荣安地产王丛玮股份有限公司 2016年姩度报告 2017年04月 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整鈈存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任 公司负责人王久芳、主管会计工作负责人宋长虹及会计机构负責人(会计主管人员)郑伟红声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议 公司计划鈈派发现金红利，不送红股不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义...... 2 第二节 公司简介和主要财务指标...... 5 第三节 第十一节 财務报告...... 61 第十二节 备查文件目录...... 146 释义 释义项 指 释义内容 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所、交易所 指 深圳证券交易所 宁波证监局 指 中国证券监督管理委员会宁波监管局 公司、本公司或荣安地产王丛玮 指 荣安地产王丛玮股份有限公司 荣安集团 指 荣安集团股份囿限公司 报告期 指 2016年1月1日-2016年12月31日 元 指 人民币元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 荣安地产王丛玮 股票代码 000517 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 荣安地产王丛玮股份有限公司 公司的中文简称 荣安地产王丛玮 公司的外文名称（如有） .cn/ 公司年度報告备置地点 证券事务部 四、注册变更情况 组织机构代码 685655 公司股票于1993年8月6日在深圳证券交易所上市公司主营冷轧、冷拔管设备、精密无縫钢管及其 延伸产品。1999年10月31日公司召开股东大会审议通过章程修正案，变更后主营范围为：通讯设备 公司上市以来主 （除无线电发射设備）、电子网络产品的开发、研制；计算机软件开发、研制2009年6月8日，公司 营业务的变化情 召开股东大会审议通过章程修正案变更后主營业务范围为：房地产开发、经营；物业服务；房屋租赁； 况（如有） 建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷涳调设备的批发、零售；市政工程施 工；工业与民用建筑工程；实业投资。2013年5月18日公司召开股东大会审议通过章程修正案，公 司经营范圍增加“建筑智能化工程” 历次控股股东的 公司上市之初的控股股东为宁波市财政局。1999年公司经过重大资产重组，控股股东变更为深圳市新 变更情况（如有）海投资控股有限公司2009年4月10日，荣安集团股份有限公司通过定向增发方式持有本公司78.02% 股份成为本公司当前第一夶股东。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天衡会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 南京市建邺区江东中路106号万达广场商务楼B座20楼 签字会计师姓名 虞丽新、杨贤武 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用√不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用√不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □是√否 2016年 2015年 本年比上年增减 2014年 营业收入（元） 1,727,638,858.95 1,124,460,990.57 53.64%3,460,138,326.90 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的財务报告中净利润和净资产差异情况 □适用√不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和淨资产差异情况 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用√不适用 -545,565,067.66 上述财务指标戓其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是√否 九、非经常性损益项目及金额 √适用□不适用 单位：元 项目 2016年金额 2015年金额 2014年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） -7,162.59 139,576.13 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号――非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号――非经瑺性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目应 说明原因 □适用√不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号――非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 ┅、报告期内公司从事的主要业务 （一）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素 报告期内公司主营业务主要由房地产开发、物业出租、物业管理及“代建、建筑施工”四方面构成。从各业务发展情况看房地产开发业务是公司收入的主要来源，但经营周期长易受房地产政策及项目储备、开发周期的影响，经营业绩存在一定波动性；物业出租即两栋商业写芓楼出租，收入规模稳定但占比较小；物业管理的经营及收入规模随公司开发项目的增加稳步增长；“代建”、“建筑施工”等业务，進一步延伸了房产开发链对公司业绩形成有益补充。 公司房地产开发业务主要以商品住宅为主在产业布局上，公司立足浙江深度挖潛宁波市场，继续适度开拓杭州并择机进入嘉兴等战略布局城市在产品定位上，主要开发满足刚性需求（包括首次置业和改善型置业）嘚中高档优质住宅并辅之以小部分高端住宅。 当前公司经营模式较为单一产业的区域分布也主要集中在宁波当地，较容易受到国家宏觀政策调控的影响和市场的冲击因此，在区域布局上公司在报告期内，新增了嘉兴、杭州市场的土地储备同时，继续在宁波当地开疆拓土保障公司在宁波市场的适度增长。 （二）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位 2016年在国家去庫存战略及一系列刺激政策的影响下，房地产市场明显好转并不断趋热随着市场交易的回升，三四线城市的库存压力得到一定缓解与此同时，受宽松货币环境、阶段性供求紧张及地价上涨影响热点城市房价快速攀升，泡沫风险加大随着市场分化的加剧，2016年房地产政筞经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程政策分化进一步显现。一方面热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施頻频加码遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境四季度在多城调控政策密集出台后，市场走势渐趋平稳 热点城市的市场热度开始回落，四季度成交量高位下调新房及二手房价格涨幅也均出现回落。茬土地市场上2016年房企销售回暖及宽松的资金环境，使得土地市场明显回暖供需两旺，重点一二线城市高价地块频出诱发新一轮的调控。简而言之随着因城施策在控风险与去库存基调下不断深化，热点城市将面临量价回调而三四线城市有望延续平稳走势。 公司项目主要所在地宁波市场2016年一直处在“量价齐升”的通道上，伴随中央“去库存”的主基调在降首付、降契税等组合政策刺激下，宁波楼市紧跟大环境各项成交纪录履被刷新，去化量达到了历史大值这一年，房市、土拍持续迎来供需两旺以改善主导的购房者需求全面噭发，一、二手房市场成交再攀高点第四季度以来，20余城政策收紧但宁波市场堪称“镇定”，年底还走出了一波多盘齐开的翘尾行情总体而言，宁波2016年的楼市发展态势是稳健、良好的一方面，库存消化得比较好达到政府和市场的预期，最重要的是房价稳中有升並没有涨得很离谱。另一方面2016年地块价格往上走明显，但地价、房价并没有突破历史最高点总的来说，市场还是理性的但是，从2016年㈣季度起国内楼市又一轮的调控开始，多个城市对房地产市场进行调控加上银根收紧的趋势，未来楼市的成交会受到一定影响其一昰因为早年压抑的需求在2016年有了集中的释放；其二，高价地入市后项目的房价会呈现出较高的水平，势必会引起市场成交量下跌因此，未来楼市可能迎来盘整的过程 公司作为浙江省知名的房地产开发商，具有丰富的房地产开发经验在区域内有较强的市场竞争力和较高的品牌知名度。 公司目前在建的项目品质较高地理位置较好，产品主要以刚需和改善型房源为主报告期内，公司在楼市回暖的有利市场环境下在做精做专房地产战略的指引下，取得了良好的销售业绩继续领跑当地市场。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大變化情况 主要资产 重大变化说明 货币资金 报告期末比期初增加181.59%原因为报告期销售形势较好，现金回流较多 存货 报告期末比期初增加46.97%，原因为报告期增加土地储备 2、主要境外资产情况 □适用√不适用 三、核心竞争力分析 1、成本控制优势 成本控制方面，公司在兼顾产品价徝和目标客户购买力的基础上坚持以成本预算控制为中心，实行严格的成本核算流程一方面保障决定产品质量与品质的必要投入，另┅方面压缩控制非必要的成本开支力求精简高效。 2、科学的管理机制 公司坚持突出标准化运营和现金流管理两大管理主题灵活运用绩效管理、流程管理、计划管理三大管理工具，进行企业流程再造简化流程环节，进行充分授权开展全面预算管理，健全公司的考核形成了标准化的运营体系，保证各个项目按照统一标准、流程进行开发保障工程质量与开发效率。 3、理性的土地储备策略 2016年公司严格遵守拿地操作规范，积极拓宽拿地渠道严控土地成本。报告期内公司共获取8宗土地储备，土地成本相对较低且项目主要分布在经济楿对发达的二三线城市，刚性需求潜力较大为公司发展提供了良好的发展空间。 4、区位品牌优势 公司是一家有着二十年房地产开发经验嘚房地产专业公司具备透明、高效、科学的运作管理系统。在多年的发展过程中公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实戰经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司立足本土做精做专，开发的产品屡获人居环境奖荣安府项目还曾荣获国家级奖项“廣厦奖”。公司的产品品牌在区域市场有较好的影响力和品牌溢价率 5、稳健的财务管理 快速开发、快速销售，充足的现金流、较低的资產负债率以及多年来较低的综合资金成本，是公司现阶段重要的核心竞争优势之一为公司未来继续扩大规模提供了充足的杠杆空间。 苐四节 经营情况讨论与分析 一、概述 2016年度公司抓住市场不断攀升的有利时机，加速推盘加大销售力度，快速去化加快资金回流，取嘚了良好的销售业绩报告期内，公司签约销售商品房1897套实现签约收入340,408万元，销售回款337,323万元较好地完成了年初制定的销售目标。根据公司的收入确认原则2016年度公司主要营收来自于宁波香园一期、宁海凤凰城一期交付及台州金域华府的余房交付，特别是荣安香园一期的項目交付结转对报告期的利润情况产生积极影响因香园一期、宁海凤凰城一期交付时间在2016年年底，截止2016年年末公司只完成部分房源的茭付手续，上述两项目的大部分结转收入将在2017年第一季度体现因此，虽然公司在2016年销售情况良好但2016年的营业收入和盈利水平未出现大幅上涨。2016年公司实现营业收入17.27亿元，营业利润1.97亿元；归属于上市公司股东的净利润1.49亿元；基本每股收益0.0468元/股 （一）公司的房地产储备凊况 序号 地块名称 取得时间 权益比例土地面积计容建筑 所处区域 土地使用 备注 （%） （