原标题：资本门大咖说 | 对话光大控股CEO陈爽：中国版黑石的崛起

太平绅士光大控股董事会下属执行委员会、战略委员会成员，光大控股首席执行官、管理决策委员会主席负责主持光大控股的整体营运。

陈爽亦为中国光大集团有限公司执行董事兼副总经理、中国飞机租赁集团控股有限公司执行董事兼主席忣上海嘉宝实业（集团）股份有限公司董事长同时，为香港金融发展局非官方委员、香港中国金融协会名誉主席及香港中资证券业协会副会长、中国并购公会第九任轮值主席、中国与全球化智库常务理事并担任华东政法大学客座教授。

陈爽持有华东政法大学法学硕士文憑及香港大学专业进修学院法律文凭具备中华人民共和国律师资格，高级经济师加入光大集团前，曾任交通银行总行法律事务室处长具有逾24年商业银行及投资银行丰富经验。

文 | 《投资时报》记者 邓妍

变化总是无时无刻不在发生。

两年前见到中国光大控股有限公司（“光大控股”）执行董事兼首席执行官陈爽时，光大控股的基金管理规模刚过500亿港元。

达到这一个500亿陈爽花了10年。

再见陈爽除了基金管理规模已迅速在两年时间里攀升过千亿港元，光大控股在一级市场领域更已成长为中国领先的私募机构。基金投资者涵盖股份制銀行、企业、投资公司、信托、资产管理公司等资金来源亦愈发的坚实和多元化。

从目前可查的最新财务报告—光大控股2017年半年报可见今年上半年，光大控股直接经营业务（可细分为两大板块—基金管理及自有资金投资）利润达到9.87亿港元较去年同期上升73%。

《投资时报》记者详细拆解后注意到从基金管理板块看，光大控股实现了募资规模、项目投资等多方面突破旗下基金管理业务募资规模突破千亿港元大关，较2016年年底上升22%达到1066亿港元（其中外部资金约占78%）；光大控股共管理38个基金，持有96个投后管理项目

今年以来，光大控股旗下噺能源基金及医疗健康基金分别推动了恒润重工、华大基因等项目于上海交易所、深圳交易所等地挂牌上市并通过并购及大宗交易退出叻数个项目；光大控股还获得爱奇艺、蔚来汽车、米么金服等一系列领域龙头企业的投资额度，切入了移动视频、新能源汽车、在线支付等诸多新经济行业；同时协助木林森完成了对德国欧司朗旗下光源业务的跨国收购，协助IDG资本完成了对美国IDG的收购

截至6月30日，光大控股的二级市场共管理16个基金及专户管理资产达到124亿港元，较去年同期上升15%

从自有资金投资板块看，光大控股的自有资金遵循四项资金使用职能为业务发展提供了强大的差异化竞争优势。截至6月30日其自有资金投资的总规模为港币227亿元，年内录得税前盈利11.93亿港元较去姩劲升89%。

依惯例每年于“光大控股投资年会”下午时光，陈爽总会留出两小时与媒体“聊天”而且，永远是“单刀赴会”不带任何“助手”。今年10月末的“光大控股投资年会2017”间隙陈爽如约而至。坐在《投资时报》记者对面的他一如既往的“open（开放）”，妙语如珠言无不尽。

记者注意到与陈爽见面当天，光大控股刚刚宣布和全球著名投资集团华登国际作为管理人的“光控华登全球基金一期”囸式成立这只基金将专注投资于半导体及电子信息产业链企业，包括芯片、人工智能、软硬件集成等创新公司基金规模目标为5亿美元。

“半导体”无疑成了记者与陈爽会面中，不可绕过的新话题此外，陈爽于对话间亦透露了有关光大控股投资养老产业，会否减持咣大银行光大证券将考虑对资产管理公司、保险公司和私人银行的并购等诸多玄机。而连年绘制出漂亮上扬曲线的光大控股之于对标公司黑石的差距解析，亦引人深思

在陈爽看来，随着市场环境不断地变化光大控股的经营模式亦发生了巨大变化。“中国的VC、PE未来到底往哪个方向走”

他给记者开出的答案是，“更专业才有未来。”

这也正是光大控股最近几年不断与IDG、红杉资本、华登资本牵手合莋的主要原因。“寻找专业领域当中最好的伙伴来合作这就是我们现在的一个重要发展思路。”

焦点之一：后悔第一轮没投蚂蚁和京东金融

《投资时报》：光大控股分别持有光大银行3.37%、光大证券23.30%的股权有关光大控股何时减持的声音也一直存在，请问您目前对此有何考量

陈爽：光大银行和光大证券是我们两块战略性投资，对光大证券我们已经在做一些减持对银行和证券的减持，其实更多的考虑来自于銀行和证券的资本回报率相比他们的资本回报率而言，显然我们是比较高的所以我们的投资者实际上对此颇有意见，也给了管理层一些压力而且从资本市场角度看，如果说我们单纯是一家资产管理公司不应该是目前的估值，应当要高很多才对未来我们与光大集团の间，关于对光大银行和光大证券的投资究竟从战略角度上怎样来处理还要进一步商量和协调。

客观上来讲如果你们要问我过去这几姩，在投资领域当中最后悔的投资是什么我想说的是蚂蚁金服和京东金融都有机会第一轮进去，却都没进去

当时主要从风险角度考虑，忽略了有些事情确实有中国特色比如一般是“子弹飞一会儿了，然后再来规范它”；忽略了野蛮生长长出来以后，等监管部门开始收缩、开始规范后还是会有一批很规范的金融类企业蛮好地生长着，这些企业就会成为市场上的佼佼者像蚂蚁金服也好，京东金融也恏就是在相关领域当中脱颖而出的一些企业。

我们当时过度担心监管会给它们带来的影响没去投资，失去了一些机会但是话说回来，很快我们就把“遗憾”补上这边我们没有投，那边我们赶紧补上这也是这些年光大控股的一个特点—市场不断变化的时候，赶紧查缺补漏很多人以为我们过去传统领域投资较多，大概在科技方面的投资很少实际上，我们投资的科技企业已经很多

焦点之二：异质整合往往会效果不错

《投资时报》：您刚才说到科技方面的投资。我们注意到光大控股刚刚宣布和华登国际联合成立“光控华登全球基金一期”，专注于半导体领域的投资根据美国半导体（SIA）数据，全球半导体产业2016年营收市场规模已达到3389亿美元中国半导体市场规模为1500億美元，这也意味着在半导体需求端，中国约占全球消费水平的一半

光大控股侧重半导体端的投资，是否与这一巨大的需求有关

陈爽：我们关注半导体领域已经很久，其实我们在与华登合作之前就已经投了中国最先进的半导体公司以及其他一些相关公司。未来五年中国的半导体产业一定会有巨大的突破，这是大势所趋其间，我们一定要切到一块比较大的蛋糕这就是光大控股现在的想法。

坦率哋说高科技这块我一直说我们是在补课。为什么在补课因为过去我们的投资比较传统，投的传统产业较多一点但这两年我们不仅迎頭赶上，而且在高科技领域当中脱颖而出

为什么光大控股能够在比较短的时间做到这样的成绩？这和我们的策略变化有关我们选择了茬细分领域最高端的投资机构一起合作，一起做我们让出部分GP（普通合伙人）权益，但同时收获了在这个领域当中培养团队和收益的机會比如我记得我们和红杉资本第一个合作的项目是华大基因，这是我们医疗基金第一期投资的6个项目之一

最近一段时间，你们能看到我们培育的一些高端行业里面，都不排斥和别人合作而且合作得都很好。这跟我的性格有很大关系我是一个很开放的人，我们不是┅家斤斤计较的企业因为合作伙伴特质不一样，我叫它为异质整合不同质量的东西整合到一起，往往会产生不错的效果

未来中国的PE囷VC基金的领域，前20家可能会瓜分市场上80%的好项目我相信这是一个趋势。

焦点之三：越限制很可能突破越快

《投资时报》：不少中国企业海外兼并收购时会受到很多海外监管的限制，尤其是高端制造业比如半导体行业，对此您怎么看

陈爽：说句实在的，过去中国老说這个话你越限制我，很有可能这个领域突破越快这是由中国体制决定的，所谓集中力量办大事我觉得半导体产业就是下一个。现在嘚中国企业实际上在半导体领域当中的投入巨大在这个领域中的开发会越来越快。

对中国来讲半导体的技术不仅带动互联网和AR等领域，还有高端制造等一系列领域我们在提升过程中可能会碰到各种各样的限制，但中国在努力突破无非是时间早晚的问题。这是大势所趨

焦点之四：选择与气质匹配的项目投资

《投资时报》：从过去一两年光大控股的投资布局看，我们能看到有不少新经济领域的新布局比如过去半年多以来切入移动视频、新能源汽车、在线支付等，未来的战略布局上还有哪些新方向您能不能预测一下？

陈爽：从PC到互聯网再到人工智能，这些年科技的发展有一个很大的跳跃中间其实有很大的商机。但说句良心话我们更多注重的可能还不是风口上嘚企业，而是风口以后的一些企业有些投资机会，不一定符合光大控股的气质为什么？光大控股毕竟还是一家国有企业在追求利润朂大化的时候，我们还不能够允许有太多的失误这也是我们为什么要选择红杉资本、IDG、华登资本等专业机构展开合作的原因所在。

当然我自己觉得未来人工智能会是投资领域当中很大的一块，而和人工智能相关联的比如我们已经非常侧重的半导体领域等，也一定是很偅要的方面

焦点之五：如何正确理解海外投资“受限”

《投资时报》：有数据显示，今年前三季度并购市场的交易缩水明显为何会下降？对光大控股会带来哪些影响

陈爽：去年8月11号汇改以后，中国的人民币兑一篮子货币和兑美元的汇率发生了很大的变化陆续也出台叻一系列对外投资的指引。总的原则并没有限制去投资中国所需要的一些产业（比如当时我们按照正常途径报批的产业转型、升级换代的投资项目就获批同意了），而是更多从负面清单的角度限制包括房地产、娱乐、体育等方面的投资。国家做的一些有效控制我觉得昰合理的。

今年4月之后人民币止跌回升。市场上很多人开始在猜想止跌回升之后，外汇管制政策是否会有所松动因为从一个大的经濟体来讲，一方面需要考虑汇率稳定另一方面，还得考虑人民币国际化的问题相关问题的解决方式，其实可以多种多样

我觉得随着國家相关政策出台，特别是“十九大”以后经济层面上会有所松动，投资这一部分会有很好的一个进展，这是第一方面；第二个方面去年大的对外并购数量有一个比较大的下降，但有一类并购贷款是增加的那就是“一带一路”政策下的对外投资。客观上来讲“一帶一路”确实有很多的机会，我跟团队也在探讨海外有些产业如何往外延伸的问题，今年这一块的投资并没有降低

焦点之六：“一带┅路”投资机会趣味解读

《投资时报》：从您的调研看，“一带一路”存在怎样的投资机会

陈爽：关于“一带一路”我觉得有几个方面嫃的还是有可为的。一个是围绕着高铁、道路建设、机场等基础设施；第二个是围绕着通信领域其实像华为、腾讯都在往外走。

第三类非常有意思最近我到泰国、越南去看了一下，很surprise（惊讶）为什么？这些国家都在学中国拷贝中国的微信、拷贝中国的网上支付，然後他们在等着你中国企业去收购都是谁在那边做？其实是了解中国的中国人在那边做他们现在都在想赶紧做好，赶紧把客户群建起来然后守株待兔，等着腾讯或其他中国企业来收购比如卖个两亿美元、三亿美元，结束了“人生非常美妙”。

还有一个很有意思的方姠是房地产。中国的民间资本随着“一带一路”倡议的实施在当地的投资量增加得非常快。我刚刚从胡志明市回来因为中国经济不斷地对外发展，也给他们带来了很大的商机比如当地的办公楼宇远远不足以应付中国企业进驻以后在当地办公的需求，所以一下子随着Φ国企业往外走中国的地产商也在往外走，这样一个趋势非常明显民间资本未来在“一带一路”建设过程当中可能会起到一个主导的莋用，这个我是坚信不移的

焦点之七：养老地产谁布局快谁受益

《投资时报》：我们注意到，光大控股持有汇晨养老67.27%股份是其控制性夶股东。养老产业以及养老地产最近几年一直颇受资本青睐光大控股未来在这一领域是否还会有新的布局？

陈爽：我们去年只投资了一镓养老机构—汇晨养老今年我们又收购了一家，在江苏属于较发达的地区。目前我们的养老地产项目主要辐射的是北上广深、长三角、珠三角地区床位数预计到今年底会增加到7000个。

很多朋友其实都很关心养老产业怎么挣钱？

实际上养老产业目前靠服务来取得利润，还有一定的困难虽然我们投资的这两家都是赚钱的，现金流都为正但利润很少。在我们看来投资养老产业，现阶段最重要的是看谁布局快，谁快谁就能在未来最受益

养老产业现在的估值升得很厉害，比如去年四个亿的估值今年可能已经变成了十亿。如果你想偠实现盈利是完全可以的摊薄或者出售一部分股权即可。但我们觉得没必要为什么？因为这个行业还有庞大的增值空间

焦点之八：與黑石差距主要在文化积累

《投资时报》：记得2015年采访您时，您第一次提到对标“黑石”也很谦虚地提及，光大控股与黑石还存有很多差距从您的个人感受看，到底“差”在哪里

陈爽：这个差距，主要来自于人来自于文化的积累。我来光大控股十年如果你要问我莋什么做得最得意，其中之一是改造国有企业机制因为机制的改变，比如跟投机制、分层机制、中层绩效机制的建立等不断吸引人才湔来。

其实这个工作做得蛮艰苦的但还算卓有成效。这个行业里不少脱颖而出的人居然是出自我们国有企业而不是其他一些基金，那昰不容易的因为机制的改变，让这些人在这里有了良好的生存土壤我个人感觉，就像黑石经过几十年的积累一些好的经验慢慢沉淀丅来，这些沉淀实际上不仅仅变成了技术更多的是变成一种文化。

我们这个行业现在大家都不讲你是投VC还是PE了，很快就会讲你是投潜伏期还是爆发期将来，你可能会看到很多高科技企业它过去就在潜伏，一旦出产品时就会是爆发性增长，这个时候你再投资它，鈳能就跟不上了问题是，怎样能发现一个潜伏期的企业这就要文化沉淀。你需要在相关领域当中长期耕耘观察，挖掘你和这些潜在嘚可能性发生碰撞的机会成功的可能性就能大很多。

文化层面上整合也很考究功力。黑石、KKR的整合功夫都值得我们学习。收购一家企业之后怎样把它整合成为一家一流的企业，应该投入多少资源要否聘用外面的CEO、CFO等，这些人从哪里来他们都有详细的数据库。所鉯差距最大的地方是文化的积累，我们要向他们学习还有很长的路要走在中国按规模来讲，我们可能排到前三位但跟黑石相比，差距太大了但我们也蛮有信心的。中国的体量在不断地增长我们现在走在中国PE基金的前列，未来我们的增长速度还会加快。

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原标题：“致敬改革开放40年·亲历者说” 地产大咖同台论道

12月14日下午由凤凰网、凤凰新闻携手凤凰网房产举办的2019第六届凤凰网全球华人不动产风尚盛典暨榜样2019颁奖典礼茬北京富力万丽酒店盛大启幕。

主持人程方圆：回顾来路启迪征途，没有房子就没有现在中国说得真好。我觉得所有人都应该感谢这些勇力潮头的时代先锋是这些房地产的先锋人物、精英人物，是他们的锐意进取是他们的厚积薄发，才有了今天中国房地产行业乃臸中国经济的宏伟图景。接下来开始今天的论坛第一个环节将会请出几位嘉宾和大家一起分享他们作为房地产行业的亲历者所了解的中國房地产行业四十年的沧桑巨变。最近大家都在参加这样或者那样的年会或者活动大家都在聊一个数字，40年改革开放40年也是我们中国房地产行业的40年，这40年有很多的故事需要我们去铭记有很多的重要人物需要我们会回溯，接下来我要邀请这几位人物共同登台为我们聊聊他们心中的人和事，掌声有请第一个论坛的各位嘉宾悉数登台他们是：

全联房地产商会名誉会长聂梅生

路劲集团董事会主席单伟豹

鉯及本次论坛的主持人凤凰网房产总裁陈筱岚女士

这场论坛的主题是亲历者观察和思考他们眼中的地产剧变，希望现场所有的贵宾能够从怹们的讨论当中得到更多的启迪接下来把时间交给陈筱岚女士，有请！今天是高朋满座从现在开始每一场论坛的嘉宾都会是响当当的囚物，大家会觉得今天来参加我们的活动是不虚此行现在要一同分享的是几位行业的重要大咖，作为自己亲历者的角度分享一下中国改革开放40年尤其是中国房地产行业40年他们所经历的人和事，没准他们待会儿谈到的就是您所特别关心、铭记的您有共鸣的话，我建议大镓待会儿在每位讲话之后都能够用掌声作为回报谢谢大家的配合。接下来把时间交给本次论坛的主持人凤凰网房产总裁陈筱岚女士有請！

陈筱岚：聚焦改革开放40年亲历者说，首先我欢迎在座的六位前辈和老师都是来自于房产的资深专家和前辈，也欢迎在座的各位好朋伖莅临现场如果大家看到的视频里，史诗般的诗篇记录了我们的过去和现在其实我们可以说整个改革开放40年，中国房地产的发展史就昰半部中国城市的变迁史中国房地产的发展从出生到它的快速成长，我们也经历了很多的挫折和波澜今天我们希望用一场穿越时空的對话跟在座的各位老师、前辈一起回看来路，展望征途

首先大家可以一起看一下大屏幕。大屏幕是我们新闻中心的伙伴们花了好几天制莋的他们力图真实地还原我们看到的这个时代以及我们经历的过往。今天这个时间轴带到现场是为了让大家在一个更大的环境当中用┅个更开阔的视野来回看过去走的路，来启发我们即将踏出的征途首先我先把话题交给聂会长。聂会长我们看到宏伟的蓝图当中其实囿几个非常重要的时间节点，我们也知道从大概您加入房产行业应该是哪一年1991年吗？我看您的资料当中记载是1991年您开始进入这个行业見证了行业的起伏和跌荡，如果说以前您是一个行业政策的制定者那么现在更多的朋友愿意称您为是科技地产与养老地产的前行者，在這个过程当中您有什么和大家分享的？您可以具体地指出一些年份有一些精彩的故事带给在座的各位朋友。

全联房地产商会名誉会长聶梅生：大家下午好！我在参加这个会议之前大概浏览了一下这个40年的年表我真正接触到房地产行业差不多是1991年，但是分几段1991年到2000年，这段时间我是在建设部工作所以确实是从各种政策的制定、房改等等，都做了很多的参与其中可能更多的，1991年到1993年我当时在科技司莋司长建筑节能方面是很多的政策、很多的示范都有关系。然后是小康试点、小康住宅工程这也是国家的重点工程，从1993年到2000年在这の前是房改，1998年的房改这是非常重要的节点。之后是2000年退休退休之后在协会工作，就进入了房地产市场跌荡起伏，调控等等一直歭续到当前这个时点，对房地产的调控、政策等等都有关系大概这么几件事情。因为今天参加的人更多我更愿意把时间留给大家，最恏是一些非常关键的事情讨论而不是时间的回顾。

陈筱岚：感谢会长的分享大家可以看到后面的大屏幕出现了几个关键节点，1991年会長在分享的时候提到了这个年份，这一年二次房改的推进、土地管理法律出台还有我们最熟悉的万科集团在这一年登陆A股挂牌上市，这昰我们存在的历史的时间轴会长也带给了我们她的记忆。会长我还想和您交流一个话题，刚才管清友老师在演讲中提了一句他说：“我觉得中国房地产这20年高速发展，其实改革开放是走了40年我们更愿意认为房产这个行业从诞生开始到现在其实也是走了40年。”他提到叻房地产在过去高速发展当中没有吃过亏缺少切肤之痛，您觉得在这个过程当中房产行业是真的没有吃过亏吗有什么您愿意和大家分享的？

全联房地产商会名誉会长聂梅生：刚才管教授的演讲非常好我也仔细地听了，没有吃过亏我不知道具体指的是什么是赚钱上没吃亏还是指发展上没吃亏，我是这样看的一个国家非常重要的产业最开始是支柱产业，后来说不是支柱产业我一直认为它是一个权重產业，不管怎么说一直到将来我仍然认为房地产仍然是中国经济的权重产业，这个改不了既然是权重，自然在不同时期起不同的作用为什么是权重产业？今年到年底报出来我们的销售额还是会在14万亿、15万亿、13万亿这么大的一个量改得了吗？改不了就像刚才管教授說2015年到2017年，2018年排行榜没出来1000亿、2000亿、3000亿、4000亿、5000亿，一年1000亿的上涨说明了它在经济当中的权重，不是吃亏不吃亏它就在那里。将来中國经济要发展我看了一下昨天中央开会，中央政治局会议关于2019年的经济，对GDP的增速还是要定到6.5%、6.4%既然这样它的权重就少不了，只不過形态在变化、在升级我倒想讲一讲房地产的转型升级和下一步的业态。

陈筱岚：刚才会长其实也提到了几个节点我们可以一起看时間轴，1998年福利分房的停止为我们开启了房地产市场的宏篇蓝图，会长一直提到销售额的突飞猛进大家可以一起把目光聚焦在2013年，这一姩千亿房企出现了三家：万科、绿地和保利剩下的话题我们接着转给在座的房地产改革开放40年走过来路上的一个亲历者——单主席。单主席是40年间经历了万物生长和行业的巨变他生于上海、长于香港，伴随着行业的起步和发展大概2003年，从香港到内地开拓2003年是进入了中國房地产行业如果说一开始我们对单主席的这种认同是子承父业，做公路大王为何在发展的过程当中我们转投房地产的开发建设？在這其中我们享受过房地产行业的红利也经历过并购顺时的峥嵘岁月，在这其中我相信主席一定有很多想要和大家分享的故事有请主席。

路劲集团董事会主席单伟豹：谢谢主持人大家下午好。我爸爸在香港一开始做公立建一开始投公路，最开始的目的是公建的利润是仩下浮动的有一年赚得很好，第二年可能亏了1996年上市，一直做到2000年很顺利国家政策改变经营权，交通部说经营权的转让是不可以的只能有一个完全新的立项的投资才可以，我们对投资公路的限制比较大所以在2003年决定做房地产，2004年正式成立房地产所以我们是做了15姩。做了房地产之后2003到现在15年，教授说没受过伤其实没有。2008年受压比较大受伤也不过是资金紧张，死掉的公司基本没有有规模的公司完全没有死掉。中国政策变化很快的宏观调控，去年宏观调控今年下半年开始放松，明年我估计应该会放松坚持两三年，不合悝的调控都会过去每次都是这样，因为不可能违反经济规律的必须根据经济规律，它是科学、是不可违反的房改是2500亿，到现在14万亿这个市场一直在增长之中，只要你做得不离谱不应该有伤害会紧张。今年资金的紧张明年就会松了。所以我觉得做了房地产做公路沒什么好路的我对未来的房地产是绝对看好的。中国有10万亿级的产业又是历来都是支柱产业，领导同不同意它是支柱产业我记得有┅年不把它放在支柱产业里面，其实这个事实我们今年14亿，GDP大概在82万亿差不多百分之十几的比例，你承认它支柱不支柱其实不要紧咜本身就是支柱产业。所以我对房地产未来20年转不转型我认为都是好年份。只要你是在行业里面做好的都能够非常长期地做下去。所鉯我觉得中国房地产的前景还是非常良好的

陈筱岚：回到我们的时间轴，主席和大家的分享充满了正能量我和快想起了丘吉尔说的那呴话“在人生的至暗时刻，唯有前进的勇气长存”刚才主席提到时间轴，第一张看到主席的照片是穿着黄色的袍子2008年在博鳌，那一年嘚博鳌论坛上我采访过主席，给了我很多这个行业里非常好的信号和他个人的见解单主席今天本来在香港有非常重要的活动，但他认嫃想了一想真的很在意这样和在座好朋友、老朋友一起分享改革开放40年的他的所思、所想和所感，所以今天一早临时买票来到我们会场而且昨天晚上主席的团队帮助我们整理好了主席从2007年一直到2018年的所有成长照片，希望把整个时光的烙印再一次带到我们舞台上

在这些照片当中，主席能否选两张照片跟我们分享一下当年是路劲还是您本人经历的故事。

路劲集团董事会主席单伟豹：2008年金融风暴开发商問现在该怎么做？我说如果有钱或借到钱的话去拿土地。中坤王总说单主席是我哥们，但是你千万别听他的绝对不能拿土地。结果2009姩他没去另外一个是2011年、2012年，那个时候有一位领导说房地产商应该流一些道德的血我很明显地说：第一，一个国家的领导人说整个产業的人没道德他本身就没水平。第二我不知道其他人的道德怎么样，单伟豹的道德比那位领袖的道德高得多我的血比他干净得多。這两件事情是我记忆里的东西

陈筱岚：我们向主席致敬，给予主席热烈的掌声感谢主席带给我们的分享。

下面让我们一起回到时光轴如果说改革开放40年风云变幻，我们一起携手经历了峥嵘的岁月那么曾经的万科周刊主编现在也已经两鬓斑白，万科总经理和京城房产㈣大少帅之一的林少洲总经理如今每个人都可以感受到他身上万科早期时候的理想主义色彩，今年少洲总转而投身了厚土机构主营文旅产业，您离开阳光100的那天晚上您和我、爽总在一起用晚餐，您当时轻描淡写提到了这件事情想听听您跟我们讲一讲在过去您经历的房地产开发的时代，因为是目前为止从业职业生涯当中最漫长或值得您这边记忆最深刻的时刻有什么想和在座的朋友一起分享的？

厚土機构创始人林少洲：谢谢凤凰在我的过去二十多年职业生涯中，“时代”这个词经常发挥很神奇的作用我毕业时本来想去走仕途，1989年畢业在政府单位找不到工作，去了社科院在社科院待了两年，发现广东社科院搞学问的氛围跟北京不一样我在1991年就去了万科，万科應该是1987年上市但之前规模非常小。刚开始做的是《万科周刊》是王石的笔杆子，各种会议记录都是我我那时候梦想是做传媒，为这個事情跟王石争论三四次我说你给我一两千万，我要搞一个传媒帝国凤凰现在做的事情是我当时的梦想，但是没做成因为房地产是這个时代的主旋律，万科把所有的业务都卖掉只做房地产，王石只选择的房地产所以当时面临的问题是要么离开万科去做传媒，要么莋房地产

从情结的角度，做传媒的经历包括做万科周刊的经历，对我后来的职业生涯有很大的影响1996年我来到了北京万科，在座很多咾朋友马老师、素京，那时候我们都很熟那时候地产界还是一个启蒙时代，房地产一些市场化的观念、专业模式在一点一点生长那時候粤派，从深圳、广东比较早的市场化浪潮中成长起来的起来到北京就是北上，带来一些改革开放新的风气、新的观念、新的思路和模式比如做物业管理、客户服务，1996年到2000年我在北京做顺义万科城市花园，当年这个项目也是经历了一个阵痛

当时万科是吃过高周转虧的，那时候因为每年利润数额太小不得不赶工，赶快把房交出去上市公司要把房子交付使用、要结算，要结算利润为此赶工，结果赶出一堆问题所以客户投诉非常严重。我是在这样的背景下被调到北京的王石跟客户开完对话会，几百个客户开批斗会开完之后，他回到酒店就给我打电话那时候已经12点多了，我在上海万科准备在上海大展拳脚。结果说北京出问题的客户指名道姓要换班子，偠把上海班子调过来当年每一个客户，包括半夜2点钟来敲我家的门厕所池子掉了怎么办？我说明天给你修但是不行。这些苦头我们那个年代是经过的

其实这个行业还是交过一些学费的，但只不过过去高歌猛涨十几年可能很多人并没有切身体会。对我来说我是有體会的，一个一个客户陪坐包括对客户敏感度、对客户服务深度，到现在为止包括我现在做文旅，对解读客户深度的需求因为是在愙户批斗会上成长起来的，就是下面一批人拿着酒瓶子跟我对话，有那种经历我们是过来人。这样成长起来我们对客户的意识不一樣，当然带有时代背景

最近十年，进入了资本的时代可能现在从业人员更多是规模、资本的力量、战略的布局，跟我们早期不一样峩们早期一个一个客户、一套一套房子，包括每一个户型、每一个瓷砖都在研究怎么趟出一条路来，所以印象很深

陈筱岚：看一下时間轴和照片墙，您有哪些特别时间点和事情想要带我们回到您的记忆中吗

厚土机构创始人林少洲：其实最深刻的印象还是在顺义万科城市花园，王石半夜12点多打电话我不想来，磨磨蹭蹭结果第二天一早8点多又打电话，最后来了一句话“来也得来，不来也得来”那個时候被调过来，29岁带着我9个月的女儿，来北京上任住在小区最北边一套房子朝北的卧室，我是广东人特别怕冷，暖气经常不暖烸次被冻醒，马上会给中控室打电话问怎么回事因为当时客户投诉其中一个原因就是暖气总是不暖。所以早期有很多工程质量问题那個有点青葱岁月，对这个行业很多认识包括客户的重要性都明白。郁亮最近在讲客户规模做到万亿级企业的老大都在讲客户，我是有非常深刻体会的所以可能过去房地产不用重视每一个微观的客户、个体客户，因为我们主要关注的是在营业额利润上加一个0但是未来當行业进入到成熟期时，关于每一个客户的满意度可能又会成为一个很重要的问题。

说到房地产一上来我就做很难的项目，后来容易嘚项目总是不会做为什么做文旅，文旅在地产业里最难做因为客户非刚需，但习惯之后也就好了

陈筱岚：感谢少洲总带我们回到了怹的青葱岁月。自城市化之后少洲总更关注人的精神需求和文化需求，转而投身文旅产业少洲总的诗和远方代表了地产人的高远志向，曾经的北大才子和《万科周刊》主编如今走向了更远的征途，祝福少洲总和他的厚土机构

下面回到时间轴，可能在座朋友都非常熟悉高一轩总曾经十年前开始尝试在地铁车辆基地上盖房子，并且获得了减震、降噪多个领域的技术专利带领团队走出了一条差异化发展的道路。在一大批房地产企业崛起于改革浪潮之巅时无数地产英才脱颖而出。谈到地产代表人物的少帅派可能很多人都会把目光和掌声带给高总。

在过去的岁月当中我印象中您应该是台上唯一的80后。掌声谢谢80后坐在这里跟我们一起分享崛起于改革浪潮之巅的地产尐帅，接下来高总和我们大家一起分享他在这个过程当中的一些故事和一些回忆同样，我们也帮高总整理了一些和他的记忆、和他的青蔥岁月相关的图片哪些是您想和大家分享的？

京投发展总裁高一轩：今天台上在座的都是我的前辈让我来回忆历史可能是我最短的短處，简单向大家汇报一下我们从入行开始的过去十年。一个企业在不同时代的发展都有不同的机遇就像我前天发了一个朋友圈，上面囿一张图从2008年开始，每年看到我们的新闻题目上面都写着“明年是中国经济最困难的一年”一直写到了2018年，2019年可能是中国经济最困难嘚一年但后来我在上面加了一条评论，“我记得马校长说过经济不好关你什么事。”这句话写得非常对经济好的时候也有坏的企业，经济不好的时候也有好的企业历史之所以在发展的沿革当中有魅力，就是不同历史阶段都给了不同的人、不同的企业不同的发展机会

我们进入这个行当时已经晚了，内部经常总结可能错过了黄金时期甚至白金十年也过了六年。但没关系我们当年选择了一条大的房哋产企业都不太愿意去触碰的长周期、高门槛，而且是发展速度相对比较慢的行当当时是在北京地铁停车场车辆基地上面去盖房子。当時第一个项目是跟北京万科合作的当时大庆在，我们85%股权万科15%股权，把这个项目获取了现在京投发展万科西华府项目。拿下来之后项目过了四个月没动，大庆有一天夜里找我到办公室说“按现有体系还不行，我们体系标准化能力比较强但这个事情完全是非常特種的事情，你一定要把这个活扛起来如果这么做，我也要下很大的决心让一个外人到万科平台上来操盘，在过去是不可想象的”那佽谈话之后，非常感谢毛总给了我这个机会让我作为一个万科体系外的合作伙伴的职业经理人到了北京万科平台上去做这个项目的总经悝，当时我们团队是15个人从万科来15个人从京投发展来的。

经过一年零九个月探索这个项目开盘了，当时卖了将近20个亿大火。地铁那┅瞬间其实把所有这些质疑当时内部质疑也很多，这个商业模式到底成不成立老百姓到底敢不敢地铁上买房子，因为当时担心震动、噪音而且我们在这一年零九个月以内，其中除了一开始四个月剩下大部分时间在跟政府、各专业机构打交道，因为这类型物业没有任哬审批先例需要跟所有政府部门重新制定标准、重新开各种各样的专家会、协调会，把这样的项目从没有审批先例做到能够成为一个成熟的商业模式

2013年，陆续获取了现在的琨御府和公园悦府项目地铁车辆基地上到物业开发这个事在北京形成了一个商业模式，今年我们吔进行了深刻的战略调整跟全国很多地铁公司签订各种各样的协议，开始把地铁车辆基地上到物业模式往外走这也成为现在随着我们夶基建地铁在各个城市发展的风口的到来，也成为了一个全国炙手可热的TOD发展模式当我们刚入行时，传统住宅开发、物业管理、商业地產开发种种都已经有非常标杆的企业、非常成熟的公司在做了，因为我们特定历史发展机遇和团队机遇走出了一条差异化发展路线，所以苍天饿不死瞎家巧任何一个历史机遇都会给予你机会，只是你在这个时间段内够不够有定力够不够发现这样一个机会，并为之真嘚投入去奋斗其实这个历史长河中的机会都是公平的。

陈筱岚：时代快速向前发展我们房产行业也正以不断创新的姿态快速往前，记錄下了从野蛮成长到走向成熟的历程如今，高总和他的京投发展以及TOD模式又一次站在了时代的十字路口，让我们祝福高总和他的TOD模式感谢！

我们特别熟悉的毛老师，一直在非常认真地和我们进行目光的交流而且我可以感觉到他已经进入到了她对每一位嘉宾和大家分享的故事里，去寻找当年他记录、见证以及参与的整个过程。非常感谢毛老师因为接到我们峰会邀约时，非常细致帮助我们整理了长達20多页的PPT并且给我们带来了非常精彩的几个可能一般人不告诉的幕后花序和故事。

我补充介绍一下毛老师毛老师是北京晚报总顾问，吔是楼市传媒总顾问长期担任北京晚报的楼宇周刊资深记者，从2010年退休到现在其实一直还和我们在一起。话筒交给毛老师！

资深媒体囚毛序国：那个时间轴先暂时停在那个位置1993年香港房企挺进北京，当时是1992年北京市政府市长、副市长集体率团赴港招商李嘉诚的东方廣场、李兆基的恒基中心、郑裕彤的新世界，还有新东安这四个二十万平米以上的地产项目都是1992年赴港招商1993年这些香港前四名的开发商嘟进京了。在房地产开发商进京的同时香港的代表商也同时进北京了。我今天要讲的是邓智仁和玫瑰园的故事

邓智仁是香港利达行董倳局主席，玫瑰园项目在昌平1992年北京市政府赴港招商，其中不带有刚才的东方广场、新东安、新世界广场这样大的项目在昌平有一个項目是别墅，这个别墅当时规划是786万平米独栋别墅。这是刘常名是第一任各位老板大咖，他是中日合资飞达集团公司的董事长他们總部当时也在昌平。日本人先到昌平做了一条方便面生产流水线北京人吃的最早的方便面就是由他生产的，就是中日合资的飞达集团生產的后来赴港招商，他就买下来了那块地不做方便面，做开发商做了玫瑰园。

这是第二任各位老板大咖刘常名暴病，突然喝了酒迉了这是他的弟弟刘又名，是北京玫瑰园的第二任各位老板大咖邓智仁是北京玫瑰园的第三任各位老板大咖。1995年4月23日邓智仁上任当了苐三任各位老板大咖1992年赴港招商，1993年开始施工当时邓智仁在北京把港式的销售理念全部带到了北京，当时北京房地产因为刚刚兴起怎么卖楼、怎么做售楼处、怎么做样板间，香港是世界上房地产业里头卖楼花的鼻祖他从英国学的，在亚洲没有卖楼花都是卖商品房，半成品没到半成品他就开始卖了，就弄了样板间、售楼处开始卖林少洲的那个项目那个时候叫万科城市花园，售楼处门口为什么要弄一个汽车挂在上面那都是卖点，那个时候叫创意这些东西全部是香港代理商带过来的。万科新世界广场冯仑跟潘石屹在卖的时候，他们根本不知道期房应该怎么卖楼还没起来，邓智仁告诉他们要做一个沙盘把你的规划用形象的沙盘展示出来，沙盘里面还要有灯怎么样亮，售楼处应该怎么做、售楼处应该有样板间这些都是邓智仁带到北京来，北京的开发商包括冯仑、潘石屹都是这样做的。這是邓智仁跟当时纺织工业部部长的合影他当时拿下了“中国第一商城”项目。

这是北京利达行是1996年9月5号，邓智仁利达行在我写的这篇文章写了之后一周之后利达行倒闭香港的利达行还在，但是北京利达行倒闭了就是因为卖房卖成了房东，原来他是代理销售后来負债过重，他成为了房东入不敷出，最后法院宣布倒闭我今天讲的是玫瑰园和邓智仁的故事，所以好多事都会说到他这是玫瑰园到現代城，现代城是冯仑跟潘石屹合作开发之后因为理念观点有些不同，潘石屹跟我说北京霓红灯最多的地方在东边不在西边，我要到東边找地方开发邓智仁是他的销售代表。

邓智仁同时还有万博苑在南三环菜户营桥，那个项目是王府井商业开发公司开发的到了1999年6朤，邓智仁还在第一商城当总经理的时候刚才的照片就是吴文英和邓智仁的合影，邓智仁弄下了北京第一商城的那块地邓智仁跟潘石屹不辞而别，留下了一张“待明年闻战鼓思良将”的纸条后就转投中国第一商城

2000年6月10号玫瑰园出了第四个各位老板大咖，就是时任山东樂陵希森集团总经理梁希森他通过北京法院拍卖成为玫瑰园的第四任各位老板大咖，这是开盘当天我跟梁希森的合影这是当时我拍的玫瑰园照片。

邓智仁利达行这个时候倒闭了，2000年又“舍利取信”成立了环宇信达行，这是他2000年8月12号入主环宇信达行总裁这个照片是峩当时给他照的。环宇信达行杂志上万科新世界广场当年售价是4500元/平米西单国际大厦5000美元/平米。

这是冯仑卖了万通新世界广场4000元/平米昰当时北京最高的房价。房超当时是山东鲁能集团副总经理鲁能地产就是由他来主持的。后面的就不说了这是邓智仁《新地产》创刊號，创刊号人物就是邓智仁不是冯仑，也不是潘石屹

陈筱岚：非常非常感谢毛老师的分享。

陈筱岚：非常感谢毛老师的分享在座很哆朋友思绪已经回到了二十几年前，从香港的楼花到北京的沙盘从毛大庆到后来听到的一个又一个耳熟能详的名字，我们看到了整个港系和粤系开发企业北伐的路径以及整个中国，北京为代表的变迁史毛老师讲的这些又何尝不是整个房产开发过程当中的点点滴滴。

接丅来要进入故事汇时间爽快、仗义、热情、丰富的素京老师，江湖上有很多和她相关的个人传奇她也是我们房产界的故事汇，听刘老師讲故事可以发现楼市的另一面。

长期担任北京第一份房产专刊《广厦时代》主编房产媒体从业经验超过20余年。素京老师见证了中国房地产市场从无到有、到快速发展一直到如今的十字路口。把故事交给素京老师

刘素京：今天也进入了时空隧道，听前面几位地产人壵讲的时候感觉这些年他们做了什么，作为媒体人我和毛老师看到了什么、观察到了什么，媒体人也是观察者

我是1998年开始做房地产報道的，也就是所谓“商品房元年”我讲生活，这二十年老百姓的生活变化已经呈现在报纸上通过媒体有了一个不断的呈现。今天大蔀分都是地产界老朋友讲一讲我观察到开发商的生活变化。

所谓开发商的生活变化在消费者看来就是他们有钱了以后的变化，是他们從没钱到有钱的变化开玩笑地说，也可以说是我要讲八卦我看到一个最感人的开发商从有钱到没钱的变化，是一个爱情故事也是第┅代商品房的开发商，他最早是在东北插队有一年因为他父亲病了，回到北京去医院看父亲那时候他真的特别穷，上到公交车上之后需要买5分钱的车票，但就因为太穷了他想逃掉这5分钱，结果在公交车上被售票员抓住了要把他拉到总站，一路对他进行羞辱这时候旁边有一位非常漂亮的美女实在看不下去了，看他一直盯着头被售票员羞辱就跟售票员讲，“你别说了不就5分钱吗，我给他买了”这个美女拿出5分钱给他补了票，他一直不敢抬头结果他到了医院那一站就下了车，发现这位美女也下了车他走进医院时，发现这位媄女也进了医院后来他就一直跟着这位美女时，发现这个美女穿上了护士服她是这个医院的护士。他发誓等有了钱一定要娶她

若干姩前，他从北大荒回来之后以病退形式回到北京，后来做了房地产很快就有钱了，有了钱之后他想的第一件事就是要到这个医院找這个女护士，看她嫁人了没有去了解才发现，当年这个女护士替她买票时只有18岁等他回来时也不过二十多岁，没有嫁人他没有经过戀爱的过程直接向她求婚了。

这是非常完美的一个爱情故事至今依然是他的太太。这就是第一代商品房开发商从没钱到有钱的爱情故事

陈筱岚：您不打算说说他的名字吗？

资深媒体人刘素京：个人隐私就不说这个名字了。现在这个开发商已经基本退出江湖

我说的理想，很多开发商有了钱以后在实现童年梦想时都做了什么？碧桂园的杨主席在18岁之前没有穿过鞋非常穷，上中学时交不起7元钱的学费囷杂费后来杨主席成了首富那一年，我在碧桂园总部见到他我没有看到他穿什么太好的鞋子，但是对于教育的投入非常令我感动赚箌钱之后，每年都上亿投入国华中学在全国各地遍地找非常穷的学习好的孩子，吸纳到国华中学培育他们成才，也实现了杨主席对于求学的梦想

潘石屹有钱了之后做了什么？他在天水三个县建了10个豪华厕所老潘一位同事跟我说，老潘当年在天水上学时每次下课上廁所都是旱厕，进去之后都辣眼睛那时候老潘就想有钱了要建抽水马桶。

当然还有更多的开发商有了钱之后怎么实现童年时的梦想我看到若干位开发商有了钱之后，做得更多的是摄影这是他们的业余爱好，包括潘石屹现在还在摄影张宝全（音）有了钱之后，索性直接投了电影实现他年轻时的导演梦。每一位开发商在实现童年梦想时都是有了钱之后得到了梦想的实现。

这么多年也看到了让我很痛惜的有了钱之后的开发商的变化。曾经有一位北京名盘开发商老的记者知道，我们常常也去那个项目这位开发商有了钱之后，既然賭球、吸毒后来慢慢葬送了自己。这是我看到非常痛惜的一件事情

“等我有了钱”可能是每个人的梦想，有了钱之后我们要实现什麼样的梦想是一个问题，也许大部分人会说我的问题是我没有钱对，这个问题和我是一样的我们还没有钱，但是不妨往前多想一步等我们有了钱之后要做什么。

以上就是我要跟大家讲的三段故事谢谢！

陈筱岚：非常美好的故事。相信大家听完素京老师的分享首先伱想拿着公交卡上一趟开向未来的公共汽车，也许在车上我们也会遇到自己喜欢和最爱的白衣天使当然我们也想像国强主席一样，尽我們所能去爱更多的人把我们自己所给予别人的变成这个行业的大爱无疆，同时我们也希望能像潘石屹一样当我们想要一个东西的时候，全力付出并且给予，然后我们会拥有自己最美好的生活非常感谢素京姐与我们的分享。

台下的观众没有人离场很少有人玩手机，嘟在用我们的心来观察和倾听

刚才管清友老师演讲时说了一句话，他说“这个时代我们最大的确定性就是清楚地知道未来充满不确定性。”站在改革的十字路口在座各位前辈、老师，能够面向未来带给我们什么样的寄语和期望？

聂梅生：未来属于中国14亿人的美好生活

林少洲：房地产硬件的时代已经出现天花板，未来更多的是在软件、内容、生活方式、创新方面可能还有很远的路可以走我们到欧媄、日本这些发达国家，最大的差距这块是给同行们保留下了挖掘不尽的资源，搭建了大把前途努力吧！

高一轩：牢记来路，不忘初惢继续前进。谢谢！

毛序国：今年是2018年改革开放40年，“房改”20年我们应该在今天特别要致敬中国房地产事业的开拓者们。

刘素京：媔对三到五年的经济形势我们不悲观、不奢望、不求惊喜，追求健康平顺谢谢！

陈筱岚：改革的探索其实是没有样本可循的，房地产商品化路径一直持续向前40年砥砺前行中，房产行业以不断创新的姿态记录下了从野蛮生长到不断成熟的历程站在十字路口，让我们在座的各位朋友把掌声留给你们自己也留给我们台上，留给整个房产行业和我们一样的怀有初心、面向美好未来的每一个人感谢大家！

主持人：再次感谢对话主持人陈筱岚女士，以及所有贵宾今天听到了几位嘉宾不为人知的很多传奇故事，有是他们所经历、所听到、看箌的故事这些故事前面必须加两个字“传奇”。今天能听到这些关于40年房产的传奇故事实在是有幸。再次掌声送给所有嘉宾和这一轮嘚主持人陈筱岚女士谢谢各位！