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最高法院关于离婚时房屋如何分割的判决准则(2016最新)
　　如今，离婚时最大的争议或障碍往往是财产的分割补偿，尤其是房屋的分割！根据最新法律及相关司法解释、司法实践及最高法院资深法官的观点、意见，对离婚案件中房屋产权认定及分割的裁
判规则总结如下：
　　婚前买房
　　一、夫妻一方或双方出资
　　1、一方婚前以个人财产买房，结婚前已取得房屋产权证并还清全部贷款的，属于夫妻一方的个人财产；
　　2、一方婚前以个人财产买房，结婚前以还清全部贷款，但结婚后方取得房产证并登记在自己名下的，仍应认定为夫妻一方的个人财产，另一方无权要求分割；
　　3、一方婚前以个人财产买房，支付了首付款并向银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房屋登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该
不动产归产权登记 一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分双方平均分割，由产权登记一方对另一方进行补偿；
　　4、一方婚前以个人婚前财产买房，支付了全部房款，原登记在一方名下，后变更登记在双方名下的(即加名)，应认定为夫妻共同财产，其实质为一方对另一方的赠与；
　　5、婚前双方共同出资购房，付清全部房款，房屋登记在一方名下，如能证明出资情况，则双方对房屋按份共有；如不能证明出资情况，且一方否认另一方购房时有出资，则只能认定为一方的个人
　　6、婚前双方共同出资购房，付清全部房款，房屋登记在双方名下，根据登记情况认定系按份共有或共同共有；
　　7、婚前双方共同出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在一方名下，婚后共同还贷部分及其所对应的房屋增值部分应认定为夫妻共同财产，其余则按出资情况按份共有；
　　婚前双方共同出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在双方名下，应认定为夫妻共同财产。
　　二、父母出资
　　8、如果一方父母婚前全额出资，产权登记在出资人子女的名下，结婚后在离婚时该房屋所有权归谁？
　　答：归出资人子女。这完完全全是婚前个人财产啊。
　　9、如果婚前一方父母全额出资，产权登记在出资人配偶或双方名下，离婚时该房屋所有权归谁呢？
　　答：此时为夫妻共同财产。就是你把房产作为标的赠与了对方。
　　10、婚前一方或双方父母部分出资，产权登记在夫妻双方或个人名下，离婚时该房屋所有权归谁？
　　答：父母的出资额视为对子女的赠与，不影响房屋的产权归属。
　　婚后买房
　　一、夫妻一方或双方出资
　　11、婚后夫妻双方用共同财产买房，房屋登记在双方名下，此为典型的夫妻共同财产；
　　12、婚后夫妻双方用共同财产买房，房屋登记在一方名下，仍属于夫妻共同财产；
　　13、婚后夫妻一方以个人婚前财产买房，支付了全部房款，并登记在自己名下的，如并非投资经营行为，属于一方婚前财产的转化，应认定为一方个人财产；
　　14、婚后夫妻一方以个人婚前财产买房，支付了全部房款，但登记在双方名下的，应认定为夫妻共同财产，其实质为一方对另一方的赠与。
　　二、父母出资
　　15、婚后一方父母出资给子女买房，产权登记在出资人子女的名字，该房屋所有权一定是出资人子女的吗？
　　答：不一定。根据《关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题解释(三)》第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)
项的规定， 视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。大家可能问这法条不就是对上述问题的解答嘛，值得注意的是，父母婚后为子女出资买房的规定，是指父母支付全
款给子女购买房屋且产权登 记在出资方子女的名下，此时房屋所有权为出资人的子女。所以父母给子女出资买房要想使房屋所有权归子女所有一定要符合下面两个条件：
　　(1)父母全额出资；
　　(2)产权登记在出资人子女名下。
　　16、那么第二个问题来了，如果一方父母是全额出资，但产权登记在出资人子女配偶或双方名下，该房屋所有权归谁？
　　答：为夫妻共同财产。
　　17、我们都知道如今房价节节高攀，可能父母倾尽所有积蓄也未能支付全部房款。若父母只是支付一部分房款，其余房款由夫妻双方共同还贷，那么该房屋所有权归谁所有呢？
　　答：为夫妻共同财产。由于父母只是支付了部分房款，所以不能取得房屋所有权也就无法决定将房屋赠与自己的子女并登记在自己子女名下，但父母对其的部分出资可以决定赠与何方。
　　18、双方父母共同为子女购房且为全额出资，此时房屋所有权归谁呢？
　　答：如果产权登记在一方子女名下，则夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有。如果产权登记在夫妻双方名下，则为夫妻共同财产，夫妻按共同共有。
　　此时要区分按份共有与共同共有的区别：简单来说，我们最应该知道的区别就是，如果是共同共有，夫妻一方处分该房屋的行为是要经过对方同意的。而要是按份共有则不需对方同意即可处分自
己所有的那部分 份额，但同等条件下，按份共有人有优先购买权。
来源：点法网(免费法律咨询)
都离婚了，还计较房产，真心觉得没意思
& && && &大多数人多是为了利益而结婚,所谓无利不起早.....................跳不出这怪圈.
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【期刊名称】
离婚协议或法院离婚调解书中约定赠与他人财产的司法争议及处理
【作者】 ，【作者单位】
【分类】 【中文关键词】 ，，，
【文章编码】 （3-04【文献标识码】 A
【期刊年份】 【期号】 3
【页码】 43
【摘要】 根据离婚协议和法院调解书的特殊性和其所包含的家庭伦理观念，从平衡各方当事人利益的角度考虑，针对其中的赠与第三人财产的条款，人民法院可参照适用《合同法》的赠与规则，但不能绝对适用《合同法》第186条规定的赠与任意撤销权规则。
【全文】【】 &&&& 　　
　　夫妻协议离婚或者调解离婚时，将共同财产不分给对方而赠与子女或者夫妻的其他家庭成员（多为父母、兄弟姐妹等直系血亲）的现象较为普遍。相关财产须办理过户更名手续后才发生实际的权属转移，而一旦离婚当事人一方或者双方反悔，权属转移就无法正常进行。目前，因此而引发纠纷诉至法院的案件日渐增多。对于此类案件应如何处理，现行法律及司法解释并无明确规定，审判实践中也是见仁见智。[1]依据现行婚姻法及相关司法解释，综合离婚协议和法院离婚调解书的特殊性、第三人请求权理论、赠与规则的适用等因素进行分析，笔者认为需要区分不同情形分别处理。
　　一、离婚协议赠与他人财产的问题
　　（一）离婚协议的性质
　　根据婚姻法第31条和《》11条第3款的规定，离婚协议是双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产债务处理等事项协商一致达成的协议或者意见。离婚协议一般包括三项主要内容，即自愿离婚的意思表示、子女抚养问题和财产债务的处理。其中子女抚养问题主要涉及由哪一方行使抚养权、抚养费的支付以及探视权的行使和保障等内容；财产债务处理则主要包括夫妻关系存续期间的共同财产分割、共同债务偿还等。根据上述主要内容可知，离婚协议的性质为混合协议。自愿离婚的意思表示和子女抚养的问题涉及人身关系，而财产债务处理涉及财产关系。
　　（二）第三人请求权
　　离婚当事人将属于自己的财产赠与他人而不分给对方的最主要原因是夫妻感情确已破裂。他人多为双方的子女或者夫妻的其他家庭成员（父母、兄弟姐妹等直系血亲），他们是夫妻双方财产利益的平衡点。将夫妻共同财产赠与他人的离婚协议，实际上是为第三人设定了利益，理论上成立了第三人利益合同。“协议离婚时之财产给与，亦得为第三人利益之约定。”{1}承认离婚协议中第三人利益条款体现了以下法律价值：一是体现了对当事人意思自治的尊重。当事人对自己的合法财产享有处分权，其在离婚协议中使第三人受益的意思表示，并未危及他人利益和社会公共利益，不违反法律的强制性规定，法律应当予以尊重。二是体现了子女最佳利益原则，保护了未成年子女的利益。《》39条第1款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”承认离婚协议中第三人利益条款符合照顾未成年子女的立法精神。三是有利于消解社会矛盾，促进社会和谐。离婚当事人夫妻感情不和，为打消对方的离婚疑虑，缓和矛盾，以免对将来的生活造成不利影响，其往往会从家庭角度考虑，将财产无偿给与子女、父母，甚至兄弟姐妹。这些人是夫妻双方的“情感调节器”，他们获得财产，其实也是间接让夫妻“受益”，使夫妻从婚姻中解脱出来。
　　第三人利益合同是指当事人约定债务人向第三人为给付，第三人因此取得所产生债权的合同，又称向第三人给付的合同，或称利他合同。第三人利益合同有广义、狭义两种理解。广义第三人利益合同包括一切双方当事人约定，由一方当事人向第三人为给付的合同。至于第三人是否因该合同取得对合同当事人的直接请求权则在所不问。狭义第三人利益合同仅指第三人依合同取得对债务人的直接请求权的合同，即直接发生第三人享有独立债权效力的合同。通说认为，狭义第三人利益合同为真正第三人利益合同，而赠与他人财产的离婚协议正是狭义第三人利益合同。比较各国立法，大陆法系国家普遍承认第三人享有直接请求权，而在英美法系国家，除英国保守地坚持合同相对性原则，仅在信托、保险以及限制性土地合同等情况中赋予第三人直接请求权之外，美国等对第三人均赋予了直接请求权。关于第三人直接请求权的基础，通说认为属于合同效力的扩张。我国《》64条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担责任。”由于该法条未明确赋予第三人直接请求权，实践中产生了各种理解和不同学说，此处不再一一列举评析。但分析各种观点和案例，通过文义、体系、法意以及比较法的考量，笔者认为该法条赋予了第三人直接请求权。诚如科因所言，如果一个起诉的请求权的基础事实未为立法者所考虑到，那么法院固然得以该诉不能获得法律依据为由，迳行驳回，但他可能因此违反其正义而衡平地裁判的义务。{2}
　　依据上述狭义第三人利益合同理论，由于受赠人不是离婚协议的当事人，因此，受赠人不得直接依据离婚协议申请强制执行。但受赠人可以依据赠与条款，要求离婚当事人履行财产赠与义务，这是受赠人行使第三人利益诉权的体现，法院应当受理。至于其请求能否得到支持，则须经审判程序确权。
　　（三）赠与规则的适用
　　《》2条第2款规定：“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律规定。”因此，有一种观点认为离婚协议属于身份关系的协议，不适用《》。对此，最高人民法院的倾向性意见是：“离婚协议中关于财产分割的条款或当事人因离婚就财产分割达成的协议是对变更身份关系后的财产关系的约定，这种‘约定’即是关于财产权属问题的合同。关于这类合同的订立、生效、无效、撤销、变更的原则，仅仅靠《》是无法调整的，还是要将《》的原则作为适用法律的依据，否则就会在一些问题上无所遵循。只在当适用《》与适用《》发生矛盾或者适用《》无法体现婚姻关系对当事人之间协议的特殊要求时，才可以《》为指导谨慎地考虑排除对《》中某些条款的适用。”{3}最高人民法院《》（以下简称《婚姻法司法解释（二）》）第8条第1款、第9条第2款规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼清求。从上述司法解释可以看出，最高审判指导部门对离婚协议中的财产及债务处理采纳了合同成立生效法理，其所称“胁迫、欺诈”等也是《》规定的可撤销情形，这就要求离婚当事人必须像信守合同那样遵守离婚协议。
　　然而，赠与条款是否同样适用赠与规则呢？笔者认为，这是一个问题的两个方面。如前所述，离婚协议中的财产及债务处理约定原则上参照适用《》，总则及合同法原理自无异议。然而，由于离婚双方毕竟有过夫妻名份，共同生活过一段时间，可能还育有
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【注释】 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
【参考文献】 {1}王泽鉴．民法学说与判例研究（第七册）[M]．北京：中国政法大学出版社，.
{2}丁亮华．第三人利益合同及其请求权基础―对合同法第64条之“漏洞”的创设性补充[A]．梁慧星．民商法论丛（第36卷）[C]北京：法律出版社，.
{3}最高人民法院民事审判第一庭．最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用[M]．北京：人民法院出版社，2004:84.
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只要没有送达调解书，都可以反悔。
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