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政府鼓励降房价去库存 房价真会降吗？
中央铁了心，要去库存。刚刚闭幕的中央经济工作会议对于2016年经济提出了五大任务，即“三去一降一补”：去产能——积极稳妥化解产能过剩去库存——化解房地产库存去杠杆——防范化解金融风险降成本——帮助企业降低成本补短板——扩大有效供给“化解房地产库存”离我们生活更近，尤其值得关注。大力去库存，那2016年房价会降吗？且听小编细细分解。“空房子”这么多，“结构性过剩”。那“去库存”，房价会因此跟着降吗，来看这两组数据。可见，“去库存”政策主要针对的是三四线城市，而对于供需紧张、土地成本较高的一线城市来说，想降价，难。“农民工市民化”绝非一蹴而就，想要让农民工真正在城市“安家落户”还有很多措施需要完善。小编希望相关配套措施能尽快落地，让每一位“新市民”能快速融入城市，共享城市公共服务，更有尊严更幸福的生活。
相关新闻：明年房价会降吗？政府、开发商有话说
发布时间&：&&&&&&&&来源&：&&作者：本网微博&:&&&
中央经济工作会议刚过，关于的讨论都不绝于耳，既然要去库存，既然要鼓励农民，那么明年的房价会不会降呢？这篇文章来帮你分析。
中央经济工作会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。那么在去库存的过程中，房价能否下降，能下降多少？
一问：农民工买房对去库存有何效果
理论上10%的农民工市民化就能消化库存，关键要看政府的支持力度
记者：进城农民工大概有多少潜在需求？
清华大学房地产研究所所长刘洪玉：国家统计局的数据显示，2014年底农民工的总量为2.74亿人。今年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，折合约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。从这些数据中可以看出，理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。
然而，农民工就业地和其可以买得起的住房所在的地方，往往是分开的。比如90个重点城市的住房，往往都是农民工难以支付得起的住房，而他们支付得起的住房往往分布在县级市、县城或建制镇，这就大大增加了靠农民工去库存的难度。
海南省房地产中介行业协会会长、海南录德房地产股份有限公司董事长邱廷录：从长期来看，农民工群体有购房需求，这部分流动人口是未来购房的主力人群。至于有多少能转化成有效需求，还要看政府出台什么样的政策，支持力度有多大。
记者：以目前的房价水平看，如何支持才能让农民工付得起首付款？
刘洪玉：让农民工进入商品住宅市场买房，支付有困难。做个测算：当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。
据国务院农民工工作领导小组办公室2月发布的数据，外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担也挺大。
从这个意义上来说，要让农民工在城市能够买得起或租得起房，必须要有政府的补贴。比如让农民工可以购买和租住保障性住房、对购房家庭给予金融支持和税收优惠，还可以采用租买混合的共有产权模式。要能够做到这些，必须要对现有的城镇住房制度进行改革，为政府给新落户农民工进行各种形式的补贴提供政策依据。
邱廷录：近几年我国农民工收入大幅度提升。就拿打零工来说吧，在二、三线城市打一天工都能赚200元以上，一线城市会更高。而本科毕业生在二、三线城市工作两三年后，月工资也仅达到3000元左右。所以，只要农民工肯吃苦，收入并不是大问题。以一线城市的收入去三、四线城市买房，大部分农民工支付首付款问题不大，但也不可能所有人均能买得起房，总会有一部分人群是选择租房的。
记者：让农民工形成真正的购房能力，还应配套哪些措施？
刘洪玉：促进农民工市民化，更多的是从促进城镇化发展、提高城镇化质量的角度看的。一个农民工家庭，如果有了稳定的就业和家庭收入，政府再提供必要的基本公共服务，就具备了成为真正的市民的条件，就产生了比较可靠的住房需求。
如果能够在政策支持下实现购买或租住住房，就会对消化库存、带动住房建设和投资有帮助。但如果仅仅是为了消化房地产库存来实现市民化，即在政策性住房金融支持下买房的同时，实现市民化，则会存在潜在金融风险。
国家信息中心经济预测部宏观经济研究室主任牛犁：现在去库存的关键是要把农民工培育成新市民，让他们成为购房主力，这就要把他们纳入到很多政策体系当中，比如公租房、保障房等。同时，应该把房地产去库存同城镇化户籍改革结合起来。此外，还得让开发商降价，让房价合理回归。这样，面积小的、地段远一些的，新市民就能负担得起了。
二问：降低商品房价格，政府能做啥
降房价有可能实现，政府应采取激励政策，并压缩税费、交易成本
记者：降房价，政府可以采取哪些措施？
刘洪玉：降低商品住房价格是有可能实现的，尤其是在三、四线城市。政府为了降低市场风险，可以采取必要的激励政策，或者是团购保障性住房的做法，鼓励开发商主动降价。当然，房地产市场上还有一个非常重要的特点，人们买房子大多是在房价上涨的过程中实现的，如果房价处于下降通道，人们担心后悔很少会出手购买。因此，政府和社会各界，还要尽量维持一个相对稳定的市场环境，以利于人们做出理性的购买决策。
牛犁：降房价，最简单的，是把地价压下去。但是，这涉及各级政府的土地财政收入。今年土地出让金已经下降了30%多，压力已经很大。如果再降价卖地，那真是雪上加霜，所以这不太现实。
不过，相关税费、各环节的图章，现在还是很多的。不光是制造企业，相关服务领域也应该简政放权，降低这些交易成本。
我所了解到的，建一个房子，除了消防、安全这些好理解的图章要盖，就连文化、体育这些部门的图章也要盖，有时候没有100多个图章，你这房就甭想卖出去。这个意思就是，要么你得给这些部门送房子，要么人家买房子的时候你得照顾，这里面交易成本的负担是非常大的。所以说，税费、交易成本这些，是最有压缩空间的。
三问：让房地产商割肉，他们情愿吗
企业主动降价比较少见，兼并重组有利于降价空间的出现
刘洪玉：从过去的经验看，开发商主动降价的情况很少见，多是在企业内部财务压力(如流动性压力)作用下，或在外部市场竞争压力下，才有可能实现主动降价。
邱廷录：一、二线，三、四线城市面临的问题不同，开发商应采取的策略也应不同。如海南的房产销售，客户70%以上是面向全国30个省市的，涉及面之广使得没有任何一家开发商企业通过自身建立的销售网络能满足销售需要，必须由政府牵头加大政府房地产销售行业的投入，通过销售行业协会协调规范，才能完成海南房地产去库存工作。
降低商品房价格是比较难的，商品房销售是市场行为，目前销售不动的开发商企业，能降的价格在这之前基本都降到了自己所承受的底线了，销售不好的开发商企业不会坐等政府来救他们。
因此，降低房价可能有3种情况：第一，企业自身降价，但是空间并不是很大；第二，政府应发挥市场调节手段，让困难的房地产开发企业自动降价，如销售补贴或免除部分企业应交的税金，让企业的成本降下来等行政手段，使房价有下降空间；第三，行业破坏性的降价，也就是说，出现开发商大面积现金流断裂，大面积的企业破产，房产企业出现抛售现象，投资人弃房而去，房价会大幅度下降，这是大家不想看到的结果。
此外，企业兼并重组是一个很好解决房地产去库存的办法。当下出现房子滞销的企业基本有两种，一种是企业规模比较小，开发成本较高。另一种是企业产品没有品牌附加值，房子卖了很低的价还没有人买。通过大企业兼并一些小企业，并不一定要降价，就可以消化掉现有库存，确实需要降价的通过降低成本规模化开发，也有了降价空间。
[责任编辑&:&&朱雨霞]
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中国吉林网腾讯微博深度分析：房地产税要来了，房价会下降吗？
来源：经济参考报 责任编辑：heailian
自从被列入十二届全国人大常委会立法规划，备受各方关注的税已然渐行渐近。记者采访的市民普遍预期，房地产税或将起到给房价降温的效果。事实上，与“房地产税”一字之差的“房产税”试点，已在上海与重庆开展逾四年，但影响十分有限。
一字之变：
从房产税到房地产税
上海黄先生：“我们这种改善型需求家庭只能承受，无论税负增加还是降低。”
白领小陈：“如果到时候还是买不起房，房东可能将房地产税转嫁到租金上面。”
2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房产税试点。针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。
与此同时，重庆也启动了房产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率为0.5%－1.2%之间。
从2011年上海与重庆试点房产税，到2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”，专家称“一字之差”意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。那么，这种变化对百姓和政府来说会产生哪些影响？
记者统计发现，目前，与房地产有关的税收包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种。记者在“北京市商品房现房买卖合同”上看到，仅买房人需要让开发商代交的税费，就有契税、房屋所有权证税、房屋登记费、产权代办费、分户发放图表费等多项。
中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心研究员陈淮表示，很多相关税费集中在开发流转环节，且以间接税为主，在以卖方市场为主的情况下极易造成税负转嫁。
但经济学家贾康认为，“房地产税”既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其最终的大方向可能是结构性减税，老百姓的税负有可能是降低的。
记者采访的市民普遍预期，房地产税或将起到给房价降温的效果。但针对个人或单个家庭来说，其未必是降低负担。
上海的黄先生与妻子正准备“要小孩”，属于改善型需求家庭，他认为“房地产税还比较遥远，无论怎么征收，我现在的居住面积肯定不够，我肯定要买第二套改善型的房子。将来还要让没有上海户口、身在外地无法买房的父母过来看孩子，那么我第一套房产也必须留着。因此，我们这种改善型需求家庭只能承受，无论税负增加还是降低”。
还没买房、没有上海户籍的陆家嘴城白领小陈对于房地产税的看法是喜忧参半。喜的是，增加持有环节税负可能会增加市场供给，未来房价可能降低；忧的则是，如果到时候还是买不起房，房东可能将房地产税转嫁到他的租金上面。
双城之税：
沪渝试点影响有限
上海纳税者谢先生：“这笔钱差不多等于多交一份物业费，没有对家庭支出造成很沉重的负担。”
重庆业内人士：这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式堪称房地产界的“税”。
2011年1月，上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。从试点执行情况看，两地房产税试点大多以户型面积划分，并采取“老房老办法，新房新办法”的政策。专家表示，房产税试点中的内容虽然只是未来“房地产税”这个综合概念中的一部分，但其在实施中体现出的一些问题，对未来房地产领域整体税收改革也具有参考价值：
一是对房价影响不大。根据中国指数研究院发布的，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。数据显示，此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。
二是对地方政府财政税收贡献不大。重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例，当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元，而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%；与重庆相比，上海的房产税征收虽然在绝对值上要多，但其占财政收入的比重同样很小。根据《2014年上海预算草案报告》，2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，只有土地出让收入的1.7%。
三是涉及人群有限。记者跟踪发现，由于房产税试点不涉及存量住房，其中上海试点中还有六条税收减免政策，这就使房产税试点没有产生巨大冲击力。在重庆，主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准，对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制，这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式后来被一些业内人士戏称为房地产界的“奢侈品税”。
记者辗转找到一家纳税家庭——儿子2岁的谢氏夫妇，原先在上海拥有一套80平方米的学区住房。2014年初，为改善居住条件，购置了另一套200平方米总价700万元的住房，同时保留原学区房。
2014年3月，谢先生资金和相关资料准备齐全，准备进交易中心交易。交易前领取了《原有住房信息查询申请表》，提交交易中心查询房产情况，并将结果交至税务局。经认定，购置新居后，谢先生家庭三口人总计拥有280平方米的住房，人均超出60平方米，须缴纳房产税。税务局就此出具了《上海市个人住房房产税认定通知书》。
谢先生家庭超出房产税限额的房产面积部分为（80＋200）－（60×3）＝100平方米，这100平方米为应税面积。由于新购住房单价700万元÷200平方米＝35000元/平方米，大于2013年上海新建商品住宅单价16192元/平方米的2倍，税率为0.6%。
上海房产税的计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估，试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。目前上海房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
因此，谢先生家庭的房产税年度缴纳额为：100平方米×（35000元/平方米×70%）×0.6%＝14700元。谢先生购房是在3月份，故此2014年当年的房产税计算时限为4月至12月，因此2014年应该缴纳的房产税为1＝11025元。
谢先生说，“这笔钱差不多等于多交一份物业费，没有对家庭支出造成很沉重的负担，但自己也不是大富之家，钱也不能任性花的”。
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