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提问者:&&frzc&|[湖北 荆门];& 15:21:45
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房屋面积误差的法律维权
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&&涉​及​房​产​面​积​误​差​纠​纷​的​法​律​知​识​点​。
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你可能喜欢我买的房怎么又被开发商给抵押了？
我买的房怎么又被开发商给抵押了？
　　上周，一位读者来到报社反映，她购买某楼盘房屋后发现，在她做完抵押贷款后，该楼盘土地使用权又被开发商抵押给另一家银行。购房人担心因此难以办理产权证，多名购房人与开发商交涉，开发商承诺于4月15日之前与银行解除抵押手续。
　　-业主：土地抵押损害购房者权益
　　购买了这些被开发商抵押了“土地及地上附着物”房屋的业主认为，开发商的行为侵害了购房者的合法权益。首先，直接导致在2001年9月之后购买房屋的购房人，办理公积金贷款时被银行拒绝。其次，在该块土地使用权被抵押期间，房屋土地管理部门不能为购房人办理房产证。最后，一旦在土地使用权被抵押期间，开发商在经营上资不抵债导致破产，银行将优先从开发商抵押的财产中取得这些财产拍卖或变卖的价款，购房人则要同其他债权人按债权比例分配，通常得到的只是购房款的一部分。
　　-开发商：抵押土地使用权很普遍
　　被购房人指称为抵押土地使用权的是位于通州区的某楼盘。该楼盘一开发负责人在接受记者采访时表示，该公司于2001年4月至5月间将一期楼盘350亩土地中的80亩向银行抵押，贷款7000万元，贷款期限至2003年4月。也就是说，至2003年4月前，银行对被抵押的土地及地上附着物(房屋)行使抵押权。
　　该负责人称，在本市房地产开发过程中，开发商将土地使用权抵押给银行取得贷款是很普遍的融资方法。在2001年9月之前，房地产市场的销售惯例是，购房人购买设抵押的房屋可以办理贷款。2001年9月之后，如购房人购买的是设抵押的房屋，则银行不再为其办理公积金贷款。但销售设抵押的房屋的现象仍非常普遍：由银行向房地产交易中心出具证明，表明银行允许开发商将设抵押的房地产销售，经房地产管理部门同意后，开发商进行销售就“名正言顺”了。据了解，经过该楼盘业主与开发商的多轮交涉，开发商采取在今年4月15日之前还清抵押贷款，解除银行抵押，并对开发商在售楼时未说明抵押情况向业主表示歉意的做法，承诺业主，如果要求退房，将满足业主要求。
　　-银行：不阻止开发商卖“抵押房”
　　在采访过程中，记者发现，提供贷款的银行专门发函给房地产交易中心，内容为：“某开发商因资金不足，向我行借款7000万元，并以一期项目及在建工程抵押，包括土地证等。现根据业主申请及项目进展情况，我行同意其出售。”正是这份“证明信”，开发商销售抵押房产成为合法行为。
　　据有关银行工作人员介绍，目前开发商多数采用抵押的担保方式贷款。一般程序为抵押——融资——卖楼——还款。其中卖楼是开发商实现商业利益的最重要环节，银行为使放贷的资金能够收回，并不阻止开发商把设抵押的房产销售。
　　据悉，工商银行北京市分行正加紧研究土地使用权抵押贷款相关问题，并将于近期制定具体实施办法，使此项业务更加规范。
　　-房屋管理部门：
　　　土地抵押影响产权证效力
　　市国土房管局有关人士表示，在开发商销售抵押土地使用权的房产时，房管局市场管理部门要求开发商向买家说明土地被抵押的情况。如果在办理产权登记时开发商仍未能清偿抵押贷款，产权登记部门将在产权证上标注“抵押”字样，这样的产权证难以保证买房人的权益。只有解除抵押后，该种产权证才与普通产权证具有同等效力。
　　这位人士透露，一般情况下，在业主入住后开发商还要经过一个地价核实过程，即由政府相关部门根据对楼宇的测绘结果与审批的销售许可面积进行比较，如果出现实测面积超过销售许可面积的情况，开发商要补交土地出让金，并到规划部门补办规划证。由于大部分开发商对超出面积补办规划证，期间办理产权证耽误的时间与土地使用权被抵押不能办理产权证的时间重合，即使没有抵押问题，这段时间照样不能办理产权证。
　　-律师：查看土地证可知是否抵押
　　购买设定抵押权的房产对购房人有哪些风险？汉华律师所刘欣认为，第一种可能是：如果开发商不能按期还款导致银行请求法院以公开拍卖形式实现抵押权，购房人即使入住也可能会被限期腾房。第二种可能是：处置了抵押物后，开发商如果仍不能偿还债务，购房人可能面临已交房款无法讨回。据介绍，设定土地使用权抵押要在土地使用权证上注明，因此购房人可以通过查看土地使用权证，了解情况。也可以委托房地产专业律师对此进行审查，以确保购房人对所购房屋的完整权利。（洪辑）
[摘自：北京青年报]
【03-31 09:55】
【03-26 15:35】
【03-25 17:22】
【10-25 07:27】
【08-19 07:44】
【08-15 07:13】
【05-17 07:35】
【02-15 07:47】
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投稿信箱:qzwb@public.&&问题详情
房管局测量面积和房地产开发商预售面积不一致。请问该如何操作?有何利弊?谢谢!
购买了一套商品房，房管局测量面积和房地产开发商预售面积不一致，要补交一万多，而且这一万多要一次性交清，不能计入按揭，否则不允许装修。
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面积误差在3%以内都需要补价款，超过3%以上的部分是不用补的，这都有法可依。您看仔细了，只要超过3%以上的没有让您补价款就没有问题。
多退少补 这个是很正常的
这是因为建房时建的面积跟开发商设计的面积有一定的差距。是允许的。但是如果差的太多就可以拒绝交或少缴。
这种情况属于正常
房产证下发后的面积与购房合同上的面积允许有误差
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客服电话： 400-850-8888 违法和不良信息举报电话： 010- 举报邮箱：开发商有可能就商品房测绘面积作假吗？
200套的小楼盘，实际面积我们业主感觉远远不如购买的时候那么大。现在要交房，开发商给出一份测绘报告，（经测绘局官网查询是乙级测绘资质）面积居然还更大，要我们业主多补钱。我们现在是怀疑里面的猫腻。1、开发商每户多测绘1平米，就是多拿百万左右的费用（对我们业主而言房子就那么大而已，产权证写大了对我们也没什么好处，二手房人家也是直接对比总价），有没有可能测绘公司给贿赂？2、我们自己业主是否可以请第三方公司再去测绘？数据会更新吗？如果测出来数据更大，我们是否可以选开发商测出来的面积更小的来补款？3、测绘公司给贿赂的话，举报之后对他们影响严重吗？4、这种商品房测绘层高是包括楼板吗？ 内部面积包括墙体吗？ 数据都可以精确到小数点后2位？5、我们业主如果怀疑，现在要做的是不是就是
请第三方测绘 再去沟通？ 6、小区绿化甚至路面都没搞好，是否具备交房条件？（合同上交房日期马上到了，开发商在没有路面和绿化的基本情况下，叫我们去交房） （这个问题不是测绘范畴，顺便问下。）合同有如上内容，是否意味着我们可以等绿化完之后再收房？7、预售时候的测绘公司和现在实测报告的测绘公司是同一个。是否合理？同一个公司2次测量面积不一样。 误差 0.83平米，算大吗？
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谢邀。破例讲个真实案例。因为网上早已报道过，不涉及客户的隐私问题。（本文禁止商业转载）十多年前的北京城，有个高档楼盘，叫国际友谊花园。业主收房的时候发现，套内面积变小了，公摊面积变大了。总面积比合同约定的面积多了一点点，每家都要给开发商出一些钱。一套160平的房子，按照合同约定套内面积126平米（22%公摊），实际到手是110平米（32%公摊）。业主找到了国内最有名的房产律师 。按照大律师的建议，业主们组织起来，共同聘请了测绘公司，把小区面积重新量了一遍。最后和开发商达成了调解，取得了高额赔偿。不久前我和秦兵先生本人求证这个案子，秦律师给我说，当年在测绘人员测量的过程中，量到楼里一个地方的时候，开发商突然集中了大量人员进行阻拦，不让测绘人员进去。于是维权的业主也组织起来，把开发商的人员从楼上撵了出去，业主们把各个入口都把守住，这样才成功的测量了这个关键位置。测绘人员发现了两个层高不足的设备层，合计8000多平米。按照当时的房价计算，这8000平米相当于多收了业主1亿多元。这个案子打了没多久（三年），开发商就和业主调解了。详细的内容大家可以参考媒体的报道。　　每平方米售价逾万元的房子可谓寸土寸金，朝阳区国际友谊花园的120多名业主入住5年后发现自己的房产面积涉嫌“缩水”8000余平方米，合计金额高达1亿多元。去年5月，业主联名向中国消费者协会投诉，此事成为中消协近年来受理的涉案金额最高、争议面积最大的一起房产纠纷案。3月4日，国家测绘局政策法规司司长张建国表示，一定要把此事查个水落石出！　　发现房屋严重缩水　　业主发现房屋面积严重不足后，北京20多家测绘单位没有一家愿意为此进行复测。无奈之下，他们自费聘请上海市房屋土地测绘中心进行复核，测绘报告显示：小区面积缩小1361.60平方米、公摊面积多出8000余平方米！　　坐落于朝阳区左家庄的国际友谊花园是北京友谊辉志房地产开发有限公司于1995年开发建设的外销公寓项目，1997年底落成并投入使用，共外销了3幢楼。　　去年夏天，入住5年之久的业主赵女士忽然发现，自己居住的塔楼只有18层，而房产证明明写的是19层。她一下惊呆了，因为多一层楼，她就要多支付开发商将近10平方米的公摊面积。无独有偶，业主李女士请专业人士对自己的三室两厅房屋面积进行测量后发现，使用面积不到110平方米，但楼书上注明的却是建筑面积162.87平方米、使用面积126.27平方米。　　该房产当时售价每平方米均在1.1万元至1.7万元，些许偏差都意味着不小的数目。百余名业主立即找到北京的测绘部门，但北京20多家测绘单位没有愿意为此重新测量的。无奈之下，业主们只好自费从上海请来具备一级资质的上海市房屋土地测绘中心。　　去年6月14日，上海市房屋土地测绘中心对国际友谊花园的1、2、3号楼进行了全面测量，他们提供的测绘结果显示：虽然北京国际友谊花园的第一次测量单位———北京市房地产勘察测绘所出具的报告写着小区面积是10675.86平方米，但实际只有9314.26平方米，少了整整1361.60平方米。除小区面积缩小外，上海方的测绘报告还认为北京方的测量结果多算了8000多平方米的公摊面积。如果这个说法成立，按照楼盘的每平方米1.2万元的售价计算，这些争议面积大约价值1亿元人民币。　　测绘所向业主致歉　　在北京市国土房管局召集的开发商和业主代表座谈会上，北京市房地产勘察测绘所副所长于伟承认，当初测绘数据的确有误，并对业主的经济损失表示“歉意”。　　面对如此严重的“缩水问题”，业主们多次要求开发商出示房屋面积的实测报告、公摊细则、竣工图纸等资料，但开发商一直未予提供。去年5月，120多名业主联名向中国消费者协会投诉。中消协接到投诉后，多次向开发商进行调查，并向房屋土地主管部门查询及多次与业主代表座谈了解情况。　　在有关行政部门的干预下，今年1月，由业主代表、开发商代表和中消协工作人员组成的协调小组召开沟通会议，达成共识，认为解决这一巨额纠纷不仅是一个楼盘和百十位业主的事，而是对时下普遍存在的因房屋面积缩水而侵害消费者权益的情况有特别的启示意义，因此这一纠纷的解决“宜早不宜迟”。　　2月12日，北京市国土房管局首次召集国际友谊花园开发商及业主代表进行座谈。在这次内部协调会上，北京市房地产勘察测绘所副所长于伟承认，当初给国际友谊花园提供的测绘数据的确有误，并对因此给业主带来的经济损失表示“歉意”。这次协调会决定，北京市房地产勘察测绘所重新核对、更正数据，并在2月19日将复核结果向全体业主公示；北京市房屋土地权属登记事务中心将根据复测的总建筑面积结果，重新核发产权证。开发商香江国际发展有限公司总经理罗钊明当场表示，将根据复测结果，按照有关法律文件及合同约定，以多退少补的原则与业主及时结算误差面积。　　面积分歧在设备层　　上海方面依据建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则，采用层到层的测量方法；北京方面采用中到中的测量方法没有法律依据。　　2月19日下午6时许，北京市房地产勘察测绘所三名工作人员在国际友谊花园3栋大楼内张贴了重新复核的新建筑面积核定技术报告，报告中的测绘数据与上海的测绘数据进行了对比，并就误差进行了说明。他们在这次公示报告中承认，他们把每栋楼顶层四角的复式小跃层结构标注为一个整层，使国际友谊花园房产证注明的面积比复测多算了2000多平方米。　　国际友谊花园众多业主对这份公示报告并不满意，因为按照上海方面的测量，楼盘缩水应为8000余平方米，而北京房地产测绘所只承认了2000平方米的误差。　　两者分歧主要在于地下一层设备层。根据国家对房屋公摊面积的规定，地下室的设备层只有高度超过2.2米才能算进公摊面积。上海方面根据层到层的测量方法认定1号楼的层高2.2米，可以计入总量面积，2号和3号楼的层高不足2.2米，故未将设备层计入总量面积；而北京方面的报告认为，他们采用中到中的测量方法，3栋楼地下设备层的层高均达2.2米，可以进行分摊。　　业主们聘请的代理律师秦兵认为，依照建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则，对地下设备层层高的计算应采用层到层的方法，即应该测量设备层上下两层楼面的垂直距离，中到中的测量方法无法律依据。　　问题一定要查清楚　　国际友谊花园楼盘面积纠纷引起了国家测绘行政监督管理部门的重视。3月4日，国家测绘局政策法规司司长张建国在接受《中国消费者报》记者采访时表示一定要把面积误差查个明白。　　张建国司长说，国家测绘局得知国际友谊花园面积测绘存在严重误差后，局长陈邦柱督促有关部门一定要把问题查清楚，查清北京市房产测绘部门是如何测量的，为何会出现数千平方米的面积误差。并强调要以此为契机，依法加强对测绘结果质量的监管，推进测绘依法行政，遏制房产测绘违规行为的发生。国家测绘局正在督促北京市测绘行政主管部门进行调查，如果查出房产测绘部门在此次房产测绘中存在违法问题，将进行严肃处理。　　昨天，香江国际总经理张曼表示，公司已接到北京市国土资源和房屋管理局处理意见通知，他们会为业主结算并重新核发房产证。初步预算，公司将为业主退赔房款1500多万元。我们相信，随着各级部门的深入调查，国际友谊花园“缩水事件”的真相一定会水落石出！　　打破房产测绘垄断(■链接)　　3月7日，在中消协召开的2002年专项投诉情况通报会上，中消协投诉与法律事务部主任王前虎就国际友谊花园房屋面积纠纷进行点评，他呼吁“对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管，坚决打破行业垄断和地区垄断”，“要明确房产测绘单位违规操作应承担的法律责任，建立合法、有序的竞争机制”。　　王前虎说，解除该案面积纠纷对规范全国房地产市场具有典型的示范效应。目前的房产测绘领域存在着严重的行业垄断和地方保护，在国际友谊花园面积纠纷中，消费者就是因为对北京市房地产勘察测绘所测算的房屋面积存在严重失实而进行投诉，但是解决和处理纠纷，并且对房屋面积进行复测的仍是这家测绘所，消费者对此提出质疑，测绘机构为何既当运动员又当裁判员，测绘机构测量失实究竟应该承担什么责任。　　他认为，健全相关机制、加强对房产测绘机构的监管、保证房产测绘的透明公开公正是解决房屋面积纠纷重要的环节。如果不解决这些问题，开发商就会以测绘机构做盾牌，推诿责任，消费者的合法权益就难以得到保护，房地产行业也难以走上良性发展的道路。王前虎认为解决问题的关键是要建立合法、有序的竞争机制，坚决打破房产测绘行业和地区垄断，对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管，明确其违规行为所应承担的法律责任。对不认可本行政区划以外的测绘机构的测绘报告的地方性规定予以废止。同时，有关行业主管机关要对故意扰乱商品房市场的害群之马运用重罚措施加以治理。
《京华时报》 (日第A08版)国际友谊花园案可以说是商品房面积缩水领域里最有名，最有代表性的案例，但是这个案子只是圈子里有名，圈子外也没引起什么注意，毕竟是个非常冷门的小事情，比起黄晓明和AB大婚什么的，实在不算什么话题，虽然这可能意味着，你家也缩水，开发商多收你几万块，而你根本不知道。这个案子一套房子套内小了10平米，业主感觉不对劲了，如果套内少几个平米，公摊多几个平米，你根本就感受不到。十年过去了，面积缩水还是缩水的，大部分业主永远蒙在鼓里，少部分业主们意识到了这个问题：多数是开发商太黑了，但是这些业主也不是卡在业主组织上（很多业主不懂怎么组织，也不知道），就是卡在搭便车上（大家都希望你先掏钱，打赢以后他们跟进，或者你免费替他们做事，他们只负责领钱）。极小部分的业主只要是开始维权，基本都能和开发商调解（约99%）。所以这个领域的判决书并不常见（约1%）。那么面积缩水是不是普遍问题呢？答案：是的，非常普遍。这是几方面原因综合的结果：1、违约成本低，风险低；2、制度设计给面积缩水提供了便利。资本家是逐利的，就算是打赢的官司，以国际友谊花园为代表，首先起诉率就已经很低，10000个小区也就这么一个案子，然后就算业主们组织起来也必然是少数人，调解的时候又缩水一些，所以面积缩水的成本必然远小于面积缩水的收益。判断你家缩水没缩水，拿合同和房本算一算就知道了，公摊率很大（超过20%，甚至超过25%），小区又没有什么特别的（比如面积超大的走廊、电梯、大堂），那基本就有缩水。面积缩水还有一个特征，就是收房的时候公摊率一般会发生变化，公摊增加，套内面积缩小，有时候业主还要向开发商补缴购房款。房子肯定是变小了——这样就可以节省成本。总的面积还不能缩小。套内面积业主自己有可能量的出来，所以多出来的面积一般都在公摊上。既然都已经多算了，索性在合同约定允许的范围内多量一些，这样还可以从业主手里再收一笔钱。一家多个一两个平米，1000户就是数千万的利润。有人问，那开发商做了坏事，不应该赔偿吗？是的，按照法律规定面积缩水的赔偿标准是3%以内的部分退房款，3%以上的部分双倍。以国际友谊花园案为例，160平米的房子少了10平米（6.25%），那么打官司的话这一家应该赔偿3%+3.25%*2=9.5%《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。算上利息就是差不多10%的赔款。如果小区有1000个业主，就是赔偿1个亿了（当年1万一平米）。如果按照现在的房价，就是三四个亿。然而，法律并没有禁止开发商在合同中免除自己的赔偿。所以很多开发商会修改合同，约定不管缩水多少，都按照一倍退还。我在执业过程中听到过截然不同的两种声音，测绘专业人士普遍表示，这个要承担责任绝对不能造假，但是房地产从业人员又经常爆料，说面积缩水是非常普遍的。商品房小区的面积有两个，一是预售的时候的合同面积，这个面积是预测面积，图纸上是多少就写多少，二是竣工后的实测面积。实测面积都是开发商委托地方政府指定的单位来测绘，通常是规划局下属测绘研究所之类的。后面给开发商办竣工验收，给业主办产权证，都是以这个测绘报告做依据。这就相当于咱们去市场买菜，市场里面摆一个“公平秤”，但是你不能自己去量，所有卖给你的菜都是商户自己去量的，而且商户还按照重量给管秤的人付费，你认为这个秤公平不公平。如果菜贩子对你说：放心绝对不会缺斤短两！这种话只能是听听。我买菜的时候我基本就不会去称什么公平秤，菜贩子说多少就是多少。因为我嫌麻烦。而测一个小区的套内面积还好说，测公摊面积就是十万、三十万、一百万这个级别的成本，不集合全小区的力量难以实现。小区1000户，100万不过一户1000块。如果靠10个人量面积，啧啧。面积缩水是中国独有的。因为世界上其他国家，大部分都是现房交易，还有不少是按照房子的面积（不包括公摊）卖房子，而且人家土地是私有化的，你拿到的面积只比合同面积大，不会比合同面积小。能把0.几平米的钱都算进去给自己创造利润，又不担心法律严惩的，莫过于我国。能利用这个赚钱的，上下环节上又不是一两个人，从政府各部门到开发商股东、经理，再到监理、规划、测绘、施工各个环节，大家很有默契的都不干坏事，都做有良心的社会主义好商人，在这样的游戏规则下说我们这群人从来不违规，啧啧。你只能代表你自己，不干坏事就谢天谢地了。最后说一句，有人说，知道这个有什么用？房价跌了，想退房。（面积误差超过3%就可以退）房子太烂，想索赔。学区没有了，孩子上不了学。缺钱花了，手头紧。闲的蛋疼，想找点事情做。相关报道参考：
泻药，我没做过房产测绘，这是属于测绘中的竣工测量，一般情况下不敢这么干，因为测量报告时具有法律效益的，如果查出来有问题是要出大事的，没人敢冒风险吧，至少我以前做测量管理工作的时候，是这样的，数据感觉不对重测，所有当事人要对自己的测量数据负责。1 ，这个我真不知道，首先你们怀疑的根本原因是什么？两次结果误差很大？2，当然是你想更新就更新的，房产测量管理办法明文规定参考链接第二章 房产测绘的委托第六条 有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘： （一）申请产权初始登记的房屋； （二）自然状况发生变化的房屋； （三）房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。 房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。第七条 房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量。第八条 委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。第九条 房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系。第十条 房产测绘所需费用由委托人支付。 房产测绘收费标准按照国家有关规定执行。3，如果真有受贿当然有很严重的影响第二十一条 房产测绘单位有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格： （一）在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的； （二）在房产面积测算中弄虚作假、欺骗房屋权利人的； （三）房产面积测算失误，造成重大损失的。第二十二条 违反本办法第十九条规定的，根据《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国测绘成果管理规定》及国家安全、保密法律法规的规定处理。第二十三条 房产测绘管理人员、工作人员在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。4，具体房产测绘有专门的标准，你要问我我也不是很清楚，没做过，我手里没国标，你可以买一本看看，可以精确到小数点两位的，激光测距。5，怀疑就去问啊，为什么两次误差有0.83？请对方给出说明，如果实在法定规定误差范围内你们就不用纠结了，如果对方给不出，你们在去研究第三方。6，第六个不懂7，预售的时候房子已经盖好了？还是预售的时候按图纸算的，盖好了按实际面积啊？
问题提出的很乱，粗暴地解释下房产测量的一些概念套内面积：纯归你的公摊面积：大家公用的，如电梯间、走廊、管理用房间等很多很多，计算时会平分给每套。建筑面积：包括墙等各类附属设施占的面积使用面积：剔除出建筑后的面积这些会在合同里说清的，大家比较关心套内使用面积和产权面积，概念区分好就是了。有两次比较很总要的测量开发商委托的房产测量，测量面积是卖房定价的依据。房管局委托开展的，测量面积是房产证登记的依据。两者允许有一定差距，但不能超过3%。详细见相关法规如《房产管理办法》题主后续问的太乱，逐条解释：1、开发商每户多测绘1平米，就是多拿百万左右的费用（对我们业主而言房子就那么大而已，产权证写大了对我们也没什么好处，二手房人家也是直接对比总价），有没有可能测绘公司给贿赂？当然有可能，资本家就是逐利的。2、我们自己业主是否可以请第三方公司再去测绘？数据会更新吗？如果测出来数据更大，我们是否可以选开发商测出来的面积更小的来补款？可以请，请人要花银子。测出的结果有误差，是正常的。除非测绘的结果有重大偏差（测绘公司要遭，没人会拿这个砸饭碗），否则开发商和房管局不会认可的。房管局测出的和开发商不同，会有补偿或者贴钱办法，见相关法规。所以请第三方测量效果不大，套内使用面积你们可以拿尺子自己量，这个难度比较小。3、测绘公司给贿赂的话，举报之后对他们影响严重吗？你说呢4、这种商品房测绘层高是包括楼板吗？ 内部面积包括墙体吗？ 数据都可以精确到小数点后2位？有层高、净高两个概念，内部面积==套内面积？自己区分套内建筑面积，套内使用面积等概念5、我们业主如果怀疑，现在要做的是不是就是 请第三方测绘 再去沟通？ 也许你们可以请第三方抽查几户试试6、小区绿化甚至路面都没搞好，是否具备交房条件？（合同上交房日期马上到了，开发商在没有路面和绿化的基本情况下，叫我们去交房） （这个问题不是测绘范畴，顺便问下。）合同有如上内容，是否意味着我们可以等绿化完之后再收房？合同有如上内容，是否意味着我们可以等绿化完之后再收房？看你们合同要求条款7、预售时候的测绘公司和现在实测报告的测绘公司是同一个。是否合理？同一个公司2次测量面积不一样。 误差 0.83平米，算大吗？ 3%以内预售是图纸面积？100平的房子，两次测量差0.83平米，算正常吧，你们可以让开发商出示实测的图纸验证。3%限差指的是开发商和房管局两个结果而言。如果误差超过3%，可以要求解除合同。如果不接除合同。偏小了，可以要求开发商退钱，超过3%，开发商要加倍退钱。偏大了需要补钱给开发商，超过3%的可以不补。没有直接参与房产测量，纸上谈兵，以上仅作参考。
可耻的匿了。利益相关：登记局（原房产局）做测绘审核。以前我们自己测，后来测绘公司测，我们审核，一共从事这个工作15年了。大家信不信我无所谓，但是，从我个人从业这15年经验来看，某高票答案中律师说的完全不可信，纯扯。他说的案例是真有其事，但是是很多年以前的个案，现在各地管理体系很健全，特别是大城市。至于某些偏远县城或者某些省份小城市嘛。。。呵呵。。。去过几个地方做技术指导，当地从业人员的技术水平和责任心，真的令我们不敢想象。我们这经常都有来咨询（闹）的业主，基本上都是先在律师那里听了一大堆神奇的极不负责任的言论。或者报纸上看了某些记者坐在编辑部里编的新闻。当然也有可能真采访了“受害群众”，可是并没有科学求证，而是人家怎么喷，他就怎么写。。。咳咳，我怎么也开始喷了接下来回答问题，同时也多多少少能说明某律师说的为什么不可信。1、看合同，最终都是以套内面积结算（计价），实测时，公摊给你“多算少算”，房子总价都是不变的！！！切记！！！当然房子拿到以后，卖二手房或者抵押，建筑面积就很关键，一般都作为该房屋价值的直接依据之一。房产公司和测绘公司勾结是不可能的，因为测绘公司管事的都不是傻子，都要继续在这个行业混，乱算面积是不可能不留下证据的，因为房子不像菜或者肉，买回来就吃了，就没了。而房子摆在那，就是说证据一直在。而且测绘报告、现场草图、面积计算的公式、分摊明细等等，全部会被主管部门永久存档。有猫腻瞬间就能查出来。但是！测绘公司某些员工胆子是很肥的，不排除实际经办人故意把面积算大或者算小，但是！无论哪家面积计算软件，都有一个共同点，要把房子面积算大，在他画的图里面，尺寸就要变大，而这些尺寸数据都要永久存档，且对所有市民公开的，随来随取。胆儿再肥的测绘员都不敢直接把面积“算大”，顶多就是把国标和本省细则中描述不详尽的特殊部位做有利开发商的处理，而这些“特殊部位”，并不是每幢建筑都有，更不是每处都直接关系到业主的结算面积或者价格。说了可能大家不信，现在我们发现的测绘公司帮房产公司搞的猫腻，几乎都是在“偷面积”，也就是把面积计算结果做得比房屋真实面积小！！！这种行为已经成了普遍现象。从业主的立场上来说，得到的实实在在的使用面积变多了，但是套内面积和建筑面积的“数字”不变，同时整个小区实际容积率会增大。注意，不是容积率，是“实际容积率”。因为容积率是按计算了面积的部位来定的，而现在很多开发商强行“赠送”面积，导致“实际容积率”增大。嗯嗯，我还是遇到过有测绘公司的某些测绘员，把主管部门三道审核的工作人员都当瞎子，胆儿大得可以装下一条船了。当然这是极其个别的情况。2、完全可以另外找有资质的测绘机构从新测量，测绘费用住房1.36元一个平方米，商业2.04元。各地价格不同，但是一般只会比这个更低。首先最好找主管部门问问，切记，多去几次，每次少去点人，每次问不同的工作人员，他们多半会给你推荐不同的单位哟(?ω?) 。为什么呢？一般测绘公司之间都是竞争关系，特别是大公司之间。说点不和谐的：他们都有不同的但是又相当硬的背景，普通手段都没法把竞争对手搞死，所以天天盼着别人“出事”。特别是小城市，指定的测绘机构就那么几家、十几家，大点的也就两三家，搞死一个对手，意味着自己将得到很大一块市场。更不要说背景们之间的较量了，哎呀扯远啦(?˙ー˙?)如果是某些县级区域，指定的测绘公司就那么两三个，甚至一个。。。那就。。。找省测绘局呀！！真的可以罚死他们！！！至少我省是这样，没有哪家测绘单位能够应付突击检查的，绝对做不到省局的要求，哈哈哈，包括我们自己。。。3、看上面。另外，举报可能没用。为什么？就本地来说，十多年前，每天都有很多的涉及商品房面积计算的举报，但是真查下来，几乎都是臆想的或者律师怂恿的，后来上面都见惯了，来了也就忽悠回去了，哦，不是忽悠，是直接把你房子的面积计算图打给你，每面墙的尺寸都有，自己回去复核，毕竟算面积都是乘法和加法，尺寸对的话，面积肯定对。所以没问题您就别再来了。。。倒是真有几次经办人自己搞错的情况，都是开发商的工程技术人员发现并且提醒更正的。至少我这个城市是这样，开发商没必要为你这点钱，背那么大的风险。人家请的预算员或者预算团队，年薪是我们好几倍，个个211、985。。。又扯远了。。。开发商要搞的那些猫腻，都是查不出来或者不好查出来的，测绘？对不起，证据留下太多，社会上关注也太多，咱不碰这个。特别是测绘公司背后的背景人物，主观上是不允许出问题的，不然“影响仕途”、甚至更为严重。。。又扯远了。4、我省规定层高是净高，最低必须达到2.10米，才能计算面积。套内面积和建筑面积都是包含了套内墙体的。5、没什么好沟通的，直接看第3条。6、看合同，交房条件当初怎么约定的。其实这是很普遍的现象，很多人买房不看合同的。。。有很多主观以及客观原因，这里不多说。配图看不清，手机打字。。。7、合理，没有任何规定要求不能同一家公司做同一个项目的预测和实测。至于那个面积差，不能叫“误差”，没有大或者小的说法，因为无论预测实测，都必须按规矩来，是建筑过程影响测绘成果，而不是测绘成果影响房子本身。在这之前一定一定一定要搞明白两个概念，预测和实测——简单的说，分别是按规划批准的（建筑施工图）设计图纸和按现场房屋实体（分层逐户）进行面积计算。计算规则完全一样。这个面积差，理论上就是房子有没有完全按图纸来施工。实际上就我所在的城市，很多时候都没有，现场会根据实际情况做一些修改，至于这些修改对面积的影响，以及怎么赔偿，请看合同！！！也不排出测绘公司预测算错了，实测才发现，这时，开发商一般会问责测绘公司，而不是折腾业主。就算测绘公司背景硬，这年头，越硬的背景，越小心翼翼。以上说点题外话，很多人都觉得这个工作一定很大的权力，可以挣很多钱。现在一个平方住房动辄上万或者几万，商业用房甚至十多二十万。很多人以为，一幢楼或者一个项目动不动几万平方甚至几十万平方，随便搞几个平方就是多少钱。。。再稍微多想想，如果有这么好的事，这个岗位应该是市长的儿子做？还是市委书记的儿子做？您最好去看看您所在城市的测绘管理、审查、检验机构，打听打听他们的背景，数数他们的头发。现在这个年代，房子几乎是大多数家庭最值钱的资产了，关系到千家万户。大家都知道，领导们要什么？和谐社会啊。怕什么？怕下面的人乱搞捅了篓子啊！如果你是领导，你愿意因为下面的人乱来而背锅吗？那么你一定会建设各种完善的甚至是繁琐甚至不惜反人类的制度来确保安全。就算有其他因素可能会对工作产生影响，也必须把一切可能发生的情况置于可控至少是免责的范围内，而要免责，不按规律来怎么免？老江湖或者体制内的，一定明白上面这段话的意思吧。压力和责任。不明白的，永远都不会明白。最最后，小贴士，买房子不容易，一定多看几遍合同，其实很多霸王条款，但是有几个人能拒绝？维权一定要找懂建筑、房地产或者房产测绘的朋友支招，打准7寸！一招制敌！不要听律师的，他们，更加利益相关～～～～～～更～～～～关于“把面积做小”。我们经常“逮住”测绘公司做小，但是很多时候无可奈何。因为这个“做”，都是技术性的，符合规定的。开发商在房屋设计时，就考虑以后要“赠送”面积了，就故意针对计算规则，设计一些钻空子的结构。比如很多所谓的可变空间、结构板、假不落地飘窗，假阳台，目的都是多“送”面积给客户，让购房者觉得自己赚了，白捡这么多面积。其实建安成本都在房价里，买的怎么可能有卖的精。况且还有很多半算部位对应的额外的面积，更不是开发商送你的，而是本来就应该半算，都是购房者“应得”的。再说一遍，买房前一定一定一定多看几遍合同，很多导致纠纷的问题都在合同里明白无误的写着。明的暗的霸王条款都挺多，很多平淡的描述，看的时候一晃而过，而一旦涉及该条款的内容最后出问题，购房者可能更吃亏。而且还有一个现象：买房前的各种承诺，一定一定要在合同里看见具体、详细的条款！比如什么绿化啊、学校啊、间距啊等等吧，如果只是售姐的口头描述，将来无法兑现的话，你也没有办法告她，因为法庭讲证据啊。之前有一个官司，其实就是交房延期了，按合同收违约金就完事，可购房者这时觉得违约金太低（确实低，但是合同也确实是自己亲手签的），就去找律师。律师先后忽悠购房者从房屋规划用途、面积计算、交房时间等等多个角度起诉开发商，前后历时4年，规划、建设、房管、质检部门甚至燃气公司都被叫去作证，从区法院折腾到市中院，最终撤诉了，因为这些问题如何定责、如何解决全部写在合同里，谁的责任一清二楚，根本没有争议的余地。可见，看清楚合同有多重要。我因为看了太多纠纷，觉得买新房就是受“欺压”，于是买了建于90年代初的二手房，而且，面积有惊喜哦。那个年代是没有测绘这个概念的，房子面积大小都是建设单位自己去房管局申报。最常见的情况就是房子明明100个平方，但是该职工按政策只能享受80平方的福利房，于是就申报成80平方。当然这种是不可能从新测绘成100平方米的。
不敢这么干，这tm不是找死吗，，，，，烟都不敢抽你一根，别说钱了房产测绘一般使用的是激光测距仪，误差很小的，测完加墙体加墙灰厚。
律师这张嘴啊，跟我们做营销的一样，都是套路满满。
的说法很巧妙，所以没有错，就是直接在评论区拉案源，吃相难看了点。有没有开发商故意缩水的情况？我说没有我自己都不信。从数量上来说那位律师说得没错，很普遍。全国有多少开发商多少楼盘啊，缩水楼盘的绝对数量是很大的。但是从比例上来说缩水楼盘特别多吗？未必。我只能说不同时期不同地区的情况有很大不同。开发商玩面积缩水的动力毫无疑问是额外利润，但同样是冒法律风险，想办法改容积率改商住比例赚得更大岂不是更好？所以就有两种情况出现了：容积率管控比较严而房价比较高的地方，面积缩水的动力更大；容积率管控比较松而房价比较低的地方，面积缩水就不是很有意义了。比如北京这种地方，容积率太扎眼了，房价又高，所以面积缩水比较划得来；而四线小城市反正天高皇帝远，不如直接玩把大的。而且面积缩水的玩法太过于低级了。更高段的做法是在报建上做文章，想尽办法做出各种赠送面积，然后提高单价，这样几乎没有法律风险还把钱挣了。不过这个做法的风险在于验收时政府不认可当初的报建方法，要求重新测算面积，这就偷鸡不成蚀把米，还容易和业主产生纠纷。至于霸王条款，以前很多，但是许多城市的政府强制推行格式合同，关于面积的确认和赔偿这块都在格式条款里，想直接耍流氓的难度还是有点大的，收益和风险不成正比了。当然小城市就不同了，别说霸王条款，直接不认合同都是很有可能的。回到题主的问题，你购买的房屋是有可能面积缩水的。不知道你在哪个城市，单价过万的小地方小楼盘，开发商是有足够动力和较低的风险打歪脑筋的。据我所知市面上的测绘机构一般都不接受个人委托，如果你对面积有较大疑虑的话就可以照顾那位律师的生意了，因为你只能通过起诉由法院委托第三方测绘或者以律师事务所的名义进行委托。不过话说回来，这种破事情强龙不压地头蛇，一来我很不看好这件事的前景，二来我觉得找个当地背景硬的律师比外地的靠谱多了。
1.房产证是要国土房管部门发放的，测绘公司的成果也是有相关部门审核过的，如果面积有问题，那就不仅是测绘公司责任了。2.可以请有资质的第三方进行测绘，如果觉得有问题，可以向房管部门投诉，如果测出来的面积更大，测绘资料你自己留着别拿出来不就行了。3.同1，影响当然严重，重大生产责任事故。4.层高指地面到楼面，楼面到楼面，楼面到屋顶面之间的距离，建筑面积包括自墙的全部及共墙的分摊部分，ps这里说得不全，商品房的话从中墙开始算，非共墙的外半墙有大楼整栋分摊。数据精确到小数点后两位没问题，我们这是后四位5.可以6.不清楚，超范围了...7.预售时应该是测绘公司给做的预算，当时并未实测，只是按图纸出的面积，跟后面实测没有关系，没听说不能是同一个，面积误差公式，一般应该是二级精度限差0.04乘根号S加0.002乘S，以100方为例，限差0.6方。苹果输入法太坑了……
预测，实测一般一家单位做，预测是拿施工图算面积，实测是实地测量，误差规定在千分之三以内。这是要交给规划局的一般由地市以上的测绘部门或其下属单位公司去做，不对开发商负责对规划局和测绘院（测绘局）负责。而什么算三分之一，面积什么算二分之一，什么算计容什么算不计容有厚厚一本规范。比如空调隔间是算面积的。这是部门跟部门之间的比较正规的事这是部门跟部门之间的比较正规的事只要收钱不管出不出问题都是要坐牢的
听过徐律师
的 live，刚好讲过这个例子。根据徐律师的说法，目前市场的情况，交房的时候面积缩水的概率是很大的。但是主要问题在于，你很难证明面积缩水这个问题。需要证明面积缩水通常需要重新测量，重新测量受下面这几个因素的影响，实现的难度较大：需要绝大部分业主同意，要测量每家每户的房屋面积，整个小区电梯、楼梯、绿地等影响公摊的都需要测量。当地找不到测绘公司愿意帮你测量。但凡当地有测绘公司愿意接你们的案子，那么他们大概以后就接不到当地房产公司的案子了。所以，需要从外省市请测绘公司。即使1和2都达到了，测绘过程中还会受到开发商的各种阻力。
正常情况下预测有可能会玩一点猫腻，但是实测还是会按照实际情况去测量计算的，毕竟实测面积最终作为房产证上面的产权面积是要承担法律责任的，没人会愿意去冒这个险，顺带说一下高层的得房率大约也就75%,同时套内面积还要大于你的使用面积(围成户型的那一圈外墙的面积的一半是计入套内的)。
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