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小区车库、车位归谁所有：是业主还是物业？
网络图片（编者加）&
近年来，城镇住宅小区尽管越来越多，但还是难以与私家车拥有量大幅增长的趋势相适应。同时，这一现实矛盾也促使小区的车库、车位日益稀缺。全国各地的业主，无不在为小区停车屡遭被砸、被盗问题而苦恼，加之由此引发业主之间、业主与物业之间矛盾纠纷的事件更是不绝于耳。
2007年通过的《物权法》第74条对此类问题作了相关规定。从表面上看，似乎找到了解决此类问题的途径，但进一步深究，我们会发现该法条仍然存在很大的缺陷。
现象：各地业主烦恼多
地下车库收费标准“朝令夕改”，物业有权这样做吗？
北京——朝阳区：关于小区地下车库停车收费的事宜。
某小区自2010年交房后，一直没有成立业主委员会。该小区未建地上停车位，只有两层地下停车位。之前因开发商收费手续一直没有办下来而未收费。近日物业贴通知告知业主，自2013年5月1日之后开始对地下车位进行收费，收费标准为地下一层800元/月，地下二层500元/月。但是，在购房合同中关于车位管理费的收费标准标明的是150元/月。物业在通知此收费标准之前也从来没有和任何业主协商过。因此，有业主认为新收费标准的制定及收费标准本身都是不合法的。
陕西——西安市：新建立体车库，十几个车位能停102辆车。
西安某小区在原有车位上建起了一座7层的立体车库，停车量增加了但业主却空欢喜了一场，因为开发商对这些车位只卖不租。
位于西安市二环边上的某小区，引进德国技术建造7层立体停车库，车位可上下移动循环使用。但有业主表示，开发商发现一次性买断车库、车位的业主很少，他们为回笼资金已经向业主以外的人出售了。而业主先前租用的普通公共车位，已经被开发商上了锁。广大业主面临无处停车的尴尬情况日益严重，对此，开发商却认为，业主可以从别的持有人手里租用车位，也可以以计时收费的形式停车。
停在车库、车位的车辆被砸被盗，物业有责任吗？
上海——闵行区：轿车在小区内被撬锁，业主交了停车费，物业应该赔偿吗？如果公安局破了案，业主能获赔吗？
山东——济南市：车子停在小区地下车库被刮花，物业有责任吗？
一业主的车子停在地下停车位，两周左右后在洗车时该业主发现车辆被刮花了。但因为车位监控属于盲区看不到，尽管停车位不是该业主的，但保安有巡查记录证明事发时段车辆的确停在该车位，这种情况物业有责任吗？
安徽——合肥市：在小区车库丢车（电动车），物业该不该负责?小区物业的监控视频，一般保存多长时间？如果物业推阻不让业主调看监控视频，或在推阻未果后发现视频因时间过期没有了，那么物业该不该承担责任？如果请电脑专家恢复数据所产生的费用，该不该由物业承担？
河北——廊坊市：汽车在小区被砸，物业需要负责吗？
某业主的汽车在小区一停车位被砸，此停车位近期已经是第三次被砸车了。因当时报警时物业老板不在本地，加之车被砸后下了雨，车顶油漆脱落处开始有锈迹了，第二天该业主便去修车。又因工作繁忙，该业主在事发六天后才与物业老板碰头商量此事。物业老板当场就否定了自己的责任。第一，说被砸车不是现场发现的且因外出过，故不能断定是在该小区内发生的损坏。第二，车被砸了不可能这么快就会有锈迹。第三，发现车辆被砸时物业方没到现场确定破损，该业主就去修车了。第四，不能确定砖头是出事地点的，即便是也不能确定砖头上的油漆就是被损坏汽车上的。第五，物业合同规定物业不承担这类汽车损坏的责任。
&&该业主了解到，自己车被砸的位置已是第三次发生汽车被砸事件了。此外，还能确定每次砸车都是在凌晨。事发当天因该业主不小心用遥控按了静音，所以被砸时汽车没有发出报警声，但有一邻居证实凌晨1点多听到一声巨响。另外，该业主每天开车时都会擦拭车子外部的灰尘，可以断定车子在前一天是没有破损的，因事发后下了小雨该业主便没像往常一样擦车故未发现破损。物业老板竟以该业主当时没发现破损推卸责任，请问物业老板有道理吗？
分析：法规在手仍“太囧”
2007年10月1日《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）开始实施，《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。“这也就是说，法律赋予了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，它就获得了车库所有权。”
陕西省彬县人民法院刘启喆，从法律层面对小区车库、车位归属权纠纷引发的停车难问题作了深入思考。
《物权法》的相关规定。
在市场经济条件下，《物权法》的相关规定有利于更大地发挥市场的调节作用。如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。另外，这种约定在一定程度上承认了小区车位、车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主地转让或出租提供了法律依据。
首先，《物权法》第74条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这里的“首先”不同于“优先”。后者是指在同等的条件下，业主优先获得；“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。这实际上是对小区车位、车库的出售或出租加以必要的限制。尽管法律允许小区车位、车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。
其次，《物权法》第74条中规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。居民小区内供业主停车的地方主要有两种：一种是封闭型的车库，以地下车库居多。另一种是地面非封闭型停车场。这种停车场被划分为一个个车位，以露天的居多，也有搭建简易篷顶的。《物权法》对此区别对待了露天停车位和车库，并规定了不同的归属原则，体现了立法技术上的进步。
然而在事实上，露天停车场的建设几乎不需要任何成本，其占用的土地已经属于业主共有财产的范围之内，将其归为业主共有是合理的。此规定一出，对于在小区共有道路上停放汽车，并交纳相关费用而引起的纠纷，即可得到相应的解决。业主交纳的这项费用，不是停车位的租金，而是向物业管理公司交纳的停车保管服务费。物业管理公司应当维护车辆的停放秩序。一旦发生停放车辆的丢失或损坏，应当承担相应的责任。该规定还意味着开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。&&
对车库归属问题实际操作中的隐患。
以上规定，看似对小区车位、车库的归属作了明确的划分，但实际情况并非如此。开发商的天然优势，使得业主始终处在弱势的地位。《物权法》出台后，在现实操作中仍存在困难和隐患。
其一，《物权法》第74条第一款的规定中“应当首先满足业主的需要”规定得过于宽泛，缺乏可操作性。实践中，开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买或出租车位、车库的权利。如此一来，开发商就可以以此作为理由将其出售或出租给业主以外的人使用。这极大地损害了业主的权益，业主们对此却又无能为力。
其二，第二款中虽将小区车位、车库归属交给当事人约定，但却没有规定约定不明或没有约定的情况下的归属问题。实践中，这种现象十分普遍，因此造成的矛盾也是不可避免的。但《物权法》对此未作出规定，造成了实际操作中的难题。
关于进一步细化相关制度的几点建议。
（一）如何理解“应当首先满足业主的需要”。针对上文中提到的开发商以高于市场价格的价格出售或出租给业主的情况，在实践中应当对开发商的市场运营作相应的规制。开发商不得以明显高于市场价格的价格出售或出租小区车位、车库给业主。如果车库建造在已经算入业主公摊面积的土地之上，则开发商转让或出租的价格必须相应降低，不能让开发商在业主享有使用权的土地上建造车库再租售。而相关行政主管部门有义务以通俗、确定的语言告知业主，小区内哪些土地已被算入公摊面积。
（二）没有规定约定不明或没有约定情况下车库的归属。此种情况下，应该推定为归业主共有。从合同解释的角度来看，房屋销售合同通常是开发商单方起草的，甚至在实践中，开发商都是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发生争议，按照合同解释规则，应当作出不利于开发商的解释。
纵观《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”这一章，业主大会制度的出现是一大进步。在全体业主享有所有权的情况下，需要小区公约来进一步明确车库的使用，也可以通过业主大会来就车库归属统一投票表决。假如车库仍然由全体业主共同使用，由此获得的收益也应当属于全体业主共有，其如何使用仍然需要业主大会来决定。
有关开发商单独开发停车位的处理。
由于停车位的土地使用可以单独计算，不计入公摊面积，因此现实中存在着开发商单独开发小区车位、车库的情形。按照有关规定，开发商如果能够证明自己对停车位具有独立的土地使用权，那么，开发商享有停车位的所有权，区分所有权人使用停车位，只能向开发商购买使用权或者进行租赁。需要说明的是，如果区分所有建筑物本身没有建设停车位，开发商自己独立开发停车位并取得所有权的，是不允许的，因为现代社会的区分所有建筑物的开发不能不建有停车位，不建有足够数量停车位的区分所有建筑物将是违法建筑。
总之，由于立法上的不完善，小区停车难的问题依然无法得到切实的解决。这些潜在的问题仍然需要其他相关法律配合和立法的不断完善。例如，针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，可以通过具体的地方条例来补充完善《物权法》的规定。同时，建立政府监管也必不可少。政府相关部门必须要对开发商进行监管，应将车库等部分的价格进行核算，做出专门的公示，或者在对开发商颁发销售许可证之前，政府相关部门这一方面的情况如实地公布出来。
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··终身的使用权等于产权。 但，遇到拆迁，不会给予赔偿的。
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