来随着公司项目嘚陆续开发和销售公司收入和利润规模有望保持稳定；同时公司持有优
质金融类股权资产，综合竞争力有望进一步提升
此外，公司控股东城建集团与住总集团已于
月实施合并重组未来城建集团或将住总集团
资产以托管或资产注入等形式来
联合评级对公司的评级展望为“
券偿还能力的综合评估，联合评级认为
债券到期不能偿还的风险
北京城建投资发展股份有限公司
北京城建投资发展股份有限公司
经营性净现金流（亿元）
流动资产周转次数（次）
全部债务资本化比率（%）
长期债务资本化比率（%）
EBITDA 全部债务比（倍）
经营现金流动负债比率（%）
EBITDA/本期发债额度（倍）
本报告中数据不加特别注明均为合并口径
本报告中部分合计数与各相
加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造荿；除特
．其他流动负债已计入短期债务其他非流动负债已计入长期债务
有关计算指标的计算公式
销售商品、提供劳务收到的现金
计入財务费用的利息支出）
计入财务费用的利息支出）
计入财务费用的利息支出）
筹资活动前现金流量净额债务保护倍数
筹资活动前现金流量淨额
筹资活动前现金流量净额利息偿还能力
筹资活动前现金流量净额
经营活动现金流入量偿债倍数
经营活动产生的现金流入量
经营活动现金流量净额偿债倍数
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
计入财务费用的利息支出
归属于母公司所有者权益
公司主体长期信用等级划分成
级（含）以下等级外，每一个信用等级可用
符号进行微调表示略高或略低於本等级。
级：偿还债务的能力极强基本不受不利经济环境的
级：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大违约风险很低；
級：偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响违约风险较低；
级：偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大违约风险一般；
级：偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大违约风险较高；
级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高；
级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境违约风险极高；
级：在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务；
券）信用等级符号及定义同公司主体长期信用等级
