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新建物业项目承接查验的风险剖析及防控
物业服务和管理的风险来自物业实践中的各个环节，风险分析和防控对物业工作的顺利开展有着重要意义。物业承接查验是实施物业管理的关键环节，它关系到物业服务企业自身的利益和品牌的树立。在承接查验实践中，一些物业服务企业往往重视不够，造成后续的物业实践中纠纷不断，给物业工作带来严重的不利影响。正确认识新建物业项目承接查验的风险，并加以有效防控，是物业服务企业实现可持续发展的前提。
作者单位：
沈阳工程学院,沈阳,110136
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无锡市物业服务项目承接查验指导意见
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无锡市物业服务项目承接查验指导意见无锡市物业服务项目承接查验指导意见
第一条 为规范物业服务项目承接查验行为，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》和住建部《物业承接查验办法》等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。第二条 本市行政区域内国有土地上的物业服务项目承接，适用本意见。实行非市场化、专业化方式管理项目或非国有土地上物业项目承接查验参照执行。
第三条 市住房和城乡建设局负责物业承接查验的指导监督工作。各市（县）、区物业管理主管部门具体负责物业服务项目承接查验的指导和监督管理工作。
第四条 物业服务项目的承接查验，应当本着依法有序、平稳过渡的原则进行，减少对业主基本生活秩序的影响，确保物业管理项目的和谐与稳定。
第五条 本指导意见所称物业服务项目承接，是指物业服务企业依据物业服务合同的约定接管物业服务项目的行为，包括对物业共用部位、共用设施设备等进行查验活动。
物业服务企业在接管物业服务项目前，必须对物业的共用部位、共用设施设备等进行查验。
鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第六条 物业服务企业应当通过前期物业管理招投标承接新建物业服务项目。外埠企业进入我市承接物业服务项目，应当符合我市有关外埠企业进锡从事物业服务活动的规定，并办理备案手续。第七条　建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。    
第八条　建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。   
 前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充；不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。    
第九条　建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十条 新建物业项目的承接验收应当具备下列条件：
（一）房屋建筑及共用设施、共用设备等单项工程已按批准的规划设计方案和有关专业管理要求全部建成，已通过竣工验收（商品房交付备案），满足使用要求, 且验收资料齐全；
（二）物业共用设施、共用设备、共用部位等运行正常、完好，具备交付使用条件；
（三）物业及配套设施范围内没有临时建(构)筑物、施工机具、建筑渣土、整修工程等已全部拆除、清理完毕，场地道路平整，环境整洁；
（四）建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已经拆除或按规范处理完毕；
（五）房屋幢、户编号、公共标识等铭牌安装到位，已经有关部门确认；
（六）其他应当移交的与本项目有关的资料已经准备就绪；
（七）物业服务用房已按规定标准配置到位并具备实际使用条件；分期建设的项目，物业服务用房在后期建设的，应设置临时物业服务用房。
（八）住建部《物业承接查验办法》规定的其他条件。
新建项目交付使用备案不得替代物业项目承接查验。
第十一条 非新建的既有物业项目（以下简称“既有物业”）需要实施物业管理的，其承接验收应当具备下列条件：
（一）房屋产权、物业管理区域周界清晰；
（二）物业公共设施设备配套齐全，运行正常、完好；
（三）房屋幢、户编号、公共标识清晰；
（四）有符合规定的物业服务用房；
（五）法律法规规定应具备的其他条件。
第十二条 新建物业承接验收时应移交下列资料：
（一）物业规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养技术资料；
（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等具备提供相关服务；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）业主名册和物业清单；
（六）临时管理规约；
（七）物业服务用房及物业管理所必需的相关资料;
（八）房屋销售时公布的物业管理方案与承诺、前期物业管理服务合同；
（九）建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有的权属材料；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有的权属材料。
（十）法律、法规规定的和物业服务所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第十三条 既有物业承接验收时应移交下列资料：
（一）结合实际情况参照第十二条除第（六）、（八）项以外的内容；
（二）管理规约；
（三）物业档案资料，包括反映物业实际情况的图纸资料和技术档案资料，有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料；
（四）物业服务收费、电梯运行费、停车费等资料，公共能耗分摊办法及收支情况资料，原物业服务企业利用物业共用部位、共用设施、共用设备等所得收益的明细账目和收支情况；
（五）由业主缴纳、物业企业代收的公用水电费的记载资料；
（六）物业服务区域内共用设施、共用设备维保协议；
（七）与物业管理和物业经营相关的合同及资料;
（八）承接项目时接收的以及管理过程中产生的其他资料；
（九）物业管理需要的其他资料。
新建物业承接查验的程序：　　（一）约请验收接管。新建物业取得交付使用备案证明文件后三十日内，建设单位应当以书面形式约请前期物业服务企业进行物业移交验收接管工作，并提交各项资料；　　（二）成立验收小组。前期物业服务企业在收到相关资料的七日内与建设单位约定验收时间，并成立由建设单位和前期物业服务企业组成的验收小组，验收小组对物业进行验收；市（县）、区物业行政主管部门应对接收工作进行指导、监督；　　（三）移交相关资料。验收小组应当对本办法第十二条规定的相关资料进行查验。资料完整齐全的，建设单位应当与物业服务企业及时办理资料交接手续。资料不齐全的，建设单位应当书面说明情况并明确移交的具体时间，待资料齐全后办理交接手续；　　（四）查验建（构）筑物及设施设备。验收小组对照移交物业清单，对接管的建（构）筑物及设施设备进行现场逐项查验核对，并做好记录。对符合接管标准的建（构）筑物及设施设备，前期物业服务企业应当及时接管。　　（五）限期组织修复。对查验中发现的问题，建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准。其中，对影响建（构）筑物和设施设备使用的，建设单位应当限期进行修复；对于不影响正常使用的，建设单位可自行修复，也可委托前期物业服务企业进行修复，修复费用由建设单位支付；　　（六）签订验收接管协议。验收小组对验收内容逐项验收符合要求的，前期物业服务企业与建设单位应当及时签订《物业移交验收接管协议》，并经市（县）、区物业行政主管部门签署备案意见。验收接管协议应当包括：项目名称、验收的内容、建（构）筑物和配套设施设备验收情况及存在问题、修复责任和参加验收的人员、时间，以及对其他有关事项的约定，并附移交的基础资料明细。　　（七）移交接管。验收结束后，建设单位应将相关物业和验收接管协议、资料及相关账册、资金移交前期物业服务企业。
新建物业承接查验的备案手续及公示。前期物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的区物业管理行政主管部门办理备案，备案后报备至街道（镇）：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其他与承接查验有关的文件。
物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。
为保证前期物业承接验收工作顺利进行，受托的前期物业服务企业提前进场时间一般不得少于三十日。物业服务企业提前介入发生的费用由双方约定。
物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。
业主委员会或者物业管理委员会应当在既有物业移交时，与所委托的物业服务企业办理承接验收手续，移交物业共用部位、共用设施、共用设备、物业管理用房以及相关资料；也可以直接组织新老物业服务企业在交接中办理承接查验手续。
尚未成立业主大会的住宅小区由街道（镇）或委托社区直接组织新老物业服务企业在交接中办理承接查验手续。
承接验收的所有资料归物业管理区域内全体业主所有，由业主委员会管理或委托物业服务企业管理；前期物业管理期间以及业主委员会暂不具备保管条件的由承接该项目的物业服务企业管理。
物业服务合同终止时，原物业服务企业应当向业主委员会（或物业管理委员会）办理物业管理资料和物业服务用房的移交手续。新受托物业服务企业应当向业主委员会（或物业管理委员会）办理物业管理资料的领用手续。
物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施、共用设备进行现场检查和验收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（二）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、公共卫生间、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；
（三）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、智能化系统、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。
第二十条　现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施、共用设备的配置标准、数量、外观质量和满足建设规范下的使用功能，其中对电梯、消防、监控等必须进行负荷（运行）试验。
第二十一条　建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施、共用设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。但建设单位应当将该部分共用设施、共用设备的移交情况书面告知物业服务企业。
第二十二条 有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施、共用设备可以有偿委托物业服务企业向最终用户收取有关费用；接受委托的物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十三条 既有物业的承接验收手续，由业主委员会与新选聘的物业服务企业按下列程序办理：（一）经业主大会决定选聘新物业服务企业的，业主委员会应将业主大会的决定告知所在街道（镇），未经业主大会决定，业主委员会无权与物业服务企业签约。业主委员会与业主大会决定的新受托物业服务企业签订合同生效后三十日内，应书面通知原物业服务企业办理物业移交手续，原物业服务企业应在收到书面通知之日起七日内提供有关资料；
（二）业主委员会与新受托物业服务企业对提供的资料审核完毕后，符合要求的，约定验收时间及有关事项；
（三）业主委员会与新受托物业服务企业会同原物业服务企业，对物业的共用部位、共用设施、共用设备和物业服务用房等进行现场查验；
（四）查验中发现的问题，应详细记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会（或物业管理委员会）盖章，并以书面形式明确有关问题的解决办法、时限等，存在争议的应当在查验记录中载明；交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道（镇）备案；
（五）经查验符合本办法第十一条规定的，应办理有关交接手续，原物业服务企业与业主委员会及其新受托物业服务企业签订《物业管理交接验收协议》，由新受托物业服务企业持《物业管理交接验收协议》、《物业服务合同》等报所在地的市（县）、区物业行政主管部门（镇）备案，并将备案报备至所在街道（镇）；
（六）原物业服务企业应当将预收的物业服务费、停车费、水电费等相关费用结余部分在业主委员会鉴证下转交给新物业服务企业。
业主委员会、新老物业服务企业应当在查验并确认的读表数的当日办理公共水电表交接手续，不得以任何理由拒绝公共水电计量表的过户手续。
第二十四条 物业管理承接验收交接双方的责任：
（一）承接验收时，交接双方均应严格按照物业服务合同的约定、国家和省、市有关规定、标准执行。验收中发现不符合规定、标准等问题时，双方协商处理解决办法，并商定时间复验；
（二）因建设单位原因导致原物业服务企业未全部移交物业共用部位、共用设施、共用设备、物业服务用房等或移交资料不全的，由建设单位负最终责任；
（三）原物业服务企业负责《物业管理交接验收协议》生效前的物业管理活动，新受托物业服务企业负责《物业管理交接验收协议》生效后的物业管理活动。期间发生的费用按物业服务合同的约定由各自负责承担；
（四）承接验收后，发生的维修养护和工程质量问题，按物业服务合同约定和国家有关规定处理；
（五）因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。
第二十五条 物业承接验收中出现纠纷，由交接各方协商解决。如协商不成，可申请街道（镇）或市（县）、区物业行政主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。
第二十六条 分期和分组团开发建设的新建物业，可以分期和按组团进行承接验收，但共用配套设施设备必须满足物业使用功能的要求。
第二十七条 新建物业的建设单位应当按照前期物业管理招投标的约定，向物业服务企业移交物业开办物资，并与物业服务企业签订《物业开办物资清单》。由建设单位提供开办费，物业服务企业代购置开办物资的，建设单位应当验收确认，并办理相关手续。
开办物资归物业服务项目内全体业主所有，由物业服务企业使用和管理。物业服务企业退出管理时，应当依据与建设单位确认《物业开办物资清单》，移交给业主委员会或经业主委员会同意直接移交给新受托的物业服务企业，并办理移交手续。
《物业开办物资清单》应当注明物资名称、数量、品牌、配置、购置时间、购置费用等明细，并附购置发票复印件。
第二十八条 未经承接验收或查验不合格的物业，物业服务企业有权拒绝接收，直至达到具备移交条件。对符合移交条件的物业，物业服务企业无正当理由的不得拒绝接收；若物业服务企业借故拖延、拒绝接收，物业所在地区物业行政主管部门应依据国家、省、市物业管理有关法规和规定，督促其及时办理接收手续。
第二十九条 承接物业自移交之日起，物业服务企业按照法律、法规及物业服务合同的约定享有权利并履行义务。
新建物业在移交后，其共用部位、公用设施设备等出现质量问题，按照国家房屋和产品质量保证规定和合同约定处理；如有争议的，由业主委员会、物业服务企业、建设单位协商解决。如协商不成，按照本办法第二十五条规定执行。第三十条 重大或遇有特殊情况的物业承接验应当邀请所在地街道（镇）、物业行政主管部门、社区参加。第三十一条　建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。 　　第三十二条　物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。 　　第三十三条　建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。 　　第三十四条　建设单位、物业服务企业未按本意见履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。 第三十五条　建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。第三十六条　本细则由市住房和城乡建设局负责解释。第三十七条   江阴、宜兴市物业行政主管部门可依据本指导意见结合当地实际，制定具体实施细则。第三十八条
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按照《物业管理条例》的规定，物业服务企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验其主要
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按照《物业管理条例》的规定，物业服务企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验其主要内容是（）。请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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