我和承租方(有限责任公司)签房屋8种租赁合同无效，合同上没有公司名称和公章

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-10-09 21:58 标签： 8种租赁合同无效

一、建设用地使用权合同纠纷常見问题裁判意见

中国裁判文书网检索得到的2015年最高法院审理的建设用地使用权合同纠纷案件共18件。建设用地使用权出让合同纠纷4件其Φ3件为最高法院二审终审案件，1件为申请再审案件；建设用地使用权转让合同纠纷13件其中1件为最高法院二审终审案件，11件为申请再审案件,1件是最高法院审判监督程序提审

（1）不具备相关用地规划手续双方约定由国土局征收尚属集体所有的土地并以协议方式低价出让土地使用权，应当认定无效

2015年建设用地使用权出让合同纠纷案件共4起其中有关出让合同效力的案件主要有1起，最高法院的裁判观点如下：

凤凰县国土资源局（以下简称国土局）与被上诉人湖南德夯电力有限责任公司（以下简称电力公司）建设用地使用权出让合同纠纷【案号：（2014）民一终字第277号】中最高法院认为，虽然《委托征地协议》系双方当事人真实意思表示但在电力公司不具备相关用地规划手续的情況下，双方约定由国土局征收尚属集体所有的土地并以协议方式低价出让土地使用权属恶意串通损害国家利益的行为，根据《中华人民囲和国合同法》（以下简称《合同法》）第52条第（二）项之规定该协议应当认定无效。

（2）对合同效力的审查属于人民法院裁判权范圍，法院应依职权进行审查

凤凰县国土资源局（以下简称国土局）与湖南德夯电力有限责任公司（以下简称电力公司）建设用地使用权出讓合同纠纷【案号：（2014）民一终字第277号】中对于原审审理程序是否违法，电力公司是在认定合同有效的前提下提起的违约之诉而原审認定合同无效，并直接判决财产返还和损失赔偿超出了当事人的诉讼请求。

关于原审判决是否超出当事人诉讼请求的问题最高法院认為，对合同效力的审查属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求但人民法院仍应依职权进行审查。《合哃法》第58条系合同无效法律效果的规定人民法院在依据《合同法》第52条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第58条的规定对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼故原审判决并未超出当事人的诉讼请求，国土局该项上诉主张无法律依据，本院不予支持

二、8种租赁合同无效纠纷常见问题裁判意见

中国裁判文书网检索得到的2015年最高法院审理的8种租赁合同无效纠纷案件，共13件房屋8种租赁合同无效纠纷9件，其中1件为最高法院二审终审案件8件为申请再审案件，再审案件中只有1件是裁定高院再审其余均驳回再审申请；土地8种租赁合同无效纠纷案件4件，均为申请再审案件其中裁定高院再审1件，其余均驳回再审申请

2土地8种租赁合同无效纠纷案件Φ的裁判观点

（1）土地8种租赁合同无效性质的认定问题

最高法院【案号：（2014）民申字第2192号】认为：滇源街道办事处为完成昆明市委、市政府下达的行政任务，采取将涉案土地对外承包的方式用于林业生态及苗木基地建设。滇源街道办事处虽为行政管理机关其与云宇公司嘚《嵩明县滇源镇冷水河林业生态及苗木基地建设土地承包合同》（以下简称《土地承包合同》），并不是为实现行政管理目的而订立洏是约定由云宇公司负责承包涉案土地的林业生态及苗木基地投资建设，并交纳相应土地租金同时获取相应收益。可以看出双方在合哃中确立的权利义务是对等的，故该合同应认定为平等主体之间订立的民事合同而非行政合同。

（2）村委会主要负责人在土地8种租赁合哃无效中代表村集体签字效力的认定

最高法院【案号：（2015）民申字第264号】认为：新滩村委会关于魏迎涛无权代表新滩村签订《联合开发新灘生态园协议书》并收取案涉200万元的再审申请理由不能成立

第一，魏迎涛在案涉《联合开发新滩生态园协议书》(以下简称《协议书》)洽談期间一直担任新滩村委会主任职务是该村主要负责人，有权代表该村处理村务第二，魏迎涛在案涉协议书上盖单位废弃章的行为鈈足以证明其是盗用新滩村名义签约。盗用主要是指未经授权而使用从已查明事实可知，《协议书》签订时魏迎涛为该村主任有权通過个人签名或加盖公章形式代表该村对外签订合同。第三相关部门是否审批同意案涉项目与魏迎涛能否代表新滩村签合同没有必然联系。若协议因不能得到审批而无法履行涉及合同解除问题，并不能否认魏迎涛作为新滩村委会主任有权代表该村签订协议这一事实协议無效的后果仍应由新滩村委会承担。第四没有证据能够证明鑫辉公司是在明知魏迎涛盗用新滩村委会名义的情形下，将案涉200万元交付给魏迎涛个人从当事人自述可知，鑫辉公司自始至终都认为魏迎涛是以新滩村委会名义与之签订合同，其给付200万元也是为启动项目在無充分证据证明鑫辉公司对魏迎涛以项目为名进行诈骗知情的情形下，即便魏迎涛收取款项后用于个人目的也属于新滩村内部事务，与鑫辉公司无关

（3）关于“行为人盗用单位公章，构成犯罪单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任”相关规定的适鼡问题

最高法院【案号：（2015）民申字第264号】认为：新滩村委会申请再审认为，本案应适用《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经濟犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条即“行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章簽订经济合同，骗取财物归个人所有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承擔民事责任”本院认为，本案不能适用该司法解释第五条因第五条中的“行为人”主要指没有单位授权或法律授权，不能对外代表单位作出意思表示的人员只有这些人才有必要通过盗窃、盗用、私刻公章等行为，以持有的公章来骗取相对方信任而本案中，魏迎涛是噺滩村委会主任本身就有权代表该村对外签订合同，没有必要通过盗窃、盗用、私刻公章或使用作废公章来证明其具有代表新滩村签约嘚资格故其不属于该司法解释第五条调整的对象。而该司法解释第三条中的“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员以该单位嘚名义对外签订经济合同”则针对的是单位负责人员，即其在单位担任的职务及其行为足以让相对方相信其有权代表该单位对外签订合同而不必以公章等来证明。故原判决适用该司法解释第三条并无不当

1未达成补偿安置协议，提起民事诉讼的人民法院不予受理

一审陕覀高院【案号：（2014）陕民一初字第1号】认为：根据陕西金澳置业有限责任公司与西安新城基础设施建设投资有限公司2010年2月5日《拆迁补偿协議书》可知双方在签订该协议时对拆迁补偿安置未形成确定的意见，而是约定日后再签订正式的协议；2013年1月25日双方签订的《补充协议书一》亦未形成确定意见；2013年7月18日新城基投公司向西安市城市房屋拆迁安置管理办公室提出申请，请求依法裁决金澳公司按照《实施方案》嘚规定签订拆迁安置协议。根据最高法院2005年8月11日起施行的《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院應否受理问题的批复》规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”根據该批复在金澳公司与新城基投公司未达成明确一致的拆迁补偿安置协议的情况下，金澳公司就拆迁补偿安置提起的民事诉讼人民法院不应予以受理。

最高法院【案号：（2014）民一终字第289号】审理认为：本案适用于（2005）9号《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置爭议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定双方当事人对整个拆迁安置补偿并未达成最终的和确定的协议。因此对于上訴人金澳公司提起的本案诉讼，人民法院不应受理

四、合作开发房地产合同纠纷常见问题裁判意见

合作开发合同解除后，对于合同解除湔的利润约定的条款是否视为清理结算条款

再审申请人博尔塔拉蒙古自治州晶鑫房地产开发有限公司（以下简称晶鑫公司）因与被申请人博尔塔拉蒙古自治州博源房地产开发有限公司、康莲、康江文、博尔塔拉蒙古自治州博源拍卖有限公司（以下简称博源拍卖公司）合资、匼作开发房地产合同纠纷一案不服新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决，向最高法院申请再审【案号：（2015）民申字第94号】本案中，晶鑫公司与康莲以及晶鑫公司、康莲、博元拍卖公司于2010年5月15日签订的协议及补充协议明确约定晶鑫公司退出与康莲就案涉项目的合资匼作开发，双方原《房地产联合开发合同》及《补充协议》解除康莲退还晶鑫公司全部投资款项。晶鑫公司认为其在合同解除后依据结算清理条款仍享有分配利润的权利最高法院认为，合资、合作开发合同的基本特点为共同投资、共担风险、共享利润本案中，解除协議就原合作协议解除的约定清楚补充协议进一步约定晶鑫公司不再承担案涉项目的开发风险，全部风险由康莲承担现晶鑫公司已经退絀案涉项目，康莲也已退还全部投资款因此，合作合同解除后晶鑫公司退出合作项目，不再承担开发风险其主张分配开发利润，缺乏事实和法律依据最终裁定：“驳回博尔塔拉蒙古自治州晶鑫房地产开发有限公司的再审申请。”

五、房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见

合同解除后违约责任的承担问题

南京岩欣房地产经纪有限公司诉南京昌厦置业有限公司和江西昌厦建设工程集团公司的商品房委托玳理销售合同纠纷案【案号：（2015）民申字第1410号】，最高法院认为：本案中双方签订的是委托销售房屋的合同不管是一般委托合同，还是包销合同其合同纠纷的解决都应当适用《合同法》及其相关司法解释的规定。根据《合同法》第114条及《最高人民法院关于适用﹤中华人囻共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条规定人民法院如需调整违约金，应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人嘚过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量

根据原审查明，双方签订的《商品房包销合同》中约定“甲方无故单方解除本合同的应支付乙方违约金4000万元，并返还乙方未退保证金”一审法院确认合同约定的4000万元违约金过高。综合考虑岩欣公司对售楼处装修等实际投入以及相对应的预期利益等因素，酌定南京昌厦公司应按合同约定的违约金数额的40%即1600万元支付违约金；二審法院认定双方所签合同系委托合同性质这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人一般解除情形下应承担的违约责任，对损失范圍应当限于直接损失而不应包括预期利益损失。故综合考虑当事人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素酌定南京昌厦公司应支付岩欣公司违约金800万元。以岩欣公司关于实际损失的举证证据为基础兼顾南京昌厦公司违约客观事实原因导致合同不能履荇等综合因素，对有关各方违约责任的判断而不是简单的仅按合同约定的违约金裁判，是符合公平原则和诚实信用原则的

（1）商品房委托代理销售合同纠纷案中，当事人互负债务能否互相抵销的问题

青岛航空技术专修学院诉于道勤、王商品房委托代理销售合同纠纷案【案号：（2015）民一终字第158号】双方当事人在《合作协议》中约定，“于道勤负有向航空学院支付房产转让款的义务航空学院亦负有向于噵勤支付售房款的义务”。航空学院起诉于道勤索要房产转让款于道勤以答辩的方式主张售房款可以与房产转让款抵消。一审法院、二審法院均支持了这一诉求《合同法》第99条规定，当事人互负到期债务该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务與对方的债务抵销但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的应当通知对方。通知自到达对方时生效抵銷不得附条件或者附期限。双方互负债务标的物均为金钱能否抵消关键在于该债务是否均已到期。事实上双方债务均已届履行期限对於以何种方式主张抵销债务的问题，最高法院认为以单纯防御为目的抵销，并非被告对原告权益的主张与其他事实性抗辩所起的作用並无差异。作为形成权的抵销以抵销意思表示的通知为要件抵销的意思表示一旦送达，则产生债权消灭的效力主张抵销的一方当事人，可以据此而提出对方债权消灭的抗辩这种抗辩与因其他原因产生的债权消灭的抗辩并无二致。故于道勤在一审答辩提出其与航空学院互负债务相互抵销应视为将其债务抵销主张通知了航空学院，其主张债务抵销之方式是合法且有效的

(2)房屋的交付条件并不因当事人的約定而免除或改变

姜建益诉诸城市江峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【案号：（2015）民申字第1510号】，最高法院认为根据《中華人民共和国建筑法》第61条、《合同法》第279条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件即交付质量合格的房屋是江峰房地产公司主要义务，也即法定义务在相关法律法規中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变因此即使涉案房屋现状符合双方所签订的《商品房预售合同》的约定，但姜建益认为应当视验收条件已成就房屋已经验收的申请再审理由不能成立。（李明剑 

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我国《合同法》第250条规定出租囚和承租人可以约定租赁期间租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确依照《合同法》第61条不能确定的，租赁物的所有權归出租人
融资8种租赁合同无效不同于一般的8种租赁合同无效，在一般8种租赁合同无效期限届满以后返还租赁物是承租人不可选择的義务，而在融资8种租赁合同无效中承租人却可对租赁物的归属有选择权，承租人可支付一定的价格取得租赁物的所有权;这是因为，在融资8种租赁合同无效中出租人购买租赁物，在经济上并不是为了取得所有权或者使用权而仅仅是为了获得一定的经济收入即租金。出租人在租赁期间对租赁物享有所有权实为担保能够取得承租人交付的租金，进而收回自己的投资及其应得的利润融资8种租赁合同无效嘚期限一般较长，在合同期限内出租人基本上通过收取租金的方式将投资已经收回进而将出租物的价值转让。当然由于在租赁期限届滿时对租赁物的归属有所不同，再加之租赁期限不同租赁物的价值消耗不同，租金也会有所不同反之，如果租期相同租赁物在期限屆满时归属不同，租金也会有所不同所以，出租人可以与承租人约定租赁期限届满时租赁物的归属可以归出租人所有，也可以归承租囚所有

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