中国房价高的根本原因是什么？
我与一个法国人讨论房价的问题，他说在法国温州炒房团的囤积房子，抬高价格的做法根本不可能，因为那样的话不会有人去买被抬高价格后的房子，而炒房团还要负担房子的维护费用，所以不会有人去干这种事。
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和 的答案基本只说了土地成本这一个问题就共计得了1400多票，我实在忍不住要补充一下。两税制引发地方ZF收入下降，对卖地有了极高的热情，诚然不假，但各位有没有想过另一个问题——为什么土地越来越贵也依然能卖得掉？我对中国的房价现象（我用的是现象，不是“高”，高不高且听分解）的看法是：这是中国社会和经济发展的必然结果。1、严重的货币超发+资金流动渠道匮乏货币超发的原因就不在这里展开了，单用数据说说货币超发严重到什么样。2012年底，中国广义货币M2余额为接近100万亿元，比1990年增长了65倍，甩出GDP涨幅八条街，同期的美国M2折合人民币也不超过60万亿元人民币。如果用M2/GDP来衡量货币超发情况，美国只有0.6到0.7，中国则高达1.87。（感谢数据帝指正错误）这么多热钱流向哪里？中国经济发展到现在都面临一个尴尬的情况：没有好的投资渠道。尤其是近十年汇率从8一路干到6，以及2008年来的经济波动，让很多出口企业、实业都遭到重创，创业环境不理想，创业信心不足，通货膨胀又让现金不断贬值，使得房地产成为吸纳热钱的最大渠道。事实上，不断高攀的房价在近十年都扮演着中国经济的消化池，消化着大量的货币超发和肿胀的发展泡沫，否则今天的通货膨胀率、CPI增幅肯定远远超出我们的想象力和承受力，社会稳定一定会出现大问题。面对老百姓来讲，无非是一个直观的选择题——房子一年涨一倍和超市所有商品一年涨六倍你选择哪个？2、贫富差距扩大+财富向能源和资源型阶层集中
首先贫富差距扩大是货币超发的一个副产品，因为超发的热钱基本被少数人圈走，普通的打工者、工薪阶层收入增幅是有限的。但这不是全部，和上一条一样，财富进入这些人手中，仍然面临的是流向问题。上一条说了选项的局限性，这一条要说的是选择者本身的局限性。由于特殊的市场结构和经济现状，正常的努力创业致富所占的比例无法和完全的市场经济国家相比。我们都知道，在中国最容易致富的基本是两类：能源和资源。能源指的是挖煤挖矿的，资源指的是靠背景、渠道的。他们的共同点是：挣快钱，且生意需要的循环投入少，会迅速积累现金，同时对自身素质文化要求不高，观念比较局限。所以这些人有了钱能干什么呢？就是你所能看到的了：全世界买奢侈品、艺术品、豪车，赌场一夜千金，各种包养，但和买房子比起来，这些还是小钱。大宗的资金，最终主要还是流入了房地产。事实上，如果你关注艺术品市场的话，你会发现其涨幅远远甩开房价，归根到底都是一样的原因，只不过体量小又不关系国计民生，所以我们注意不到罢了。3、人口红利+经济结构转型
人口红利是促进中国经济飞速发展的一个主要因素，房地产也是当中最大的获利者，大量的刚需消费基本靠着人口红利在支撑——两家三代攒出一套房的首付——这些年刚需市场里买房的80后，有几个首付是靠自己打工挣出来的？这当中不能不涉及的是中国经济结构的转型，这使得我们父母一代这辈子基本没有类似于买房这样的大宗消费支出，才得以为下一代提供资金。同时，独生子女政策又保证父母可以用全部财力帮助一个孩子，父母一辈兄弟姐妹众多也变成了一项资金来源（借钱啊！）……总之，人口结构+经济结构的变化，为近十年的房地产发展提供了坚实的大市场。人口红利还能吃多久？唱衰房地产的人估计是3-5年，但我相对乐观的估计是8-10年，因为接下来走入社会的90后依然有类似的状况，并且比80后更具优势——他们有积累更丰厚的父母——60后。在我看来，60后是建国以来最幸运的一代：大饥荒和wen革时还小，上学时学校已逐步复课，考大学时高考恢复，毕业了赶上改革开放，工作几年迎来中国经济第一个活跃期和充满不可复制的财富积累机会的90年代。这也可以解释为什么“富二代”现象更多地出现在90后身上。所以，我判断8-10年之间，90后在房地产市场上的购买力仍然会支撑起一个巨大繁荣的行业。4、可怕的传统置业观念+物质社会下的不安全感+残疾的租房市场建设
讨论上一条的时候，我们忽略了一件事情：父母一代积累的财富用在孩子身上，为什么一定或者首先是买房子呢？在第1、2两条里，我们说热钱去买房是因为没有其它理想的、大宗的投资渠道以及掌握热钱阶层的局限性，但对于80、90后来说，恐怕花钱的方向还有很多。所以我们不得不面对本条标题这三个原因。作为一个上千年以农立国的国家，中国人自古以来就有着狂热的土地和家产崇拜症，“以末致财，以本守之”是根深蒂固的观念，经商挣了钱首先一定是买房买田，然后纳三妻四妾（和今天别无二致啊）。而中国经济发展到今天，文化已经严重落后而无法和经济匹配（CCP系统性的摧毁了中华文化），整个国家土豪化、物质化，女性的自我认知商品化，老百姓要靠一套房子带给自己最基本的生存安全感，终于导致了今天“没房子=没老婆”、“房子=人生成功标尺”等观念自主不自主的成为全社会的共识，构成刚需市场如此巨大的一个重要理论基础，也使中国成为年轻人最热衷买房的国家。有兴趣的可以查一查各国首次置业的年龄调查，我记得07年看过的一个数据，美国居然是42岁，欧洲也普遍在30岁以上。这时一定有人会说，我也想以后买房，我能顶得住父母和社会舆论的压力，但租房住的品质实在太低（四处搬家、随意涨价、没有归属和安全感），这就要说到本条的第三项了。中国ZF一直以来忽略着对租房市场的培育、建设和管理（仅仅是廉租房完全不够，需要着眼于不同财富阶段、不同价位和品质的所有租房细分市场），在中国ZF的诸多不作为中，我认为这是最丧尽天良的一项。置业观念不是不可以改变的，改变的前提是有足够稳定的租房环境。发达国家的ZF实际上在这一方面都做得比较到位，保证国民可以在一辈子不买房的情况下也不会有居住的困扰。我曾在这个回答中也提到过：一个价格合理、信息充分、管理有序的租房市场，其实是最有效减少刚需客群的大水池，将从很大程度上调节地产市场的供需关系。一个成熟的租房市场对中国社会面貌的改变会是难以估量的：年轻人的财富和消费能力得到巨大的释放，不再承受着巨大的生存压力，用更多的金钱和精力去追求更多非物质的生活，对财富、工作、生活的认识、甚至整个世界观都会发生改变。这种情况下形成的新兴中产阶级什么都能做的出来，大家发挥想象吧。【1月14日补充】租房管理的具体问题有朋友提出来了，热烈欢迎来讨论5、投资拉动型经济+城镇化+有中国特色的ZF职能
最后，说回到卖地的问题。其一，中国经济三驾马车，投资、消费和出口中，消费的增长比较给力但没有什么质变，出口这几年是最受影响的，应该说始终还是大量依赖于投资这一项（比如wen的四万亿怪胎）。而城镇化则是能够拉动巨大投资的行为，其中又属房地产是主力部队，其上下游整个产业链巨大，覆盖面广，这也是为什么房地产是支柱产业的原因。所以ZF卖掉一块地，不仅仅是获得土地财政收入，也同样是对地方经济整体的一个拉动，一个地产可以养活的人太多太多了。其二，我们说两税制以后ZF缺钱，卖地才能提高财政收入。问题来了——为什么ZF要收那么多钱？因为ZF花钱的地方多呗——为什么花钱的地方多？因为他们管的宽，没人管他们。这其实进入一个更大的命题了：充分的市场经济甚至现代文明下ZF应该扮演怎样的角色？我们羡慕很多“小ZF”国家，因为人家的ZF基本只提供必要的服务，以及管理一些国计民生的产业，大部分都交给企业来做，不仅市场运转效率高，ZF需要花的钱也少，相对也更加清廉。而我们的ZF肩负太多的职责，触角广且深，更不要提养着多少无用的机构和闲人以及腐败的消耗了。回到文章最初，我之所以用”中国房价现象“而不是题主所说的”中国房价高“，是因为这从来不是个孤立的问题，是中国经济走到今天这一步一个几乎必然的结果，这背后是中国的经济发展方式、特色的市场经济、文化和社会观念、ZF职能定位等一些基本要素共同结果的一个现象而已。一个让全世界都乍舌的高速发展国家，一个让西方打破意识形态束缚不得不贴过来的经济体，总会练出点儿邪门的东西来，欧阳锋都静脉逆行了，东方不败都挥刀自宫了，房价有点儿吓唬人又算得了什么呢。
怒答！其实上面有人说道分税制了，但是蜻蜓点水未尽然也，下面详说一些个人看法。前言：改革开放以来很多东西都是摸着石头过河，上世纪80年代，中央政府将经济权力次第下放，在税务制度上决定与地方政府分灶吃饭，但是后来慢慢发现不对了：之前各地方政府的税赋只用上交很少一部分到中央，剩下都自个儿留着玩。举个例子：比如我今年收入100万，上缴20万给老大就行，剩下的我怎么玩我的事，你也甭多操心。单看其实没什么不好，但是两者职能不一样啊，地方政府管好自己的一亩三分地就ok，中央就不同了，各种的市政工程啊、对外贸易啊、公民福利啊、基础建设啊等等支出都得来，结果就是地方强大，中央弱小。然后上全国各地的经济发展程度都不一样，地方政府也是苦乐不均的，导致诸侯经济盛行，这也是中央不愿看到的。这样的结果就是：1992年，全国财政收入3500亿，其中中央收入1000亿，只占收入的28%，而中央的财政支出高达2000亿，赤字1000亿，得，那还玩什么！这就是分税制诞生的大背景。这种条件下，1993年，朱镕基在全国财政会议上正式提出了分税制：「增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。」说白了就是要中央强大，地方弱小。当然实施后效果也是显著的，1994年，中央的财政收入比上一年激增200%，占全国财政总收入的比例急升到56%。客观来说，分税制也还是解决的不少问题，最典型的；中央对税务实现宏观调控，避免地区间贫富悬殊过大（比如西部开发啊，补贴农业啊等）；控制发达地区的财政扩张冲动，避免出现失控（比如辖制过度投资啊）；方便集中力量办大事（比如奥运会啊，世博会啊）这些。然后呢然后呢！！！！！？？？？？ok，现在涉及房价的关键问题来了，分税制实施后，地方财政收入比重不断减小，同时支出比重却在不断增加。本来嘛，按照理想状态，对于地方合理的财政支出，中央会以转移支付的方式来进行支持，所以基本不会存在合理项目拿不到钱的问题（这也是各个地方政府同意分税制提案的前提）。当然这是理想状态，现实操作起来就傻逼了：转移支付制度无法一步到位，制度不规范，人力又就这么多，审核项目得时间有限。同时，由于经济发展加速，地方项目不断增多，税源紧缺而负担很大，但是该得的钱却不能及时拿到，大家都傻逼了。发展是一定要的，不然GDP怎么办？没有GDP市长省长还想不想混了，这个时候肿么办呢？地方政府一拍脑袋，「钱我们没有，但是咱有地啊！」于是轰轰烈烈的麦迪来了，不对，卖地！然后我们看到，地王的记录不断的被刷新，地方政府也开始和银行合谋大力发展房地产，本来嘛，花钱当然是自己说了算最好！1998年，各地方政府纷纷以「城市经营」为名，大肆炒作地价，把出售土地作为开拓收入的重要来源，到2009年，全国的土地出让金收入已经超过1.5万亿，不少的城市土地出让金占到地方财政收入的一半，甚至有的城市财政收入70%都来自土地收入，以北京为例，09年卖地收入为财政收入的5倍！好，了解到地方政府的苦逼变牛逼之后，现在我们再看看开发商们，面对「面粉比面包贵」的情况下，央视在09年播出了一期节目《“谁”抬高了房价？》，里面出示了一份全国工商联的报告，该报告对北京上海等9个城市、62个企业的81个地产项目，从成本的角度分析。得出的结论是：土地成本占总成本比例41.2%，占直接成本的比例58.2%。最后有道是牛逼的总是相似的，苦逼的则各有各的苦逼。所以房子卖得贵，平心而论，确实不能一味地怪房开商！以上
先说结论：根本原因是 过多的却又严重分配不均的钱。谎言1：房价暴涨是由于刚需推动，供需失衡我们以北京年之间的情况作为研究对象，6年之间北京市区的平均房价从不足5000元/平米上涨至超过3万元/平米，上涨超过6倍。所谓刚需是相对于弹性需求而言，人口流入和新家庭的组建（结婚）是刚需的两个主要组成部分。年间，北京的常住人口余额增加了469万人，增幅约31.4%，人口规模显著提升；而年均登记结婚对数则居于12-18万对之间，无异常增高。同期的供给端，北京大力发展房地产业，实有住宅建筑面积从2004年末的26120万平方米提高至2010年末的38454平方米，增幅47.2%。总体来看，年北京新增供给能满足所谓“刚需”的提高，数据不支持供需失衡导致房价暴涨6倍的解释。谎言2：高税费和地价是房价的主要推手中国房地长行业的税费主要是以开发商的收入作为税基收取，税基越大税费收取越多。比如营业税是按照开发商销售楼盘所得收入的5%课税，企业所得税是按照开放商利润的25%课税，土地增值税是按照开发商售卖房产形成的土地溢价进行累进课税。正确逻辑是，房价越高开发商收入和利润越高，纳税额也相应提高。而地价方面，根据国土资源部的统计，中国地价平均占房价约26%，美国20-30%，韩国50-60%，日本60-75%，新加坡55-60%，香港60%（均为2013年数据）。中国地价占房价比例并非特别高。北京大学房地产研究所所长陈宝国说过，“税费和房价关系不大，全国各地的税费和土地政策差别并不大，但房价差异极大”。真相：中国高房价的推手到底是什么？根据传统的经济学定义，需求是价格的反函数，也就是在其它条件稳定时，某种商品的价格越高需求越少，价格越低需求越大。那问题来了，这明显不符合中国楼市的实际情况：中国的房子是价格越高涨，买家越疯狂；楼市真下跌了，连看房的人都少的可怜。也就是说，传统的需求曲线失效了，楼市的需求反而和房屋价格呈现正相关的关系。下图中P代表价格，Y代表需求量。为什么会这样？是因为商品具有消费和投资（投机）两种属性。对于消费类的商品，传统需求曲线是适用的；而一旦某种商品的投资（投机）属性高于消费属性，就会出现上图的情况。投资的本质就是钱生钱，社会上流动性越充裕，闲钱越多，投机需求越高涨。数据也支持笨虎的这个判断。下图中我们清晰可见：年间，中国房价增幅与广义货币供给M2余额的增幅保持高度吻合，四万亿救市和信贷大跃进的2009年尤为明显。我们可以试想一下，街头流浪汉是不是最需要住房的所谓“刚需族”？但他们可以构成对楼市的有效需求吗？不能，因为他们不持有足额货币。而一个富豪，只要政策允许，可以买下整个小区只要他的钱包足够鼓；即便政策不许，也还是会有各种途径。因此，中国高房价最大的真凶是：过多的却又严重分配不均的钱。
其他有些答案讲的很好。中国现在房价高企与卖地财政分不开。我这里做点补充，把卖地财政的内部逻辑再讲的清晰一些。为什么中国会选择卖地财政这条奇怪的道路呢？90年代初的时候一批经济学者在研究中国未来发展道路时，认定中国发展的过程就是每一个公民平均生产效率提高的过程。每个人的产出都增加了，大家也就富起来了，中国的经济就更强了。中国农民的数量，到现在都是严重过剩的。这样的条件，一个农民的产出肯定是远远比不上一个工人。因此，要提高中国民众平均生产效率，就必须进行史无前例的城市化，把农村劳动力极大地引入到城市里来进行工业、商业劳动。这个城市化，绝不是拉美那种贫民窟。贫民窟民众的产出一点都不比农民强，还引发大量公共安全、教育、卫生问题。因此中国的城市化方向，显然不是向着贫民窟挺进。那么多的人都要进城，就意味着：1，基础设施要能容纳这样的人口。要有足够的居民区，进一步讲就要有更多的医院、学校、供水体系、垃圾处理体系。2，这些人要进行更高的产出，就要有更高生产效率的工作。这就需要有工厂区、商业区，还要有更好的物流体系——更多、更大的火车站、汽车站、铁路、公路、桥梁、隧道、机场、码头、地铁。所有这些都需要投资。如此惊人规模的基础设施建设，就需要令发达国家都目瞪口呆的投资额度。即便到今天，政府的税收收入都根本负担不起那么多基础设施建设一起投资。怎么办？于是一切都回到现代资本主义的一般投资过程：借贷-投资-收益-还贷。但问题是，基础设施建设引起税收增加，这是一个漫长的过程。而中国不想要那么缓慢的发展。资本只有高速循环才能实现高速增长。中国政府因此逐渐探索出一条道路。因为在中国，政府控制所有的土地。还贷不必等待慢吞吞的税收增长，可以直接通过变卖（当然实际上是出租）增值后的土地获取收入偿还贷款。尽管相对高速，但实际上贷款周期也经常是5年、10年，所以可想而知单用税收收入来进行基础设施建设就会慢的令人发指了。因此，这个过程大概是下面这个样子。借贷：中国银行控制着中国人民绝大多数存款。绝大多数人其实都没什么钱，也投资不了什么东西，但是合在一起就是个非常惊人的数字。贷款就从这里来。投资：将贷款投到基础设施建设中去。收益：促进工商业发展，使得基础设施周边地价上升。通过卖地获得资金。还贷：用卖地获得的收入偿还贷款。这就是中国当前经济发展的中心动力。有很多人以为房地产为当前GDP发展贡献最多。其实房地产本身不过是这个机制上的一个齿轮。更好的基础设施带来更多的产业，更多的产业带动周边地价上涨。 卖地偿还贷款后就可以贷到更多的钱，就可以进行更大规模的基础设施建设。更大规模的基础设施建设就可以吸引、建立更多的产业。中国这几十年发展的核心动力就是这种不断反哺自身的高速城市化。实际上发明这条道路并不是偶然。中国当时逐步采取用经济发展来评估地方官员的体系。虽然这带来了大量的问题，比如污染，比如过分强调招商引资，但是确实让官员们开始主动思考如何让本地经济更高速的发展。他们想出了无数种靠谱和不靠谱的方法，不同地方的人进行了不同种类的尝试。其中也不乏各种极端的做法，既有把所有公营机构全部私有化的做法，也有所有产业全部公有化的做法。最终，这种基建带动城市化的方法大概是效果相对比较好的，于是逐步推广开来。金融体系也随之跟进。那么为什么房价降不下来？这不就很明显了么？除了开发商谋取的暴利之外，就是高昂的土地使用费用。你所看到的新建的立交桥、高速公路、高速铁路和机场，就是房价中很大一部分的去向。实际上就是通过剥削城市新移民，来帮助更多的人进入城市。而当政府在刻意推高地价的时候，要官员们去压制开发商的利润也是很不情愿的。当然，这并不是整个体系的全貌。国开行不吸收存款，它通过卖债券来获得资金。它的债券带有政府担保性质，所以风险为零。债券的利率略高于中国人民的储蓄。中国各商业银行买入来保证自己存款的收益。国开行获得资金后，向各地的“地方融资平台”注资。当地政府以当地土地为抵押，获得资金来投资基础设施建设，之后通过卖地来偿还贷款。如果违约，银行可以获得当地的土地。当然，房价高企，这也不利于社会稳定。所以会有一些政策出来，诸如对外地人买房的限制、二手房交易税等等。但是值得注意的是，这往往都是对炒房的限制。而不能从根本上降低房价。
因为真实利率为负，人人有贷款冲动。
讨论这个问题前，先说个故事。关于钻石的故事。所有人都知道，钻石是一种宝石，因为稀缺以及和爱情挂钩得到大家的热爱和追捧。100多年前，钻石仅能在少数几条印度河流和巴西丛林中找到，每年宝石级的钻石产量也就几公斤。所以名贵是理所当然的然而，1870年南非Orange River发现了巨大的钻石矿，产量可以用吨计。一夜之间，市场上充斥了钻石。南非矿背后的英国投资人害怕了，钻石没有使用价值，高价完全因为其稀有，随着南非新矿的开发，钻石早晚会掉价为一般的宝石。 为了应对，这些钻石矿的主要投资人合并了他们的资产建立了一个单独的实体，控制产量，维持公众对钻石稀缺的印象。这个实体就是De Beers，成立于1888年的南非。De Beers通过在各国设立贸易公司，控制了全球的钻石交易。未来一旦有其他国家区域发现了钻石矿，这个公司就去前去谈判，收购或者商定每年的开采量必须控制在多少以下就这样，这家企业控制了全球50%以上的钻石矿，钻石也就保持稳定并且稀少的开采量，价格始终保持稳定上涨的态势。但是实际上，这种石头存量非常多，根本不值钱钻石是20世纪人类最伟大的骗局20世纪已经过去，现在是21世纪了……好了，回到正题哈。中国房价为什么这么高？供求决定价格啊！所有人都知道一个逻辑，房地产这个东西，只有有了土地才有可能有房子。所有人也知道另外一个逻辑，产品的价格是由供需结构来决定的。那么我们可以想一想，如果在一个你看上去非常稀缺供应量的行业里，那么这个行业是不是价值走势都会非常高。所以归根到底，营造这样的氛围核心目的其实是为了给房地产注入足够多的预期，用一个个稀缺的表现让所有人都觉得房子这个东西会越来越值钱。但是土地是国家的，地方政府如果想要把土地变成土地资源，是需要拿到足够多的可开发用地的指标。那怎么才有可能拿到更多的指标呢，最好用的一个办法就是，编造这样的假象：我的城市会吸纳更多的人口，所以我需要扩张。有一个不成文的规定就是：大约每1万新增人口，对应1个平方公里的新增建设用地。所以为了争取足够多的用地指标，不少城市在2010年前后都拿出这样的城市规划方案。类似这样的规划图各位是不是都很熟悉，其实大多数三四线城市都是这样做的。他们这么做其实不是真的为了吸引人口，也不是真的为了产业升级，更不是为了服务百姓，核心诉求就是尽可能多的为政府争取用地指标。只有把自己未来吸纳都少人口吹出去，才有可能换到更多的土地指标。拿着这个用地指标，就可以快速的变现换成钱。后来就出现库存这样的事了。面对全国都要去库存的现状，如何把这一摊死水激活呢？再来一个假象，牺牲几个城市作为代价。北上广深这里的房价虽然贵，但是楼市却是最健康的，市场供应基本都可以很好的消化。但是没办法，一定要有几个表率作用。这么做的目的是什么，其实用意也非常简单1、暗示其他线城市，一线都这样了，你们就安心去库存，土地这一块没可能了，都别惦记了2、通过控制土地出让的方式控制一线城市人口，然后把人口挤压到周边城市，让一些人回去才有可能推动当地的去库存工作。最近杭州、南京、苏州市场火热，很难说和上海严控人口没有关系3、第三也有可能是中央的真正用意：希望通过这一轮去库存的运动，尝试让地方政府摆脱土地财政依赖的毛病，在2016年这一年没有土地出让的前提下，逼迫政府转型，寻求其他的获利模式所以说，这一个个格局，都是人为推动下成型的，目的也很明显，恢复中国房地产信心，同样也是恢复中国房地产的价值，当然也是为了回复通过房地产价值带来的GDP推动。但是这一轮游戏不是没有受伤。伤害的就是那几个寥寥的一线城市以及一线城市里居住的一个个个体。对于北京上海这样的城市来说，房价已经高到让人感觉恐怖的程度，这样的城市必须要增加城市土地供应而现在土地供应量减少必然导致未来楼市的供应量减少，而楼市的供应量不足，推动价格攀升几乎就是必然的事情。这个城市可以做的就是尽可能的挤压出所谓的投资需求来平衡供需，但是所有人都知道，这些都是治标不治本的。这样的调控挽救了大局，但是这样的调控让一个个个体伤透了心。----------------------------------------我是苗条的分割线---------------------------------------------------------------再说个寓言故事。从前，在遥远的太平洋上，有一座孤岛，我们暂时取名叫SA岛把，岛上的人过着幸福的生活，起码他们认为自己是幸福的。生活、劳动、繁衍生息，就这样一直居住着直到有一天，从东部进宫了一种产品，外族人说这个东西叫避孕套。用了这个东西之后你的生活会如此的美妙。你再也不用担心激情之后是否会有小孩的问题，你再也不用有各种顾虑对于你压在身上的伙伴是否有健康问题所有的所有，都是为了完全的享受激情享受爱情的一种产品，而且售价很便宜，只要2块钱一个，每个人都买得起这种产品就最快程度上在这个岛屿上流行，所有人都开始接受和采用避孕套随着需求的提升，套子的价格也开始爬升，上升到每个3块钱。但是所有人还是接受这个价格，毕竟他给生活带来的太多的方便和刺激中间商看到了这里面的商机，所以和东部来的供应商说，你的产品我帮你卖吧，我一次性收货2.5元一个，我3块钱零售。中间商从中赚5毛钱的差钱，供应量也乐意，本来就准备卖2块钱的东西，这样一来自己也少了很多麻烦但是，一切的生意不像想象中那么简单这座岛屿的政客猛然发现了，原来这个套子上面还有这么大的商机啊，那么这钱当然不会让你中间商给赚掉所以出台了一个法律：避孕套必须通过政府官方渠道才可以对外销售简而言之，就是取缔了中间商，政府自己在里面做起了生意当然，对于机构来说，他已经不是一个企业了，而是整个岛屿整个国家。所以对于他们来说，必须要把避孕套这门生意做的足够大，他们才有足够的利润和收益去玩这门游戏首先做的一件事情是将避孕套进行细分，基础款就是3块，但是你要003的就5块，你要螺纹加润滑的就要10块，你特么要延长一小时的20块一个产品进行细分，是创造利润的第一步所以游戏在这个时候真正开始了所以，这个时候，一个很好的舆论就开始对外传递：构建SA国之梦。而这个梦的核心诉求就是：享受当下，激情燃烧这八个字的话中话各位都看懂了么而这个SA国之梦，是SA岛屿上每一个国民都应该追求的。而就在这个舆论的攻势下，全国人都倾巢去买避孕套，所有人都认为，只有用了避孕套的人生才是完美的人生在这样的全国购买避孕套的大背景下，避孕套的价格开始上升到30块钱一个这个时候已经有一点民怨开始产生，而此时政府应景的出台了一个买套子有财政补贴的政府你每买一个套子我就给你2块钱的税收补贴这个政策很好的抚平了民怨但是仔细想想，这个政策是经不起细想的。各位要知道，套子的价格已经到了30块钱了，已经不是普通人随便购买就可以买到的，能够购买的基本都是有钱人而这个政策无疑就是用全国的税收来补贴有钱人的一个策略但是普通民众不会知道，因为也没人和他们说这些东西而有钱人很开心，因为毕竟得到了实惠，继续支持这一届政府当选利益的纠葛开始助推这个游戏但是有钱人觉得这么赚钱还不够，就和政府达成协议说，这样吧，我给你支个招，把避孕套的价格做到50块钱，但是你要补助我5块钱，如何政府说，当然好啊，我多花3块钱就可以赚到20块的利润，这个钱干嘛不做有钱人在政客的耳边喃喃几句话之后，政客嘴里露出了狡猾的眼神第二天之后，政府出台了一个新的法律。当然前面几句还是为了百姓考虑，为了所有人都能够享受美好的生活之类的话，核心是说，未来购买套子可以贷款。你只要首付2成就可以买套子，剩下的钱分期付款就好这样对于客户来说，虽然价格上去了，但是付出只要10块就可以了，这样来看和之前差不多所以套子的价格已经成功的提升到了50块钱，而现在的社会依然是稳定，和谐，安详的但是就在这样的氛围下，有一群人猛然发现了一个生意就是也不知道为什么，套子的价格一直在涨，而现在居然可以借银行的钱来买套子一年之后，套子的价格最少涨到55块，虽然只有看上去10%的利润点，但是我成本其实只要10块钱，其他钱都是银行的啊，这样这门生意就是50%的利润啊，这么好的生意从哪里找啊所以就有一小撮人开始做起了这样的投机倒把的游戏但是好在，这样的人还不多，市场也没有很高调的传播，所以大家都还不知道为了赚的更多，第一个大招出台了而这个时候，政府看到了价格在上去，成交量也在，很开心，就希望这个价格可以一直涨，毕竟这样自己就可以赚的越多所以关于套子价格助推力最猛的一招出台了：限制套子每年的供应量出台这个政策的时候，依然用了很多包装的手段。比如提前放出一些社会新闻：某某人用了劣质套套导致小鸡鸡过敏；某某人用了不合格的套子导致现在有了10个小孩，生活压力很大；套子因为用了橡胶元素，对环境造成了极大的影响就靠这样一个个社会新闻的烘托下，让后面政府出台的限制每年套子的供应量这个政策是多么的亲民政客们剔着牙齿看着外界的舆论，暗自高兴自己的精明所以从这一年开始，SA岛的套子供应量开始限制，一年只能供应五万个套子市场供应量减少了，银行放贷刺激下的需求一直在增加，在极强的供不应求的背景下，套子的价格已经攀升到400块一个这个时候，避孕套已经不仅仅是避孕套了，以前大家都把这个藏在抽屉里，现在大家都把这个放在客厅里显摆，因为不是谁都能随便拥有的而这个时候，炒套团开始明目张胆的进入这个市场，因为所有人都看到了供不应求一定会导致价格上升，而银行有恰巧可以借钱给你做生意，那么这个时候不炒套子什么时候炒社会上的游资开始大肆的进入套套领域正是因为炒套团囤积了套套，进一步压缩了市场的供应，所以套子的价格恐怖得了来到了700块的历史最高点也就是这个时候，民怨真正的爆发还让不让人愉快的嘿咻，每次嘿咻我都在想进出一次我要花掉多少钱，一点都不开心好吧，在这个时候，已经不是简单的补贴就可以降低民愤了这个时候给到政府的只有两个选择要么增加套子的供应量，通过供需来降低价格。但是降价之后政府的利益就受到影响，自己赚的就不多了那么还有第二个选择，就是再次降低首付，将2成首付降低到1成。这种方式就是看上去让更多的人可以买到套子，而且对政府的利益没有较大的影响所以SA岛上史无前例的出台了1成买套子的情况这个时候，购买套子的资本百姓只拿出一成，而银行拿出了9成这个时候，银行就对政府说，现在9成都是银行出的钱，所以政府必须要保证套子的价格一定可以继续涨，不然坏账就会开始激增政客拍着胸脯说到：放心吧，我们的调控手段多的很，你放心放贷的确，在这样的刺激下，短期内看需求是在上升，而且价格也在上升，所以所有人都觉得，这个游戏可以一直玩下去这个时候，所有人都没有把避孕套当成嘿咻工具了，而是一个彻头彻尾的投资工具我借用银行的钱来购买套子，然后转手卖掉，自己赚差价如果一成首付还太高怎么办，不用怕，还可以用首付贷啊，我甚至不用成本就可以买到一个未来一直在增值的套子就在这样的大背景下，当初两块钱的套子，已经到了2000元的关口这个时候，所有的政客开始恐慌了，因为对于他们来说，首付已经低到不能再低了。而这个时候增加供应也不行了，市场对价格已经非常敏感了，一旦降价，银行即将大量出现坏账。价格是万万不能下滑怎么办怎么办为什么说是政客，就是这一群人总是有各种办法保住自己眼前的饭碗这时候，有一个大杀器开始用了造钞厂开始加班加点工作，政府开始印钞票了既然购买力不足但是价格又要支撑柱，政府就用印钞票给百姓送钱的方式来维护住现在这个脆弱的平衡当然，这些手段不会拿来宣传，只是暗地里知道，舆论用来是用来掌控的。这个时候对外传播的新舆论就是：为了关心百姓身体，所有人一次性只能购买100个套子限购，对的这个政策对于投资者来说无疑又是一个兴奋剂，因为谁都知道，只有好东西才限购，不升值的东西干嘛还要限制别人购买所以投资者又这样义无反顾的砸钱进去了而这是政客非常乐意看到的，因为对于政府来说，猛然发现，现在套子买的人已经没有使用者了，都是投资者，所以必须出台政策让投资客更加勇猛当民怨变成民愤的时候这个时候，社会上开始传播：套子还是套子么，我们还用得起套子这样的言论此时此刻，民怨已经上升到民愤而对这样的现状，政府甩出了最强策略提供5块钱的低品质套套，就给收入低的百姓使用。但是规定这一批低价套子不能在市场上流通，只能自己使用。而且只有收入低于多少的人才有资格购买这个暗示够明显了把。市场化的套子已经纯粹变成了投资品以及富人游戏的玩具，和当初的套子没有关系了而这个策略之后，市场上的避孕套的价格已经攀升到100000元一个了到了这个节点，好像世界突然安静了下来套子的价格已经不能下降，一旦下降银行就是坏账所有人在这个环节已经赚不到钱，因为成本上升，而且所有人都不知道市场应该怎么走势了而且最恐怖的是，政府也没有了新的招数来刺激这个市场了，所有的调控都用光了银行放贷、降低税费，财政补贴……所有的一切刺激因素都用光了，后面再也没有牌了而政客们猛然发现：之前所有的价格上涨，都是因为人为的政府调控到刺激的，现在没有的政策，价格也就突然没有了继续上涨的理由……突然有一天，市场上有人在大量的低价抛售避孕套……后面的故事，大家都知道，我就不说了
作者：贺江兵 优选金融总裁文章来源：贺江兵（ID：hejiangbingjinrong）一、房价上涨实现了金融风险大转移这轮持续时间或许最长涨幅最大的房价上涨，正在或已经完成了金融风险的转移。从地方政府的债务危机、地方融资平台的金融危机、到银行不良贷款压力，成功的转移到炒房客，再到普通的购房者。最终为本轮房价买单的还是所谓刚性需求的普通老百姓和相信房价永远会上涨的房产投资者。有人说这是一轮财富的大转移，表面上看没错，向有房人转移，深层次看根本不是这回事，高回报伴随的当然是高风险，再说，出台政策绝不仅仅会为有几套房子的人去制定。三大危机渐行渐近首先，地方政府的债务危机隐现。长期以来，地方政府卖地收入是最主要的财政收入来源之一，也就是所谓的土地财政。最近几年，经济增速放缓，实体经济遭遇寒冬，中小企业特别是民企投资热情骤降，今年以来，企业更是不仅不投资，反而归还银行贷款，把资产变现存入银行，这是形成今年以来狭义货币M1反常规暴增的最主要原因。根据《中国经营报》报道，2015年中央和地方债务余额总量大概是26.2万元，除以2014年的GDP 67.67万亿元，可以知道，包括政府总负债率是38.7%，与欧盟的60%红线总比，不算高。不过单看地方政府负债率，则并不乐观。2015年年底地方政府债务余额16万亿元，除以全国GDP总额，则达到23.6%，远超美国地方政府13%~16%的负债率上限，也接近加拿大的25%上限，无疑是相当高了。全国绝大部分省份债务率处于安全水平，但贵州省和辽宁省的债务率分别达到120.2%、197.47%，超过了全国人大常委会划定的100%债务率红线，此外，云南省和内蒙古自治区的债务率分别为111.23%、104.7%，也略过红线。部分地区和省份已经出现地方债危机。而这些地区大多是老工业基地，边穷地区，在整体经济处于下滑周期，极其容易出现地方债危机。在这些地区出现辖内企业的债务违约不足为奇，比如辽宁省内的某些钢企。其次，地方融资平台风险累聚。所谓地方融资平台，就是指地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费、国债等资产，迅速包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，必要时再辅之以财政补贴作为还款承诺，以实现承接各路资金的目的，进而将资金运用于市政建设、公用事业等肥瘠不一的项目。地方政府融资平台主要表现形式为地方城市建设投资公司（简称“城投公司”）。地方融资平台早已有之，只是在四万亿经济刺激计划后，核裂变式膨胀。在2015年之前，法律禁止地方政府发债，地方政府举债主要靠这类城投公司举债。2011年爆发的云南城投违约事件首次引发公众对地方融资平台风险的关注。地方融资平台的资金来源主要是商业银行，后来基金，资产管理公司，影子银行等纷纷成为其资金重要来源。经过后四万亿疯狂扩张，现在城投公司正在规范，但是，聚集的风险不可小觑，特别是实体经济低迷的状态之下。其三，拖累银行。无论是地方债，还是地方融资平台，商业银行都是最大的直接或间接的资金提供方。前中国银监会主席刘明康，在银监会召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会议上介绍说，至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，同比增长70.4%。占一般贷款余额的20.4%，全年新增贷款3.05万亿元，占全部新增一般贷款的34.5%。这离世界公认的警戒线60%已经很接近了。最近几年，银行和资管公司，以及影子银行等，在资产荒的大背景下，纷纷转投地方融资平台，在金融机构看来，与其他载体相比，地方政府融资平台相对安全。金融机构的争相涌入，也让其融资成本逐步降低。拉高房价的内在逻辑短期内解决上述三大风险是不大现实的，只有一招可以完全化解，就是地方政府能够高价卖出、且只有政府才能卖出的土地这就需要房价能上涨出去，因为，越是上涨才会有人买或者炒房子。接下来才会高价卖地，才会在各地出现所谓的地王。于是，在去年底，高层提出了房地产去库存的口号，住建部紧急全面部署，再接下来就是降低首付比例，也就是加杠杆，再接下来就是韭菜们要干的事儿了，拿出在银行的存款或者借钱买房子。目前，基本形成了房价普涨之势。三大风险也就迎刃而解了。大小地王在各地出现，地方政府财政压力得以缓解，在反腐高压之下，敢打这块肥肉主意的会减少很多，起码不敢直接拿走或分了。整体而言，政府卖地收入大幅度增加会减少地方债压力，但是，这依然不能解决各地不均衡的现状。比如东北三省，内蒙古，山西等地，这些地方已经出现鬼城，空城或半空城的情况，这些地方的土地依然不好卖，这些本来就存在债务危机的地区依然存在危机。北京、上海、深圳等一二线城市本来债务负担就不是很重，现在卖地收入又高了，这些钱对这些城市而言属于锦上添花而已。房价飞快上涨吃相也太难看了点，地方政府的土地也不是能无限提供的，韭菜也得一茬一茬的割是吧，于是，各地出台了所谓的宏观调控政策，无非是饥饿营销而已，比如限制土地供应，地价如果是商品且属于垄断供应的商业——限制供应只会抬高地价而已；上海最聪明，让限制夫妻共同购买房子，那好，假离婚多好办，这样本来只能卖出去一套房子的现在开发商可以卖出去两套了，卖完了库存再高价从政府手里买地。地方融资平台获取银行贷款，或者其他途径融资主要的抵押物就是地方政府手里的土地或者财政担保，但是，财政的主要来源也是卖地收入。融资平台的违约风险也就解除了。再看银行的信贷风险。银行的贷款最大的去向是国企央企，地方政府的债务和地方融资平台，今年最大的投向是个人住房按揭贷款。国企央企有中央财政兜底，很多企业还是地王，地方政府和融资平台在高地价下已经悄然化解风险了。住房按揭贷款的风险还是比较小的。我当记者那会儿第一个报道过，银行的压力测试显示，可以承受房价下跌30%，后来刘明康说还不止。大不了，银行把你的房子都收了，四大资产管理公司是为了剥离四大国有商业银行而成立的。当时，按照四大行分工建行主要承担住房贷款和开发贷，它的资产管理公司信达资产管理公司被剥离了很多在当时的不良资产，比如烂尾了和写字楼住宅等，后来信达靠这些“不良贷款”躺着赚钱了很久。网上流传很久的一个段子：过去一年里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：凯恩斯主义的政府刺激需求；马歇尔计划的一带一路；克林顿的互联网加万众创新；弗里德曼的货币供给理论；里根的供给侧改革，哦还有熔断制；最后又回到我们熟悉的房地产拉动经济上……当房子还在玩击鼓传花游戏之际，棋已下完。我看到韭菜们还徜徉在成长的喜悦中。二、房地产已由蓄水池变成最大的堰塞湖如果把货币比作水，那么无论存量与增量中国的货币都是世界第一，为什么没有感受到剧烈的通货膨胀？以及强烈的对外贬值？既然放了世界第一的水，那么为什么没有发大洪水？因为，有两个地方可以蓄水而让你不会察觉到，一个是股市，一个是楼市。这两个地方无论股票涨还是房价涨都不会被统计局计入CPI，房租可以计入但是，没有录入渠道，基本可以被忽略。股市不是好的蓄水池，房地产绝对是中国最好的货币洪水的蓄水池，甚至是分洪区。现在，这个蓄水池已经核裂变成了中国最大的“堰塞湖”，处置不当后果不堪设想，或比日本失去的十年严重的多。为什么货币发的多而没恶性通胀，房地产起到了伊拉克蜜枣功能自改革开放以来，中国人感觉最严重的是上世纪八十年代的价格双轨制，价格冲关那两年，之后，部分商品涨幅过快，但是很快会被平息，手机、家电、汽车等降价是常态。十几年来，国家统计局公布的CPI涨幅大体都在3%左右，很多人表示怀疑与不解，首先，从广义货币M2的增速与存量看，都会让人难以置信，国民生产总值GDP每年增速7%在左右，M2在13%左右甚至更高。大约十年前，时任中国银监会副主席、现任中国光大集团董事长的唐双宁先生写过一篇《金融如水》的文章，是金融界第一个把金融比作水的，该文写的也是行云流水，这里不分析这篇文章了。文章中提到过筑大坝、引水等。改革开放之初的1980年底M2是1661亿元，十年前的2006年底M2是345578亿元，今年8月末，M2余额151.10万亿元。现在的货币存量是36年前的909倍，是十年前的4.37倍。据报道，中国M2总量相当于美国加欧元区的总和，无论增量还是存量，中国的货币量都是世界第一是事实，那为什么没有出现类似于埃塞俄比亚、委内瑞拉等国家那样的恶性通货膨胀呢？中国老一代领导人是陈云主管经济，在《陈云文选》中有记载。陈云同志说，“一九六二年货币流通量达到一百三十亿元，而社会流通量只要七十亿元，另外六十亿元怎么办？就是搞了几种高价商品，一下子收回六十亿元，市场物价就稳定了”。北京大学教授周其仁（曾任央行货币政策委员会委员），在其任委员期间写过一篇文章，讲述过，那是上世纪60年代的故事，那时的伊拉克蜜枣，进口的，每市斤要卖5块人民币——那可是1960年代的5块钱！我又查了一下当时的5元钱可以买40斤大米；或6斤大闸蟹；或猪肉7斤。严格来说，伊拉克蜜枣确实很贵的。这个伊拉克蜜枣其实就是陈云同志所言的搞的几个高价商品之一。现在，货币供应量太大，这么玩是不行的，于是，出现了股市、楼市，起到了伊拉克蜜枣的作用。这个池子靠不住，容量不够波动起伏大改革开放之后，货币增长的速度很快，如果再靠伊拉克蜜枣之类的显然已经无法阻止物价飞速上涨了，很多国家因为通货膨胀发生政权更迭的事件。那么，这么多货币流向哪里好呢？货币本身也具逐利性，当年炒过大蒜，出现过蒜你狠之类的名词；中国大妈们在黄金教主宋鸿兵领导下决战华尔街把黄金价拉起来过，不过后来暴跌下去，不知道大妈们解套没有；总之，货币之水到哪里哪里涨，那么股市可以吗？前面说了股价和房价不计入CPI，不仅仅是中国，据说是国际惯例，这个不能骂统计局。因此，货币之水进入股市或者楼市，推高股价和房价不会影响到普通物价上涨。股市不是个好池子。第一，因为，中国资本市场目前依然不够强大，十年前更小，基本可以忽略掉。容量有限。其次，这个池子不稳定，一有风吹草动，散户甚至庄稼，连大股东都会跑掉，结果经常有国家队出面就是，而韭菜们见了救市就跑了。查了下凤凰卫视的报道，去年6月12日，上证指数创下5178点的近年新高。随后急转直下，跌至最低的2850点，跌幅达到45％。凤凰援引Wind资讯统计显示，日，沪深两市的总市值为71.16万亿元，而到了日，两市总市值已经缩水至46.88万亿元，在不到三个月的时间里，两市总市值迅速蒸发了24.28万亿元。这个水池目前也是不到50万亿。池子小波动还大，搞不好很多股民还会跟复旦大学谢百三教授那样跳起来骂娘，还要把证监会主席告到高层，好害怕。央行行长周小川是当过证监会主席的，他当然也知道这个池子不行。有人不信，去年非要搞个国家牛市，搞个慢牛，结果如你所愿。面对150多万亿的货币，资本市场还是显得有点小，且不稳定，这个池子后来被放弃了。楼市成了泄洪区，现在成了堰塞湖选了一圈，曾经准备被放弃的房地产又重新捡起老了。大量资金进入房地产市场，必然会带动地价和房价的大幅上涨。不过，也有好处。第一，中国土地国有，卖地收入归地方政府，可以缓解地方财政债务危机，地方融资平台风险（昨天写过《房价上涨转移了三大金融风险》）。第二，房价上涨可以降低银行信贷风险，同上文。第三，这个池子稳定，股票不稳定是因为买卖太容易、便捷，韭菜们还没长好就跑了，房地产市场买卖都很漫长，并且，长期来看，中国房价只涨没跌过，老百姓也是买涨不买跌。最重要的是，房地产这个池子够大，不仅仅可以做蓄水池，简直可以成为货币过剩的分洪区。根据今年年初，《新快报》记者谢蔓的报道，日前，国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》，对登记主体、程序、类型等逐一细化。第一太平戴维斯预计中国房地产市值约为270万亿元人民币,为国内生产总值（67万亿人民币,2015年）的四倍以上,或股市市值（约40.3万亿人民币，其中沪、深市值分别为22.9万亿和17.4万亿人民币）的六倍以上（作者住：现在的股市总市值略高于此数据）。关于中国房地产的总市值，估算的差别很大，但是，至少也在200万亿以上。相比股市，楼市真是个好池子，必要时可以充当泄洪区，反正，卖楼可不像卖股票敲几下键盘就可以了的。问题是，现在疯狂的楼市已经到了让人窒息的地步了。无处无人不谈楼市，有上市公司眼看要退市，卖了两套学区房包住了壳；罗永浩创业造锤子手机，投进去两亿元，现在亏完了，网友们问：你咋不买几套房子呢？更多的父母对要创业的孩子说：创什么业，炒房子去。你有罗永浩聪明吗？面对这样的难题我竟无言以对。以前只是说房地产绑架了银行；现在更多的经济学家疾呼房地产绑架了中国经济。没有不破的泡沫，也没有不满的蓄水池。现在，楼市不再是蓄水池和分洪区了，而是中国最大的堰塞湖了！！！《第一财经日报》引述经济学家任泽平9月20日发布的房地产分析报告认为，从房地产占GDP比重的指标来看，中国房地产存在明显泡沫。报告中的数据显示，中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。海通证券一份最新的报告显示，无论从哪个指标看，中国的房市都到了崩溃的边沿，新增房贷占GDP比重大，经济存在泡沫化风险。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落。而15年中国新增购房商贷+公积金贷款占GDP比重为4.9%，今年上半年已达已达7.7%，不仅大幅提升，也与美国历史高点相当接近，表明地产泡沫化风险已近在咫尺。或许楼市疯长与你无关，崩盘时绝对与你有关，这么多水流到哪里哪里就会涨。水来之前，吃点便宜瓜去！三、高房价拐点只等一件大事，会很快发生房价如此疯长，估计除了长期一直看好鼓吹房价会永远上涨的前开发商任志强和北京师范大学董藩教授外，一切经济学家、各路专家、金融学家都是一脸懵的。大家最想知道的恐怕就是，高房价的拐点什么时候到来？回答这个问题之前，得科普点金融常识与规律。简言之，人民币实现国际化、可自由兑换之际，就是房价暴跌甚至崩盘之时。反过来，由于高房价绑架了中国金融和经济，这样也会成为人民币国际化进程中最大的障碍。人民币国际化正在加速进行中，一旦实现人民币可自由兑换，游戏就结束了，快则一年内，最多不会超过3年。人民币国庆节即将纳入国际货币基金一揽子货币，中国人民银行和外汇局随时都可能宣布资本项下开放，即人民币可自由兑换。内因已经失效，人民币国际化会让水均衡任志强说，拉动中国经济增长的只能靠房地产，目前看来的确是这样，央行公布的数据显示，七月份银行新增贷款的全部，八月份的大部分都是房地产按揭贷款，企业停止投资，还贷款或者把钱存入银行，造成M1（主要是企业活期存款）增幅报表。房价真的会像永动机一样一直涨下去吗？答案是：不会。中国的房地产与世界绝大多数国家是不一样的，中国的地价是政府供应，出卖土地使用权获取土地出让金，各地政府当然希望房价越高越好，这样土地出让金就会获得的更多，地王频出地方政府干预过一次吗？各地假惺惺的所谓房价调控哪个不是饥饿营销？已有住房者和开发商也希望房价上涨，这个无需赘言了。上文中已经提到，中国货币存量世界第一，房地产吸纳了绝大部分货币之水，新增的贷款也都流向了这里。由于中国的人民币还基本是封闭运行的，人民银行发行的货币都是在被圈起来的池子流通，中国目前的广义货币M2是美国和日本加起来的总量。无论从购买力平价还是其他指标看，人民币明显被高估出国购物成了日常。一旦人民币国际化后，人民币可以自由流通，那么，中国人民币的封地池子就会被打开，与国际货币的水合流，被高估的人民币将会不以人的意志为转移的贬值，故，自2013年至今我一直呼吁人民币主动贬值以便与国际货币接轨而不至于决堤。作为人民币最大的载体，房地产贬值是一定的，目前很多报道中高收入者卖出一线城市的房子到国外买房养老，这属于政策红利，人民币尚未国际化，大坝还在。一旦打开，流出会更多，直到与国际均衡。无论什么指标看，中国房价非常虚高，人民币国际化后，必将让包括房价在内的资产泡沫破灭。这是经济金融规律，不会以任何人的意志为转移。可以贪婪与疯狂，不可违背规律否则会受惩罚追涨杀跌，投机炒作是人类的天性，国人更是登峰造极。这轮房价上涨，已经表现的非常突出与充分，逐利无可厚非，只是，得在你疯狂之前，我告诉你你将来是怎么死的。“资本自由流动、货币政策独立、币值（汇率）稳定”三项目标中，一国政府最多只能同时实现两项。这是著名的“蒙代尔-克鲁格曼不可能三角”。其中，蒙代尔于1999年、克鲁格曼于2008年分别获得诺贝尔经济学奖。比如，中国香港就选择了港币可自由流通和固定汇率紧盯美元两项，那么，香港势必要放弃货币政策的独立性。所以，长年来，美国美联储不论加息降息，香港必定立马跟进加息或降息，无论经济状况如何都必须要跟进。原因很简单：当美国加息后，美元本币会升值，港币为了能与美元同等升值必然要加同样的利率。这样才能保证港币可自由兑换和与美国汇率挂钩。世界上大多数国家选择的是货币政策独立性和本币的可自由流通，放弃固定汇率。中国目前状态是货币政策独立性，盯着包括美元在内的一揽子货币，资本项下未开放。人民币国际化的改革就是实现人民币国际化。在中国这样大，情况复杂的国家是不可能选择放弃货币政策独立性的。又要实现人民币可自由兑换，那么，人民币国际化可自由兑换只能放弃的是：固定汇率，让人民币对美元和其他国际货币汇率自由浮动。如果明白了这个道理，这样，人民币资产与国际货币资产就有了可比性了，房子也是可比的。上世纪八十年代，日元兑美元大幅贬值、房价腰斩、股市暴跌引发了特有的日本病，发作了十年，之前，日本说东京的房价只涨不跌。人民币国家化就差一脚，各种倒计时倒逼提速据报道，人民币将在10.1日正式纳入国际货币基金组织(IMF)特别提款权(SDR)篮子，成为同美元、欧元、英镑以及日元并排的第五种SDR篮子货币，这对中国的金融改革和人民币汇率走势都是影响重大的事情。IMF总裁拉加德表示人民币“入篮”后将成为SDR篮内的第三大货币，有利于推动SDR的代表性、改进完善现行国际货币体系，对于中国以及世界是双赢的结果。第一个倒逼是国际上的：人民币都成了国际储备货币SDR篮子货币了，可是人民币竟然不能自由兑换，这个从哪个角度上都说不过去吧，可以拖一时不可长久吧？如果央行胆够肥，在十一长假前后宣布资本项下完全开放实现人民币可自由兑换，我一点都不吃惊。那么，央行为何迟迟不敢宣布实施呢？的确担心资本向下开放，会导致房价暴跌——并且有暴跌的基础，不过，这样一直拖下去，房价还会暴跌，央妈会考虑过早结束这种疯狂失控的房价而宣布提前进行，不是没有可能。2009年03月国务院常务会议决定，到2020年将上海建成国际金融中心。上海市长杨雄前不久表示，到2020年把上海基本建成国际金融中心。杨雄说，正在制定上海国际金融中心建设“十三五”规划。总的目标是，到2020年基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心，迈入全球金融中心前列。上海要建成国际金融中心，硬件方面我毫不担心，软件也好说，最大的问题是人民币国际化，最迟，到2020年未来三点多的时间人民币必须国际化。 拐点在人民币国际化之前还是之后还是同时发生，已经不再重要了。
持续的高房价其实和目前政府的调控方式有关。房地产这种靠贷款驱动的市场，最怕的不是供过于求，而是坏账导致的金融危机。坏账主要由个人房贷和开发商+地方政府举债为主。目前国家的调控其实避免坏账的产生，而不是降低房价。第一招是默许土地财政，高地价保证地方债务的偿还能力，避免地方的举债投资导致银行不良资产增加；第二招是限购，限购的作用是减少投机购房，投机购房会提升还款压力，银行更容易形成新的坏帐；第三招是缓慢抬高房价，以保证开发商有利可图，已有的投机者资产不会缩水。前者有保证了高地价的出让，后者则给投机者信心，已经形成的债务不会变坏。第四招就是放宽贷款利率上限，利用高利率降低房产投机收益；第五招就是保大弃小了。国家希望小开发商退出房地产市场，大开发商做好现金储备，以避免现金不够时低价甩房引导整体房价下跌。 所以，让房价稳中有升是调控手段之一，而不是副作用。政府做这么多措施解决的是债务危机，而不是高房价。这里面，开发商继续赚钱，银行的账务避免了恶化，地方政府有钱还债。只有新业主和小开发商是在为调控买单的。小开发商随时可能被淘汰，而新业主在高点买入住房，政府调控成功则享受缓慢增值，失败则要面临资产缩水，无力还债的风险。算是为国家的稳定做贡献了。
反对，反对已有大多数不认真思考拿政府说事的回答。政府土地财政只是部分因素，政府财政原因对推动房价上涨的影响，被已有思维定势的回答严重妖魔化了。 下面谈两个问题 ：1。中国房价并不一定高企；2。部分城市房价高企真正的根本的原因是什么？ 1。问题提到中国房价高，中国房价是不是高？34个省市，330余个地级市，2800多个县，是不是每个地区都高？哪些地区高，哪些地区不高？显然，城市级别不同，地区不同，房价完全不同。说中国房价高，肯定是思路简单，以偏概全。为方便分析，我把中国的住宅划分为以下五个等级——中国的五级住宅市场：A． 北上广深住宅（数量少，价格贵）B． 副省级城市住宅（数量少，价格较贵）C． 地级市住宅（数量较多，价格相对可接受）D． 县乡镇住宅（数量多，价格基本可接受）E． 农村宅基地自建住宅（数量最多，价格可承受）其中，每级内部还可细分，A级内部可分为A1级，指北上广深几个城市的别墅豪宅；A2级指代几个城市里的大户跃层；A3指几个城市住宅里的小户套一套二；A4指一些老旧的房子。BCD几级可以类似细分。E级指的是农村的自建住宅，也可划分为农村的别墅E1，农村的三层小楼E2，农村的瓦房E3，农村的茅草房E4等。A1级代表：上海海源别墅，建筑面积约600-800平米，均价58000元/平方米B2级代表：成都华润翡翠城跃层，面积198平，总价390万元E2级代表：湖南农村两层住宅E4级代表：贵州纳雍县新房彝族苗族乡平洞村杨顺莲老人子孙三代6人居住的茅草房据此，我们可以衡量自己家的住宅处于哪个层级。大多数人处于CDE级。从E4到A1，越往上人数越少，到A1级别，更是少数中的少数。同时也可看出中国的贫富差距问题。说完理论，我们再来看究竟哪些地区的房价“高”？通常说的房价高的住宅集中于A、B级，例如北京上海，均价在3万/平以上；少部分在C级，例如温州、上海周边城市；而在D、E级，房价说不上高，以我的了解，农村自建房每平在1000元左右，一般一户修建一座三层小楼，300平造价30万左右。我们看到，我们口口声声说的房价高，只是中国960万平方公里土地上的几个最多二三十个城市。在绝大多数城市，房价是不算高的，在广大的农村地区，房价只是最高等级的几十分之一。真实的世界，跟头脑中思维定势的想象有很大不同，跟眼里只有北上广深的想象不同，不是么？2。中国哪些地区的房价才是“高”？这些地区房价高的根本原因在哪？前面已经说过，说中国房价高，其实是以偏概全。取一般理解，中国房价高的地区集中在北上广深和一些副省级城市。逐层往下走，地级市、县乡镇、农村，房价是逐步下降的。那么，这些地区房价相差如此悬殊，根本原因在哪？资源集中程度，资源集中程度，资源集中程度。一个城市所占的资源，主要分为以下几种:① 政治资源② 商业资源③ 教育医疗资源④ 人力智力资源北上广深的房价之所以高，因为它们集中了中国最优质的政治资源，中国最优质的商业资源，中国最优质的教育医疗资源，中国最优质的人力智力资源。下图：中国211和985大学分布图，·前数字为211大学数量，·后数字为985大学数量。北京211大学22所，985大学8所，其他省市望尘莫及。贵州某乡镇的房价之所以低，因为它没有优质的政治资源，没有优质的商业资源，没有优质的教育医疗资源，没有优质的人力智力资源。或者说，房价按照资源集中度逐次分布，在没有政治资源，没有商业资源，没有教育医疗资源，没有人力智力资源的地区，比如广大西部农村，房价只会越来越低；而在资源集中度高的地区，人口净流入，房价会竞价升高。人会自然往资源集中度高的地方聚集，降低房价的根本在于降低城市的资源集中度。资源集中度高的城市房价低，这违背经济学规律和人类天性。欲知更多，移步：我的收藏夹 - 极客公园·视角中国 这里是我另几个有关中国房价问题的回答：
根本原因是房产的贬值速度比人民币要慢。几个因素。1。人民币超发，M2的增速大约为15%，而GDP只有7%（实际上可能更低）。所以人民币的贬值速度每年大约有10%。2。人民币的贬值速度导致贷款是在赚钱。而贷款的主要形式就是住房抵押贷款。3。房产本身是保值的。同时还能获得房租。房产的租售比哪怕在低，都应该加上10%的人民币超法修正再根理财产品比。也就是如果房产租售比是2%。那么只有收益率超过12%的理财产品才能和它媲美。4。中国人民投资美元资产是受限的，对于大额的投资来说，几乎可以认为是禁止的。所以房价上涨和是否刚需没有关系，与人民是否有改善住房意愿也没有关系。考虑到中国经济的下行。任何的理财产品都是亏损的。普通民众想要保住自己的资产，只有两个方式。1。贷款买房。2。全舱美元，同时做空和中国密切的企业。前者是中国大妈保值的方式。后者是国际对冲基金赚钱的方式。显然前者更加简单。那么，中国房价何时才能降下来呢？事实上，只要住房的保有成本超过人民币超发引起的贬值速度的时候，那么上述因素就会消失。前者可以通过征收房产税来执行。当然这样会严重损害土地价格。所以如何权衡是政府的事情。所以，当中国人民的大部分资产都进入楼市之后，政府就会通过征收房产税的方式来打压房价。所以如果你选择了1， 那么时间节点一定要选好。然后把投资策略转换为2。而选择2的话，自然是稳赚不赔的。
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