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多重利好让楼市遭遇“冬日暖阳” 去行政化依旧遥远
&随着央行降息，公积金贷款也将相应降低，加之今年以来江西、浙江、山东、安徽等省的20多个城市在取消楼市“限购令”后，先后出台了购房补贴、契税补贴等一系列提振当地房地产市场的措施，业内预计，市场有望回暖。限购退市补贴出手继今年6月呼和浩特率先取消限购后，绝大多数限购城市已跟进解禁。针对楼市新变化，一些地方又频出新招，改“限市”为“托市”。据记者梳理，地方政府购房补贴方式主要有三种：调
整普通住宅标准。近期，北京、上海等城市相继调整了普通住宅标准。同策咨询研究部总监张宏伟认为，调整普通住宅标准后，契税优惠惠及面扩大，更多的刚需及
改善购房群体将少缴纳税费，并获得贷款优惠利率。以上海内外环之间一套总价为260万元的房源为例，调整前总价超过200万元的住宅属于非普通住宅，契税
标准为3%，即7.8万元；调整之后，其总价低于310万元属于普通住宅，税率将按1.5%缴纳，购房者仅需交税3.9万元。政
府直接给予契税优惠或减免。即通过对特定产品类型楼盘，如精装修、绿色建筑项目、90平方米以下户型等的成交给予契税减免优惠。例如，安徽宿州出台政策，
从10月17日-11月20日，对个人购买新建商品住房或二手房缴纳契税的，该市财政按所缴纳契税额的100%给予住房补贴。山东潍坊10月19日宣布，
个人购买90平方米以下且属首套房者，政府给予其契税100%补贴；90平方米以上、144平方米以下的，或者用于创业的300平方米以下商业、办公用
房，契税予以50%补贴。江西则发文通知，各地可对二手房交易契税、营业税给予适当补贴等。政府直接发放货币补贴。如沈阳在冬季房交会期间，特别为购房者提供货币补贴：90平方米以下每平补30元，90-144平方米每平方米补贴50元，144平方米以上的每平方米补150元。江西有关部门也发文通知，除基本解除限购外，各地可对交易契税、营业税适当补贴。行政“托市”引发公平质疑近年来一些地方政府对楼市的干预不少，初衷均是为避免市场大起大落，但一系列行政化举措却引发对公平性的质疑。人为影响市场预期。由于行政之手伸得过长，消费判断往往与市场走向相悖，出现“宁愿买涨不愿买跌”的怪圈。一些接受采访的市民表示，“政府救市”表明房价处于下行空间，将继续观望。业内人士也反映，政府行为让他们研判后市面临不确定因素。财
政补贴、免税有失公允。“那些购房者并非住房保障对象，凭啥拿纳税人的钱来帮他们买房？”沈阳李先生对财政补贴买房直呼不解。而对于沈阳大户型补得多、中
小户型补得少的购房补贴政策，更有人质疑其“济富力度大，济贫力度小”。网友议论，政府出台政策时应该约束好权力边界，不能顾此失彼，“乱作为”。有为特定对象牟利之嫌。今年5月，媒体披露杭州要求商品住宅售价应与备案价一致，一旦降幅超过15%就需重新申报备案，被解读为杭州对房价的“限降令”。楼市去行政化路有多远一些业内人士和专家接受记者采访时表示，“托市”手段亦应一分为二地看待。如对调整普通住宅标准和契税优惠的做法普遍表示赞同，认为其是顺应市场变化、让利于民的举措。以
上海为例，普通住宅标准调整后，全市普通住宅比例扩增至88.9%。搜房网分析师李宗洲表示，普宅调整是顺应市场的必然趋势。“随着近两年房价上涨，原先
的普通房标准已不适用，适时调整普通住房标准十分必要。本轮普通住宅标准认定进一步降低后，中低端购房者在税收方面的负担有所减少，对于刚性购房者而言是
个利好消息，预计将有10%以上的住宅交易因此受益。”而
直接用地方财政对购房者进行货币补贴做法却值得商榷。专家认为，这是地方政府对微观经济的一种直接干预。财政部财政科学研究所税收政策研究室资深研究员梁
季表示，公共财政对弱势群体可以通过转移支付进行补贴，用财政资金来补贴非固定对象购房者，显然是不规范的，有失公平性。梁季表示，公共财政可以通过转移支付对住房困难群体进行补贴，但是用财政资金来补贴商品房购房者，显然不规范，有失公平性。随意对税费减免缓，也会对微观经济运行造成直接干预。政
府对楼市伸出行政之手，显然并非治本之策。专家建议，政府每出台一项公共政策时，应该约束好权力边界，不能顾此失彼，显失公平“乱作为”。地方政府应在完
善多层次住房保障体系同时，如何尽量减少对市场的行政干预，积极促进城镇化和房地产业转型，摆脱过度依赖土地财政，重构稳增长惠民生发展新路。
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Shang Hai Jing Rong Xin Xi Ke Ji You Xian Gong Si 上海旌荣信息科技有限公司 版权所有过去一个月楼市发生五大变化 房价小幅上涨
资料图片/新京报记者 侯少卿 摄
“3·30”新政出台已经近一个月，楼市成交量上涨明显，一些楼盘也开始收紧优惠幅度，但市场整体仍比较平稳。
距离“3·30”楼市新政落地，已经过去近一个月时间。在新政的助推下，京城楼市开始了新一轮的回暖。由于新政对二手房营业税征收的相关规定做出了调整，一经推出，二手房市场便快速反应，市场成交量迅速回升；新房市场方面，也有不少项目正在减少优惠折扣。但在业内看来，目前北京的楼市库存量仍保持高位，不少项目仍有大批存货，在目前的市场情况下，平价跑量仍是主旋律。
新房成交量
需求释放拉动成交回暖
自去年“9·30”新政调整了对二套房认定的标准后，市场上大批改善性和刚性需求相继入市，拉动了年初市场回暖。
“3·30”新政后，新房市场的回暖迹象则更为凸显。住建委数据显示，截至4月22日，北京市商品住宅成交量为6221套，环比上月增长52%，同比增长85%。
记者在走访中也了解到，自从“3·30”新政落地后，不少项目的咨询、到访和成交量都较之前有明显增加。推新项目的销售情况也明显好转，4月19日开盘的首开国风美唐当天销售超7亿元。
“由于购房资格等前期审查，新房网签数据往往有半个月左右的滞后性。实际上从4月第三周开始，新房的成交数据已经充分反映出‘3·30’新政对于楼市交易量的提振效果。”亚豪机构市场总监郭毅介绍。
根据亚豪机构统计，4月第三周（4月13-19日）全市商品住宅累计成交2173套，环比前一周上涨47.0%，成交面积达19.97万平米，环比上涨31.0%。
二手房成交量
下月网签量或破12000套
4月中上旬，北京二手房住宅网签成交量达到了8934套，环比3月同期上涨幅度达到了32.5%，同比2014年同期的4330套上涨幅度达到了106%。
在近期营业税“5改2”、二套房首付比例下调、央行降准等政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群将加速入市。
由于网签数据的滞后性，门店的实际成交要比网签数据更具说服力。截至4月21日，我爱我家4月份二手房合同签订量比3月份同期增长40.21%，比去年4月同期增长229.06%。我爱我家市场研究员宋辉介绍，随着市场回暖，5、6月二手房网签量估计每个月会在12000套以上。
链家地产市场研究部李巧玲表示，随着信贷政策的逐渐宽松，贷款比例和审批时效性将更有利于改善性需求入市，无论是首套、购买二套房还是卖一套买一套的客户，都将享受到政策放松所带来的便利。因此，二季度二手房市场购房需求预计仍会积极入市。
部分项目收紧优惠
“您再不买我们就要涨价了”、“项目的优惠已经取消了”……面对这些纷繁复杂的消息，新政后，新房价格到底涨没涨，涨多少，成为购房者和业内共同关注的焦点。
记者在走访中发现，目前市场上，确实有一批项目在收紧优惠，提升实际成交价格。
“3·30”新政后，合生创展在北京的项目随即表示计划上调价格。位于马驹桥的合生创展悦上城宣布再推出128套优惠房源，单套房源折合优惠近20万元，并且在项目开盘后取消优惠，价格上调3％-5％。
“自4月7日起项目已经取消了总价减免20万元的优惠，改为4月25日之前一次性交清首付减16万元的优惠。”金第万科金域东郡的项目销售人员介绍，随着改善和刚需客户相继入市，4月底或者5月初项目将加推90平米的三居产品，价格和现在相比将会有一定程度上浮。
但在业内看来，在北京库存高企的背景下，这些项目所谓的涨价多是催促入市的惯用营销手段。
“亚豪统计了4月上半月项目价格变动情况。在北京商品住宅成交排行前50位的项目当中，涨跌幅在5%以内的高达43个，涨幅超过5%的仅有6个。”亚豪机构市场总监郭毅介绍，去年以来的两次新政激活了市场中的改善性需求，但该类型购房者或是需要“卖旧换新”，或是没有急迫的购房需求，对于项目的考察周期较长。这在很大程度上影响了众多楼盘在新政后的客户积累。面对高库存和相对缓和的市场反映，开发商没有大幅度提价的支撑。
与此同时，二手房市场的成交均价也出现触底反弹。我爱我家市场研究院的数据显示，成交价格方面，截至21日，4月份成交均价为31185元/平方米，比3月份同期增长2.78%，比去年4月同期回落2.39%。
住宅库存超8万套
根据市住建委统计数据显示，截至4月21日北京住宅库存量为82119套，与去年同期相比，增加近2万套，依旧处于较高水平。但相比于去年10月初91265套的历史高位来说已出现明显下降。
而另一方面，北京楼市供应已经开始表现出活跃的态势。据亚豪机构统计数据显示，4月第三周（4月13日-4月19日）北京楼市有6个项目入市，包括旭辉满庭春MOMA、北京城建·畅悦居、中粮万科长阳半岛、熙悦尚郡家园、北京怡园、首开国风美唐，累计供应3538套。
“出于政策利好和蓄客周期缩短，开发商开始寄希望于尽快兑现政策利好，加速周转，因而部分项目开始积极推出新的货量。”郭毅表示。
可议价空间
业主改变价格预期
“最近因为新政的作用，区域里价格较低的房源出售周期变短。卖房人看到目前的市场情况，即便不会大幅提价，也不会选择降价。对于购房者来说，高性价比房源越来越难找了。”位于丰台区域的一中介门店经纪人介绍。
随着二手房市场的不断回暖，记者发现，目前二手房市场的成交价格虽没有大幅度上涨，但是买卖双方之间的议价空间却有所缩小。根据链家地产市场研究部数据显示，截至4月第三周，相比于3月底，全市成交房源议价空间进一步下降0.4个百分点。
李巧玲表示，免征营业税由满五年改为满两年后，部分满两年不满五年的楼盘挂牌量有所增加，并有楼盘出现个别业主涨价现象，但客户对此的认可度不高，成交房源仍以报价相对合理的房源为主，议价空间较政策前有所收窄。
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商品房去化周期降至22个月 机关单位禁止建房
山东省委、省政府近日印发了《关于深入推进供给侧结构性改革的实施意见》(以下简称《意见》)。《意见》围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板“三去一降一补”五大任务，出台40条政策措施。
山东省委、省政府近日印发了《关于深入推进供给侧结构性改革的实施意见》(以下简称《意见》)。《意见》围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板“三去一降一补”五大任务，出台40条政策措施。昨日下午，山东省人民政府新闻办公室举行发布会，邀请省发改委、省经信委、省财政厅、省住建厅、省金融办等相关部门负责人对《意见》进行了解读。《意见》聚焦2016年和2017年，重大任务延伸到2018年，力争通过集中攻坚，推动要素配置效率明显提升，形成多层次、高质量的供给体系。房地产去库存，是供给侧结构性改革的五大任务之一。《意见》明确提出，房地产库存明显偏多的地区，暂停供应新增房地产用地；严禁党政机关、人民团体、事业单位建设住房；商品房库存较多的县市区可根据购房支出给予3%-10%的补贴。山东省住建厅巡视员耿庆海介绍说，《意见》就房地产去库存，从九个字上下功夫：控源头、扩需求、转用途。去库存周期降至22个月左右《意见》明确，2016年，全省商品房去库存周期降低到22个月左右，各市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内的合理区间。《意见》提出了提高住房公积金覆盖面、支持农民进城购房等7条政策措施。围绕拓展去库存渠道，扩大货币化安置比重，各地新启动的棚改项目总体上货币化安置比例不得低于50%；围绕提高城乡居民购房能力，逐步将符合条件的农民工、个体工商户等纳入住房公积金体制，允许企业、个人均按5%下限缴费，实现低门槛、广覆盖；支持农业银行等金融机构开展“农民安家贷”业务。控制房地产建设量在控源头方面，就是控制房地产建设量，防止产生新的库存。一是调控土地供应，建立房地产去库存与房地产用地挂钩制度，房地产库存明显偏多的地区，暂停供应新增房地产用地。二是改革公共租赁住房保障方式，提高租赁补贴比重，降低实物配租比重，鼓励收购库存商品住房作为公租房。三是严禁党政机关、人民团体、事业单位建设住房。农民进城买首套房享优惠在扩需求方面，就是提高城乡居民购房愿望和支付能力，扩大房地产需求。一是加快新型城镇化进程。农民进城购买首套住房可享受契税补贴、规费减免等优惠，商品房库存较多的县市区可根据购房支出给予3%-10%的补贴。对自愿退出宅基地的，县市区政府可参照当地城镇建设用地指标价格给予补偿，发放等额“房票”，在辖区内购买新建商品住房时抵作购房款。鼓励金融机构开展“农民安家贷”业务，贷款担保费用由市县财政承担。鼓励进城购房农民将户口迁入城镇，与城镇居民享有同等权利，其土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权保持不变；其子女由教育部门统筹安排到公办学校就读。二是提高住房公积金覆盖面和使用率，逐步将符合条件的农民工、个体工商户等纳入住房公积金体制，允许企业、个人均按5%下限缴费，连续足额缴存6个月以上即可申请贷款，3个月以上即可提取本人和配偶的公积金支付房租。三是扩大基础设施、重大项目建设拆迁、扶贫搬迁和棚户区改造货币化安置比重，改建安置房为发补偿金，让搬迁居民选购商品房。要求各地新启动的棚改项目总体上货币化安置比例不得低于50%，商品房库存较多的市县可达到100%。发展房产租赁市场在转用途方面，就是将库存商品房转化新的用途，以免闲置和浪费。一是鼓励将符合条件的商品房、闲置厂房、仓库等转型利用，依法依规改造为电商用房、养老地产、旅游场所、中小学和幼儿园等专业设施。对库存商品房用于促进新兴产业发展的企业，各地财政给予房屋评估价格最高不超过3%的奖励。二是发展房产租赁市场，支持租售并举，培育专业化、规模化的住房租赁企业。
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随着年底的日益临近，返乡置业的买房潮也开始逐渐涌现，同时开发商给力的优惠折扣也是
1崂山 11000元
2城阳 6500元
3黄岛 6980元
4市北 11500元
5城阳 24万/套
6黄岛 6800元
7市北 12000元
8李沧 8600元
9市北 12000元
10李沧 8000元宜兴江阴去化压力巨大
| 来源 ：地产中国网综合 | 作者：
| 责任编辑:范丽娜
据北京青年报报道，进的土地出让速度，让包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市累积了天量库存。其中，地处华北的唐山市可能要花费52年才能消化掉此前四年的土地出让量。无独有偶，中国房地产协会近日最新披露一则研究报告也显示，上市房地产公司近三年来消化库存能力大幅度退化，2011年存货周转率较2010年下降60.83%，存货周转周期明显拉长。
记者了解获悉，直接衡量房地产开发存货压力的两个指标：一个是存货量，另一个正是存货周转率。而来自两个不同机构的两份研究报告不约而同地印证，三四线城市房地产高库存风险拉响&警报&，今年中国楼市将全面进入去库存周期。
三四线城市存量规模堪忧
据悉，某知名研究院企业研究中心的这份内部研究报告，核心调研内容是2011年商品房销售总量与2008年至2011年这四年来平均土地年成交量的比例，比如唐山这一比例只有7 .6%.也就是说，如果按照2011年房地产销售进度，唐山要想消化掉1年的土地成交面积，需要13年时间，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年时间。
除唐山外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大的城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%.
&从数据上看，三四线城市的结构性问题也已经十分明显。&上述研究院企业研究中心有关人士表示。比如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出让面积相当于北京的93%.惠州与广州相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量相当于广州的94%.连云港和南京相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已经是南京的117%。
存货周转率下降61%
当三四线城市存量居高不下的同时，开发商的消化能力却持续下降。5月22日中国房地产协会发布的最新报告指出，上市房地产公司周转速度在2010年有所放缓后再次大幅下降。其中，沪深房[简介 最新动态]地产上市公司2011年存货周转率均值为0.28，较2010年均值0.72下降60.83%，存货周转周期明显拉长。
&这意味着，房地产企业的存货从2010年的400多天周转一次变成了1300多天周转一次。&广东房地产业分析人士吴晓波（微博）表示，与这一趋势一致的是，万科[简介 最新动态]保利[简介 最新动态]等五大房企今年一季度的签约总金额为820.57亿元，与去年第一季度相比，下降10.7%.
相比于一线城市，三四线楼市泡沫的风险显然更引起业内高度关注。&一二线市场为主导，三四线城市随一二线的变动而变动。一二线城市的限贷限购政策造成的市场萎缩，楼盘降价促销，波及影响到三四线的城市。这就是三四线城市出现泡沫的原因之一。&广州地产资深人士、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，三四线的泡沫问题不是简单降价促销可以解决的，因为它的降价程度受成本影响。而政府对于这样的状况是难以作为的，因为政府无法强迫消费者消费，又不能强迫开发商降价。最有可能可以调整是贷款金额上限等等，目前扬州最出格，拿出一些财政来补贴，但作用还是微乎其微的。
房地产拐点来临？
此前，有消息传&政府欲动刀库存房，销售超7成才可推新房源&，但至今该消息未经住建部确认。但&去库存是中国楼市之重，迟早要面对，迟早要解决的问题。&汉硕国际管理学院中国城镇化研究中心主任许子枋表示，中国楼市将进入新一轮去库存周期。
&2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。&中国社科院副研究员李恩平日前谈房地产供给时表示，受2011年房地产交易低迷影响，2012年房地产供给将相对充裕，存量供给将进一步积累。受此影响，房地产整体盈利下降，部分前期土地购置成本较高、融资成本较大、商品房积压较多的企业将面临亏损和债务压力，破产、倒逼现象将激增。这也将为大型企业集团和财团并购提供良机，市场垄断格局将进一步增强。
许子枋认为，人口总量增速的衰减和出生率的下降，对应的是高速数量型的城镇化率达到警戒值，实际上，高速城镇化已经过度透支了中国房地产业预期。中国城镇化率达到60%左右时，就是中国高速数量型城市化问题爆发期的警戒值了。从目前城镇化速度推算，预计到2017年，中国的城镇化率可达60%.或许只要5年，因过度城镇化的透支，城镇化面临方向性的选择，基于高速城镇化的房价地价持续增长预期将难以为继，中国房地产业的产业景气或将从根本意义上由盛转衰。
.cn/apple/fullview_516103.htm
&&&&滟澜新宸项目一期8#已于日开盘，所推户型为138平4居，价格27000元/平起，目前另有一期14#、21#、22#剩余房源在售。
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商品房库存去化周期 力争低于18个月
本报讯（记者王朝晖）记者日前从市住房和城乡建设局获悉，今年我市将力争商品住房库存去化周期控制在18个月以下。今年，我市将围绕“稳房价、促销售、保增长”，力争新建商品房销售量与去年持平；房地产开发投资增长8%，达到736.13亿元。我市将实施目标管理，向各地下达“房地产投资、销售、去库存、货币化安置比例”等考核指标，并督促企业加快项目开发建设和销售。我市还出台相关政策，促进商品、办公（SOHO）房产的销售，减少库存量。商品、办公（SOHO）房产库存去化期限超过24个月的县（市），可根据国土部门相关文件，在符合规划要求的情况下，允许房地产企业进行项目整体或部分转型。同时，出台鼓励农民工进城购房政策，协调相关部门从多方面给予政策支持，推进有条件的片区与周边优质学校协商共建，优化教育资源布局，为农民工子女就学创造条件。我市还出台了加快精装修商品住房项目开发建设的鼓励政策，努力提升楼盘开发品质，培育房地产投资增长点。
本文来源：泉州网-泉州晚报
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每年5月的第三周是全民营养周。本周，国家卫生计生委发布了《中国居民膳食指南(2016)
除了上海、深圳等少数城市，现在全国楼市呈现一片火热的状态，成交在上升，房价也在上
1 涧西区6100
2 洛龙区5000
3 洛龙区5200
4 洛龙区7200
5 洛龙区5000
6 涧西区5700
7 洛龙区5200
8 瀍河区5600
9 涧西区待定
10 洛龙区3900