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二手房买卖中拖延过户怎么办
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我们都知道买卖的过程中我们需要过户，双方要根据签订好的合同进行和房产证明的过户，那么在我国对于是如何规定的呢？如果在生活中遇到中拖延过户怎么办呢？请阅读下面的文章进行详细了解。在过程中，卖买双方故意毁约而不去办理过户手续的情形时有发生，只是表现的形式不同而已。卖房人“边卖边想涨价”的心态在二手房交易市场中比较普遍。在利益驱使下，卖房人往往在办理房屋交割手续前开始反悔，寻找各种借口故意不办理二手房过户手续。为达到毁约的目的，使用的手段也是各式各样，如要求买主加价，加价不成，则采取串通第三人诉至法院要求确认无效的，或由夫妻一方主张买卖合同没有经过共有人同意的;甚至直接把房卖给了第三人并过了户的。还有个别不良开发商与关联中介勾结起来，订立虚假合同，宣传“抢购”故意不给你过户等等。买方一般表现在房价下降或找不到下家时采用不支付房款的毁约方法。针对以上情况，当事人在订立合同时最好严谨些。如果买方对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人或被“抢购”，最好将房屋进行保全;如果买方志在的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。如果房屋被转卖他人或被“抢购”，在要求对方退还原来房款的同时，还可提起因房价上涨而造成的差价赔偿即期待利益。以上就是由律师365的编辑为您带来的关于二手房买卖中拖延过户怎么办的问题，希望小编的整理能够对大家的生活有所帮助，在实践过程中还可能遇到关于其他二手房买卖的问题，若需要帮助的，欢迎详情咨询我们律师365的专业律师为您解决困难。：&
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二手房违约法院执行强制过户 买方一次性付款
来源：南方都市报
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3·30新政之后，深圳二手楼房价暴涨，交易中业主返价违约现象增多，由此引发诉讼潮。不少购房人选择诉请法庭判决继续交易，强制过户。但多名房产律师认为，判决生效之后，执行仍然存在诸多不确定因素。
一次性付款成为“拦路虎”
实际上，南都记者从多名知情人处获悉，上周，深圳市中院房产庭有法官在一次讲座上曾透露，目前违约潮已经引起法院系统的重视，全市房产庭法官在上周已经召开了会议，确定了判决指引。据其透露，如果达到三个条件，被判决继续履行合同的可能性极大。
这三个条件是，第一，买方要确保持续符合购房资格。第二，买方要追加中介方和卖方欠款银行作为第三人，其中卖方欠款银行涉及到赎楼，便于法院判决该第三人配合赎楼。第三，买方要准备好一次性支付购房款。而这也正是以便卖方不配合办理按揭手续时，一次性付款给法院，由法院执行强制过户，再将房款放给卖方。
这一消息上周已经在诉讼业主中广为传播。但是业主们对于一次性付款颇感压力。“深圳房价动辄数百万，一次性付款显然让被毁约已处于被动弱势地位的购房者雪上加霜，成为起诉要房子的巨大障碍，导致要么放弃，要么求助于民间高利贷公司融资购买。”长期代理二手房交易诉讼的广东信荣律师事务所主任律师张茂荣在一封公开信中如此描述一次性付款给买方业主带来的压力。
律师呼吁银行给裁决过户购房者发放贷款
而面对这样的困局，广东信荣律师事务所主任张茂荣律师向中国银行业监督管理委员会深圳市监督局以及深圳住房公积金管理中心致函，希望商业银行与公积金接受裁决过户购房者的商业贷款申请，及时向符合条件的购房者出具贷款承诺并按承诺发放贷款。
张茂荣的主要理由是基于，给予裁决过户购房者贷款不存在法律障碍。他认为，《个人住房贷款管理办法》第5条并没有限制裁决过户购房者住房贷款，商业银行没有权利予以拒绝；《住房公积金管理规定》第26条及《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》第10条也并没有规定裁决过户购房者不能申请公积金贷款，应当给予符合条件的裁决过户购房者公积金贷款。
同时，他认为，给予裁决过户购房者贷款不存在承诺风险。无论是商业银行贷款还是住房公积金贷款，贷款承诺函只是对符合贷款条件购房者的一纸承诺，实际贷款发放时间在交易成功，房产过户到买方名下，并办理抵押登记手续之后，也就是说过不了户，办不了抵押，不会发放贷款。
他还认为，裁决过户对交易更有保障。人民法院或仲裁机构作出生效的强制交易裁决依法具有法律强制力，确定能够得到执行，相对于没有进入诉讼的交易来说，保障性更强。
而就在上周日，上百名卷入诉讼的业主，在深圳湾体育中心举行了声势浩大的签名仪式，声援该份呼吁。张茂荣也告诉南都记者，将以其民主党派成员的身份，将社情民意转达到前述主管部门。
判决已经生效，不执行怎么办？
梁平在今年3月取得了深圳市中级人民法院作出的终审判决，法院判决朱晓春应向他支付违约金4万元，同时判决继续履行合同，将涉案房产过户到他的名下。
梁平现年28岁，大学毕业之后在深圳从事设计工作。去年2月，梁平和朱晓春签订了协议，约定以77.5万元的价格买下朱晓春位于龙岗龙城广场榭丽花园的一套房产，并支付了3万元定金。梁平告诉南都记者，随后朱晓春以各种理由不愿意配合去银行办理首期款监管等手续。他为此向朱晓春发出律师函，催促无用后，将朱晓春告上了法庭。
此案在今年3月获得深圳市中院的终审判决，法院认定朱晓春不配合按约办理银行资金监管后续以及银行贷款申请，已经构成违约。一方面判处朱晓春支付违约金4万元，另一方面还判处继续履行合同，今年的4月30日是履约大限。
不过梁平告诉南都记者，由于办理资金监管以及按揭手续，需要卖方配合，但判决生效之后，朱晓春仍拒绝配合。
朱晓春向深圳市中院申请再审，主要理由是认为这次交易应该是一次性付款，而不是按揭贷款，同时认为梁平提交的贷款资料存在造假。今年5月，他的再审申请被法院驳回。
梁平于5月初向龙岗区人民法院申请强制执行。不料，卖方竟主动提出到银行办理资金监管以及贷款手续，双方在5月到银行办理手续，梁平也提供了个人资料。不过由于签订的二手房买卖合同中，房屋面积、房产证号以及合同日期均进行留白，银行要求买卖方以及中介三方持有的合同均要将这些空白内容补齐。梁平告诉南都记者，留白是因为签合同时手头上没有房产证资料。现在，补齐资料的要求遭到了卖家的拒绝。
银行告知梁平，如果资料不能补齐，只能撤单，做不了贷款。上周四下午，买卖双方以及中介一起来到了京基100的中国银行。
朱晓春指责梁平是合同诈骗，并称梁平提供的贷款资料有问题导致无法继续办理贷款，只能撤单。梁平则反驳称，所有的资料均已经准备齐，只需要他配合补齐合同资料就行了。
梁平告诉南都记者，龙岗法院执行庭的法官告诉他，类似情况，需要当事人配合办理按揭手续，还是需要他们和当事人进行协商解决，法院无法强制要求当事人配合。
上周四的结果是，他们撤回了在银行的申请资料。下一步如何走，房子又将在何时才能收到，梁平也不知道。
判决五年后才得以执行
这正是判决之后执行难的一个尴尬现状。买家凌某在今年5月28日终于过户获得了南山区工业八路西招商桃花园一处房产，但是距离判决生效已经有五年之久。
涉事的房产为政府微利房，带福利性质，需要先办理绿本，再转为红本。凌某是在2005年7月与卖方杨某签订协议，当时还没有办理绿本。此后由于卖方不配合办理手续，买方最终在日闹上法庭。2011年4月，该案由深圳市中级人民法院终审判决，双方继续履行合同。
这一判决同样明确要在生效五日之后办理绿本，绿本办理完毕后五日之内办理红本等。不过直到2014年11月，双方达成协议，由买家补偿一笔钱后，卖家才予以配合办理手续。到今年5月28日过户，判决生效到执行落地经过了漫长的5年。
代理该案原告的是深圳市房地产经纪行业协会法律事务专业委员会主任、广东中安律师事务所合伙人钟胜荣律师，他告诉南都记者，该案的执行时间之所以会有四年多之久，是因为该案较为特殊，即交易房产为安居房而不是市场商品房，在2011年3月终审判决生效时连“绿本”都还没有办出，而要办出“绿本”、办理“绿本转红本”等手续必须由卖方亲自到有关部门办理，法院无法发出裁定强制办理，所以，该案经历了长时间的说服、执行和解工作，最终卖方自愿履行了前述义务，使得该案拖延较久才得以执结。
钟胜荣认为，这只是特例，对于目前大部分的商品房买卖案件而言，时间不会拖得太长，一审、二审加上强制执行程序，一般一年多就能够过户。
但钟胜荣认为，如果要获得较高的执行效率，前提是买方必须准备好足够的购房资金，在将购房款汇入法院账户后，法院就可以向国土部门发出裁定书强制过户。这一做法，就完全避开了卖方，无需卖方配合进行按揭手续。
[责任编辑：罗强]
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拿起相机记录我们在深圳这座城市中度过的周末，一个或忙碌或慵懒的日子，回味品尝这些属于我们自己的小时光。
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二手房买卖纠纷中的强制过户与违约赔偿
二手房买卖纠纷中的强制过户与违约赔偿
&&& 闵行春都路某处房屋的产权人为李晟，日李晟与购房人尹涵签订了一份居间协议，一周后又与尹涵签订了一份《上海市房地产买卖合同》，按照合同约定该房屋出售总价为380万，合同价位300万，尹涵首付100万，贷款200万，装修补偿款80万元，日前办理过后手续，日前办理交房手续。签约后尹涵向李晟支付了首付款100万元，贷款审批手续于日也已经办妥，办妥贷款审批手续后尹涵就通过中介公司通知李晟先配合办理审税手续，然后尽快办理过户手续，然而此时沪上房价正处在“疯涨”期，李晟不愿意配合办理审税和过户，并且通过中介公司向尹涵表明了要涨价的意向，并称目前该房屋升值100万元，两方一人一半，要求尹涵向其支付50万元才同意办理过户，几经沟通无果的情况下，尹涵将李晟告上法庭。
【案例分析】
自2016年以来案例中讲述的情况在上海各个中介公司一直重复上演，房价上涨后房东违约的情况成倍增加，本案就是其中最为典型的一例。虽然案情并不复杂，但是同样有很多问题让当事人感觉模棱两可，下面就为您逐一解惑。
问题一：当事人询问此种情况存在做低房价的问题，是否影响合同效力，是否影响依据合同向对方主张权利？
答复：做低房价涉嫌规避税收问题，此种做法确实存在不妥，但是从法律上来讲，做低房价并不影响合同的整体效力，该合同对于买卖双方均有约束力，并不妨碍守约方主张权利，不管是私下协商解决还是通过人民法院解决都可以，任何一方不得主张因合同存在做低房价而拒绝履行合同义务。
问题二：房价上涨，出售方违约的，购买方可以有哪些途径维护自身权利？
答：《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
根据上述规定可知违约方违约的，守约方的救济途径总体上可以分为两个方向，一个是要求对方继续履行合同；一个是追究对方违约赔偿责任（备注这里的违约赔偿主要指解约赔偿金）。两者只能选其一，不可既要求继续履行，又要求解约赔偿金。守约方可以根据自身情况选择其中一种主张。
这里要强调一下，很多当事人询问出售人就是不同意卖房了是否可以强制履行？这里需要说明的是，即便出售人不同意过户，只要购房人符合下面要讲的几种情况依然可以要求强制过户。
问题三、守约方要求继续履行是否还需要具备哪些条件？
答：签订《上海市房地产买卖合同》后，出售方违约的，购房人有权要求继续履行，但是这里的继续履行一般来说需要具备以下几个条件。
（一）不应该存在事实上的障碍。
1、若存在一房二卖，那么势必有一方会因为事实上无法履行而导致强制过户的诉求被驳回。一房二卖的情况，房屋应该归哪一方呢？一般来说先交房的要优先考虑，均为交房的要考虑是否办理网签、合同签订先后顺序、实际付款数额和先后时间；实践中网签的要优于未网签的；合同签订在先的要优于合同签订在后的，支付全款要优于支付部分房款。至于说各自有优势的，到底房屋归谁，要根据法院的综合考虑来确定。
2、不存在付款方面的障碍。通过人民法院强制过户一般法院都要求购房人必须要有支付房款的能力，有些购房人肯能必须要通过银行贷款才能支付剩余房款，此种情况法院不一定能够支持强制过户的诉求，尽管笔者也遇见过带着银行贷款强制过户的情况，但是大部分法院还是要求购房人能够一次性付款。
（二）强制过户不存在法律上的障碍。
1、房屋上存有抵押，购房人无能力涤除。很多出售的房屋上会有抵押登记，此时正常的履行顺序是出售人收到购房人的首付款后以该笔首付款涤除房屋上的抵押登记，但是恶意的出售人可能会将该笔款项挪作他用，造成该房屋的抵押无法在过户前涤除，此种情况下就要求购房人有能力代替出售人涤除抵押，否则无法完成过户手续。
2、房屋上有查封登记，购房人无力解除查封。查封登记时对于房屋所有权转移的限制措施，一旦房屋被查封，就会导致该房屋无法办理过户手续，此种情况要向过户，必须购房人向查封法院提供做够价值的担保，或者购房人代替出售人还清钱款，人民法院才会解除查封，查封解除了，才能正常办理过户手续。
3、房屋上有违章搭建被记载到交易中心的。 根据《上海市房地产登记条例》第二十条规定“有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：(二)属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的”；因此一旦房屋上附有违法建筑并且被市政管理部门认定为违章搭建且拒不拆除的，相关部门一旦将其通知房地产交易管理部门，房地产交易管理部门会将上述情况登记在房地产登记簿上，自记载之日起该房屋不得进行转让登记和抵押登记，只有当违章建筑拆除或者恢复原状后，并且撤销违章登记后才可以办理过户手续。
4、特殊地段房屋未经政审。
以上海为例，特殊地段的房屋出售需要先进行政审，未经政审通过的，房屋是不能强制过户的，不过此种情况的房屋相比而言非常少。
综上，要避免上述情况的发生，一旦发生纠纷，购房人最好的办法是先行将房屋查封，这样可以有效的避免因过户障碍带来的法律风险。
问题四、房价过快上涨后除了主张违约金外是否可以主张房屋差价损失？
答：《合同法》第114条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”由此可见，如果由于房价上涨过快导致买卖双方约定的违约金不足以弥补购买人遭受损失的，购买人可以要求在违约金之外增加赔偿金。这里的损失包括直接损失也包括预期可得利益损失，预期可得利益损失是指合同正常履行情况下，守约方因此而获得的利益，在房屋买卖中主要是指房屋的差价损失。其中房屋差价损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。因此守约方如果认为自己因对方的违约行为造成了超过违约金的差价损失的，如果不要求强制履行合同的，除了主张违约金外还可以主张差价损失。
作者：上海远业律师事务所&&& 焦春伟律师
上海市律师协会房地产业务研究委员会委员
上海房地产法律服务中心：
官方微信号：shfdhelp
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