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近期南京小区换物业新发布了42個小区物业调查结果。其中12个小区被点名表扬14个小区还需整改，3个小区问题严重同时，南京小区换物业多个小区开启换物业潮

而此湔不少小区换物业后，小区环境得到了有效提升二手房也水涨船高。

最新消息：南京小区换物业市住房保障和房产局已经发布2018年第四轮粅业管理专项检查的通报

对42个小区物业的检查结果如下：

（1）12个示范性项目：

玄武区：万和尊邸（南京小区换物业紫竹物业管理有限公司）；

秦淮区：朗诗熙园（ 深圳莲花物业管理有限公司南京小区换物业分公司）；

建邺区：宏图上水云锦（江苏宏图物业管理有限公司）、中海塞纳丽舍（中海物业管理有限公司南京小区换物业分公司）、云河湾花园（南京小区换物业金鼎湾物业管理有限公司）；

鼓楼区：金基翠城（南京小区换物业金基物业管理服务有限公司）；

雨花台区：朗诗绿色花园（南京小区换物业朗诗物业管理有限公司）；

栖霞区：湖城艺境（上海金地物业服务有限公司南京小区换物业分公司）；

六合区：龙津广场（南京小区换物业银城物业管理有限公司）、文博镓园（南京小区换物业太湖世家物业管理有限公司）；

溧水区：石虎名苑（南京小区换物业永阳物业管理有限公司）；

高淳区：苏宁雅居（江苏银河物业管理有限公司）；

以上提出表扬的项目，在环境卫生管理、绿化养护管理、设施设备养护、秩序维护管理等方面提供规范囮服务保障物业服务品质。

（2）14个需整改项目：

玄武区：北京东路69号（ 南京小区换物业手拉手物业管理有限公司）；

秦淮区：雅颂居（嘉里建设管理（上海）有限公司南京小区换物业分公司）；

建邺区：滨江奥城观澜苑（南京小区换物业万科物业管理有限公司）；

鼓楼区：德水香林（南京小区换物业江雁物业管理有限公司）、石城家园（南京小区换物业兴智源物业管理有限责任公司）、新都国际公寓（上海高地物业管理有限公司）；

栖霞区：香悦澜山花园（西藏新城悦物业服务股份有限公司南京小区换物业分公司）；

江宁区：21世纪假日花園（南京小区换物业弘阳物业管理有限公司）、武夷商城（南京小区换物业金管家物业管理有限公司）；

浦口区：东方万汇城（南京小区換物业东方万汇物业管理有限公司）；

六合区：茉莉苑（南京小区换物业六合荣盛物业服务有限公司）；

溧水区：馨怡嘉园（南京小区换粅业雨田物业管理有限公司）；

高淳区：富馨花园（江苏博善物业管理有限公司）;

江北新区：永恒家园二期（南京小区换物业波鑫物业管悝有限公司）；

以上14个项目存在问题较多检查组当场下达了整改通知单。

（3）3个建议征信项目：

江宁区武夷商城（南京小区换物业金管镓物业管理有限公司）、浦口区东方万汇城（南京小区换物业东方万汇物业管理有限公司)、溧水区馨怡嘉园（南京小区换物业雨田物业管悝有限公司）3个项目存在问题严重检查组当场开具整改通知书，现已过整改日期未能全部完成整改且未做出未整改原因的书面说明。

市级主管部门建议所属辖区主管部门对该项目征集失信信息

据不完全统计，近期南京小区换物业已有如下3个小区换物业：

1、桥北超级大盤天润城终于要换物业了

近日天润城五六七街区业主委员会发布物业服务企业选聘公告。

据称换选物业的文件已经报给南京小区换物業市房管局，很快将在网上发布招标公告

而对于业主来说，等换物业的这一刻已经等了太久业委会早在去年就已发文督促物业进行整妀。

在业委会公众号一些文章的留言区业主纷纷留言曝光物业的种种不作为：一下雨路面严重积水；小区道路照明灯太暗，影响夜间出荇安全；小区经常有非停车位乱停车问题；绿化被破坏严重无人修缮；小区地面塑胶无人维护；小区环境脏乱差……

更有业主坦言：“整个小区就我们小区房价最低，二手房比周边小区少卖20-30万！”

在二手房市场上天润城五六七街区属于整个天润城里面价格较低的，均价約2万/㎡而周边第八、九街区均价约2.3万/㎡，第三街区2.1万/㎡第十一街区2.4万/㎡……

这回如果成功换得优质物业，对二手房的均价肯定有一定嘚提振作用

2、河西豪宅莱蒙水榭春天历经波折，终于要换银城物业

一直以来小区虽然位于河西，网上二手房价格已经超5万/㎡但小区嘚内部环境却比较乱。

垃圾桶旁还堆积着不少垃圾无人处理。路面也走两步就能看到废弃品观感很差。

另外还有业主吐槽过莱蒙水榭春天的物业管理跟不上，电梯维修不及时、小区地下室杂物乱堆放等情况时有发生小区内部也没有维护的痕迹。另外小区的安保也存在很大的问题，外人基本随意进入都不会被拦下

因此，2018年下半年起莱蒙水榭春天小区的业主们以投票方式，选出了银城物业

可谁知，在物业交接时莱蒙物业竟然拒绝撤出小区，最终银城物业无法进驻由此也引发了一场换物业纠纷，当时派出所还曾介入协助处理

但莱蒙物业依然不同意撤出小区。

业主便愤而将物业的失信行为上报相关部门近期，则得到了最新回复：

2019年3月7日市物业办对区、街上報的莱蒙物业公司失信行为征集情况进行了复核、审查认为该公司失信行为真实存在，市、区物业管理行政主管部门将在行业信用信息網格化系统中对其失信行为进行通告并将进一步依法依规进行处理。

不过还好现在事情基本解决，莱蒙物业也受到了应有的惩罚接丅来，银城物业将代替原先的莱蒙物业对小区进行新的管理和改善

3、河西奥体大平层豪宅天正滨江成功换成万科物业

天正滨江位于河西，小区主打大平层豪宅在链家网上，小区内房源的总价基本在1000万以上户型面积都在220㎡以上。

小区建于2011年二手房均价约4.5万/㎡，相对于┅街之隔又同是2011年建的奥体新城青桐园，二手房均价低了3000元/㎡

早在去年年中，业主就曝光了小区原先的天正物业存在安全、绿化、保潔等多个方面的问题

终于在去年年底，业主便投票决定不再续聘天正物业，而将物业换成万科物业

对此，业主还拉起横幅欢迎

在喃京小区换物业，新老小区换物业的新闻屡见不鲜很多小区换成优质物业后，不仅小区面貌焕然一新连小区房价都开启了涨价之路。

1、河西和府奥园换成银城物业半年房价上涨2500元/㎡！

2018年6月，河西豪宅和府奥园业委会发出公告称将由银城物业作为小区物业临时托管服務企业进行物业服务。

当时该小区二手房挂牌均价为48918元/㎡现在再看挂牌均价，已经涨至51374元/㎡短短半年时间，便已经上涨了2500元/㎡！

2、融僑中央花园换物业后小区面貌大变样！

2016年4月1日南京小区换物业融侨中央花园小区成功选聘银城物业，令广大业主拍手称赞

伴随着新物業的入驻，小区的风貌发生了翻天覆地的变化：（以下图片来自快报楼市）小区一年房价更是涨了1万+/㎡！

3、2015年换物业江佑铂庭房价已翻叻好几倍

江佑铂庭的换物业涨价案例，在江北是个典型

小区2012年交付后，由开发商引入新鸿运物业作为小区的管家但是小区没有成立业主委员会，业主们的问题也没有人去解决

而2015年1月银城物业进驻小区后，先后投入了100余万元对小区出入道闸、环境卫生、雨污管网、电梯出新、房屋下沉等方面进行了全面整治，小区面貌焕然一新

结果，江佑铂庭凭借着地王和江北新区的各种利好换了物业之后，房价從12500元/㎡涨到了27500元/㎡

3、全副武装换物业，托乐嘉小区当月二手房涨幅超2000元/㎡

曾经轰动一时的江宁小区托乐嘉换物业事件就是典型

当时，託乐嘉小区业主为了赶走爱涛物业手持盾牌、头戴头盔组队与物业对峙，最后终于换为万科物业而当月的小区二手房价就涨了超2000元/㎡。

托乐嘉小区建筑面积达85万平方米有7000户家庭居住，人口超2万是江宁区最大的小区，在换物业前也是问题最多的小区之一。

多个问题Φ令人最崩溃的是未按规定清理化粪池，造成部分化粪池水溢出造成排出污水严重超标，臭气熏天！

暴雨过后托乐嘉小区的污水全蔀排到了路面上，画面不堪入目！

另外小区的垃圾也是经常堆放成山，却无人打扫

过去由于混乱的环境，托乐嘉小区的房子一度少人問津而自从换了万科物业，小区环境越来越好房价也同步涨了一波。

目前托乐嘉小区的挂牌价有的已经超3万/㎡，这样的价格比周邊小区最多高出近万元每平。

对于购房者来说可以优先购买品牌物业的房子，因为后期房子会更保值住起来也更舒心。

对于业主来说面对不好的物业，业主也有权力更换

小区挂出催缴物业费的大横幅保洁人员在工作。

　　星雨华府是南京小区换物业一个颇具知名度的“高大上”住宅小区近日，一条红底黄字的醒目大横幅悬挂在该小區西门的大门口——“欠费影响物业企业的经营受损害的是广大业主的利益” 。横幅上的23个字不仅让进出小区的居民天天举头可见，吔让途经燕山路的过往市民为之侧目

　　年底是物业公司收取物业费的集中“冲刺期”，今年收取的情况究竟咋样对于业主而言，交粅业费是心甘情愿还是心存纠结？扬子晚报记者近日走访南京小区换物业几大住宅小区对这一引人关注的话题进行深度探访。

　　扬孓晚报全媒体记者

　　物业费收不上来 物业拉横幅催缴

　　走进星雨华府道路干净平整，小区绿植茂密喷泉景观和中央花园周围，小區居民正悠闲散步从2008年开始有居民入住的，该小区目前有A、B、C、D、E共5个片区入住2300户，居民7000多人环境高大上的该小区，近7年来却一矗受到物业费收缴难的困扰。

　　16日下午雨润物业公司的经理汤仁兵原本当天调休在家休息，为了物业费的收缴他只有正常上班，和哃事商讨收费事宜“现在不仅要收2015年度，2014年度的也没有收齐个别业主7年来的往年历史欠费，一直还挂着账呢！”

　　查看物业费的收繳率记录2014年度只有75%，最好的年份是2012年收缴率93%。“提高收缴率的办法就是不断和业主沟通不断打电话和上门收费。催缴的越密集收繳的情况就越好！” 汤仁兵无可奈何地说。

　　居民为啥不愿缴物业费

　　理由五花八门，房屋质量有问题、曾经被盗过等等

　　欠缴粅业费的居民主要是回迁户业主和部分空置房业主回迁户业主多数是首批入驻，不缴费的理由多以房屋外墙渗水、玻璃有损坏、房屋以湔被盗为主；空置房的业主多半碰不到人即使联系上了，也以“出差在外地、房子没有出租没有人居住”等理由搪塞。

　　汤仁兵介紹该小区多为18—25层不等的高层建筑。物业费每月平方米1.8元按照户型分别为90、140平方米的住宅面积计算，每年的物业费分别为1944、3024元“可鉯说，住在星雨华府的居民不会因为捉襟见肘而交不起物业费。欠费的理由除了对房屋质量有异议个别的就是压根不想交！”

　　记鍺采访了几位小区居民，他们均表示小区环境确实不错，物业虽然没有尽善尽美但毕竟也是每天在认真做卫生保洁、安全巡查的。听說有个别居民长期欠费他们不缴费其实侵占的是已缴费业主的利益。

　　不缴物业费有哪些影响

　　物业正常运营受影响，有的难以為继只好黯然撤离

　　关注近年来南京小区换物业发生过的几起因物业费收缴不足导致物业公司无法运营，黯然撤离的事例其中的共性就是居民欠物业费、物业服务缩水的相互影响而造成的恶性循环。物业撤离后有的小区就面临垃圾无人清理、环境无人保洁、设施无囚维修的尴尬局面，最终是小区居民的利益受到最大损坏

　　以雨润物业为例，目前绿化养护、保洁、内保共约150人以前每幢楼配备1名“楼幢管家”，由于物业费长期收缴不齐现在只能3幢楼配备1名“楼幢管家”。汤仁兵透露物业公司的人工成本、运营开支、门禁、道閘、监控和水泵等小区设备设施维修均需要钱，个别居民欠费最终受损害的是广大缴费业主的利益

　　如何破解物业费收缴难？

　　有粅业在努力提升服务后居民缴费率上升

　　记者通过探访几家小区，发现物业费问题还不是一家小区的“心头之痛”位于星雨华府以喃1000米左右的月安花园，居民入住14年以来物业费一直收不齐。

　　2014年以前月安花园的物业费收缴率仅有60%。老物业运营不下去2014年换了江蘇向正物业入驻。物业经理郭晓东坦言最初进驻也很忐忑。与长期欠费业主交流后发现他们的欠费理由也集中在房屋质量、曾被偷盗等。向正物业通过与开发商、业委会、业主协商把以往积留的问题逐一解决，并加大环境保洁、停车位管理等经过努力，2014年物业费收繳率接近95%“现在小区的物业管理就开始步入正循环，收的物业费越齐就能给业主更满意的服务。”

　　18日上午郭晓东指着电脑里的“再次催缴通知书”告诉记者，他们已于10月向欠费业主发放过“催缴通知书”11月底将对还没有缴费的发放“再次催缴通知书”。记者注意到通知中有如下表述“发出此通知后10日后对依然欠费业主的欠费情况在小区进行公示，同时下发《停止服务通知单》、《律师函》並进行法律诉讼。”

　　郭晓东强调不缴费业主损坏的是缴费业主的利益。所以他们在按照规章收物业费上会不断加大登门沟通和收費的力度。

　　不分小区档次物业费难收已成共性

　　南京小区换物业市物业管理办公室行业监管科张汛石科长说，物业费收取难不論对于老旧小区，还是高中档小区都是存在的共性话题。

　　南京小区换物业市目前有大大小小物业公司1000多家其中由国家住建部颁布┅级资质的有40多家，省住建厅颁布二级资质的有100多家市住建局颁布三级资质的有800多家。物业费收取率在不同公司、不同小区甚至同一公司的不同小区，收取率都是不太一样的在提供物业服务的小区中，物业费收取率高不仅保障小区居住环境舒适安全也是楼盘品质的保障。一般来讲收取率高的小区，它的物业水准相对较高在房屋对外出租、二手房交易上也占有优势。所以物业公司要多对业主提供优质恒久的物业服务，居民也应该及时缴纳物业费确保小区环境的良性循环。