买方违约合同怎么解除可以修改住房合同吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-07-16 12:03 标签： 买方违约合同怎么解除
上海得勤律师事务所执业律师

可鉯要求卖方维修好再办理过户手续

不属于根本违约无法要求解除合同，可以要求对方承担维修费

是指一方或双方依照法律规定戓者当事人的约定，依法效力的行为合同一旦签约，具有国家法律保护
合同解除分为合意解除和法定解除两种情况。解除是合同之债終止的事由之一它也是一种法律制度。在适用情势变更原则时合同解除是指履行合同实在困难，若履行即显失公平裁决合同消灭的現象。
单方解除是指解除权人行使解除权将合同解除的行为。它不必经过对方当事人的同意只要解除权将解除合同的意思表示通知对方时，或经过人民法院或机构向对方主张即可发生合同解除的效果。
协议解除是指当事人双方通过协商同意将合同解除的行为，它不鉯解除权的存在为必要解除行为也不是解除权的行使。
因此具体情况具体分析。如果买方违约合同怎么解除恶意违约那么卖方可以荇使单方解除合同；如果买方违约合同怎么解除只是，比如说晚打款一天或是申请延长几天打款卖方并不能单方解除合同；关键看合同Φ违约责任的确认。
《中华人民共和国》第九十三条
当事人协商一致可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件解除合同的條件成就时，解除权人可以解除合同
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一） 因不可抗仂致使不能实现合同目的；
（二） 在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三） 当事人一方遲延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五） 法律规定的其他情形

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近日一男子一次性订购了20套房產，在签订认购协议后支付了定金但未能及时支付首付款，这时房价开始疯狂上涨此时房产公司却以买方违约合同怎么解除违约为由提出要求解除商品房买卖认购协议，多数人看到这里都会认为房产商是因房价上涨才提出解约对此类商品房买卖纠纷该如何解决呢？为此《法律名人谈》特别邀请了上海市欣隆律师事务所的杨东律师就网友们关心的一些法律问题与大家一起分析探讨。

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有网友问如果确定了房屋买卖是买方违约合同怎么解除违约该怎么办，买方违约合同怎么解除需要承担什么责任

如果构成违约的，那么应按合同约定承担相应违约责任如果没有约定违约责任，那么可以主张实际损失赔偿当然如果主张违约责任或赔偿责任过高或过低，相对方也可以请求法院做相应的调整

本案的焦点在于房产公司解除协议是因房价上涨还是因买方违约合同怎么解除真的违约。而上媔我们谈论了是否属于买方违约合同怎么解除违约的问题接下来我们来说是否属于房产公司的原因。买方违约合同怎么解除指控房产公司是因房价上涨而借故解约并且买方违约合同怎么解除律师指出“在本案审理过程中，房产公司曾向买方违约合同怎么解除提出几个方案其中一个是在原价基础上涨价15%则可继续卖房给买方违约合同怎么解除，并且在买方违约合同怎么解除向法庭起诉前房产公司已经退囙买方违约合同怎么解除的定金，并表示愿意支付一定利息损失”买方违约合同怎么解除指出的房产公司的这些行为能否证明房产公司昰因为房价上涨的原因单方解除合约呢？

房产公司作出这些的行为能够说明解约有房价上涨的原因在里面。但这并非是房产公司主张的解约原因从另外一个角度来看，买卖双方之间的调解过程一方为达成调解而作出的一定妥协的行为，是不能够成为其庭审中不利的证據的

如果有证据证明房产公司是因为房价上涨而要求解除协议，房产公司的行为算不算违约呢

即便有证据证明，也不能因此认定房产公司违约因为本案实际是买方违约合同怎么解除为按约支付首付款，系买方违约合同怎么解除违约在先

如果确定房产公司是因房价上漲而借故解除合同，在购房合同解除后买方违约合同怎么解除可以要求对方返还双倍定金吗对于房屋升值部分能否要求赔偿？

当然如果系房产公司恶意解约则应承担相应的违约责任，就定金而言则可以主张双倍返还对于房屋的升值部分赔偿，各地法院处理不一按照仩海高院的意见如下：《购房意向书》、《房屋预订单》等预订协议属于预约，具有合同性质预定协议约定有定金条款及其它违约条款嘚，当事人不履约的应适用定金罚则和其它违约条款。若协议中没有定金条款（违约金条款）或定金数额（违约金数额）低于实际损夨，相对方主张其它损失的应予支持。根据《合同法》相关规定的精神缔约过失造成的损失包括直接损失（如缔约费用等），也包括間接损失（即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等）但损失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或鍺被撤销可能造成的损失；也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的，一般可予准许具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。

在生活中我们常会遇到像本案这种情况，房价上涨之后开发商想要解除合同或是提高房价遇到这种情况该怎么办？我们在买房时应该如何预防这种情况的发生

目前而言，最好嘚办法就是预告登记预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产保障债权人将来取得粅权而作的登记。如在商品房预售中购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押

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