借名买房须谨慎 非所有借名买房都会被认定有效-闽南网
借名买房须谨慎 非所有借名买房都会被认定有效
来源:福州日报
&　　王先生2013年6月欲通过贷款方式购买商品房，因其不符合银行贷款条件，朋友赵某提出可帮他以自己的名义与开发商签订购房合同，并与银行签订贷款合同，王先生则只需支付购房首付款并负责每月还贷。王先生遂与赵某签订借名买房合同，并对新房装修后入住该房屋。
&　　王先生入住没多久，就遇到一件令他头痛的事：2014年9月，赵某告知王先生，因夫妻感情不和，其丈夫准备起诉离婚，并要求分割登记在赵某名下的该套房屋。王先生得知后心急如焚，立即找到赵某的丈夫丁某协商此事，但丁某对借名买房行为并不认可，王先生遂提起诉讼，要求将赵某名下的该房屋所有权转移登记到自己名下，法院支持了王先生的诉讼请求。
&　　有关法律专家解释，虽然该房屋的所有权登记在赵某名下，但购房款、装修款均由王先生支付，且双方之间存在借名买房的协议，王先生从房屋交付时就一直住在该房，并且贷款的有关手续及持续偿还贷款的收据均由王先生持有，足以说明王先生是实际购房人。此外，双方当事人之间在借名买房行为中的意思表示真实，该行为亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故此双方的借名购房协议有效。专家提醒，借名买房行为存在诸多法律风险，并非所有借名买房行为都会被仲裁机构或法院认定有效。（记者 曾建兵 通讯员 榕房法）
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借名买房受法律保护吗？谁出钱房子归谁吗？
来源：房天下 &&发布时间：
今天要讲几个关于借名买房的案例，因为现实中有很多不得不借名买房的情况。那么借名买房受法律保护吗？借名买房房子应该归谁呢？
案例一：借妹妹名买房却要不回来了 姐姐大李打算买套学区的房投资用，妹妹小李的孩子正好要入学，姐妹俩商量后，口头约定以小李的名义签订，将房子放在小李的名下，而房子本身还是归大李所有，购房款也由大李自己承担。 几年后大李想收回房子，原本满口答应帮忙的小李突然变了态度，坚持说房子就是自己买的，购房合同和上也都写的是自己的名字，姐姐是在无理取闹。 数百万买来的房子，较后却不是自己的，大李没有办法，只能将亲妹妹小李告上了法庭。 案例二：借父母名买房竟然变成要被分割的遗产 路老先生承租单位的一套102号由小女儿路芳居住。1993年房改时，路老先生表示该套公房谁购买就归谁。由于路芳的两个哥哥和姐姐都没钱购买，最终由路芳购买。因当时只能由承租人购买，因此房本下来后登记在路老先生名下。 1997年路老先生的老伴儿去世。1999年，路芳搬到单位分的房子居住，将102号房对外出租。2000年，路老先生准备将给路芳，但该房屋仍不允许上市交易。于是路老先生立下公证遗嘱，表明102号房由路芳继承。 2015年初，路老先生过世，路芳拿出公证遗嘱，希望哥哥姐姐配合办理过户。二哥提出异议，称属于路老先生的份额由路芳继承，但是属于老太太的份额，应由兄妹四人继承。 案例三：绕过限购借名买房能要回来吗？ 小倪在2002年获得了购买的购房指标，但是并没有购房的能力，为此，亲戚老柯找到他，希望他能把购房指标借给他，由他出资购买位于东城区某小区的涉诉房屋。 双方协商一致后，小倪于2002年与北京市某房地产开发公司签订了《北京市经济适用住房》，房屋总价款为44万元，老柯达支付了首付款10万元，剩余款项小倪办理了，贷款期限为20年，实际还款人是老柯。房屋交付之后，老柯进行了装修，随后住进了该房屋。 2005年，老柯提前还完所有房款。随后多次找小倪要求过户，但都被小倪以各种理由推脱。2015年，老柯将小倪告上了北京市东城区人民法院，要求其返还购房款、等相关款项，并赔偿因房屋升值导致的损失。 借名买房究竟是否受法律保护？ 根据北京济和律师事务所郭万华律师的解释，现行的法律当中，对“借名买房”未出台对应的条款规定。北京市法院对于借名买房案件的处理，主要参照北京高院相关指导意见进行。 这份指导意见规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理转移登记的，可予支持。 所以我们来看看前两个案例的判决结果： 案例一：根据实际购房款支付情况判给实际出资人 在庭审中，法官要求大李和小李分别对房子的出资情况进行举证。法院查明，数笔购房款虽然都是从妹妹小李的账户转到的，但小李交付的房款都来自姐姐的账户。包括房屋的首付5万元现金，也是在签订购房合同时，由大李支付的，小李只是在购房合同上签了字。 在掌握了这些事实后，法院作出了判决，根据实际购房款的支付情况，认为大李是房子的实际出资人，将房子判给了姐姐大李。 案例二：不属于遗产即使有遗嘱也不能按继承处理 虽然路老先生有公证遗嘱，但是不应以继承来处理，该房产实际上是路芳财产，并不属于路老先生的财产，路老先生去世后也不属于其遗产，不应按照遗产处理。 102房的购房合同、发票、完税凭证等都是由路芳持有，房屋自购房后至今也是由路芳实际占有、使用、支配。虽然房屋登记在路老先生名下，但实际所有权人是路芳，双方形成借名买房的法律关系。 审理继承案件的法官认为继承案件的审理应以合同纠纷案件判决结果为依据，因此继承案件裁定中止。最终法院认为路芳和路老先生已形成借名买房的合同关系，其他三子女作为继承人应履行合同义务，判决路老先生三子女配合路芳办理102号房屋过户手续。 那么，是不是可以认为法律会保护借名买房，只要是你出钱，那么房子就肯定是你的呢？并不能一概而论。 郭律师表示，名买房属于合同行为，是双方的约定。如果双方自愿签署的合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应具有法律效力。但是如果借名人存在亚意规避法律或者政策的行为的话，就别当别论了。 我们再来看第三个案例的判决结果： 案例三：违反政策的合同将成为无效合同 法院于2014年判处双方的借名因违反了国家的相关政策并有损社会公共利益而无效。 北京市东城区人民法院经审理后判决：被告小倪康佳于判决生效后十五日内返还原告老柯购房款及其他各项款项共计45元。被告小倪于判决后十五日内赔偿柯达房屋增值损失180元，驳回原告老柯的其他诉讼请求。
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借名买房合同的效力问题有哪些
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浅析“借名买房”行为法律效力的判断及确权处理
2013年4期目录
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　摘 要："借名买房"现象涉及到真实购房人、登记所有人、甚至是与第三人之间的关系。正确判断基于各种原因的借名买房行为的法律效力，才能够明确不动产的权属问题，才符合《物权法》的立法目的，保护真实权利人的合法权益。 中国论文网 /9/view-5572287.htm　　关键词：借名买房、行为效力、确权处理 　　限购政策出台至今，"借名买房"现象时有发生。其实除了规避限购令，日常生活中还有很多其他原因也会导致真实购房者"借名买房"。然基于登记的公信力，事实购房人、登记所有人以及可能涉及到的第三人之间，非常容易产生权属纠纷。本文拟从"借名买房"这一现象出发，简单分析这一行为的法律效力及出现纠纷时的确权处理。 　　一、"借名买房"的概念及产生原因 　　（一）"借名买房"的概念 　　借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为①。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记所有人。 　　（二）"借名买房"的产生原因 　　1.规避法律或者政策 　　借名买房出现的原因往往是事实购房人没有资格购买，为了规避法律和政策的规定，借登记所有人之名，取得购买房屋的资格。 　　2.转移财产逃避债务 　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第7条规定，如果债务人所有动产不足以偿还债务，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行多余的不动产。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，使债权人和法院无法执行。 　　3.简便手续减少税费 　　房屋是不动产，价值大，每次转让均需办理登记手续，缴纳一定费用。事实购房者为了简便手续，减少税费的缴纳，也常常采用借名买房的方法。 　　4.其他原因 　　借名买房有的是为了达到某种特殊目的。比如，在银行贷款买二手房对年龄是有严格限制的，年纪大的购房者不符合贷款条件，便使用子女的名义贷款买房。 　　二、"借名买房"的法律关系及可能产生的权属纠纷 　　借名买房在实际履行过程中，除了借名者与被借名者之间的法律关系，还有可能涉及到与第三人（双方当事人的配偶、继承人或善意受让人、债权人）的法律关系，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。 　　（一）登记所有人不承认借名买房之实，提出权属争议 　　现实中，房价猛涨常会令登记所有人后悔不该出借机会，利益引诱下，既然所有权登记在自己名下，为何还要拱手让给他人。这种情况涉及的是事实购房人与登记所有人之间的法律关系。 　　（二）第三人对争议房产权属问题提出异议 　　最常见的就是离婚案件和遗产继承案件。登记购房人的配偶在离婚之时，会以共同财产之名要求分割争议房产；或者登记所有人死亡，其继承人不了解借名之事、不承认借名之实，认为自己享有该房产的继承权。 　　（三）房产被登记所有人处分或被法院执行 　　现实中，有两种情形可能会导致房产违背事实购房人的意志转移给他人所有。第一种情形是登记购房人擅自处分该房产。登记所有人利用登记的公信力，使他人确信自己就是房屋所有人，对房屋进行处分，包括转让或抵押。第二种情形是法院执行该房产。如果登记购房人对他人有债务不能清偿，该套房产有可能被法院查封甚至进而被拍卖。 　　三、"借名买房"的行为法律效力的判断 　　借名买房行为作为一种民事行为，判断其法律效力，应作具体分析。我国《民法通则》第55条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。通常情况下，有能力购买房屋者，多为具有完全民事行为能力的人，且房屋价值巨大，一般也不会出现意思表示不真实的情况，那么，判断借名买房行为是否具有法律效力，关键就要看这种行为是否违反法律或社会公共利益。 　　（一）借名买房行为有效 　　如果不存在恶意规避法律或政策的行为，且未对社会公共利益带来损害，应当认定这样的借名买房行为有效。这里又分为两种情形：第一种是借名行为自始至终不违法。事实购房者自身具备购房资格，但基于某种原因借用他人名义。比如前述父母为避免将来过户手续繁琐，直接以孩子名义购房。第二种是借名之初违法后违法状态消除。事实购房者自身本不具备某种购房资格，但随着法律、政策的修改或者废止或者自身条件的改变，具备了购房资格。 　　（二）借名买房行为无效 　　如果存在恶意规避法律或政策的行为，或对社会公共利益造成损害，应当认定这样的借名买房行为无效。比如不具备资格购买经济适用住房的行为。如果这类合同有效，就会侵占了符合条件的人群的利益，违背了政府推出安居房的初衷。 　　四、"借名买房"的确权处理 　　（一）当登记所有人对不动产提出权属争议时 　　通过本文的第三部分我们已经明确，事实购房人和登记所有人之间的借名买房行为，只要不违反法律和政策规定，不损害社会公共利益，借名买房行为有效，依之所签订的合同亦有效。如果加上出资证明等证据佐证，可以判断事实购房人应享有该不动产的物权。如果该借名买房行为无效，当事人之间的借名买房合同亦无效，我们只能判断该不动产归登记所有人所有。倘若事实购房人证据保存妥当，能证明其为全部出资，尚有可能享有对登记所有人的债权。 　　（二）当第三人对争议不动产提出权属异议时 　　如果当事人其中一方的配偶要求分割共同财产或当事人其中一方的继承人要求继承该不动产，如上述第（一）点所述，若借名买房行为有效，该不动产真实权利人为事实购房人，则其配偶或继承人可对该不动产主张权利；若借名买房行为无效，该不动产归属于登记所有人，登记所有人的配偶或继承人可以主张权利。
　　（三）事实购房人与善意受让人、登记所有人的债权人产生权属纠纷时 　　登记所有人未经事实购房人同意对房产为处分行为，会造成事实购房人与善意受让人或债权人产生权属纠纷。类似情况如何确权，可从以下方面考虑： 　　1.借名买房行为无效，则转让（抵押）合同有效 　　当借名买房行为无效时，房屋的所有权归登记所有人所有。房屋所有权人有权通过转让或者抵押的方式处分自己的房屋，第三人可以成为该房屋的权利人。 　　2.借名买房行为有效，则一般情况下转让（抵押）合同无效 　　当借名买房行为有效时，房屋所有权归事实购房人所有，登记所有人若处分该房产，便为无权处分人，该转让（抵押）合同称为效力待定的合同。通常情况下，此类转让（抵押）合同通常会沦为无效合同。但是转让（抵押）合同的无效，不影响善意受让人（或抵押权人）取得该房屋的物权。根据《物权法》第106条的规定，善意受让人或债权人适用善意取得制度。不论登记购房人处分房产的行为是有效还是无效，事实购房人均无权追回房屋。针对上述情形，事实购房人只能寻求债权上的保护，要求登记所有人返还房款或赔偿损失。 　　五、结语 　　本文暂将"借名买房"这一现象所产生的一些法律问题作了简单梳理。关于这一行为的法律效力，如果不违反法律或政策，不损害社会公共利益，只要双方当事人意思表示真实自愿，可以认定借名买房行为具有法律效力。基于此，纷繁的权属纠纷就可以较为清晰地得到判断了。借名买房，或属利益之趋，或属无奈之举，而《物权法》的立法目的，就在于明确物的归属，保护权利人的物权。揭开障目之叶，才能一辨善伪，保护真实权利人的合法权益。 　　注释： 　　①李媛辉，杨帆 《借名买房的法律事务分析》 江苏警官学院学报 2007年11月第6期 　　参考文献： 　　[1]物权法，梁慧星、陈华彬著，法律出版社，2010年版 　　[2]中华人民共和国物权法释义，胡康生著，法律出版社，2007年版 　　[3]民法学，王利明等著，法律出版社，2008年版 　　[4]《借名买房的法律事务分析》，李媛辉，杨帆，江苏警官学院学报，2007年11月第6期 　　[5]http：//blog./blog/index.htm 　　作者简介：张婧，出生年月：1987年2月，专业：上海海事大学2011级法律硕士（法学），籍贯：福建泉州。
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