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未成年人房屋如何申请登记
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来源：合肥市房地产管理局
王先生：五年前，我在合肥买了一套房子，登记在刚满周岁的儿子名下。今年，由于工作调动，全家搬到外地，要把这套房子卖掉。我忙于调动，无暇顾及，就由孩子的爷爷办理卖房的相关事宜。到房产局过户的时候工作人员告诉我们：爷爷虽然有代理资格，但首先要由我和我爱人共同代理，还要作出经公证的“为了被监护人利益的书面保证”。对此，我很不理解，我花的钱买的房，卖房怎么这么麻烦！
登记官：王先生把房子登记在儿子名下，现在出售，就是在处分未成年人的房屋，涉及到未成年人房屋申请登记问题。如今，不少未成年人名下有房，这些“娃娃房主”有的是中小学生，有的甚至是幼儿园的孩子，本身没有处分名下房屋的行为能力。要理解未成年人房屋如何申请登记，要从了解以下四个方面法律知识入手：一、未成年人的权利能力和行为能力不必然对应；二、未成年人的房屋由其监护人代为申请登记；三、监护人代理申请登记需提交能证明监护关系的材料；四、未成年人房屋登记需注意的问题。
一、未成年人是无民事行为能力或限制民事行为能力人，不能以自己的行为独立行使民事权利。
律师：先谈一下我国法律对“未成年人”的定义。依据我国《民法通则》的规定，未成年人是指不满十八周岁的公民。十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，十周岁以下的未成年人是无民事行为能力人，十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
&民事权利能力是指公民依法享有民事权利，承担民事义务的能力。自然人的民事权利能力始于出生终于死亡。民事行为能力是指公民以自己的行为参与民事活动取得民事权利，承担民事义务的能力。未成年人中的限制民事行为能力人依法可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得法定代理人的同意；未成年人中的无民事行为能力人由他的法定代理人代理民事活动。
&王先生：哦，就是说所有的人都享有民事权利，但并不是必然具有相应的民事行为能力。未成年人中限制或无民事行为能力的，要由法定代理人代理民事活动，行使民事权利。
律师：是的。由于未成年人是无民事行为能力或限制民事行为能力人，他们不能以自己的行为独立参与民事活动。处分房屋是家庭一项重大的民事活动，因此，无论是无民事行为能力或是限制民事行为能力人，他们的房屋申请登记应由他们的监护人代为申请。依据《民法通则》第14条规定：无民事行为能力或限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。
登记官：您儿子有申请房屋登记的民事权利，但刚五岁，无民事行为能力，就需要由具有监护资格的人代理申请房屋登记，行使他的民事权利。《房屋登记办法》第十四条有规定：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。”所以在签订购房合同和办理房屋权属登记时，应当由未成年人的法定监护人代为办理。
二、未成年人的房屋由其监护人代为申请登记。
王先生：“有监护资格”和“成为监护人”不是一回事吗？
律师：不是。依据《民法通则》第16条的规定：未成年人的父母、祖父母、外祖父母、兄姐具有监护资格；当未成年人无近亲属的情况下，愿意承担监护责任的其他亲属及朋友有监护资格；当未成年人既无近亲属，也无愿意承担监护责任的其他亲属及朋友的情况下，未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门有监护资格。
登记官：情形不同，从具有监护资格的群体中产生不同监护人。
依据《民法通则》第16条的规定：“父母是未成年人的监护人”，这是法定监护人；未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的的情况下，由未成年人的祖父母、外祖父母、兄、姐协议产生监护人；协议不成的，由未成年人的父母所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定监护人，对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁定；没有以上的人担任监护人的，由未成年人的父、母所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。
王先生：是不是说，具备我儿子监护资格的人比较多，只有我和我爱人是儿子的法定监护人，登记在他名下的房屋要出售，首先须由我们代理买卖并申请登记，其他有监护资格的人不行。
登记官：是这样的。正是因为这个原因，孩子的爷爷在房产局代办不了房子过户手续。
王先生：哦，明白了！孩子的爷爷是有监护资格，但首先要由孩子的法定监护人——父母代理。
登记官：对。监护人代理申请登记的时候，需要提交监护关系证明材料。
三、 监护人代为申请房屋登记需提交监护关系证明材料。
登记官：未成年人的房屋申请登记应提交的监护材料，视监护人与被监护人之间的关系不同，有四种情况：
第一种：监护人是被监护人的父母、养父母、继父母。
依据最高人民法院关于《贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》（后称《民通意见》）第一条的精神，提交的监护材料为户籍证明或出生证。因为户籍证明是法定机关依据法定材料的认定所登记的监护人与被监护人之间的关系，据此即可确认监护关系。没有户籍证明的婚生子女、非婚生子女与父母之间的监护关系材料，以医院出具的出生证明为准。
第二种：监护人是被监护人的近亲属。
依据《民通意见》第12条规定：“民法通则中规定的近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女”。当未成年人的父母死亡或无监护能力时，其近亲属只有祖父母、外祖父母、兄姐，他们都有监护资格，他们可以协议其中一人或同一顺位中的几人担任监护人，也可协议共同担任监护人。申请未成年人的房屋登记时，须提交经公证的《监护协议书》，由协议监护人代为申请。
第三种：监护人是被监护人的其他亲属或朋友。
当无近亲属作为监护人或近亲属丧失监护能力，其他亲属或朋友愿意担任监护人的，须提交经公证的“经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的”监护材料，由材料中确认的监护人申请登记。&& &律师：还有第四种：监护人是依法指定的。
应提交经公证的“由未成年人的父、母所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定监护人的材料”，或人民法院指定监护人的法律文书；当依法由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人的，应出具经公证的有权部门的证明材料。
王先生：我属于第一种情况，要提交可以确认监护关系的户籍证明，户口簿就可以吧？
登记官：可以。
王先生：我还有两个地方不明白：为什么要我提供经公证的“为了被监护人利益的书面保证”；再就是要我们夫妻共同申请。
登记官：这就是我们要提醒大家的：未成年人房屋登记要注意的问题。
四、监护人代为申请房屋登记应注意的问题。
登记官：未成年人的监护人代理未成年人申请登记的房屋有两类：一类是为处分未成年人的房屋而申请登记；一类是为未成年人取得房屋而申请登记。两类房屋登记中注意的问题有所不同。
王先生：为处分未成年人的房屋而申请登记应注意哪些问题？
登记官：要注意两个重要原则：一个是未成年人利益保护原则，即处分未成年人的房屋须是为了被监护人的利益。
《民法通则》第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。处分房屋分为转让、抵押、放弃，在这些处分行为中，依法只能为监护人的利益而处分，其监护行为才是合法的。如为改善未成年人的居住、学习条件等而转让未成年人的房屋，抵押未成年人的房屋以担保为未成年人的教育、就医等而发生的债务而申请房屋登记的，房屋登记机构才予受理；对损害或可能损害未成年人利益的房屋处分行为，如将未成年人的房屋所有权登记到监护人的名下，以未成年人的房屋为自己的或第三人的债务提供担保，放弃未成年人应继承或受赠的房屋等，登记机构将不予受理。登记机构为了尽到合理审慎的审查职责，除对监护人提交的申请登记材料是否体现出为了“未成年人利益”的内容进行审查外，还要监护人提供经公证的为了未成年人利益的书面保证。
王先生：就是说我除了要提交户口簿，确认我和儿子的监护关系外，还要有公证过的“书面保证”，确保处分房屋是为了我儿子的利益？
登记官：是的。这样才能贯彻未成年人利益保护原则。
再一个要注意的是父母共同申请，即父母作为未成年人的监护人处分未成年人的房屋，要共同申请。
《民法通则》第16条规定：“未成年人的父母是未成年人的法定监护人”。《婚姻法》第36条规定：“父母与子女之间的关系，不因父母离婚而解除……”。《民通意见》第21条规定：“夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权”。由此可见无论父母婚姻关系是否存续，对未成年子女均有监护权。故处分未成年人房屋以父母共同申请为一般原则。
王先生：哦，即使是离婚的夫妻，在处分未成年人房屋的时候也要共同申请。
律师：是的，这应当作为申请房屋登记的一般原则。这是由离婚后的父母仍然具有监护权决定的。当然，实际生活中也会出现一些特殊情形，比如夫妻离婚多年、未成年人长期跟随父亲或母亲一方生活，甚至还有父亲或母亲一方下落不明或者去世的情形，登记机构对这些特殊情形应当本着合理审慎的审查原则作出适当的处理。也有一种情况，即离婚后一方为孩子购买房屋，可以单方申请。
王先生：为取得未成年人的房屋而申请登记应注意哪些问题？
律师：为未成年人取得房屋而申请登记的，《民通意见》第6条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效”。由此可见，对于未成年人作出纯获利益的行为，法律认定其效力。故未成年人如纯获继承、遗赠、赠与房屋申请登记时，可由与年龄、智力相适应的未成年人申请登记，也可由其父或母单方代为申请登记。
王先生：现在我知道了，当初我一个人就把房子登记到了儿子名下，那是为未成年人取得房屋，可以由父或母单方申请；现在卖这个房子，就是处分未成年人房屋，要由监护人代理。虽然爷爷有监护资格，但首先要由孩子的法定监护人——父母共同申请；其次，我们要携带户口簿，证明和儿子的监护关系；第三，要提交经公证的“书面保证”，确保房屋处分是为了孩子利益。
律师：您理解的完全正确。
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皖ICP备号-1　地址:合肥市宿州路252号 邮编：230001奶奶的土地证转给孙子要啥手续？要啥材料？-72房指南()
奶奶的土地证转给孙子要啥手续？要啥材料？
奶奶的土地证转给孙子要啥手续？要啥材料？
奶奶的转给孙子只需要到当地的部门办理过户手续就可以，但是，办理这个手续的时候，需要提供相关的资料和材料。按照以下的流程进行办理，就可以顺利把奶奶的土地证转给孙子了。奶奶的土地证转给孙子要哪些手续？一、爷爷奶奶可以与孙子之间形成产权变更协议。1、孙子是成年人的，可以是买卖，也可以是赠与。2、孙子是未成年人的，可以接受纯获利性质的赠与，由其合法监护人协助办理。二、携带原产权证和变更前、后涉及到的所有产权人的身份证、户口本的原件和复印件到房地产交易部门办理产权变更过户手续即可。三、产权变更协议可以是买卖协议，也可以是赠与合同。买卖和赠与的过户税金有所不同，各有利弊，可以自行选择；四、如果采用赠与方式的话，还需要对赠与合同先进行公证才可以的。奶奶的土地证转给孙子要什么材料？房产证和土地使用证的过户，需要先办理房产证过户，再办理土地证过户。 住房贷款还清、无抵押的，要有房产证，契税证，土地证。而且房产证登记人本人和配偶需一起持有各自身份证，户口本，结婚证办理。，买家则需要出示身份证，户口本，婚姻情况证明。祖孙之间的房产关系，不应该是所谓的遗嘱过户或转让过户，可以运用直系亲属的继承过户来实现，这样过户，不产生交易税等其他费用，需要出示爷爷奶奶房地产的合法证明、祖孙的户籍关系、身份证明，直系亲属签署经法律公证证明，就可以到当地的房地产管理部门办理。不过因各地具体实施管理规定有所不同，建议事先到当地的房地产管理部门咨询一下。由此可见，奶奶的土地证想要还给孙子是需要按照以上流程进行办理的。在这里，建议大家在办理这个业务之前，如果有很多的问题不是特别明确，应该到当地的房地产管理部门咨询清楚，按照所陈述的准备资料，这样能避免浪费无用的时间和精力。
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72房指南 版权所有&&蜀ICP备号房本写未成年子女名字有什么风险？
房本写未成年子女名字有什么风险？
　　对于买房想未来留给孩子的家长来讲，房本直接写未成年孩子名字固然可以省下一笔税费，免去了今后再次过户的烦扰，但是这样的做法也有一些风险和弊端，比如遇到离婚房产无法分割、父母不得随意处置等等。一、为什么选择房本直接写孩子名字？选择房本直接写孩子名字的原因，有以下几个方面：1.作为父母保留资本。登记在父母名下的房子，如果今后遇到生意破产、资不抵债等问题，有可能会被银行查封。而如果登记在自己的孩子名下，因为不涉及继承，所以不会因为父母债务而牵涉到孩子财产。法律依据：债权人去世如果该债务是个人债务，其配偶以及子女是没有义务承担还款责任的，如果是夫妻共同债务，配偶承担继续还款的责任，子女没有还款义务。所以，如果父母因为债务原因破产，此处房子不会因此被查封。2.作为给子女未来生活的经济支持。目前房产既可以作为一种投资，又可以作为一种固定化的资产的形态为子女存留，目的是为子女未来提供一份经济保障。3.省税费。相比在孩子成年以后通过赠与或者买卖的方式过户到孩子名下，可以省下大笔税费。举个例子：老张想把自己名下80平方米，原值100万元，如今网签价300万元的满五但不唯一的普通商品房过户到自己儿子名下（儿子名下无房），那么需要缴纳多少税费？分析：两种过户方式:买卖和赠与　　赠与和买卖税费收取标准老张如果通过买卖方式过户给自己孩子，需要税费=契税+个税+增值税及附加=3+40+0=43万。老张如果通过赠与方式过户给自己孩子，需要税费=9万。结论：老张如果直接写孩子名字，最少可以省下9万税费，最多能省43万。二、房本直接写孩子名字有什么风险？1.不能以未成年人的名义贷款，只能一次付清。法律依据：中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第四条规定：贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。《中华人民共和国民法通则》规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。2.父母离婚，房产无法分割。1）离婚时无法分割。将房子登记在孩子名下，在法律上房子的产权就不属于父母任何一方，父母不拥有房子的产权。我国《物权法》规定，不动产的产权是以登记为准。举个例子：小张和妻子小王因为感情不和到法院离婚，要求分割房产。尽管房子是夫妻二人共同还款，但是房产登记于孩子名下，法院对分割房产的诉讼不予支持。法律依据：房产登记在未成年子女名下，属于民法中所规定的赠与行为，根据《物权法》，该不动产属于未成年孩子所有。我国《民法通则》第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。父母尽管是孩子的监护人，但是不具备处置房产的权利，在其儿子年满18周岁之前，该房屋暂由获得该小孩抚养权的一方代为管理。2）离婚后也很难处置。离婚后监护人对房产只有代为管理的权利。如果真的要处置孩子的房产，抚养人需到公证处办理监护公证，签署处分房产是为孩子利益的证明，同时必须取得另一位监护人的同意，并提交关于同意处置房产的证明。抚养人取得监护公证之后才可以处置子女名下的房产。3.购房者不得随意处置未成年人作为无民事行为能力或者限制民事行为能力人，法律上是不允许其出售房屋的，如果需要进行处置，需要未成年人的全体监护人同意，同时签署出售房产是为了未成年的被监护人利益的保证书，并到公证处办理监护公证。举个例子：67岁的老王有一套房产，他本想过户给儿子，但在办理过户前，儿子却闹起了离婚。老王担心房屋过户后儿子一旦离婚，房产会被儿媳妇分走一半，于是在过户时房产证上写上了13岁的孙子的名字。去年年底，老王患病急需用钱，他想把房产抵押贷款救急，却因房产证上写的是孙子的名字遇到了麻烦，。法律依据：监护人应当保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。由于老王的儿子儿媳才是孙子的法定监护人，儿媳若是不同意，老王很难将房子进行抵押。4.父母无法擅自收回房屋。如果是给孩子在办理过户之前，父母可以随时终止过户流程。但是如果已经办理完过户手续，那么根据《物权法》，对房屋产权也制定了更加明确的保护。孩子已经获得房子的产权，即赠与的房子，除了法律规定的以下情形，是不得擅自撤销的。　　可以撤销赠与的三种情况5.成年后子女抵押房产父母无权阻止。子女成年后即为完全民事行为能力人，具备处置自己名下房产的权利。在这种情况下，不管子女是出售还是抵押，父母无权干预。举个例子：2006年，老王与妻子将所购买的房屋登记在17岁的儿子小王名下。去年11月，27岁的小王创业将该房屋抵押给了银行，从银行贷款150万元。之后因为经营不善小王未能按期偿还该笔贷款，被银行起诉到法院，法院依法作出判决，判令小王按约偿还贷款及利息。这时小王的父亲老王提出，小王并非直接购房人，其未经父母同意即将该房屋抵押给银行，该抵押合同应为无效。法院审理：小王已经27岁，为完全民事行为能力人，对自己名下的财产拥有完全的自行处分权。银行与赵某所签订的抵押合同是平等主体之间正常的民事行为，银行作为一方当事人，按照约定向小王发放了贷款，其与赵某签订的抵押合同合法有效，最终法院驳回了老王的起诉。三、父母将房产留给孩子的方式还有哪些？父母将房产留给孩子，除了上述提到的直接登记为孩子名字、以后通过赠与或买卖方式更名为孩子名字，还可以通过立遗嘱的方式让孩子继承房子。下面对除直接登记外的后两种方式进行介绍。1.赠与或买卖方式。赠与或买卖时父母在世时，将房产过户给孩子的主要方式，两种方式税费不同，根据不同的房屋情况，可以选择更省钱的过户方式。　　赠与和买卖税费及怎样划算2.继承方式。如果父母选择通过让孩子继承的方式获得房产，那么推荐父母先立遗嘱。早立遗嘱有以下优势：1）可以按自己意愿处置财产。立遗嘱可以自由选择继承人，也可以自由设定每一个继承人能够得到的财产份额，甚至可以将财产留给法定继承人以外的人。只要遗嘱合法有效，就可以受到法律保护。2）可以确定继承人范围。除了可以自由设定继承人份额，对于一些特殊情况，比如非婚生子女的继承，也可以划定继承范围。3）遗嘱继承效力大于法定继承效力。立遗嘱可以反映遗嘱人的真实意愿，遗嘱继承优先于法定继承。举个例子：老王年老时，子女不孝，只有女婿对他照顾有加。在老王在世时立下遗嘱，将房子全部留给女婿，子女不能分割。老王离世后，亲生子女拒不承认遗嘱，上诉法院。经法院审理，该遗嘱可以明确反映老王的真实意图，故判决房产归女婿所有，其他人不得参与遗产分割。法律依据：《继承法》第五条有明确规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。所以，遗嘱继承是优先于法定继承的。资料来源：《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法通则》中国人民银行《个人住房贷款管理办法》链家法务部对此文亦有贡献
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