日前，上海市第一中级人民法院开庭审理了一起“罗生门”式的房屋租赁合同纠纷案：因出租方某实业公司一名已被判决犯职务侵占罪的前高管虞某涉嫌从中作梗，致使承租方某餐饮公司和实业公司围绕一份争议巨大的续签合同，展开多轮民事诉讼。实业公司不承认续签过合同； 餐饮公司则反诉称：续签合同和原合同属自然替代关系，实业公司有恶意起诉之嫌。
公司内鬼留下“罗生门”
2009年5月15日，餐饮公司法人陈某和实业公司签订房屋租赁合同，承租实业公司的房产用作经营，租期至2015年6月止。
2011年5月15日，据餐饮公司表示，时任实业公司股东、监事虞某代表实业公司和餐饮公司续签了《房屋租赁合同》。而餐饮公司也继续使用实业公司的房产，直到2014年底。
但据实业公司表示，从2011年6月至2014年底，实业公司再未收到餐饮公司任何房租。所谓续签合同，公司全不知情。
2016年8月，虞某因职务侵占罪获刑。在起诉书中有关于“虞某使用伪造的实业公司公章，与餐饮公司续签合同，收取租金并予以侵吞”的指控。但在判决书中，法院因该部分指控与司法鉴定结论矛盾，且缺乏证据佐证，最终不予认定。
实业公司和餐饮公司围绕那份争议合同，展开了数轮房屋租赁合同民事纠纷。实业公司自2014年1月起四次将餐饮公司及陈某告上法庭，又分别撤诉。
自然替代还是期满终止？
近期，陈某以实业公司涉嫌恶意诉讼为由，将后者反诉上法庭，但被一审法院驳回。陈某向上海一中院提起上诉，要求法院确认：双方签于2009年5月15日的合同已合法解除；实业公司存在恶意诉讼行为，需赔偿餐饮公司因多次涉诉且因财产保全而损失的8万元。
陈某的代理人表示，签于2009年和2011年的两份合同是“自然替代”关系，实业公司以餐饮公司“合同期满终止后盘踞不走拖欠房租”为由，多次将餐饮公司及陈某告上法庭，是不合理的，是通过诉讼对餐饮公司及陈某进行财产保全的恶意行为。“多年来受到财产保全，陈某一直无法正当处置其名下房产，现在房价还在下跌，我们受到了巨额损失！”代理人说。
陈某代理人还展示了他自行从裁判文书网下载的虞某职务侵占罪一案判决书，表明虞某曾向餐饮公司收取租金，餐饮公司支付了2014年6月前的全部租金。
实业公司代理人反驳称：所谓虞某和餐饮公司签订合同之事宜，虞某本人表示否认，而在此前虞某的刑事判决中，法院亦未予认定。且对于合同上公章的真实性，曾三次做过司法鉴定，只有一次鉴定结论指向公章为真。此外，实业公司此前签署合同都是用合同章，从没用过公章，因此合同的真实性至今存疑。
综上，实业公司坚持认为餐饮公司是在合同期满终止后，拖欠租金占据着实业公司的房产。实业公司多次对餐饮公司提起诉讼，是作为受害人行使正当合法的权益。
至于陈某代理人提出的“因涉诉而造成的财产损失”一说，实业公司当事人也反驳道：“上海房价上涨不少，陈某的房子这些年来可能已经翻倍了，他应该感谢我们！”

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（原标题：成都一房客隔断客厅当“二房东” 被判解除合同）

四川新闻网成都11月26日讯（武法宣 记者 刘佩佩）近日，成都市武侯区人民法院审理了一起房屋租赁合同纠纷。房客承租了房屋后，擅自将客厅隔断，并对外转租。房东认为房客违反诚信原则，转租房屋获利，损害原告权益，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求房客退还房屋并恢复原状。法院判决支持了原告房东的诉请。

　　据原告张某诉称，2014年11月，他将自己名下的建筑面积133平方米房屋租赁给被告李某使用，租赁期截至2017年11月4日，并与其签订了《房屋租赁合同》。后原告发现，被告将房间进行了改装。客厅用一堵墙隔成单间，电视被移到主卧室，网络线四处乱牵，并将隔出的房间另租给他人使用。张某认为被告违反诚信原则，转租房屋获利，损害了自己的权益，故诉至法院。 被告李某辩称，自己承租该房屋用于与他人合租，对此原告清楚此事。待合同到期后，自己会将房屋恢复原貌。

　　武侯法院经审理后认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”；第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”

　　现被告在使用涉案房屋过程中，存在擅自隔断客厅增设房屋，属未按约定使用房屋，擅自扩建行为；同时，被告未经原告许可对外转租，以上均符合解除合同条件，故本院对原告要求解除与被告之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，并判决房客李某限期退还房屋并恢复状。

　　违法改变房屋结构不安全 私自转租违反合同法

　　当前，房屋租赁活动很常见。有的房客为了分担租金，将租来的房屋分隔成小单间，再向他人转租。其实这种分隔成单间转租的行为首先存在消防、治安上的风险；从租赁合同关系的法律规定而言，未经房东允许或者事后追认，房客对外转租房屋的，房东有权解除租赁合同；其次，将房间分隔成小房间再进行转租的，属于“擅自改变房屋性质”，房东有权解除租赁合同。再次，此种隔断房屋的行为，属于擅自改变房屋结构，对房屋的使用安全造成危害，房东也有权解除租赁合同。所以，法官提醒大家，不要为了牟利就违法改变房屋结构，擅自转租；此外，在租赁房屋时，无论从安全角度，还是从避免租金损失的角度，尽量避免租用此种隔成单间的房屋。

　　说到房屋租赁纠纷，相信不少朋友都碰到过，不但令租客头疼，房东也常常苦不堪言。

　　贵阳的李女士最近就被租房的事弄得很烦心。两年前，她将一处闲置的房子租给一家公司当员工宿舍。近日，租赁期满，李女士前往收房，却被眼前一幕惊呆了：出租前整洁完好的房子，如今却被弄得到处脏兮兮的，家具也有损坏。这让李女士很是气愤，虽然经过好几天的协商沟通，对方最终愿意赔偿部分损失，但李女士还是觉得很受伤。

　　事实上，类似这样的房屋租赁纠纷，屡见不鲜。即便有《房屋租赁合同》进行约束，但仍难以避免。为此，本报咨询了云岩区法院的相关法官，以案例为基础，对此类问题作出分析和解答。希望通过这些案例，能让您避免租房纠纷。

　　房东不守承诺房客退租被扣押金

　　贵阳的大兵从事IT业，他寻找房源的首要条件就是能满足上网需求。2015年8月，他几经挑选，看中了房东老李的一套房子。房东老李向大兵承诺，该房有高速光纤网络，大兵当即承租这套房子。

　　第二天，双方在签订的房屋租赁合同中约定，租期一年，月租金2200元，大兵向房东老李交纳4400元押金，房东老李保证有10M光纤网络入户，否则合同无效。

　　之后，大兵依约向房东老李交纳租房押金及当月房租。他居住三个月后，发现网速一直很慢，经查询电信部门，得知该住所暂无10M光纤网络。大兵觉得上当了，多次要求解除合同，可是房东老李不同意。2015年11月，大兵请人帮忙，自行搬离该房，但一直未能和房东办理交接手续。

　　当月25日下午，他前往租赁房屋取遗落物品，发现房门钥匙被更换。他多次与房东老李联系，可对方置之不理。无奈之下，大兵诉诸法律，要求解除与房东老李签订的房屋租赁合同，并要求房东老李返还押金4400元、遗失在租赁房内装有5000元现金的手提包等。

　　法院判令房东退还全部押金

　　云岩区法院经审理认为，根据《合同法》规定： “双方可以就合同的效力约定附条件。 ”本案中，当事双方在合同中约定“保证有10M光纤网络入户，否则合同无效” ， 即双方约定以“10M光纤网络入户”为合同生效的条件，现房屋至今未开通10M光纤网络，合同生效的条件尚未成就。

　　由于大兵现已搬离诉争房屋，双方的租赁合同已终止履行。房东老李所收取的4400元押金，应当还给大兵。至于大兵要求房东老李返还遗落的手提包的主张，可待公安机关作出处理意见后，另行主张权利。

　　提前退房能要回押金吗？

　　“在租房纠纷中，双方签订的租房合同内容是法院判断哪一方违约的重要依据，因此应认真对待。 ” 云岩区法院一法庭蒋毅贤法官说，很多人在签订租赁房屋合同时，只是看看租金，却不看合同的其他条款，或者简单的约定，甚至口头承诺，这样很容易引发租赁纠纷。在他审理的房屋租赁纠纷中，就有这样的案子。

　　小王租了一间房，房东让他一次性付清6个月租金，并且要交纳一个月租金作为抵押。住了3个月，小王感觉不好，又租了一处房，并告知房东。房东要求小王给出一把钥匙，以便新房客看房。不料房东本人搬入房内。小王要求其退还剩下的租金及押金，但对方只肯退还租金。

　　蒋毅贤法官表示，这种情况租客已经构成了违约，而具体需要承担的违约责任应当看合同的约定。如果合同约定1个月押金是违约金的话，那么房东就有权扣押您的押金；如果合同没有具体约定违约金，且在租赁期间您没有造成房东损失，那么这部分押金应该退回。这个案件关键是租赁合同中是否有约定违约金或是怎样约定的。

　　转租房起火损失谁赔偿？

　　小李租了一间房，因为房子里有两个床位，她便就转租给了另一个女孩，房东也同意了。后来这个女孩因为在屋里用电器，起火，烧了一些家具，房东却让小李赔，小李觉得这个事情又不是她做的，怎么能让她赔呢？

　　蒋毅贤法官表示，这属于转租问题。在这个案件中，出租人同意了承租人的转租行为，那么出租人和第三人(就是这个女孩)的租赁合同是合法的。但是根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定： “承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 ” 所以虽然是这个女孩的过错造成了房东的损失，但是承租人仍然需要承担责任。

　　把握几点避免日后纠纷

　　租房者在签订房屋租赁合同时，一定要看清楚合同上面所规定的条款，明确租赁双方的权利与义务。如租赁用途、租赁期限、修缮责任、变更与解除合同、签订转租、违约责任等条款，租赁双方要协商一致，以免在日后租房过程中产生争执，引发不必要的麻烦。

　　蒋毅贤法官提醒，承租人在租赁房屋时，应要求房主提供房产证，确认其享有房屋的收益权。如果是受房东委托代其出租房屋的，应具备房东的书面委托书。如果是转租，应当事先征得房东的书面同意。

　　目前，很多“二房东”擅自转租房屋，承租人入住后，很快被房东赶走，结果又找不到“二房东” ， 只能自认倒霉。

　　“房东和房客都应当要求对方出具身份证原件，并相互保留一份复印件。如果日后双方产生租赁纠纷，到法院起诉时才能提供对方的详细身份信息。 ” 蒋毅贤法官说，合同中还应当明确出租房屋的用途和明确租金的交付方式以及交付日期。另外，在双方当事人权利义务的约定方面，很重要的一点就是房屋的使用和修缮义务的约定。

　　承租人在使用房屋时，涉及水费、电费、煤气费、物业费等费用的负担问题，承租人可以结合房屋的租赁价格，与出租人协商后将上述费用的负担人和负担比例写入合同中。

　　房东和房客应进行房屋设备设施的清点交接并制作财物清单，同时也可对房屋的状况进行描述或拍照，制成相关文件列为合同的附件。这样做的好处是可以避免租赁合同终止或中途解除时，双方对财产的遗失或毁损等问题产生纠纷以及房东以此为借口扣留押金。

　　“房东在出租房屋时，一定要签订书面合同，并且到房产管理部门进行登记。 ” 蒋毅贤法官说，这样有一个公示的作用，可以有效的维护双方的合法权益。