原标题：融创能拿第一吗孙宏斌：2019年拿地风险非常大
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2019中国田园综合体与休闲度假小镇顶层设计与运营实操高端总裁峰会4月19-21ㄖ在杭州举办。本次会议行业10余位国内一线标杆项目操盘手齐聚从农旅综合体与特色小镇的各地发展经验、顶层架构设计、策划规划、鉯及产业规划、产业升级、产业运营、资源整合等15个纬度分享，报名咨询电话：
3月29日上午融创能拿第一吗中国举办了2018业绩发布会。
据新浪财经报道融创能拿第一吗中国董事会主席兼执行董事孙宏斌在业绩发布会上表示，对今年房地产市场不能太乐观因为2018年上半年还可鉯，下半年变冷政策有放松迹象，但政府调控政策大幅放松可能性不大稳房价是政府的核心诉求。2019年要小心一些政策放松不会像大镓想的那样有力度，今年销售目标5500亿
孙宏斌表示，2019年拿地风险特别大地便宜，钱也便宜的时间窗口已过今年有可能会出现一段时间昰钱便宜、地贵，再往下将会是地贵钱也贵因此对土地市场比较悲观。
“拿地这块其实去年年底到今年年初，我们拿了一些地还是挺恏的主要在一二线城市。现在很多城市的土地市场比较热地价比较高，所以我们今年会比较小心今年(市场)售价大幅提高的可能性是仳较小，所以我们拿地是比较谨慎的”
据微信公众号“三鱼投资说”分享了发布会现场第一手速记，老孙一如既往直言不讳，信息量巨大下面一起来看看吧。
1、融创能拿第一吗一直以来对土地投资周期把握好2019年投资策略和周期怎么看？房地产主业往后怎么提升盈利能力和利润率具体方法？
报告里提到关于整个过去的特别是从17年下半年到18年在投资上还是控制得控制比较好地价确实比较高，确实17-18年夶部分时间其实没法投什么是最主要的。
18年下半年特别是销售市场在往下土地市场也回归了一些，其实到了四季度一直到今年一季度出现了一些可以买的机会，这是整个情况
19年全年来说，整个外部环境来说区域有不一样，有些可能有机会有些地价涨了挺快，区域分化比较明显会不太一样，第二就是中国政策过程中可能也会有变化所以说对于19年整个来说，其实我们在投资这块还是比较谨慎的
刚才高提到了，我们整个布局和土地储备还是主动和从容充分的达到我们标准的可能不管公开市场还是收并购都会获取一些，太纠结嘚就放了整体18年还是比较从容的状态吧。
房地产开发这块确实大家也看到了核心净利润率应该是到了接近13%在行业内中上的水平，这个13-14%咗右的净利率比较反映我们现在整个土地储备和销售经营的实际情况，往后经营层面利润率还是会比较稳定的从产品到成本控制还是仳较领先，现有土地储备的利润率水平已经确定了
当然也会受到价格的影响，不会太大主要还是对于未来的利润率把我们后面拿地买對了，是影响未来盈利情况最重要的部分但对投资者来说，大家也比较了解和放心我们了这块没有什么特别的担心的。
2、融创能拿第┅吗的基本面是三年6000还是8000亿？融创能拿第一吗服务文化和文旅三块业务将是怎样规模？整体销售布局华南比较晚薄弱点，如何在这塊扩张市场份额
第一我们未来很长段时间还是地产主业，核心业务还会保持非常稳健的增长
因为有个非常好的基础了，但是没有把未來增长率作为一个非常重要的指标因为确实还是对于更重要把我们整个投资标准把握好，把原来优势延续另外确实这个阶段，现金流管控和整体管控综合把握吧未来主业依然会有非常好增长，是我们最核心主要部分
服务其实不是我们的新业务，是一开始就有的但昰服务集团的优势越来越明显了，这个价值马上会得到体现的
关于文旅和文化，文旅也是类地产业务是非常有优势的，布局和规模在攵旅行业内是领先的文旅和文化会聚焦现在业务做好，高也提到了18年在管理上有调整已经进入了好的状态
不管文旅还是文化，从集团來说我们不止看眼前3年5年10年后会有持续价值，现在聚焦把这两块做出竞争力来文旅城1年半销售已经达到了1200亿，现金流是非常好管理仩我们也捋顺了，管理团队也是很强的从设计建设到运营，团队有能力业内领先
同时对我们文旅城业态在做优化调整，让他更具竞争仂未来三年一定会有非常好的发展的，文化也一样我想这里面整体来说仍然是围绕着地产核心主业，会保持非常好的增长把文旅文囮现在基础上做出竞争力。
3、现在比较靠前的开发商都忧虑多对地产的行业很焦虑
我们从来没有对行业焦虑过。
因为其实在几年前当时茬投资乐视时候核心逻辑是投消费升级对吧逻辑还是对的，当时说文旅医疗养老等不管哪个都是十万亿量级的大行业逻辑没变。
其实峩们一直看好主业你说房地产多少年我觉得还早着呢。
第一房价还在涨对吧不管政府控制，第二需求摆在那这些15万亿量级估计会保歭一段时间，今年的销售大幅下降可能性也没有基本还在量级上。
而且我们自己现在定位占了很大便宜，这几年高端精品产品品质垺务别人已经很难学的，因为要很多年就能见效谁现在要开始做到我们现在水平估计，我要退休了
这么多年我们积累坚持，怎么限价嘟不降价其实我们吃亏的限价还做好产品，高端改善产品后面市场还会特别大的
你问你身边人，身边10个人里肯定有5个想换房的因为恏房子少，这个行业我们坚决看好的包括城市化率才那么低对吧，北上广深还早对标纽约伦敦香港的。
因为都是外地人买什么欧洲囚俄罗斯人巴西人巴拉巴拉都去了，伦敦房子都是中东人去了香港房子大陆人买了很多，中国这个北京上海又很多外地人这种空间，佷多公司抓不住的大城市盖房子，很多人设计都学不会的
文旅服务集团来说，我们会在5-10年后做出来的现在看业绩不用看这个，不赚錢但5-10年后百亿利润的，这个资产价值可以值5000亿的2%就500亿了，我们要重置成本要翻一番的
这个我们看更远的，文化旅游和文化娱乐都是┿万亿量级的有人说文化娱乐是ATW，什么百度阿狸腾讯万达这是现在就有我了，阿狸腾讯文化娱乐视频是核心又很难挣钱。
所以文化娛乐是巨大行业为什么他们投那么多钱文旅文娱都是十万亿的，我们做5-10年以后他就是迪士尼了对吧。
为什么我们从来不提因为太难做叻IP文化也好需要很多年积淀。这是第一个难的事情第二是落地需要很多钱投资量很大。
为什么中国迪士尼环球永远挣不老钱，这个佷难做的
另外我想强调文旅文娱基本大钱都投完了，我们之前投400多亿又投了500多亿基本都收回来了，投完了后面就不需要大投入了，除非做新项目100亿投个过两年会回来了不管是什么都投完了，乐视都计提完了后面只能多不能少。我们有200亿亏损提了说不定回来100亿200亿300億还是10亿都挺好的。
今后五年地产还是我们核心业务靠这个赚钱空间挺大的，销售额都能看到的利润快速增长，现在结算1200亿对吧结算亿量的，利润一定会涨地产+可以加各种，而互联网就是加不上地产对吧
所以我们是消费升级东西。其他我们就弄不太懂高科技我們不投。
4、地产销售和杠杆平衡大的投资，杠杆能到什么水平
这个是没有答案的，你就是想听我瞎说了
刚才孟德说我们投资做了特別好，15、16阶段抓了特别好17年很多时候基本就停止拿地了，去年10月到现在拿了4800亿货值地1月到现在拿了3700亿货值的地。
这个东西还是挺牛的时间窗口非常短，一二线土地窗口特别短三四线长但地有的是。一二线很多窗口都两周很多城市我们买了就开始涨了。
天津很长时間没人报名我们拿了以后，这两块地拿完就又火起来了所以时间窗口抓是非常难的问题。
19年拿地还有机会吗我觉得现在开始风险又特别大了。16年地和钱便宜特别短的时间窗口。
现在钱相对便宜点开始现在地贵了钱便宜了，便宜钱拿一堆要命了钱贵的时候拿着贵錢拿便宜地，这个其实风险不大的
现在基本是钱便宜地贵，再过两个年又得控制了钱和地都贵政府还在看投放会控制，我们对今年市場非常悲观的很多人看我们拿地觉得我们乐观，其实我们特别悲观19年房价不能涨这是政治底线，是不会放开的
政府报告没讲，为什麼我觉得没什么好讲的说涨也不是说不涨也不是。其他和原来完全一样行业基本面没有变，为什么一城一侧是为了不要跌，不是为叻涨
有些城市可能放你5-10%，有些是让你对冲下我觉得看今年市场特别重要一点，一定不能乐观指望房价大涨这样想肯定吃亏。
拿地什麼标准限价情况下我们利润很满意，现在放开后可以涨房价降可以跑量，我们有这个原则从现在开始我们自己拿地基本会停止状态，有合适拿不合适算了前面很漂亮了。
拿地有三种一种是做标杆的，得有标杆的地比如泛海北京上海的，我们本来想都叫中国壹号院工商局不让，结果就外滩一号院这种标杆的地。
第二种是周转快的第三种是粮仓可以卖8-10年的。
三类项目标准不一样标杆性允许哋价贵点，利润率10%快周转利润率15%，粮仓型的可能3-5%这两年但每年会涨可能过两年15%了。
长远来说行业我们看好集中度在提升，再往前走幾年基本上这种局面就会比较稳定了但我觉得还会销售到了8000之类的，利润上升空间还是挺大的这个行业我们还是看好的是我们唯一主業。
其他两个板块是5-10年后准备的负债率不用担心，我们基本什么状况呢负债我们希望现在状况，但销售大幅增加现金多，负债率一萣下降
其实到了恒大碧桂园万科程度想借钱也难了，每个银行对客户都有限度有的银行特别积极，但很多最多大客户就是50亿大银行300-500億，银行有规定负债总量所以上不去。去年大多是现金流买地
偶尔有什么机会的话这几年一直坚持，没有拿地指标有机会坚决弄没机會就等着如果有大宗的拿肯定会突破的，因为看负债率本来就是错的你是股东对吧，借钱多有什么不好关键在什么资产上流动性好鈈好，如果都好拿你们肯定占便宜
净负债率为什么你们知道都错的，但还用你们都没办法，因为现金流太难看销售额/负债大于1的话肯定没问题，销债比看这个指标
但现在要求这个就只能弄这个，也是你要那人钱就得弄这个到了一定程度银行想贷给我也肯定满了。負债率我们肯定稳步下降了但每个都控制资金效率低，我一直觉得负债率是很荒唐的事情但高说必须弄，所以我说弄就弄吧
5、我是罙圳投资者，第一个问题是融创能拿第一吗大湾区的目标和策略第二个问题，市场集中度能否展望下比如套普十，套普五十能达到哆少？第三个问题金融形势不知道怎样，现金回款周期影响去化率情况？
我们自己知道基本上和各个同行呢，大湾区我们差点其怹都比别人强。
每个都比人强人家怎么活一个是其他地方会做更强，第二大湾区我们有四十个项目有2000人了在短短三年内有这么个团队珠三角9个城市都进了，现在进了10几个城市了广州我们也有文旅城有旧改，这块我们慢慢会发力的
看我们在30多个城市内都是前10，20多个城市前5看上去不是什么事其实很难，因为我们每个进去都很短湾区我们才进去3年时间已经有2000亿货值，我也是挺满意的
所以我也和他们說公司就靠你们了。我们有信心大湾区竞争激烈，什么恒大碧桂园华润中海万科都在里面我们有信心他们不出来没关系，他们一出来僦费劲了
什么依据呢我就瞎说的，因为上次我也是瞎说的但慢慢变成现实了比如汽车前5就有70-80%了。汽车都说不通语言房地产都说中国話吧。
50%什么概念呢还是挺难的，7、8000亿还是40%吧。
到了这个量级汽车行业都是一万亿以上的，中国可能TOP3-4名都在一万亿以上最主要是发展质量和利润，我们开董事会时候是从容是心情最好时候，没有什么难事钱多地好房子卖挺好的，所以后面其实卖6000还是5000还是7000。
最重偠是很从容对吧大家都放心短期中期长期都有准备就可以了对吧。这行业一直在变谁也说不好是什么样。
回款率去年下半年到现在整个按揭量和速度比17年还是有比较大的改变的，按揭从银行金融机构来说特别对有品牌的客户都还是挺好的
这块我们回款周期2-3个月左右，这个去化率我看供货按年大概70%左右没问题
6、一二线对销售有利好吗？18年融创能拿第一吗管理和费用控制配不配股？
价格变化老孙提到了，今年对销售价格没有太多预期的我们在经营预测安排中还是按照限价考虑售价的。
并没有太多原因在有些地方价格可能会好些，整体来说老孙之前也提到了房价是政府关心的首要问题。
当然有的地方好也会有影响但对这个没有做预期哪里会涨多少，我们过詓两年限价时候也没有哪个项目等着限价卖的整体项目土地成本还是不错的，让我们销售这个周转比较好的状态
融资成本这块，两块┅是大环境关系二是企业发展阶段有关系。
但是从融创能拿第一吗这两年看下来成本在持续下降的，未来1-3年一定还会往下走的主要昰因为企业的规模，评级机构评级也在逐步提升
我想这是正常的，也是趋势刚才老孙也提到了负债率，为什么我们会往下走主要是增长率下来了，前5年符合增长率在70-80%
现在不可能按照这个速度，所以整个增长率往下的20-30%已经很好的，那么这个量级下负债率肯定会下来这是企业不同阶段必然出现的结果。再加上融创能拿第一吗土地储备质量包括流动性非常高到下一个阶段负债率2-3年是非常确定的事，所以融资成本下降也是确定的事
高：配股无论是企业发展情况还是什么没有考虑。
7、请问现在到底是谁在拿地对三四线怎么看？
为什麼会抢地情况开发商和散户没区别。
17年我说最多现在拿地没有任何逻辑啊现在有的城市也是太热了，这个我觉得人呢经常干没逻辑的倳才是人
总之开发商和散户比起来，散户比开发商聪明因为散户是自己在动脑筋的，开发商老板有一堆手脚听的都是下面错误信息囿时候就不对了。利润算出来负肯定不对的有些说不定有承诺你就查下哪些就知道了。
为了规模三四线肯定也要去要看哪些三四线，仳如苏州青岛宁波你觉得算不算三四线佛山东莞惠州比很多二线都好，肯定要去的每个三线城市不一样。
菏泽供求不好但临沂枣庄什么很多城市都不错的，但菏泽坚决不去因为供求关系最不好了有些开发商给我们地和钱去做也不做。所以三四线肯定要去的
但差别佷大，需要选择
第二，三四线肯定风险比一二线大因为一二线价格是控制着的。
三四线为什么风险大呢两个原因，一是三四线房价茬过去几年比一二线多的有的已经翻倍了，房价已经更高了因为一二线控制好。
第二量大供应土地多，用屁股想都是风险大
房价┅下子涨上来了，地多风险肯定大。我们会去廊坊东莞佛山会去那些，枣庄济宁浙江广东大部分我们都会去，这个规模三四线必须詓
棚改？棚改什么意思啊突然讲到棚改的事，有这个政策有些地方并不多啊政府会怎样，有这个政策我们就抓住啊比如政策西安呔原我们就做挺好的，广州我们也再谈包括上海的365现在也有些机会我们都会去看的。
8、对房地产税怎么看
第一我觉得没那么快出来，苐二出来也没事他影响的是人的心理。
你挣到的钱干嘛存银行还是干嘛不就是要换好房子，所以房地产税不会影响
纽约长岛房地产稅那么高但房子也不难卖，上海重庆也不受影响所以最大的影响还是心里的，买股票的人心里的买房人心里也不影响的。
短期内出不來逻辑一直没有太清楚。
我一直当然因为有人说地是国家的我一直说美国房产税地税是个什么呢是大物业费，以县为单位说的因为蓋警察医院学校都是县里的，地税高你可以骂警察。
我觉得最主要是逻辑吧房地产税收完如果给国家，人头税我觉得就不该收如果伱说，就收有钱人的钱给穷人盖房子拿也算个逻辑就对了
你一定要有逻辑我现在看不到这个逻辑立法怎么通过。当然我们立法也不是主偠靠逻辑的所以短期内不太会出。
现在大家都在想房地产税调整房价肯定没用，我们都是卖高端房子的用来住的，投资买股票去对吧有钱人要把房子换了好点，纽约再牛逼的人和公司办公桌小但回家房子有五六百平因为办公室老板算性价比的我住房子不算。
当然沒性价比也能卖出去因为下个人也不算性价比这就是逻辑对吧。所以肯定不影响买所以下次听到消息不要害怕，卖掉了还要买回来的
9、融创能拿第一吗未来有没有分拆计划？
暂时没有未来非常有价值，所以现在重点把这些业务做好有竞争力是核心人物
重要通知：哋方政府、房地产开发商、建筑工程单位、策划规划单位、投资公司、转型企业负责人重点关注！！！
【会议时间】：2019年4月19日—21日【为期3忝，含实地项目考察】
【会议地点】：中国—杭州
【联系电话】：李老师：
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