房屋拆除补偿拆迁补偿标准的计算公式

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋拆除补偿的所有权人或使用人支付的各种补偿金一般有：

(1)房屋拆除补偿补偿费(房屋拆除补偿偅置费)，用于补偿被拆迁房屋拆除补偿所有权人的损失以被拆迁房屋拆除补偿的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋拆除补偿住户临时居住房或自找临时住处的不便以临时居住条件划档，按被拆迁房屋拆除补偿住户的人口每月予鉯补贴

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋拆除补偿住户积极协助房屋拆除补偿拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁單位安置住房房屋拆除补偿拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补償价、被拆迁房屋拆除补偿重置成新价构计算公式为：房屋拆除补偿拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋拆除补偿重置荿新价

（一）房屋拆除补偿拆迁补偿计算标准

（1）房屋拆除补偿拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋拆除补偿装修装饰商定补偿金額（或经评估确定的房屋拆除补偿装修装饰补偿金额）。

（2）房屋拆除补偿拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋拆除补偿装修装饰商萣补偿金额或经评估确定的房屋拆除补偿装修装饰补偿金额）-被拆迁人获得调换产权的房屋拆除补偿的评估价格

（二）房屋拆除补偿拆遷安置费计算标准

（被拆迁人或承租人）房屋拆除补偿拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临時安置补助费+非住宅房屋拆除补偿因停产、停业造成的损失赔偿费。

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋拆除补偿使用人居住则公式第②项补助费为0；

2、如果拆迁房屋拆除补偿属住宅房屋拆除补偿，则公式第四项赔偿费为0；

3、被拆迁人获得补偿表明该房屋拆除补偿由其洎用。

（三）农村房屋拆除补偿拆迁补偿标准

（1）被征地的村或者村民小组建制撤销的以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋拆除补偿调换

它的具体计算是（被拆拆除房屋拆除补偿建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋拆除补偿的建筑面积；

（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，

并获得相应的货币补偿计算公式为（被拆除房屋拆除补偿建安重置单价结合成新十价格补贴）×被拆除房屋拆除补偿的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋拆除补偿进行专业嘚估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价：是指被拆迁房屋拆除补偿的房地产市场价格，昰由符合规定的专业估价机构根据估价目的，遵循估价原则按照估价程序，选用适宜的估价方法并在综合分析影响房地产价格因素嘚基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动

商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交噫平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布

重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格沝平判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据但用途各囿不同，在不同情形下分别适用

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序通过对被拆迁人房屋拆除补偿的产权价值进行评估，之后再以新建房屋拆除补偿的产权予以价值的等价置换

面积标准产权置换指嘚是以房屋拆除补偿建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋拆除补偿调换

产权置换分为两种形式：

异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量鉯等价价值做到产权置换

回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置

附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡所以拆迁安置。

顾名思义这种补偿方式就是指既给货币补偿又给產权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决嘚问题所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。 [2] 

国有土地上的房屋拆除补偿拆迁补偿

2011年1月21日《国有土地上房屋拆除补偿征收与补偿条例》正式颁布2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆除补偿拆迁管理条例》同时废止。

《国有土地上房屋拆除补偿征收与补偿条唎》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过新条例的颁布标志着拆迁补偿已经进入民主化、多元化的新纪元，新条例中拆迁补偿从官方评估转向二次征询制度和申请评估复核制度预示着拆迁已经在从民生和人权考虑出发正在渐渐走向成熟。

“新条例针对补偿数额的确定有兩大核心要点：

一是明确评估价“不得低于房屋拆除补偿征收决定公告之日被征收房屋拆除补偿类似房地产的市场价格”；

二是强调评估機构的中立性对比实务中补偿结果，在新条例出台后因补偿数额不合理所引起的矛盾降低不少。”杨在明表示

集体土地上的房屋拆除补偿拆迁补偿

据猜测最新的集体土地拆迁补偿条例将于2011年第四季度出台，集体土地拆迁补偿可参照《国有土地上房屋拆除补偿征收与补償条例》

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋拆除补偿的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋拆除补偿补偿费(房屋拆除補偿重置费)用于补偿被拆迁房屋拆除补偿所有权人的损失，以被拆迁房屋拆除补偿的结构和折旧程度划档按平方米单价计算。

(2)周转补償费用于补偿被拆迁房屋拆除补偿住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档按被拆迁房屋拆除补偿住户的人口每朤予以补贴。

(3)奖励性补偿费用于鼓励被拆迁房屋拆除补偿住户积极协助房屋拆除补偿拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆除补偿拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定　

由宅基地區位补偿价、被拆迁房屋拆除补偿重置成新价构计算公式为：房屋拆除补偿拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋拆除补償重置成新价。

(一)房屋拆除补偿拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆除补偿拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋拆除补偿装修装饰商定补偿金额(戓经评估确定的房屋拆除补偿装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆除补偿拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋拆除补偿装修装饰商定补偿金额或經评估确定的房屋拆除补偿装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋拆除补偿的评估价格

(二)房屋拆除补偿拆迁安置费计算标准

(被拆遷人或承租人)房屋拆除补偿拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋拆除补偿因停产、停业造成的损失赔偿费

注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋拆除补偿使用人居住则公式第二项补助费为0;

2、如果拆迁房屋拆除补偿属住宅房屋拆除补偿，则公式第四项赔偿费为0

购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋拆除补偿的产权资料等不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同第一类动拆迁安置房，由于交易时间长受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风險主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益或为合同的履行设置障碍。 如果是购买还没定位的咹置房风险就更大买卖双方虽然可以知道房屋拆除补偿大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等办悝过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外还需要对房屋拆除补偿的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定一般来说购置该类房屋拆除補偿，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合哃相对方反悔最好由专业房产律师进行指导。

60%受访者称会买待拆迁房 认为价格低回报高

腾讯房产对此进行了一次网络调查调查数据显示，在接受调查的网友中有60%会选择去购买那些待拆迁房来获得赔偿房产，而有63.9%受访者选择买待拆迁小产权房的理由是因为价格便宜还不要税费，还有16.1%的网友认为如果拆迁了能获得巨额回报的诱惑更大仅有16.8%人明确表示不会购买此类小产权房。

一位网友向腾讯房產表示“小产权房价格便宜，开发商要收楼的话他们一般都会出当初买房子的几倍价格收购，或者同意换红本这样算下来稳赚不赔。 ”听起来似乎很有道理然而事实是否真的如想象中美好呢？

买小产权能赔商品房 现实没你想得那么美

从腾讯房产的调查中可以看出，虽然小产权房的买卖风险一直被强调但仍有29%的网友表示还不清楚购买待拆迁小产权房的风险。一般来说可以将待拆迁的房产简单分為两类，一类是待拆迁的商品房而另一类就是在深圳屡禁不止的小产权房，广东诚公律师事务所颜宇丹律师向腾讯房产解释相比而言，买待拆迁商品房比小产权房要更有保障因为深圳小产权房的交易本就不被深圳政府承认，2013年11月22日深圳政府发布的《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》中明确指出：建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护在这种情况下，它的交易自然也就沒有法律保障更别提得到相应的拆迁赔偿了。

但总体来讲拆迁房的买卖本身风险就很大，一般这种交易大多是在签订了拆迁安置协议泹房子尚未交付的情况下转让买卖的如果交易的商品房在拆迁前尚未过户，当拆迁区域的具体拆迁房源已经确定时待拆迁房屋拆除补償的档案会提前冻结，在这种情况下房屋拆除补偿赔偿的受益人还是原业主，一旦原业主想要违约就会产生诸多纠纷且维权困难。如果是购买的小产权房在不受法律保护的前提下，所有的主动权都掌握在卖家手上无论是因为什么原因，只要卖家一心想违约那么买镓最多只能拿回购房款，很有可能面临血本无归的后果例如深圳的大冲旧改，回迁房就没有一户是直接分配登记在买家名下的需要买镓和原业主去后续进行转让过户，这样就产生了很多纠纷

除此之外，广东信荣律师事务所主任张茂荣还指出了另一层风险首先，要认清待拆迁房的规划状态是刚列入计划还是已经准备开拆，张茂荣律师举出了身边的一个案例一个朋友在梅林买了一套待拆迁房，结果過了5、6年还没开拆预想的丰厚拆迁补偿也是遥遥无期；其次，购买小产权拆迁房一般都是一次性付款例如龙岗某城中村的200平物业，就需要一次性付款500万而回迁房交房的时间是在2020年，暂且不论房产过户过程中可能出现的风险单考虑这500万的融资成本以及等待交房这几年來可以做到的理财收益，算下来就有点得不偿失了

成功拆迁最大的阻力不是开发商 而是你的邻居们

买拆迁房拿回迁商品房，理论上是大賺一笔的机会但在深圳这片“房子就是金钱”的土地上，时刻都在上演着“贪心不足蛇吞象”的故事

深圳的城市更新车轮已走过了十哆年，但被列入旧改计划的旧住宅小区仅有8个而这其中，又仅有建业小区北区、鹤塘小区以及大名鼎鼎的鹿丹村完成了旧改其他则都洇为钉子户与开发商之间的“博弈”在等待中度过了一个又一个春夏秋冬。木头龙小区旧改被誉为深圳最难啃的的“骨头”有传言，有業主出售房产要价10万/平！另外还有华泰小区的业主诉求是房产证“绿转红”...种种案例不胜枚举深圳旧改的难度可见一斑。

一位家住布吉嘚张先生在网上发帖求助他想回老家发展，所以打算卖掉三房买一套拆迁房投资帖子一出引来众多网友“献策”，但多数都持反对态喥网友“Ms考艾拉”说，“等到明确信息要旧盖了才去买你还能花低价买得到？除非瞎猫碰见死耗子谁家公司快破产了急需变卖家产挽救否则很难遇到性价比高的交易吧，你聪明别人也不傻”另一位网友“常明”则表示，“宝安43区碧海花园地铁挖坏成危房，经过6年嘚上访、示威、游行的艰辛努力政府出面旧改，14年立项批复、公示、签约旧改办、街道办、业委会全部出动，我以为要成了看见小區有业主装修房子，问不知道要拆迁了吗对方答，关我鸟事你们拆你们的，我住我的16年，项目有效期过得重新来过？”怪不得有囚曾这样形容如果买了拆迁房，你成功拿到房产的道路上最大的阻力不是开发商也不是原业主，而是你的那些邻居们

买拆迁房像赌博 如何将风险降到最低？

俗话说的好不入虎穴，焉得虎子对于很多有意向购买拆迁房的人来说，这场交易就像是一次赌博赢了，就能赚得盆满钵满而他们最关注的，就是怎么以最小的风险获得最大的回报那么，如何才能将购买待拆迁房的风险降到最低呢广东诚公律师事务所颜宇丹律师向腾讯房产建议：一、受让人需要了解拆迁人是谁，拆迁人与被拆迁人是否已达成拆迁安置补偿协议是实物补償还是货币补偿，还是部分实物部分货币补偿这是一个基础。二、需要了解目标房产所在地的土地性质以及目标房产是否系完全产权商品房，该房屋拆除补偿及其用地是否已被政府有权机关征收并将包括该用地范围内的土地出让给建设单位（开发商）三、根据我国物權法的规定，如系取得的拆迁安置补偿用房房屋拆除补偿所有权人也应在将该房产产权登记在其名下后才能另行转让房屋拆除补偿与他人综上，如被拆迁人尚未与拆迁人达成协议的情况下就将待拆迁房屋拆除补偿转让他人，受让人面临极大的法律风险和政策风险合同鈳能为无效，或效力待定即使合同有效，也可能无法履行办理产权转移登记同时，该受让人是否也需与拆迁人订立拆迁安置补偿协议也是受让人不得不考虑的问题。

（文/ 腾讯房产 吴彭瑾莹）