公产房卖房是时需要将房屋共有人 卖房结构恢复原状吗?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-05-16 22:32 标签： 通过房屋中介怎么卖房
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7套房屋破坏承重结构 业主卖房受限
法院：原告要求房管局撤销限制不予支持
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　　□案例
　　郑先生夫妇是某居民楼1楼至4楼共7套房屋的产权人。由于紧邻当地美食街，早在2006年，这些房屋就被与紧邻的一家酒楼打通后用于扩大经营面积。
　　2006年1月，当地房管局对该处房屋进行了现场调查，发现上述房屋存在&居改非&和违法搭建行为，遂要求郑先生夫妇立即将房屋恢复原状。对此，郑先生承诺将涉案房屋的1楼和2楼从酒楼恢复成居住使用。但直到2012年8月，房管局下属房地办经现场勘查，发现违法行为仍存在，并认定该处房屋存在擅自改变用途和损坏承重结构的情况，并未恢复到本来状态。
　　2012年8月，郑先生夫妇打算将这7套房产变卖后变现，可当他前往房地产交易中心办理房屋产权转移登记时却被告知，这7套房屋已经被限制交易，在房地产登记簿备注栏中载明，因业主擅自改变房屋用途和结构，根据相关规定，限制上述房屋交易登记。
　　为顺利卖房，郑先生夫妇多次与房管局、交易中心等进行交涉，希望能解除限制，有关部门则表示要想解除限制必须将房屋恢复原状并经有资质的部门出具竣工验收报告和已完成整改的证明文件。但事实上，该幢房屋由于改建严重已经很难恢复原状。郑先生夫妇认为，房管局的行为侵害了业主对合法财产的处分权利，遂提起行政诉讼，请求法院判决撤销。
　　□说法
　　法院审理认为，房管局具有对本辖区内物业使用和维护进行监督管理的行政职权。根据规定，业主禁止损坏房屋承重结构等损害公共利益及他人利益的行为。
　　本案中，房地办经现场勘查，查明业主郑先生夫妇损坏房屋承重结构的违法事实，遂作出《关于限制房产进行交易的请示》报请房管局。房管局根据相关规定作出批复，该行为是对业主损坏房屋承重结构的认定，该行政确认行为事实清楚，适用法律正确。
　　郑先生夫妇虽然认为被诉行政行为是对涉案房屋限制交易的行政决定，但从涉案请示的文字表述和房管局批示同意的内容及过程上看，该行为并非对涉案房屋作出限制交易的决定，而是对郑先生夫妇损坏房屋承重结构的认定。因此，郑先生夫妇要求撤销被诉行政行为的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。（王川汤峥鸣）
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承租人私卖公产房违法 所签购房合同无效
　　老王买了新房子却一直没办理过户手续，多方打听才知道卖房人只是承租人，而该套房子竟然是公产房。日前，河西法院经审理判决老王的房屋买卖合同无效。
　　2013年2月，老王通过中介公司购买了一套二手房。老王和房主小李在中介公司签了购房合同。老王当场付给小李两万元定金，并支付了中介费一万元。双方在合同中规定，如果小李拒绝履行合同或解除合同，需向老王支付违约金两万元。合同约定的时间过去一个月后，小李仍未与老王办理房屋过户手续。老王多次联系小李要办过户手续，都被小李以各种理由推脱了。后来，经过多方打听，老王才得知自己买的房子是公产房，而小李只是承租人，无权买卖房屋。随后，老王找到小李索要赔偿，谁知小李不仅不赔偿违约金，还拒绝返还两万元定金。于是，老王将小李和中介公司告上法庭，请求法院判决小李返还买房定金并给付违约金两万元，中介退还中介费一万元。
　　法庭上，小李辩称，定金一直在中介那里，他没有收到。小李称签订购房合同后自己就常去房管站询问房本之事，但是房管站迟迟不给办理，因此房屋不能过户的原因不在自己。小李同意解除合同，并返还定金但不同意赔偿违约金。
　　中介公司辩称，小李在签订购房合同时没有拿出房本原件，只是交纳了房本押金一万元。小李承诺在合同约定前将房本交到公司办理过户，但是小李至今没有拿来房本。中介公司同意退还中介费。
　　河西法院经查，老王和小李交易的房屋是河西房管站经营管理的公产房屋，承租人是小李。根据公产房屋管理的有关规定，中介机构没有征得产权单位同意，签订的任何公产房屋的置换合同都是无效的。
　　法院经审理认为，老王和小李对房屋的置换未按照天津市公有住房变更承租人管理办法的相关规定办理，且未经产权单位第三人房管站的允许，因此双方不能对诉争房进行买卖，购房合同是无效的。因此，老王要求返还买房定金和退还中介费的诉讼请求，法院予以支持。由于老王和小李签订的房屋置换合同违反了法律及法规的相关规定，因此法院确认该合同无效，老王要求小李给付违约金两万元的诉讼请求被驳回。河西法院一审判决小李将定金两万元返还给老王，中介公司将中介费一万元返还老王。
编辑： 王平
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