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盘点08半程二手房 四地冷度不一北京缩量3成
　　从2007年10月开始的楼市观望情绪未消褪几分，新房市场的萎靡不振使得市场反弹的期待在宏观经济形势的日益严峻之下愈发渺茫：2008年的二手房市场，在新房萎靡的阴霾当中延续颓势，冬天延长，何日春再来？
　　焦点房地产网整合北京、上海、深圳、广州实况，以四地连线的方式，盘点2008年上半年的二手房市场，邀请业界人士探讨目前的实况和预测未来的走势。
　　时间：7月22日上午10：00-12：00
　　地点：北京、上海、深圳、广州
　　嘉宾：北京地区嘉宾
　　北京链家地产 副总经理 金育松
　　北京我爱我家第一事业部 副总经理 王娴
　　北京21世纪不动产 副总经理 寇海龙
　　北京鑫尊地产 总经理 刘 军
　　广州地区嘉宾
　　广州满堂红 副总经理 孔少石
　　广州合富置业 副总经理 潘宇豪
　　广州万家物业 市场总监 刘广浩
　　上海地区嘉宾
　　上海汉宇地产 总经理 施宏睿
　　上海福美来地产 董事长 胡正华
　　上海九间伴不动产 董事长 季文华　　
　　深圳地区嘉宾
　　深圳世华地产 总经理 梁文华
　　深圳中联地产 副总经理 蒋福清
　　深圳中原地产 总经理 李耀智
　　深圳美联物业 总经理 王书权
以下为论坛实录
　　主持人：各位网友，大家上午好。我们今天是在焦点网四个城市的演播室同时进行我们四地连线，谈一下我们现在二手房上半年的情况。在北京的演播室我们请到四位嘉宾，另外在上海、深圳、广州，我们也会请到当地在二手房行业当中比较有影响力的企业，我们大家共同来进行沟通、交流，把我们上半年整体的情况盘点一下。
　　我们知道从去年10月份开始，二套房新政出太之后，整个二手房由于交易量下降之后使得整个二手房市场是寒冬的现象，现在二手房跟新房市场相比还是不错的状况。从目前的信息披露来看，全国各大城市都出现了量和价的下跌，像去年的时候一段时间可能都是一个成交量的下跌，但是在价格上可能在深圳这种地方情况会比较严重一些，但是今年目前状况来看，一个是大家目前看不清楚，一个是未来情况怎么样大家也看不清楚。针对这样的状况，我们焦点网在全国各地业内的专家包括我们的老总包括研究机构的资源，我们共同通过交流的形式，把我们整个上半年盘点一下，同时也对我们三季度、四季度，或者说奥运会之后整个情况有一个大致的摸底。
　　所以今天我们在北京的演播室请到的四位嘉宾分别是：鑫尊地产总经理刘军、链家地产副总经理金育松、21世纪不动产北京安信瑞德管理有限公司的总经理寇海龙、北京我爱我家第一事业部的副总经理王娴。我们看到四位嘉宾都是我们现在目前北京现在几个很大的地产二手房经纪公司市场研究方面的这方面的专家，现在同行之间想了解对方的状况是什么样的？
　　刘军：现在同行之间主要想了解一下未来的看法。
　　主持人：您先说一下现状。
　　刘军：从我们公司来看，从2008年上半年3月份还是不错的，春节之后有一点反弹，4月份稍微有点回落，5、6月份的时候，可能受到地震灾害，包括说全球经济下滑的影响比较大，所以二手房交易价格下滑的比较厉害。在7月份，我觉得有一点点好转，从上半月我们的数据看，比6月份环比交易量有一点好转，7月份的交易价格还在下降，从二手房的成交价格看还在下降。我们公司的基本情况是这样的。
　　主持人：金总，你们现在门店到多少家了？
　　金育松：现在北京这个地方我们门店470多家，基本上总数应该在几个月之内没有发生太大的变化。从门店数量上来看，我们基本上也在开，同时在以前一些老的店面，可能由于太小了或者其他原因也在关，总数基本上维护这样的样子。从我们公司成交情况来看，交易量和刚刚刘总说的差不多，我估计可能也是市场的情况。交易价格稍微不太一样，我们这边从去年年底一直到现在，今年整个上半年交易价格的环比基本上略微的上涨，或者可以说成持平，真正意义上的下降这边还是看不到的，从我们成交上来看是这样的。交易量差不多也是3月份有一个出乎我们意料的小高潮，过了3月份之后，基本上剩下的4、5、6月份，7月份还没有结果，但是现在看状况也差不多。
　　主持人：21世纪的情况也介绍一下吧。
　　寇海龙：从21世纪统计来看，今年的交易量比去年7、8月份下降很多，但是价格方面我们也做过一个统计，在8年以下的商品房价格并没有下降，涨幅在1%点几，价格下降多一点的就是一些老的公房，10年以上的二手房，最终签合同这个价格降幅还是有一定幅度的，主要是按住房屋类型去分。
　　主持人：我爱我家这边呢？
　　王娴：业内从交易量来看是差不多的，从同期来看，如果我们今年的交易量跟去年同期相比我们交易量下降不多，但是跟去年下半年来说下降大一点，环比来说差一点，但是跟同期相比下降不是很多，因为跟北京整体的，今年上半年同期和去年同期相比的量基本持平。价格方面，因为我们这边从商品房上，包括我们的公房上，我觉得我们的价格基本是持平的，没有说有非常大的下降。
　　主持人：其实现在看，我们两位嘉宾说到的3月份的时候有一个反弹，什么原因呢？
　　刘军：3月份的反弹，其实客观来讲也是正常的，因为从去年12月份宏观调控出来之后，1、2月份由于冬季，加上春节，很多人选择了观望，在今年1、2月份的时候，无论一手房还是二手房市场价格降幅很小，到3月份刚性需求自住嘛，很多人就现在不再观望，很多人入市来购买，所以3月份是大家意料之中的。
　　金育松：我们那边对3月份在去年年底的时候没有期望那么高过，我们在去年年底的时候预测第二年，当时想的是，如果3月份能好的话应该是一个非常非常乐观的想法，当时我们说非常非常乐观也就是不抱以太高的期望。实际上3月份的涨我觉得是非常好的现象，表明现在在北京市来讲，这种购房需求应该还是自住的刚性的需求在支撑着，我觉得这是一个强有力的转变，就是能够来证明现在买房人群更多的还是属于自住的刚性需求。除了3月份之外，从4、5、6、7月份，一直到现在，现在新闻的舆论这么差，甚至包括央视的媒体都在炒南方的某一些什么事件，在这种情况下，现在北京市的二手房交易量，我们这边的统计，每个月还能达到700套左右，跟去年峰的时候也只不过下降了30%，从这一点来看，北京市还是一个刚性需求来支撑的。3月份的上涨，完全就是由于去年最后两个月，加上1、2两个月，总共4个月累计下来的购房需求的爆发，这么来解释我觉得应该是很正常的。
　　主持人：也不是说有什么利好，但是时间长了肯定会有一个反弹。其实我们现在经常也会看一些，有这么一个问题，北京基本上应该是存量房网上签约，我关注了一下，因为刚好各位老总在这儿，我们现在存量房的网上签约和实际的成交之间，它们之间有没有很大的落差呢？比如实际签约1万套或者7千套，但是实际网上签约可能就3千套、4千套，有没有这样的情况？
　　金育松：网上签约现在基本上2千多套。
　　主持人：每个月平均不到100套。
　　金育松：现在基本上3千套这样的概念，从这个数字来看很明显是有落差的，但是这个落差也是因为现在全面网签跟这个有关系，但是现在基本上参加网签的公司，我所了解的，基本上跟这些公司的数据比较吻合，就是说这2千多套代表不来整个北京市的总交易量，但是这个变化我觉得能够体现这些公司的交易量的变化，我觉得跟咱们刚刚说的还比较吻合。
　　主持人：就是说还是有落差是吧？
　　金育松：这个落差我觉得不是什么很重要的事情，是由于现在还没有做全面网签造成的。
　　主持人：像二手房的网签和新房的网签相比较而言，技术难点在什么地方？
　　金育松：不是技术难点，二手房的网签我觉得比一手房要复杂，如果推行全面网签的话，实际上如果搞一刀切，去年7月份开始做网签的时候，如果要搞一刀切全面网签的话，我相信市场会一片大乱，从本身政府角度而言，也希望这个事情慢慢的有一个大家适应的过程。实际上据我所了解，未来可能酝酿的要出现全面网签，将来网签的数字跟北京总体交易量是吻合的，但是那个我觉得是未来慢慢的一个过程，我觉得这种差异并不是什么太大的问题。
　　主持人：其实这个问题和我们今天的主题，因为我们知道可能通过一些信息的披露对于客户来讲包括购买者，心理会比较有谱。我们现在谈到交易量和价格的时候，都是喜欢两个比较，一个是环比，一个是同比，同比去年7月份的时候，刚刚几位老总说了，的时候可能差距在30%。
　　金育松：应该是去年10月份，整个二手房的交易量。
　　王娴：房地局统计的基本上是过户的量。
　　主持人：按去年10月份的数据，应该是8月份、9月份卖的比较好一些对吧？
　　金育松：滞后没关系，只要我们拿今年的过户量来对比就无所谓，那个滞后其实跟我们刚刚说的，比如我们说这个月好与不好，这两个月是有差异的，因为我们体现的过户量可能后两个月才能体现出来，但是我刚刚说的是用过户量跟过户量相比较，所以没有关系。
　　主持人：其实从刚才我们和几位专家的沟通当中，其实已经有几个共识，首先第一个情况可能是不好，像去年大家说市场好与不好的时候有一些争论，今年确实不好。但是讲到二手房的时候，二手房的情况比新房的情况要好很多，虽然说现在都有各种说法，说目前市场状况的原因是什么，我们希望在这儿能听到，比如上半年，咱不说去年，去年二套房新政是肯定的，比如从1月到6月底，目前状况几位老总能给我们分析一下吗？
　　王娴：我觉得首先可能第一点，的一块应该是银根的收紧，尤其是对第二套住房严格的控制，包括贷款利率的上浮，其实是抑制了，可能说国家政策是想打击投机，但是也抑制了一部分人想以小换大或者改善自己住房的一部分人。还有一部分，可能也避免了一部分年轻人想为自己的父母去买房子，因为前一套的贷款在，所以就会影响他可能会把这些置业计划都会后移，所以这点来说，我觉得对二手房的交易影响是非常大的。因为从我爱我家的整体数据来看，大概2007年的时候，投资住房率大概20%左右，但是今年我们统计，大概也就在1-3左右。
　　主持人：就是说投资性需求基本上被砍了20%。
　　王娴：基本被砍没了，不能说没有，但是很少，基本上在自住，但是也会对他的置业升级造成影响，所以这块的交易量我认为是影响非常大的。
　　寇海龙：今年二手房成交量来讲，我觉得还是影响不大，因为从整个成交数据来看，上半年去年应该是大概不到4万套，3万多套，今年大概也就是在3万7千多套，所以同比来讲整个08年没有太大变化，只不过去年比较活跃的市场，中介公司或者门店增加了不少，等于市场份额没有增加，反而有点4-5%的成交量下降了。但是从03年开始，北京二手房的成交量每年都差不多40%的增长，08年上半年没有增，实际上类似于交易量的下降。这方面来讲，可能政策各方面的影响，另外一方面，通过几年二手房消费者购房观望也承受了一些，不管舆论怎么去说他可能也有自己的想法，想奥运会之后买房有一定的调整，这种观望情绪也比较大，奥运会之后再出售。让我说一个理由，可能是大家有这种心态，其实想看一看这个价格是不是会降。从6、7月份今年来讲，确实有一些像我刚刚说的一样，确实也降了一些。
　　主持人：其实你是说，从目前状况来讲，数据上其实没有太大的变化，只不过因为公司各方面能力开拓之后稀释了一些。
　　寇海龙：量没有增，相对来讲。
　　金育松：刚才两位我觉得已经说的比较重要了，去年的上半年，一直到8月份，那段时间价格上涨过快，使得房价迅速达到了相对的高位，我为什么用“相对”这个词？我并不认为现在北京达到点，只是相对速度过快，所以好像达到了点，所以需要一段时间消化，这个我觉得算是辅助的，但是更重要的，我同意刚刚寇总的观点，老百姓从06年开始各种声音出来了，奥运会之后的房价会下降，现在离奥运会从今天来看只剩下17天了，马上就半个月了，我觉得现在很多买房人，只要不是非常必要买房的那部分人，可以往后缓一缓，我觉得这种观望情绪，再配合刚刚说的房价已经达到相对的高位，不少人都会采取往后稍微延一延的购房策略。
　　刘军：我从4月份，因为刚刚说3月份反弹的比较不错，我觉得从4、5、6这三个月确实在往下走，我不知道为什么我们的价格统计和他们的差异那么大？我说一下我们统计到的房价的变化情况，因为我们在北京市进入了3个城区、4个近郊区，我们发现有些片区的价格没怎么动，一个是亦庄这个片区，那个价格很坚挺，还有回龙观这个片区，价格很坚挺，我目前看到的1到6月份价格一点没降的，回龙观现在又1万出头了，除了这两个地区的价格没有明确的降幅之外，我们判断其他所有的片区价格，我们实际成交的价格都在下降。这里面也分近郊区下降的幅度我感觉还是小一点，像通州、像天通苑，还有顺义，价格降幅还比较小，因为总价还是低嘛，原来价格也不是很高。我们现在发现，反而是城区的价格，尤其是一些房产原来年初卖到2万以上的，现在如果比较大的三室的户型，最少降了20%，去年卖2万的，现在报就1.6万。实际上价格的降幅非常明显，但是现在即使到了7月份，降幅这么大，买的人仍然很少，我觉得现在已经不是降幅的问题，价格已经很低了，包括一手房的房产价格，包括定位价格降的非常低。现在应该讲作为一个理智型的投资者，他在房地产能够找到自己合适的房产，但是为什么还是买的少呢？我觉得跟中国的宏观经济有关系。随着中国股市的暴跌，再加上所谓的前一阵子原油价格的上涨、通货膨胀，这两个都是不好的东西，一个是我的投资往下降、我的收益往下降，股市的暴跌，导致了现在，截止到今天为止，还有人看着那么便宜的房还不去买。实际上我觉得那个房价，如果比今年1月份降了15%到20%，不可能再往下降了，已经很低了。现在到四环边上买一个120平米的三居室，肯定不到200万就能买到，这个去年是想都别想的事，现在拿一百七八十万随便买。便宜房子非常多，因为现在一手房有跳水价，二手房更多的有跳水价，有的二手房还说我卖2万，但是已经有人卖1.5万了，你淘便宜房肯定能淘着，我觉得股市的下跌肯定是的问题。让老百姓，为什么说楼市再跌也不买呢？因为买不起，他那个资产已经是负的了，那边抄不着，也没钱，这是主要因素。
　　主持人：刘总说的意思是说宏观经济造成购买力的下降。进几天我们也在做新房市场，其中有一位专家说到，其实在宏观层面讲到对未来收入增长的因素也直接影响到，因为要考虑将来的偿还能力，还考虑将来房产会不会升值。还有一方面请金总给我们说一下，其实有一个方面，比如说二手房独特的供应方和需求方，买卖双方长期都在，今年这种状况好象有所变化，这方面能说一下吗？
　　金育松：这个变化无外乎就是说业主今年比较好砍价。
　　主持人：现在房源情况怎么样？
　　金育松：房源的供给量包括客户的需求量，实际上从我们这边统计数字来看没有太大的变化，这个没有太大的变化是在我们门店的总数没有太大变化上得出来的，我觉得应该也能反映市场。但是供应量没有太大变化，需求量也没有太大变化，为什么交易量下降了？原因就在于，他们现在每笔单子的成交时间比原来拉长很多，以前一个购房者看一看房子，基本上一周之内就能签署这个合同，但是现在这个过程有可能会拉长到一个月以上，一个月、两个月，甚至更长，甚至光看不下订，这种情况也比较多。我觉得已经能够回答你刚刚的问题，现在相对来讲需求方已经站在了相对比以前好一些的地位。
　　从业主砍价的余地，比如去年在7、8月份，比如有一个业主打算出售自己的房产，他的邻居按1.3万卖的，他有可能就会报价1.5万，先挂一挂试试，如果有人跟我砍价，1.35万可能就差不多能承受了。但是他可能挂出之后，还没准备砍呢？就已经有人把定金放在他面前按1.5万买，所以去年成长的那么快，业主的卖价一个比一个高。业主一开始也是这样，比如邻居1.3万卖的，我还是试着报1.5万，但是这个时候，因为客户的交易时间拉长了，他们始终在砍，有可能会砍到1.3万，最终到大他的心理价位，但是再往下，我觉得通常业主的心态不可能了，我宁可把房子留着或者宁可出租，我觉得这是跟南方出售房产的区别。我所了解到的，南方价格为什么会暴跌？主要就是因为这些出售房产的人，他们无法承担房产压在自己手里每天付出的成本，而北京句子成分的人都是无所谓的，只要低于这个心理价位，他们基本上就不会再把价位往下降。我觉得这个可能是咱们两家交易价格不太一样的原因，我们这边通常业主的确有一些会把自己的报价一再往下调，但是通常像这样的我们反而成交不了，我们成交大的一般是房价比较坚挺的区域，像那些区域无论购买者还是供应者，我觉得还是比较像去年的情况。因此从整个市场来讲，我觉得买房在博弈当中的地位，只能说相对变的比以前强势了一些，但是没有发生根本意义上的逆转，也就是说现在已经完全到了买方市场，这个远不能这么说。
　　主持人：因为时间关系我们来探讨第二个问题，关于我们经纪公司状况的问题。我们去年年底的时候，也是我们在做论坛的时候，当时好像一下子气氛被我们论坛带的比较低沉，但确实是反映当时的状况，当时我们也在探讨创辉，也是遇到了很大的满足，通过创辉探讨二手房经纪行业状况的问题。从目前的状况，因为北京中大恒基是因为公司内部的一些问题，比如现在中介的情况，各个公司的状况怎么样？刘总，去年是说要增加百分之多少？
　　刘军：刚刚说的要开到150家。
　　主持人：现在多少家？
　　刘军：我们现在90家，去年年底80家，等于去年签约的今年增加了10家。我们如果说有一些什么，因为我们也在看，现在90家门店再往下关的可能性比较小了，扩张的话，可能看情况吧，我个人还是比较乐观的，我认为市场不是说从9月份回弹，我认为现在就应该回弹，为什么？现在股市又上来了，我以前从来没有意识到股市和楼市有这么大的关系，以前说股市火楼市就不行，楼市火股市就不行，现在看这个理论好像不是这样。
　　王娴：应该同时火。
　　刘军：以前我听宏观经济的课，这儿火了这儿就不行，我怎么看不是这么回事啊。
　　主持人：现在是流动性过剩。
　　刘军：所以我觉得现在只要是股市搞起来，而且最近中央的政策相对来说口比较松了。
　　主持人：中央的政策，能详细说一下吗？
　　刘军：对房地产这块的打压政策我觉得是没有了，其实是这样的，导致房价下滑嘛，一手房、二手房其实都有比较大幅度下滑的原因，就是因为去年提高首付，加利息，其实北京的房价早已经过了这个点了，不是同比，点，早就下降到了10%以下。去年如果买100万的房子，今年已经掉到了90万以下，去年可能买100万的房子，原来需要付30万的首付，后来说应该提到40万，这个总价下来了10%几之后，其实基本没有增加什么首付。所以说现在房屋的价格下调，已经把所谓的二套房贷政策首付的增加值已经抵消掉了，对于购房者不会增加什么，这是现在的一个情况。我觉得既然说价格下挫，已经把二套房贷增加首付的影响抵消掉了，对于这个购房者来说就是敢不敢买的事情，还是借款消费。为什么说现在很有信心？中央政府已经意识到了，上半年的中国经济出现了很大的问题，而且从中央领导去市政，回来确实有一些新政策。包括银监会前两天发文，对房地产信贷要按照楼市的变化情况给房地产开发公司。上半年截止到6月份的政策都是只收不贷，这已经有利好的变化了。那个政策好像是周六还是周日出来的，昨天地产股大涨，这两天都是地产股涨，开发商资金来源有了，其实是这样的。我现在感觉应该是这样的，中央政府也可能意识到了，因为中央政府肯定要救股市，这么多的股民，而且这个太显眼了，中国到7月15日的数字，到6月30日的数字，中国股市跌幅世界第二，到7月15日的数字，中国跌幅世界第一，因为越南刚弹了30%回去，中国跌幅世界第一了确实太大了，而且确实有很多股民被套。中央政府肯定要救股市，但是中央政府现在也发现了，打楼市救股市这是不可能的，为什么？救股市把股市往上抬，得有钱人去买，最有钱的是有房产的这些人，他的房产还在跌，我不相信他敢把钱拿出去投股市，我是这样判断的，中央政府要救股市，必须让楼市慢慢往上走，不让它死掉，这样楼市、股市一块红。下半年我信心非常足，我觉得没有什么问题，包括奥运，很多人都会看到这个变化，奥运期间肯定有大量人买，说穿了，说奥运期间不买房，本身就是悖论，哪有这个道理，以前奥运期间也有人在买房子。只是说为什么大家现在不买呢？只是说大家觉得可能奥运之后会降。
　　主持人：我们去年年底说到150家，现在政策面来讲，下半年如果说资本市场再跟上的话，房地产的支撑也会起来，主要是政策面来讲，大的宏观背景。
　　金育松：链家基本上，尤其像门店最明显的，像门店布局这些方面，我们基本不太看某几个月或者某一年的变化，基本上还是按照我们原来的思路，可能是看几年的发展，所以说我们现在门店一直始终还在开，始终也在关一些小的，实际上就是在围绕着交易热点在做布局的变化。如果单单从门店这块来反映的话，实际上链家这边没有什么太大的变化。
　　主持人：您觉得门店，因为二手房公司之间也存在竞争嘛，而且可能比一手房公司之间还要激烈，门店是不是一个重要的考核的点？
　　金育松：也许我们不把它当成一个看公司是否多好的标志，但是很多人可能都这么看，尤其是媒体，他们都用公司门店开了多少这个公司特别好，哪个公司突然关了几家门店，就觉得这个公司可能出现了资金链的问题，经常会这样，但是我想各家公司可能对这方面的理解不太一样。
　　主持人：对后市你怎么看？我知道现在链家也在大连。
　　金育松：大连、天津都在做，反正别人问我这个问题通常都要问一下，你说的后市是多长时间？
　　主持人：比如较短的时间。
　　金育松：我先说较长的吧，我觉得二手房市场肯定是一个未来越来越好的趋势，我觉得这应该是一个不可逆的过程，最起码从现在来看，北京市的二手房市场应该还是处在成长期，从这点来讲，我对二手房后市肯定是看好的，这是必然的。现在很多人二手房，基本不是出于总价低、单价低，根本就是，在他想买房子的这些区域，已经只有二手房可买。所以说我觉得未来只要北京市依然有这种庞大的刚性需求支撑的话，那么二手房市场只能会越来越好。不过短期内，我知道你想问的是奥运会2个月，说实话我说不好，很难讲，现在我发现影响房市的东西太多了。
　　主持人：以前我们喜欢说供求关系。
　　金育松：现在说句不好听的，有政治因素，社会上出现了一些额外的别的事情，我相信成都的房地产业从来没有想过还会有汶川地震影响他们下半年的房市。当然比如说像昨天昆明的一些事件，我就说奥运会已经不是简单的体育盛事，是政治、经济各方面都会有影响，而我们二手房行业是身处在整个大环境当中，尤其现在关联这么密切，不太好说9月份、10月份会怎么样。如果维持现在的情况不变，我认为最多10月底交易量会反弹，价格就会重新开始上涨。
　　主持人：21世纪战略上会不会有一些调整？
　　寇海龙：大的方面应该没有什么变化，作为我们来讲应该是一个机会，一些重点城市也好，包括深振业进入了，总的来说，对21世纪不动产应该是一个机会。包括金总也提到了，很难说市场近期会怎么样，金九银十是一个传统，现在大家可能提的都说了，因为我觉得也是一样，为什么说今年3月份的成交量为什么比2月份会反弹？有一个春节嘛，9、10月份也一样，奥运会之后，我相信很多客户会想奥运会出手买房，比如他认为这个价格已经到位了，该出手就出手了。加上传统的金九银十，无论交易量和价位来讲都会有一定的升幅。
　　主持人：说到具体的数据，交易量，你觉得一个月多少的交易量会比较正常？
　　寇海龙：交易量北京回升到8千多套应该是比较正常的。
　　金育松：够保守的，我觉得怎么也得像去年一样拿到1万套。
　　寇海龙：应该是1万1千多。
　　刘军：9、10月份的井喷积累了一年，3月份积累了3个月的人。
　　主持人：3月份多少套？
　　寇海龙：3月份6千多套。9、10月份8千多套应该是正常的。
　　金育松：我是觉得8千多套有点少，因为北京市今年以前，把每个月的交易量画个图来看，基本上是上升的曲线。到了08年，实际上现在的下降是不太正常的，因为按道理来讲，市场每个月或者每年都应该有自然增长量，没有恢复到它的自然增长，我认为就是属于没恢复到正常。
　　寇海龙：所以长期看，北京二手房市场是未来房产市场交易的主流，这个势头是不可阻挡的。其实翠正常的房地产市场来讲，一个成熟的市场，本身二手房的交易量是远远大于一手房的，这两个比例大概1：6左右，7套房交易，可能6套是存量房交易，所以现在北京大概有400万套吧，加上公房、央产房，现在的商品房，400万套，其实要统计，按照国际市场成熟的存量房有多大比例交易，7到8，如果按这个数字，北京存量房真正每年应该是30万套，现在是9万套、10万套的规模，所以这个市场也是发展中的。
　　主持人：现在是流动性不足。
　　寇海龙：也是发展中的。
　　主持人：反正流动性不足，是我们这么多年积累起来的政策造成的。我爱我家王总这边就这个问题说一下。
　　王娴：我爱我家整体的扩展，从去年下半年到今年上半年对比，大概我们是店面增长了10%左右，没有说大面积的去开店，但是我们在今年1月份，我爱我家推了一个千家的网店，现在我们也运行将近半年了，从运行来看，我们的网点无论从客户的信息量和我们的成交量和我们的成交额占我们整体收入的比重是越来越提升的，从这点说，可能我爱我家从目前开始，我们更倾向于实体店加网店的营销模式。因为可能也是根据客户的一些需求，因为现在购房的人群越来越年轻化，他们对网络越来越熟悉，他们可能更习惯在网上看房，通过、MSN去聊天，可能也是根据这些客户群体我们改变了一些营销模式。包括我们现在网站的改版，刚刚刘总还问我说我爱我家改版是什么意思？可能我们更多的是加上了以客户需求为导向，更多的是希望更多的客户能进入我们的网站，让他们在网上留下信息的时候体验会非常好。这种改革，就使得我们原来的营销模式从单一性到复合性。
　　因为我们一直是非常乐观的，包括我们今年上半年跟去年同期比，整体的营收还是非常理想。因为有了这块的收入，所以说我们可能在这个时候更多的也加大了员工在培训方面的力度，希望大家认为是调整期嘛，调整期的时候需要我们的员工在心态上，包括在技能上要有所提升，所以从这点上来说，我觉得我们目前的整体没有说因为市场对我爱我家造成非常大的影响。另外一个方面，可能是因为我爱我家同的来说，业务面更全面，可能买卖不行，但是我们的租赁业绩是持续稳定的上涨，所以可能对我们整体的发展还是有一个利好的，所以我们整顿运营思路。因为我爱我家可能大家很清楚，从2000年到现在，我们是稳健型企业，我们没有说在某一个年度开很多店，就是非常稳步的在扩展，经营的理念可能相对的稳健型，对我们来说在这个市场调整期影响不是非常大。
　　主持人：去年创辉那个事出来之后，几位老总你们有没有开会研究，比如说我们公司在这个市场上会不会怎么样？肯定有什么借鉴的地方，如果说互联网泡沫，我们肯定会总结怎么样才能活下去？
　　王娴：创辉的事出来之后，给我们的总结就是，创辉的扩张速度太快，而且从深圳的扩张迅速的转到全国的扩张，无论从他的资金链到管理上，这点都是给我们的启示。
　　金育松：我们不是说在创辉的事发生之后开始讨论，自从他说出要做中国的，实际上是门店量最多，有一度他已经是了，那个时候我们就在琢磨这个企业怎么做成这个样子，我们觉得这肯定是我们不能复制他的，他的很多东西我们没有办法那么做。最后出来的事情在我们看来也是没有什么，比较正常的。
　　主持人：做企业最重要的还是根据自身实力去判断，创辉当然可能也自己在做一些总结。
　　金育松：前两天看新闻他又在恢复了。
　　主持人：我们现在是在北京的演播室，现场刚好进行到一定的程度了，我们现在和深圳的嘉宾进行一下沟通，因为我们看到深圳这一轮的降幅会比较大一些，二手房市场的情况怎么样？受到的波及会不会很大？
　　【深圳记者】：你的意思就是说现在在二手房市场振荡是比较大的，让他们介绍一下情况。
　　【美联陆总】：上周看到真正的楼市下降的幅度达到40%，深圳是全国的房地产比较发达的城市，它的成长是非常迅速的，现在有一个调整也是属于比较正常的，因为回落比较快。
　　主持人：您是说价格的情况跌了40%，您觉得戴德梁行这个数据真实性是怎么样的？
　　【美联陆总】：…，像老城区…，但是在去年有一些区域…的一些楼盘…稍微再大一点。
　　主持人：因为我们在北京现场，也有四位业内的专家，我们这边比较关注一点，是不是更关注交易量，能把深圳在上半年交易量的情况给我们做一个介绍吗？
　　【深圳记者】：我们现在请世华地产的梁女士介绍一下。
　　【世华地产梁文华】：根据我们目前的数据来说，深圳在目前的二手楼这块，应该是每个月不超过6千套。
　　主持人：跟去年峰的时候相比较而言呢？
　　【世华地产梁文华】：可能去年峰的时候每个月有1万套左右吧，成交量应该有下调了40%到50%左右。
　　主持人：现场的嘉宾有什么需要沟通的吗？
　　寇海龙：深圳成交量明显的下降，成交价格下降40%，普遍下降的还是有什么区分吗？根据房龄、地段有什么区分吗？
　　主持人：我们这边的寇总有问题，刚刚您说价格下降了40%，成交量也下降了40%左右，是根据地段，还是普遍现象？
　　【世华地产梁文华】：下调价格的幅度是根据地段的，比如像我们关内的，比如市区，降幅可能就在20%到15%之间，关外跟南山下降相对来说就比较大，就达到了40%左右。因为之前去年最活跃的时候，价格也是飙升的最厉害的，然后导致在市场萎缩的时候也是萎缩的最厉害的。
　　主持人：深圳这边有一些什么样的问题和北京这边进行沟通吗？
　　【美联陆总】：我们就想了解一下，北京因为是奥运举办的一个城市，现在房价情况，还有以后未来一年或者半年楼价的观望会怎么样？
　　主持人：刚才其实我们也谈了很多，我们看哪位嘉宾解答一下。
　　王娴：我是北京我爱我家的王娴，我们觉得奥运会整体对北京来说有很多的契机，但是同时因为去年的拐点论也带来了大家对奥运之后房价走势的一个猜想，所以说现在有一些客户观望的情绪，但是按照我们的预测，我们觉得在奥运会之后，北京的房价将会稳步上升，从交易量上和房价上应该稳步上升。因为跟深圳相比，北京在大概一年的调整期来说，交易量大概跟去年同期相比下跌10%，房价是稳步的在提升，也是上涨了10%，只是说上涨的幅度没有去年那么快速，还是一个持续稳步上涨阶段。
　　主持人：我看的数据，好像说北京涨9点多，那是同比吧，您说的是环比，当然我们现场的嘉宾有不同的意见。
　　金育松：我们这边的数据跟那个不太一样。我们在今年这个上半年，基本上每个月的环比还是显示上涨的，上涨幅度基本在1%、2%左右的态势。所以说我们这边的交易量比起去年峰的时候，比如我们现在差不多每个月7千多套左右，去年峰1.1万套，跟峰比虽然下降了10%，但是价格还是坚挺，我们对奥运会后的态势还是比较乐观的。
　　主持人：因为时间关系，我们和深圳的连线就到此结束，谢谢！
　　下面连线上海站的记者，刚刚我们跟深圳进行了沟通，就大家比较关心的，一个是交易量的问题，一个是将来的走势问题，在上海这边现在交易量方面的情况能把上半年交易量的变化情况跟我们进行一个沟通吗？
　　【上海记者】：我们之前过去的一个小时聊了一下，刚才具总从供需方面跟我们聊了一下，由于现在供求从上海来看，供应量还是比需求量要大一点，所以他觉得说长期来看如果将来的市场供需的博弈受到外界的变化，尤其是金融政策方面的变化。
　　【上海具总】：从上半年的数据来看，供求方的状况是这样的，目前我们在上海这边供求双方出来一个焦灼的状态，卖方持房观望状态比较严重，买方是持币观望也比较严重，但是刚性的需求是很大的。因为我们公司的统计数字显示，市场的需求是大与客户的放量，但是成交量偏低，是因为客户对于预期难以把握，所以持币在观望。双方心理的状态在什么情况下会打破呢？就是政府的导向，国家的宏观调控政策和国家的金融政策导向，今后政策的出台，会导致双博弈的失衡，上涨或下调。
　　【上海记者】：刚才我们上海汉宇地产的老总谈到，说觉得7月份市场还会下调。
　　【上海汉宇】：北京的同行跟主持人，你们好！这边我们也简单汇报一下关于5、6、7月份的变化。5、6月份，经过今年3、4月放量以后，5月、6月才启动了在市场真正整体的下调，无论从价格还是交易量来说，5月份比4月份整体下调其实已经将近20%了，6月又在5月份的基础上下调了，整体如果我们看从高峰期的3、4月份，其实4月份总共已经下调30%，进入了7月份，我们本来说7、8月份是上海传统的淡月份，因为无论从天气的热度和市场整体情况来说，7、8月都进入真正的淡月。7月份过了几天以后，我们无论从宏观市场还是整体的情况来说，比我们预期所谓的淡月份还要淡，我们所说的原来出现萎缩的程度应该说很高。
　　主持人：上海我觉得应该是属于高位普跌的状况。
　　【上海汉宇】：成交量是跌了。
　　主持人：成交量现在6月份是多少套呢？
　　【上海汉宇】：从3、4月份的1.5万多，5月份已经下调到1.2万，6月份我们数据大概1万套左右。
　　【上海记者】：价格上没有太大的变革，但是上海的量确实在缩。
　　主持人：有什么问题要问北京的嘉宾吗？
　　【上海记者】：我们想了解一下7月份整体北京的成交情况？
　　刘军：7月份北京的成交情况，从前20天我们公司的统计来看，跟6月份差不太多，稍微有一点点上涨，因为我们北京从4、5、6的情况来看，大概幅度都在6千套左右，上下环比、同比变化不大，7月份也没有出现比6月份继续恶化的情况。
　　主持人：我们这边认为上海是在普跌。
　　【上海记者】：因为上半年确实没有太大的变化，7月份确实是普跌。深圳那边的情况是怎样的？
　　刘军：深圳那边认为，价格从高峰时期降了40%，交易量上大概是降了40%。
　　主持人：下面连线一下广州的记者。我们刚才和深圳、上海进行了现场的沟通和连线，我们大家都非常关注的，一个是交易量，一个是价格，能把广州从今年1月份到6月份的交易情况跟我们大家说一下吗？包括交易量和价格的情况，或者是请我们现场的嘉宾跟我们大家进行一个沟通。
　　【广州记者】：我们请满堂红的周经理讲一下。
　　主持人：我们先请北京的嘉宾把目前刚才沟通之后有些什么样的感想说一下？
　　寇海龙：刚刚跟金总也在探讨一个问题，想跟深圳再联系一下，因为深圳说价格跌40%，在大幅价格下跌的同时交易量可能更下跌多一些，40%跌下来是经历什么样的阶段，如果说交易量跌到40%，是通过什么阶段又开始有比如交易量40%跌幅的统计，因为我们觉得如果价格跌的比较大的话，肯定大家是不会去买房的，肯定有一个过程，跌到什么程度现在有人开始买房。
　　金育松：我想问一下。是不是现在买房者已经觉得价格到了点，是不是已经这样了？
　　王娴：刚刚说2万套，曾经有一段交易量只有2千套，到了3、4月份之后，可能有一些人觉得价格逐步上升到3、4千到，没想到他有6千套，有一个过程嘛，跌的很狠的。
　　金育松：我想问现在是一个恢复的阶段还是继续跌？
　　王娴：我认为他是在缓慢回升阶段。
　　主持人：能够把广州的交易量和价格变化和相互配合的情况给我们大家说一下吗？
　　【满堂红周总】：首先说今年上半年，上半年广州市的一手住宅交易量是242万平方米，同比上半年减了43.5%，但是成交单价是往上涨的，上半年一手的均价是9900平方，比去年同期涨了31.5%，环比，价格是升的，成交量是减的。二手房也是今年上半年的成交面积是224万平方米，同比去年同期减了33.9%，二手房的均价今年上半年差不多7100一平方米，同比去年也是涨了21.8%，一手跟二手都是量减几升。
　　主持人：我们现场北京的演播室有你们的同行，也是专家，看对广州这边的情况有什么问题需要沟通吗？
　　金育松：这个量减的原因是什么？
　　【满堂红周总】：最主要的原因是价格上还没有回到大部分买家所接受的水平。
　　主持人：就是缩量上涨的状况是吗？
　　【满堂红周总】：对。
　　王娴：我想问一下，刚才您讲的是去比去年同期，我想问一下今年上半年的价格趋势和今年上半年环比趋势大概价格下调了多少？
　　【满堂红周总】：环比还没计算清楚，但是比去年下半年一手房、二手房价格都是有大概8%到10%的上涨。
　　王娴：我们想知道，这个情况跟北京基本相同，价格坚挺的状态下为什么您那儿的交易量会下降，我们想了解一下原因。
　　【满堂红周总】：最主要的原因，一方面是缺少了投资客的入场，另一方面，价格还没回到大部分买家接受的水平。
　　王娴：我想问一下，在广州大概投资购房者的比例占到多少？
　　【满堂红周总】：如果在10个买家当中，投资购房的比例大概3个到4个左右，其他6个都是自住的买家。
　　王娴：这是现在的比例是吗？
　　【满堂红周总】：对，今年上半年的。
　　王娴：如果去年下半年的时候，大概投资的比例是多少呢？
　　【满堂红周总】：去年下半年，像9、10月峰的时候，投资的比例大概占了50%到60%，就是10个人里面有5到6个是投资的。
　　王娴：就是说我们能不能这么理解，广州现在交易量的下降主要是因为投资客的减少？
　　【满堂红周总】：可以这样说。
　　王娴：好的，谢谢您！
　　主持人：广州这边，还有什么问题要问北京这边的？
　　【满堂红周总】：刚刚我们没有听到上海的状况是怎么样的？
　　主持人：他们大概的情况就是，上海现在是属于我们认为是普跌的过程，5、6月在持续的下跌，7月成交量也是属于低迷的情况，更低迷，价格上变化不大，交易量从4月份的1.5万套到6月份的1万套。
　　【满堂红周总】：北京的情况呢？
　　主持人：王总给我们讲一下。
　　王娴：北京的情况是，从价格上来说，是微升状态，我们认为是坚挺吧，基本跟去年下半年来说价格没有太大的变化，交易量上，平均的交易水平月交易量，比去年大概下降了30%，但是从今年1月到6月环比来看，我们交易量没有太大的下跌，是属于稳定，价格坚挺状态。
　　【满堂红周总】：5月跟6月的情况怎么样？
　　王娴：5月跟6月基本持平，大概每月6千多套。
　　主持人：就是属于还没有到拐点的状态，属于盘整，北京现在是在盘整，不知道选择网上还是网下。
　　【满堂红周总】：奥运会之后大概会是什么样的情况？
　　主持人：链家的金总可能比较谨慎，说现在影响房价的因素可能奥运会不是一个很主要的因素，包括多方面的，但是从一般的常理来讲，奥运会之后说到房价要跌的状况可能性不是很大，大概是我们这边一致的观点。
　　主持人：因为时间关系，我们和广州现场的对话就到此结束了。
　　我们现在回到北京的演播现场，因为我们一个很随意的对话过程当中，几位嘉宾先谈一下直观的感受。
　　寇海龙：同这几个城市的交流我觉得意义挺大的，深圳也好、上海也好尤其存量房上比北京要早，所以他们市场的变化可以借鉴，尤其像深圳、上海，已经历了房价高速的上涨和一定幅度的下降，我觉得对北京来讲有借鉴作用。通过交流更能吸取一些对这个市场未来走势的判断，包括根据市场的变化从业公司对自己的战略也好、对自己的公司管理也好，做相应的一些调整。
　　金育松：我真的觉得中国太了大，各个大城市之间的房地产市场真是有很大的区别，从刚才各地的问话能够听得出来，这个不同关键可能就在于供求关系的结构上不太一样，尤其是需求的结构不太一样，投资客的比例，刚刚王总已经问了几个层次的比例都不一样，这也是造成各个城市不同的原因。因此我觉得在北京这边，王总也好，其他人也好，我觉得在看到一些舆论报道的时候，不要由于某一些层次的什么状况就对北京这边失去信息。
　　刘军：我有两个直观的感觉，第一点，我觉得是不是在一个中国的宏观经济大背景下，各个城市的表现虽然说有前有后，这次的宏观调控，包括上半年的宏观经济，都会带来所有城市交易量的减少、价格的下跌。刚刚听到广州，他的交易量在这么大幅度下跌的情况下必然会带来价格的下跌，只是说比较缓慢，实际这个趋势是完全一样的。第二个感觉，我听了刚刚的三个城市，我觉得北京应该是全国最安全的投资的一个城市，可能是在北方吧，加上是在首都，炒作的气氛不是很浓，也可能就是因为它是首都。所以北京的房地产市场相对来讲，我觉得比刚才那三个城市应该更加健康，反弹应该速度更快。
　　主持人：你是不是觉得后奥运之后信心就更足了？
　　刘军：我觉得比那三个城市要好，那三个城市都不是很理想。
　　主持人：这是很能够给自己一个良好的心理。
　　刘军：而且我感觉以前可能是深圳、上海中国房地产市场的变化，我这是直觉，没有任何科学依据，我现在感觉是不是随着北京，一个是奥运会，还有一个是南北方经济的变化，我感觉将来要看房地产趋势，可能要先从北京这边开始看，包括可能这些决策者也在北京，将来可能会颠倒，北京全国的趋势，不是上海、深圳北京的趋势，这种变化在潜移默化的开始发生变化，这是完全直觉，没有任何科学依据。
　　王娴：我刚才跟三个城市，上海、深圳、广州沟通完之后，我觉得我的感觉就是兴奋，我觉得我们能够在北京这个城市真的感觉到非常非常的兴奋，很开心，因为从这里面我记得汶川地震之后曾经说过，当时好象有一些媒体评价过最抗跌的楼房，我现在可能想北京从全国这么多有代表性的市场来看，应该是最能经得住考验的市场，因为可能是最健康的，价格的配合，另外还是从客户的比例，因为可能北京的市场大多还是自主型、改善型为主，投资型相对比较少，所以可能更加的健康。而且可能因为是首都，估计北京人民比较遵章守法，带动行业发展可能是有序的。奥运会嘛，其他的同行可能就是关注北京的奥运，我觉得奥运仅仅是一个事件，不能代表房产的一个里程碑或者拐点。我们对房产非常有信心，我认为奥运会后这个交易量应该是有所提升的，价格仍然坚挺，我觉得对北京的房地产市场更充满信心。
　　主持人：其实今天最精彩的部分，当然因为我们条件有限，其实就是在我们对话和交流过程中能够把各个城市之间的差异，包括他们各自拥有的在共同的市场环境下，不同区域化的表现，进行沟通和交流，从这种对话当中也能找到一些共性的地方。我们今天通过全国，我数了一下4个城市将近十六七位嘉宾，我们共同探讨中国这几个核心有代表性的城市二手房的情况，我们总结起来，应该说现在目前的市场状况一个共性都是属于非常低迷的状况，可能还没有走出从去年年底开始盘整的状况，当然各个地方它的市场表现和它外在的表现不是说特别的一样。但是有一个共性，目前仍然没有到比较良性的状况，可能会有转暖的迹象，但是现在还要期待各方面条件的好转。比如我们今天嘉宾提到的宏观基本面的变化，比如股市的变化，比如说像其他方面，像我们有嘉宾提到的现在一些经济层面的问题，也提到了现在客户由于这种宏观经济基本面的变化造成双方在心理层面的博弈和买卖上的犹豫，我想都会通过将来其他方面的变化引发我们整个存量市场的变化。
　　总的看来，北京这边的状况相比较而言还可以，但是下半年什么样的状况，希望能够在比如说今年年底的时候回过头来把这些朋友再请到一起，共同来探讨，如果说够得到一些真知灼见，对我们整个行业有帮助、对我们购房人也帮助，我觉得就达到了我们的目的。再次感谢北京现场的嘉宾，也感谢全国的嘉宾，感谢网友的关注。就像刚刚标题上说的，何日春再来？春天已经不是很远了，我们希望找到把握春的气息的气味的迹象，我们今天的论坛到此结束，谢谢！
6800元/㎡起价
5800元/㎡起价
37000元/㎡均价
150万元/套总价
150万元/套
3200万元/套
150万元/套
均价 : 150万元/套
位置 : 东五环化工桥向京津高速第一出口通马路向南500米路东
热线 : 400-869-1111 转 19246
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均价 : 4700元/㎡
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热线 : 400-869-1111 转 10329
均价 : 160万元/套
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热线 : 400-869-1111 转 38849
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均价 : 3200万元/套
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35000元/㎡
均价 : 150万元/套
位置 : 东五环化工桥向京津高速第一出口、通马路向南500米路东
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