二手房市场卖房人开始让步 买房人砍价有了底气
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对二手房市场来说，所谓卖方市场就是在房子非常好卖、供不应求的时候，业主占据绝对的主动权。买房人则比较被动，不仅没有砍价的空间，还面临业主反悔跳价的可能。在去年的这个时候，还有业主敢一夜间涨价十几万甚至几十万，但到今年，由于二手房市场长期成交低迷，业主和买房人的心态都在悄然发生着变化。买房人的观望在加剧，业主也不再去年那么底气十足了。
　　2014年北京市各月挂牌价及议价空间情况 数据来源：链家地产市场研究部导读：轮流转，坚挺多年的卖方市场正在松动。随着二手房市场连续数月的成交下降，一些急于出手的业主，有的开始在价格上做出让步；有的则同意为买房人分担一部分税费；也有的买房人向业主提出资金监管的要求，不再把款直接打给业主。种种迹象显示，二手房市场的天平正在悄然向买方倾斜。买房人砍价开始有底气了对二手房市场来说，所谓卖方市场就是在房子非常好卖、供不应求的时候，业主占据绝对的主动权。买房人则比较被动，不仅没有砍价的空间，还面临业主反悔跳价的可能。在去年的这个时候，还有业主敢一夜间涨价十几万甚至几十万，但到今年，由于二手房市场长期成交低迷，业主和买房人的心态都在悄然发生着变化。买房人的观望在加剧，业主也不再去年那么底气十足了。霍先生手里有三套房子，其中一套三居室目前用于自住，另外两套小户型用于出租。今年以来，市场成交情况一直不好，还不断传来外地楼市大幅降价的消息，更有重量级的市场人士不断放出悲观言论说楼市已经进入下降通道，再加上房产税开征也一直在推进当中，他觉得自己也应该给自己的房产适当做做减法了。于是决定把自己一套用于出租的房产在二手房中介门店挂牌出售。可是，房子挂出去一个月了，偶尔有看房人过来看下，也没有诚意要买。这样霍先生感到心里更没底了，为了尽快把房子出手，霍先生决定主动下调挂牌价格。降价之后，看房的人比之前多了些，但购买意向依然不强。直到最近才有一位买房人明确表示想买，但要求霍先生再降些价。为了把房子尽快出手，霍先生只能答应再降价。根据链家地产市场研究部统计，4月北京市二手住宅成交7616套，成交量环比上月下降14.8%。链家地产市场研究部张旭认为，按照往年惯例，春节过后3、4月份一般为市场回暖期，但从今年的市场情况来看，需求观望程度不断升级，节后市场持续疲软，至今未现明显任何回暖迹象。从新增房源挂牌均价走势看，4月全市新增房源挂牌价环比下降2.2%，与此同时，本月调价案例中挂牌价下调比例继续上升，达到87.57%，与今年1月相比增加了近20个百分点。4月二手住宅议价空间环比上升0.1个百分点，也为年内最高水平。为卖房业主愿出部分税费过去十年的房地产市场多数时间房价都处于上涨状态，因此卖方市场也成了楼市的主流。卖方长期处于强势地位，也就造成了当前的楼市“”，即全部税费都由买方承担，包括个人所得税这种明显应该由卖方承担的税费也都转嫁到买房人身上。但最近，随着成交量的萎缩，二手房价也有所松动，卖方市场也出现了逆转。急于出手的业主已不再那么强势，买房人讨价还价的余地在加大。其中，在税费方面，甚至有个别业主主动提出愿意承担部分税费。业主黄女士有一套满五年但不是唯一住房的成本价公房。最近她对待卖房的态度发生了很大的变化——之前，她特别惜售，甚至一度报价虚高。但最近由于大部分买房人都处于观望状态，而要降的传闻始终不绝于耳。于是，黄女士在对待自家房屋的出售上，开始变得务实。除了报价不再虚高，她也很配合看房……而让中介经纪人更为吃惊的是，黄女士主动提出，为了表示出售诚意，如果交易成功，她愿意承担10万元左右的税费，并写到合同中。资金监管重现去年年底在通州购买二手房的田先生深有感触：“在买卖的过程中，买家绝对是处于弱势的一方。几十万上百万给到对方手里，过户之前一直提心吊胆的，生怕出什么纰漏。而卖家就不一样了，只要认准一条，钱不付清，就不给你过户”。买卖二手房时一般有两种交易方法，一种是自行交易，一种则资金监管。如果买方把房款寄存在二手房交易资金监管机构，就可以完全放心，资金安全性可以得到充分保障。但是卖方市场下，绝大多数业主拒绝资金监管，因为这样在过户之前业主只能拿到定金，余款要等到完成过户之后才能拿到。尤其是对于需要拿买房人的钱来还银行贷款解抵押的业主来说，资金监管无疑会增加他们的资金周转压力。但在最近由于房子不好卖了，一些业主也开始同意买房人进行资金监管。王女士的房子挂了两个月最近才遇到一个诚意买家，但这位买房人坚持要走资金监管的交易流程。王女士只能先拿到20多万的定金，而这笔定金不足以偿还王女士的银行贷款，她还要再自筹资金先把银行贷款还清之后才能进行过户，过户完成后才能拿到买房人的房款。王女士最近四处借钱，赶紧把银行贷款还清后，好把房子卖掉。文/本报记者　周宏
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48小时点击排行3月要买二手房的人多了
作者：李海霞
　　本报讯 （记者李海霞）根据链家统计，3月以来，日均新增客源量较春节后上涨68.4%，较春节前的2月同期也有超过二成的涨幅。由于近期利率政策持续放松，刚需入市增多，部分城区的小户型和近郊区的二手房销量上升。　　3月以来，特别是召开之后，大量改善性需求入市，这些需求多为换房客户。据了解，最近，日均新增房源量较2月同期也增加50%，其中大部分新增房源的业主为换房的业主。　　市场研究部张旭认为，上周的政府工作报告中关于稳定住房消费和推进住房公积金改革等方面的内容给2015年的房产市场奠定了逐步向好的政策基调。此外，支持居民自住和改善性住房需求等表述在2014年下半年已有相应的初步政策与之呼应，预计未来还将有后续政策出台。作为需重点推进的六大消费领域之一，房产市场或将焕发出新的生机，但值得一提的是，未来一段时间内市场飙升的情况将很难出现，温和上升将成为未来市场的常态。二手房方面，随着客源增多，成交量将进一步上升，市场或将迎来阳春三月。D155
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“安全购房”经常讲，但上当受骗现象时常发生。之所以会出现这样的情形，这跟买家对购房安全重视不够有着莫大关系。那么，如何避免被骗呢?主要是在房屋产权信息真伪、资金监管方面多下功夫。卖房坑人多人受骗利用虚假信息，南京纪某连连得手，诈骗900多万元，让20多户市民上当受骗。其实纪某的诈骗手法并不高明，他就是利用老百姓基于买到便宜房的心理，让购房者上当。纪某在南京某高档小区租下了一套大房，并谎称是自己的，愿意以低于市场水平的价格“急抛”，轻易就骗得68万元。此后，他便不断租房并采用同样的手法来行骗，并屡屡得手。纪某的骗术之所以能够得逞，主要是因为当前房价高企，因此对于那些价格明显低于市场价的房产，往往能够成为“香饽饽”而受到购房者追捧，而这种贪图便宜急于购买的心理则给了纪某可乘之机。房产已经成为最重要的大宗消费品，其不菲的价格往往让大部分购房者倾其所有才能如愿。也正是因为如此，导致很多人在买房时，愿意买到更加便宜的房子，即使是有些便宜得有些离谱的房子，也愿意相信是真实的。而在买房过程中，一旦上当受骗，则损失惨重。以上海为例，市中心区域一套普通公寓，总价也会达到三五百万元，即使被骗走的只是首付款，金额也会超过百万元之巨。记者同时发现，在全国各地，因为买房而被骗的报道经常出现，不管是房产交易比较活跃的一线城市，还是市场活跃程度不高的三、四线城市，这种情况都存在。当然，必须承认的是，作为监管部门，已在很大程度上改良了交易流程，以最大程度保证购房安全，而品牌中介公司也早已注重内部员工的监控。但道高一尺，魔高一丈，现有的办法总会存在一些不完善的地方，从而给了极少数犯罪分子可以利用的地方。由此可见，买房防骗，已经成为购房者必须了解的一个重要事项。“五步走”保买房安全见怪不怪，其怪自败。面对林林总总的卖房骗局，其实购房者只要多留一份小心，完全可以避免。当然，要做到不受骗子诱惑，首先是自身要做一个懂行的人，比如了解房产行情和房价变化趋势，以增强防范意识等。在此基础上，认真审查相关证件和手续，再按照正常的程序来进行交易，这样便能做到安全买房。专业人士表示，在整个买房过程中，有些关键环节千万不能马虎。本刊总结主要有以下五个方面，比如选对中介公司、核实卖家的信息、进行资金监管等等。第一步：选对中介选择正规的中介公司，可以降低上当受骗的概率。房产中介服务行业发展时间不长，因此整个行业良莠不齐，不过品牌中介公司已经开始关注社会信誉，开始自律。上海我爱我家权证法务中心负责人俞静坦陈，品牌中介公司违规的成本要大得多，所以会加强内部管理，督促员工提高服务质量，并保证购房者的安全。此外，品牌中介公司服务也相对规范得多。房产买卖过程中，如果交易过程能够做到规范，则能够防范一些风险，比如中介业务员会尽职尽责帮助购房者做好产权调查、卖家身份核实，甚至会及时提醒注意事项，以防止被骗风险。而对于一些资质一般的中介公司来说，这方面做得不是很到位，极个别房产中介甚至会与骗子沆瀣一气，参与行骗。第二步：多方核实做好这项工作，可以大大降低上当受骗的风险。业内人士提醒说，要仔细查证卖家的身份。要做到这一点，查看身份证还不够，需要向卖家所在的单位、房屋所在的小区物业、周围邻居查询卖家的身份。如果卖家提供的身份等信息与他的同事、物业以及周边邻居的说法能够得到相互印证，则基本能够确认卖家为房屋的实际拥有者，而如果存在很大出入，则应该多加留意。需要特别提醒的是，不要因为是亲戚、熟人关系就轻信他人，应该亲自到出售的房屋处看房、打听情况。记者发现，社会上已经出现“骗熟”的现象，专门针对熟人下手。第三步：产权调查产权调查是买房过程中必不可少的过程，切莫忽略。俞静表示，不管是购房者本人，还是经验非常丰富的房产经纪人，都很难通过一纸房产证来判断代售房产与卖家之间的关系，因此要做以下两个方面的工作：其一是严格审查房屋产权的真实性，不要认为亲眼看到有房产证就放心了，还应注意审查房产证的真伪，看房产证上所有人的名字与卖房人是否相同、公章是否有异样等;其二则一定要去交易中心再另行调查交易房屋的产权信息(俗称“拉产调”)，除了核实权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息与卖家提供的信息是否相符之外，还要了解出售房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。一般情况下，如果骗子采用虚假房屋信息行骗，是很难过得了“拉产调”这一关的，上文中受骗的20多户市民中，任何一个人只要想到“拉产调”，便会避免上当。第四步：留意“盲点”专业人士提醒说，晚上是房产交易过程中的安全“盲点”，购房者一定要当心这个时间段。俞静表示，考虑到方便购房者看房、签订合同，大多数房产中介都会选择在晚上九点甚至更晚些时候下班，此举虽然方便了买卖双方，但同时也为骗子施展骗术提供了机会。这是因为晚上6点之后，交易中心已经关门，无法查证房产证的真伪，成为房产交易过程中的安全“盲点”。而骗子如果选择在这个时间段借机开始施展骗术，比如要求买家支付定金，甚至首付款，如果贪图便宜，很可能会上当。购房款数额巨大，按理说购房者必然谨慎对待而不会轻易上当，但现实却恰好相反。这是因为房价一再上涨，导致购房成本不断上涨，而一旦碰到有打折幅度很大的房子，购房者抱着侥幸心理相信其是真的。而如果此时卖家稍加坚持必须先付定金再“拉产调”，再加上中介在旁边说些诸如“错过了后悔就来不及了”之类的话，买家很容易就“着了道”。第五步：资金监管为了保证资金安全，买家一定不要嫌麻烦而省略资金监管这个步骤。所谓资金监管，是指买房人将购房款存入资金监管保证机构在银行开立的监管专户，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，由资金监管保证机构通知银行按照约定向卖房人支付售房款。但在北京，却出现买卖双方嫌麻烦而弃用资金监管的做法。殊不知，此举为资金安全埋下了隐患。业内人士建议，买房者一定要采用资金监管。因为资金监管之后，一旦交易过程出现问题而致使交易中断，但资金却存放在监管账户中，从而安全能够得到保障。此外，定金也可以要求中介公司代管，在确认房屋产权信息之后，再通知中介转交给卖家。而如果卖家坚持必须收取现金之后才能进行下一步交易过程，而且也不同意资金监管，那么买家此时则应该多加小心了。(理财周刊)
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201520163月
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(房山34000元/平方米)
(房山18000元/平方米)
(大北京7000元/平方米)
(大北京7500元/平方米)
(顺义2500万元/套)
(门头沟50000元/平方米)
(昌平32000元/平方米)
(顺义35000元/平方米)
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防止卖房人签约后反悔 买二手房可预订房产证
北京频道 （
14:44:39）
稿件来源：北京日报
&&&&今年以来由于房价回升，一些二手房主在签了合同之后反悔，业内人士建议购房人在签了合同、付了定金或首付款之后，可以通过房屋所有权预先登记将房产证先期“预订”下来。
&&&&从去年7月开始，北京市可以办理房屋所有权预告登记，不过，11个月以来办理这项业务的市民很少。“朝阳区是房地产开发大户，也是本市办理房屋交易量最多的区县，一年办理15万件，但申请房屋所有权预告登记的只有二三百件。”朝阳区房屋权属登记中心主任李春凤告诉记者，现在朝阳区房屋所有权登记七成是二手房，却没有二手房房主申请预告登记的。如果买房人担心开发商一房两卖，或者二手房卖房人反悔，可以通过预告登记提前把房产证“锁定”。
&&&&两个月前，宋女士在黄寺看中一套二手房，和房主王先生商量好总价是66万元，宋女士支付房主两万元定金，双方还签订了购房合同。但在办理按揭贷款之前，王先生发现自己的房子可以卖到70万元，不愿意以66万元的价格卖给宋女士了。
&&&&北京市房屋权属登记中心主任周润娟介绍，无论是新房还是二手房，签了合同之后都可以先把房产证“预订”下来，五到十个工作日即可办妥。
&&&&据了解，办理房屋所有权预告登记的手续并不复杂，关键的前提是买卖双方要在买卖合同中，或单独对预告登记有专门的“约定”。如果是新房，除了身份证，申请时还要带上购房合同、网上联机备案表、买卖双方关于预告登记的约定，在建工程已经抵押贷款的，需要银行方面同意。申请预告的时候，买房人和开发企业一起申请，如果开发商拒绝，买房人可以单方面申请，但买卖双方约定的预告登记附加条件要满足，买房人申请时要提供满足条件的证明材料。
&&&&如果是二手房，买卖双方除了身份证、房产证、网上签约的购房合同原件，还要带上双方关于预告登记约定的原件，如果是央产房，要提交上市出售确认表和物业费、供暖费交清的证明。（记者 刘扬）
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买二手房想用公积金贷款 都需啥手续
08:38:26 来源：胶东在线　
　　胶东在线消息 问题的网友留言：我打算买一套二手房，想用公积金贷款，都需要什么手续？
　　回复：在过户前持夫妻双方身份证到中心计算贷款额度，或知道缴存基数的情况下致电中心贷款科查询，之后交易双方办理过户交易，取得新房产证一个月内想中心提出贷款申请。需要的手续有：(一)申请公积金贷款应准备的材料1.《烟台市住房公积金贷款申请审批表》一式三份.填写请使用黑色或蓝黑墨水笔； 2.委托贷款银行出具的借款申请人及配偶的个人征信报告各一份； 3.身份与婚姻证明⑴借款申请人及配偶身份证(第二代身份证须复印正反两面)原件+复印件三份； ⑵ 借款申请人及配偶户口簿首页(盖公安局印章联。集体户口首页须反正面)原件+复印件三份； ⑶ 借款申请人及配偶常住人口登记卡索引表(户口簿成员明细。山东地区以外户籍不需提供)原件+复印件三份； ⑷ 借款申请人及配偶的常住人口登记卡原件+复印件三份；注：非烟台行政区域户口的借款申请人还需提供暂住证(或居住证)原件+复印件三份； ⑸ 结婚证原件+复印件三份；单身的必须提供户籍所在地民政部门(县、区级婚姻登记处)出具的婚姻状况证明原件+复印件两份，并在公积金管理中心签署单身声明； 4.房屋买卖证明房产买卖合同原件+复印件二份。注：必须提供房产交易部门统一印制的买卖合同(真实交易价格)。无法提供原件的，合同复印一份后由房产交易部门加盖与原件一致的印章； 5.已付房款证明已付房款收据(或收条)原件+复印件三份；首付款比例要求见背面友情提示； 6.交易材料⑴卖方房产证复印件三份(在办理过户手续前复印)； ⑵ 买方新房产证原件+复印件三份； ⑶ 销售不动产发票(地税代开)原件+复印件三份； ⑷ 契税完税证原件+复印件三份；(5)国有土地使用证原件+复印件三份。
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