物业管理毕业论文
物业管理毕业论文
我的题目是收费难的问题 我不知道从何下手 希望有人帮我指点指点 不要抄的 也别告诉我扣扣号 谢谢啦~
物业管理毕业论文5分
标签：毕业论文 物业管理 题目 收费
回答：0 浏览：29 提问时间： 13:47
我的题目是收费难的问题 我不知道从何下手 希望有人帮我指点指点 不要抄的 也别告诉我扣扣号 谢谢啦~
我要补充问题
共0条评论...
离问题结束还有14天20小时分享到:
请遵守网上公德，勿发布广告信息
相关问答：TOP热门关键词
专题页面精选
现代物业管理的现状分析_文学专业毕业论文范文现代物业管理的现状分析随着人们生活质量的不断提高，人们对住房的需求不再局限于有房居住即可，居住环境、人文环境等因素也越来越被社会关注。现代化小区已经成为居民住 ...
现代物业管理的现状分析_文学专业毕业论文范文
现代物业管理的现状分析
随着人们生活质量的不断提高，人们对住房的需求不再局限于有房居住即可，居住环境、人文环境等因素也越来越被社会关注。现代化小区已经成为居民住房的主要形式，良好的居住环境是高质量生活的基础，因此，物业管理也就非常的重要。但是，在实际生活中，物业管理公司与业主之间存在着许多矛盾，解决这些矛盾，对提高居民的生活质量有着重要的意义。
大约在19世纪，一位名叫Octavia Hill 的女士为其出租的物业制定了一套规范住户行为的规定，这些规定涉及业主和承租者之间的权利义务，这被认为是最早的物业管理。物业管理行业在我国的成长有二十多年，该行业在不断的进步，现在几乎所有的现代化小区都由专门的物业公司进行专业的物业管理。国务院《物业管理条例》中对物业管理的定义做了明确的规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备及相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理活动直接涉及业主的利益，其中牵涉的法律关系包括业主与业主之间的关系以及业主与物业公司之间的关系。良好的物业管理可以让业主的居住环境得到很大的改善，使业主的不动产得到充分的利用，物业管理企业正是为了改善业主的居住环境而产生的。物业公司为了改善业主的居住环境而对业主的不动产进行管理和利用，但是不是所有物业公司都会积极地履行自己的义务的，在物业公司履行义务的过程中，也不可避免地与业主产生各种矛盾，甚至出现明显的侵害业主权利的行为。
一、物业管理存在的主要问题
由于物业管理活动由专门的物业管理公司进行，是为业主的利益而服务的。而实践中，物业管理公司的物业管理活动并不是以业主利益为出发点的，相反的，物业公司作为一种营利性的社团法人，其在从事物业管理活动的过程中难免会想方设法提高物业管理公司的利益，物业管理公司的行为还有许多方面有待规范。物业管理公司与业主之间经常会出现各种各样的矛盾，以下就物业管理活动中物业公司与业主之间常见的问题进行分析及解决：
(一)关于物业公司的归属问题
（1）实践中，物业公司一般都是由开发商选好的，业主入住前，物业公司就已经开始介入小区的管理了，业主入住后每个月缴纳物业费，即使业主对物业公司不满意，也只好得过且过。建设公司选择物业公司的时候并不能保证是以业主利益为出发点，相反的，一些物业公司为了得到管理小区的权利，会和开发商搞好关系，从而变成小区的物业管理者，比起如何提高业主的满意度，和开发商的关系才是决定物业公司客源的主要因素，因此，在物业管理的过程中，物业公司并未足够重视如何更好的服务业主，改善与业主之间的关系。物业公司作为与业主成立物业管理关系的主体，却不是由业主的意思选择的，这有违于民法的“意思自治”原则。业主自主选择不仅可以很好地体现出业主的意志，也会增强物业公司的竞争意识，使物业公司更用心于如何更好地为业主服务以获得更好的企业形象，更多的商机。
（2）在物业管理过程中，物业管理活动有一种行政化的倾向，物业管理公司不是作为服务者，而是作为管理者。业主经常会遇到这样的情况：当房屋使用过程中出现问题需要修缮时，业主向物业公司反映，而物业公司并不立刻想办法解决问题，反而是一种居高临下的姿态，先是拖拖拉拉的安排工作人员前来检查问题是否存在，如果属于很好解决的问题的话，就立刻安排人前来修理，但是如果属于比较难修缮的问题的话，就没有消息，有的甚至推脱说是开发商的问题，不属于物业管理范围。在物业管理活动中，业主与物业公司经常会发生矛盾，而此时，物业管理公司并不是以服务者的姿态想办法令业主满意从而化解矛盾，反而对业主的要求置之不理，这种情况下，有些业主会选择拒绝缴纳物业管理费，但是物业公司紧接着就会采取断电等措施，这样业主在物业公司不履行义务时也没有有效的手段维护自己的利益。实际上，在物业公司与业主的的关系上，业主明显处于弱势地位。
O9年出现在广州一小区多名业主被物业公司保安殴打即为典型案例。事后一业主感叹道业主、业委会炒物业公司不容易。本来管家是为主人服务，现在管家把家都占了，这句话讲出了先如今管理中许多业主的无奈和尴尬。该小区业主认为原物业服务不够好，业主招聘的新物业前来服务，原物业以某写物业费未能收齐为借口，拒绝撤出。于是在小区门口出现了身穿两种不同工衣的物业保安并排而立值班“一门两岗”的罕见现象。最后业主请来的物业终于抵不住对方给予的各种压力，终于在一周后无奈的离开。
通过本案例必须在确保业主权利的同时更应当确保业主享有选择物业公司的权利。物业公司实际上就是代理广大业主管理自己的不动产，通过对小区的建筑物、环境的维护以及协调小区业主间的关系，而为业主创造更良好的居住环境。因此，对业主来说，选择物业公司就等于选择由谁来管理自己的财产，自然要选择业主信得过的企业。因此，物业公司的选择必须经过业主的认可应当成为一项强行性的规定。在前期，小区销售中，可以由开发商代为管理，或由开发商暂时聘请物业公司管理。但是，在小区房屋基本出售完以后，应当由业主自己召开业主大会，并通过竞标形式选择物业管理企业。
(二)业主委员会形同虚设
1. 业主大会和业主委员会是由业主的代表组成的，是行使业主权利的重要组织，业主主要通过业主委员会来行使自己的权利。但是，由于业主权利意识的淡薄，再加上业主委员会委员的懒惰，业主委员会基本没有起到任何作用，并未很好地维护业主的利益，代表业主与物业公司协商小区的物业管理，这种情况下，基本上都是物业公司想怎么办就怎么办。业主委员会疏于管理，对物业管理活动并未进行有效的监督。也没有与业主保持很好的沟通，这就导致了业主有问题直接找物业，而物业不管时单个业主又势单力薄，只能听之任之。正是因为业主委员会没有发挥其应有的作用，一定程度上导致了业主无力反抗物业公司的不合理行为。此外，业主大会是业余的、松散的非营利性组织，而业主委员会也只是其执行机构，法律没有直接规定业主大会的诉讼主体资格，而房屋开发企业、物业管理企业确是具有法人地位的商业型组织，两者法律地位并不平等，以至于实践中业主、业主大会和房屋开发商或物业管理企业之间的纠纷不断。
2.要想解决这一难题就应当保证业主委员会的设立。鉴于很多业主非常忙，根本无暇顾及业主委员会，所以现在大多数的业主委员会都由几个业主组建，广大业主根本不认识业主委员会有谁，有了问题也不知道该如何联系业主委员会。一定要按照法律规定召开首次全体业主大会，以方便有意进入业主委员会的业主与其他业主进行交流，互相了解，这样业主在熟悉了业主委员会的委员后才会去找业主委员会处理自己的问题，只有这样，业主委员会才能起到代表业主利益与物业公司沟通的作用。业主对小区的物业管理有不满或者小区的物业管理有违法行为或违约行为，都可以向业主委员会反应。由代表全体业主意志的委员会与物业公司进行沟通，更能督促物业公司有效率地解决问题。为了保证业主委员会的地位，应当规定：经全体业主授权的业主委员会有权起诉或应诉。
(三)公共地方的利用
1.（1）《物权法》对于小区业主的权利作出了规定，小区业主可以共同使用公共地方。公共地方包括小区道路、小区楼顶等。但是，实际上，小区业主很少行使使用公共地方的权利。《物权法》规定，小区道路属于公共地方，业主停车应当是免费的，但是，几乎所有的小区业主在小区道路上停车都是要交停车费的，只不过是比在专用车位停车便宜一些而已。
（2） 其次，关于公共地方使用所产生的收益归属问题也含混不清。公共地方为业主共有，因此，利用公共地方所产生的收益理应由业主所有，物业公司只不过是负责管理小区的。现在几乎所有的小区在电梯间都贴有制作精良的广告，而赚取的广告费用却由物业公司收取，这些费用花在哪里也是含混不清，基本是直接归物业公司所有。
香洲区一栋高层住宅，2000年物业公司与当地一家广告公司签订《外墙使用协议》，，约定由该广告公司出资租用临街外墙，用于修建广告牌，其广告牌的收益归广告公司使用，使用期为5年。而物业公司则将该笔外墙出租的资金放入自家口袋。1999年该小区业主以外墙属于小区业主共同所有，并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，像人民法院提起诉讼，要求判令广告公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，并将该笔外墙租金全部的返还给业主。
通过本案例可以看出物业公司将该建筑物的临街外墙出租给广告公司用于广告并将租金占为己有，我认为，该外墙面应归全体建筑物区分所有人公有，物业管理公司在并未征得建筑物区分所有人同意的情况下无权将外墙出租给广告公司，更不能私自吞没所收租金，即使获得的收益应归全体建筑物区分所有人共同所有。由此可见，本案例中物业管理公司的做饭确实侵害了建筑物区分所有人的权益。
2. 界定和明公共空间和公共设施的产权，明确规定房地产开发商和业主的活动权限。目前，现有相关政策法规的尚不完善，开发商在与业主签订购房合同时，往往故意回避某些条款，或者对公共空间和公共设施只字不提，或者言词模糊，有意的规避一些关键性的问题，由于这些准业主大都处于信息不对称的劣势一方，他们往往很难发现这些潜在利益可能受到的威胁。一旦问题出现，业主在已经签订的合同面前往往无力回天。因此，政府有关部门作为公共利益的维护者和公共服务的提供者，应该从明确合同规范入手，切实使商品房的买卖双方处于信息相对平衡的位置。
3.最后，物业管理费用可以由委员会收取，这样委员会可以要求物业公司将每个月所花费的物业费用列出具体的账目，以便审查，而且这样做也可以提高业主委员会的地位，使物业公司必须重视业主委员会所提出的各种问题。物业管理企业的每一笔费用需要经过业主团体核实后才能支出，这样能够有效的控制物业管理费用的支出，防止物业管理企业做不真实的财务报表或凭证。物业公司赚取的应该是一定数量的佣金。有的小区对物业管理费的收取实行包干制，这样收费比较简单，易于计算，但是由于收取的费用中包括物业管理企业的利润，所以难免的，物业管理企业会在物业管理方面降低花费的资金从而提高企业的利润。酬金制更为科学合理，酬金制中，业主所缴纳的物业服务费只能用于物业服务，不得作为物业公司的资金，物业公司的酬金是业主按照一定比例或数额缴纳的。物业公司提供的服务本来就是一种劳务，应当根据劳务赚取合理的费用。对小区的管理不同于企业化管理，物业公司不能把对小区的管理过程变成想方设法提高企业提润的手段。
「就学高端版」APP：随身顾问，立即就学！
期刊投稿----核心期刊编辑帮您了解投稿、审稿规则，提高投稿命中率！
考研咨询----国内经管名校研究生，为您解答疑惑、分享经验！
高考择校----高校老师为您介绍学校、专业情况，助您成功选择理想大学！
扫描下方二维码下载并注册APP
本文关键词：
您可能感兴趣的文章
本站推荐的文章
本文标题：
本文链接网址：
1.凡人大经济论坛-经管之家转载的文章,均出自其它媒体或其他官网介绍,目的在于传递更多的信息,并不代表本站赞同其观点和其真实性负责；
2.转载的文章仅代表原创作者观点,与本站无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,本站对该文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性，不作出任何保证或承若；
3.如本站转载稿涉及版权等问题,请作者及时联系本站,我们会及时处理。
加入经管之家，拥有更多权限。当前位置：&>& >
住宅小区物业管理收费难的原因与对策分析―毕业论文范文
住宅小区物业管理收费难的原因与对策分析 & 内& &&容& &&提& &&要 & 目前，在我国物业管理收费难的问题普遍存在，引起物业收费难的原因有很多，其中最重要的一个原因就是没有强有力的欠费追缴手段及法律绿色通道，导致许多物业服务企业选择了放弃追缴物业服务费。最终使企业的利益受损而难以继续生存。同时，我国法律在这方面也不尽完美，随着物业行业的发展，我们必须要有新的办法来维护物业服务企业的利益，同时兼顾到业主的利益不要受到伤害，才能推动物业行业的向前发展。另一方面，物业服务企业自身存在的问题也影响到了物业的收费问题。因此，本文根据当前我国的实际情况和有关理论分析了这种状况产生的原因并提出了解决物业管理收费难的几点建议。 & 关键词：住宅小区 物业管理收费难 & Abstract & At present, China's property management charges difficult question exists generally, there are many reasons cause the charge the difficult,but one of the most important reasons is that it don&t have strong demand and don&t owe legal green channel, this cause many realty service enterprise chose to give up recovered property service charge. The enterprise of the interests of the damaged and to continue to live. At the same time, the law in this respect are far from perfect in our country, along with the development of the property industry, we have to have a new way to safeguard the interests of the realty service enterprise, and pay attention to the interests of the owner don't hurt, to push forward the development of the property industry. On the other hand, realty service enterprise own problems also on the property of the charge. Therefore, in this paper, according to the actual situation of China and the relevant theory analyzed this situation reasons and puts forward some solutions to the property management fee difficult several Suggestions. & Keywords: Residential area& Property management& Charge difficult & & 住宅小区物业管理收费难的原因与对策分析 & 一、住宅小区物业管理收费难的现状根据2010年辽宁大学经济学院《沈阳市住宅小区管理问题分析及对策研究》课题组所进行的问卷调查表明：66%的物业服务企业认为物业服务中最困难的是物业费的收缴，缴费率在80%以上的仅占14%，缴费率在60%&80%之间的占32%，缴费率在50%&60%的占33%，缴费率在40%&50%的占14%，缴费率在40%以下的占7。可见，在我国物业管理市场上，物业收费难的现象目前仍然普遍存在，收费难问题的存在严重制约着我国物业管理行业的向前发展。据北京市居住小区管理办公室对北京市28个商品房小区的调查统计，结果是，收费率能达到80%以上的只有14个小区，占调查总数的一半；其余14个小区中，有8个小区的收费率为60%左右，另外6个小区的收费率只有30%，北京市商品房小区平均物业收费率也仅为 65%左右。在青岛市，物业收费困难也是普遍现象，收费率能够达到80%的属于极少数，大部分物业服务企业维持在40%&50%的收费水平[①]。在杭州市，根据2010年物业管理协会做的一次统计，杭州的很多小区的物业收缴率也是普遍较低，一些一级资质的物业服务企业管理的示范小区，物业费收缴率能保持在95%左右，而一般的小区基本维持在70%&80%的水平，部分小区甚至在50%以下，收缴率平均只有70%[②]。在福州市，全市的平均收费率大约在70%左右，好的小区能达到80%、90%就不错了，差的只能达到50%&60%，因此，福州的物业服务企业基本上是低利润运行。且上述几个城市的经济都是比较发达、居民综合素质较高的地区，据此我们可以推断出在经济相对落后、居民素质相对较低的中西部地区物业服务收费的状况不容乐观。这种收费问题的存在必然会影响我国物业行业的向前发展，如果不能很好地解决物业管理的收费问题，势必将物业管理行业带入到恶性循环的怪圈，同时，物业公司的收费问题直接和物业管理服务企业的现代化、智能化等现代化管理的引进直接相关联，所以，只有彻底解决了物业管理收费难的问题，才能推动物业管理行业的向前发展。 二、住宅小区物业管理收费难的原因 （一）物业服务企业的问题1、物业服务企业的服务质量差针对于住宅小区的物业管理，主要管理内容包括：共用设备设施的管理、保证共用配套设施设备的完好正常的运行，房屋的后期外观、整洁等方面管理；小区绿地花草树木与建筑小品配置养护、保持绿地清洁等内容；小区车辆道路、消防安全的管理和社区文化建设等内容。然而，实际上的现状是有部分物业服务企业由于各种原因而无法做到高质量的服务，如有些小区停车位不够导致乱停乱放，车辆被盗或破坏，不能提供及时有效的环境卫生打理。像有些小区人们可以随意的进出以及在小区内的公共地方和住宅楼张贴广告，小区的花草树木缺少科学的管理而枯死等等一些列引起业主不满的小区服务。现实中这些低质量的服务，肯定会引起许多业主的不满，导致物业服务企业在业主内心的形象彻底毁灭，这些都会是业主拒交物业费的借口。2、物业服务企业的专业人才紧缺随着物业管理行业在我国迅速的发展，物业管理专业人才需求量大增，物业管理专业人员显得非常紧缺，就以我国中部较发达的合肥市为例来看，目前物业管理从业人员，他们大多数来自农村，学历较低。操作层一线员工来自农村的占80%，中专以下学历的占85%。另外他们的服务实践经验较浅，在平常公司服务水平培训时，他们又没有高度重视，所以造成了对业主服务意识欠缺，服务技巧缺乏。因此，看上去队伍庞大的物业服务团队，其实专业的高素质人才仍然很紧缺。导致物业服务企业很难做到全面实行现代化、智能化的物业管理模式。3、物业服务企业对前期介入的监管不力物业管理是从项目进行规划设计阶段就应该参与进去的，对整个小区进行全面的了解及提出建设性的规划建议，为后期的管理工作做准备。在这期间，主要是对开发商的建筑质量进行把关，代表业主进行利益维护，同时，严格的质量把关还能为后期物业服务企业减少许多不必要的麻烦。但是，我国目前大部分住宅小区仍然是自建自管的模式，这种自建自管的模式肯定会造成物业服务企业对前期介入的监管不力，即使是独立的物业服务企业，为了能够管理到开发的住宅项目，而不进行严格质量把关的例子也有很多。这样会给后来的管理留下许多的不利因素，增加了物业服务企业的管理成本，最终由全体业主来承担了这些本应该属于开发商承担的费用，让业主感到不满意。具体的表现：如有个别住户在住进房屋之后发现卫生间及厨房有些微漏水现象，多次反映到物业而没能得到彻底解决，这种情况虽然属于开发商的问题，但是，也是由于物业服务企业在验收接管没能严格把关的结果造成的。4、物业服务企业管理理论及设施设备落后现代的住宅小区物业管理不仅仅是对住宅小区的管理，同时也是用新的理论对自身设施设备的管理，正确的管理理论及先进的管理设备能够有效地节约住宅小区的管理成本，提高服务质量。例如，在合肥市，目前仍然存在许多的小区对车辆进入小区实行的是人工登记措施，物业服务企业对员工的正常值班管理也是登记册签到的形式。这种管理手段已经不适应当前的物业服务企业发展的现状。另外，像住宅小区内的清洁卫生及园林绿化管理也是由物业服务企业自己来进行维护，肯定不如专业的管理团队。这种落后的管理手段及园林绿化管理会导致物业服务企业的服务质量大打折扣。 （二）开发商的遗留问题1、 住宅小区的配套设施不完善作为一个小区，它与业主的生活及相关活动息息相关。住宅小区不仅要有满足业主的居住功能，同时，也要有能够提高业主生活质量的功能。一般与业主生活有关的幼儿园、超市、活动中心等配套设施必须与居住楼房一起配套建设使用，甚至一些大型高档小区里面还应该配备一些额外的相关设备。例如，蔬菜瓜果超市等。但是，在目前我国的住宅小区当中，仍然有许多的小区没有配套的超市、幼儿园、健身活动中心等场所，尤其是在那些老城区及拆迁的新型小区相应的配套设施就更加不完善。2、 建筑质量不合格及售后服务承诺不能实现目前在我国，现在许多的住宅小区建筑质量不合格的案例也有很多。有许多的房地产开发公司为了建筑工期或是出自商业目的的原因等对建筑质量看的不是很重，导致在业主入住小区之后及物业服务企业接手住宅小区的管理之后，像住宅小区的屋面阴水、墙面出现裂痕等建筑质量问题有很多。再者，开发商在建设及销售时承诺的维修基金、生活有关的小区中学幼儿园等相关服务承诺。他们在后来不能够兑现，业主通过物业服务企业反映而不能得到开发商及时合理有效的解决就会引起业主的不满，让业主认为自己上当受骗了，以此为由，把原因归咎到物业管理服务企业身上而拒交物业管理费用。3、 住宅小区规划不合理物业管理在一些起步比较早的西方国家，大部分物业服务企业都是独立的，前期管理和后期物业管理是分离的，物业服务企业都是在地产的前期规划阶段就开始介入的。为有利于后期管理，提高服务质量提出相应的规划建议。但是，在我国，很少有物业服务企业真正介入到前期的房地产规划开发当中去。就拿合肥市的住宅小区来说，规划不合理存在的一个典型案例就是一些房地产开发商出于商业目的，盖出来的楼盘在绿化面积上远远没能达到相应的标准及停车位不够使用，道路设计不合理等实际情况的存在，这些问题的存在直接降低了物业服务企业的服务质量，同时降低了业主的精神生活质量。他们感到不满时就会拒交物业管理服务费用来表达这种不满。 （三）政府的物业管理行政主管部门的问题1、 行政主管部门的物业管理法规及办法比较滞后任何一个行业要想向前发展就必须有一套完善的法律法规作为保障，目前，在我国虽然有一系列相关的物业管理法规及其管理办法,如根据《民法通则》、《中华人民共和国合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠缴物业管理费的情况作了相关的规定[③]。但是，实际操作中很难去实施，这主要和地方政府和物业市场环境有关，特别是小区物业，实际操作中，物业管理公司对不交、少交、欠缴物业管理费的业主，走法律程序时，时间比较长，而且成本比较大等原因而不愿走法律程序，使有关理论与实际脱节，立法显得相对滞后，无法满足时代的需求。同时，走法律程序容易激起业主和物业管理公司的矛盾，不利于后期的管理。2、 政府物价部门对物业收费的指导定价不合理随着物业行业的发展，我国物业管理走向市场化已是必然趋势，物业管理在过去的几十年发展当中，我国物业管理收费办法一直是由政府指导定价，很显然这里面有许许多多的弊端，比如，在同一小区，不同等级不同规模的物业服务企业进行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指导方式定价，势必引起部分业主的抵触心理，不利于物业管理费的收取。很显然，政府物价部门对物业收费的指导定价已经逐渐被市场化的物业管理所淘汰。因此，要想使物业管理行业向前发展，必须探索出新的物业管理费定价新模式。 （四）住宅小区业主方面的问题1、 物业管理消费观念未形成&&物业管理自上世纪80年代引入国内以来，经过20多年的迅速发展，目前我国的物业管理已经有了相当大的进步，现代化的管理理念及先进的高科技技术的运用使得我国物业服务质量有了较大的变化，但是，在我国就以合肥市为例，住宅小区里面的业主大部分都是在过去30年改革开放当中发展起来的人群，他们各方面的素质都还有待提高，大部分业主根本没有物业管理的消费观念，这种物业消费观念不能够跟上物业管理行业的快速发展，导致业主的消费观念落后于物业管理现状，这就阻碍了业主对于物业消费的积极性，导致物业管理费用的收取困难。2、 恶意拖欠物业管理费针对于住宅小区的物业不像商业物业的管理，商业物业项目的物业使用人比较单一，而且物业使用人数目比较少，然而，住宅小区的物业使用人比较复杂，数目众多，单个物业管理费用比较少，由于各种原因，就以合肥市海州景秀世家小区为例，存在部分业主恶意拖欠物业管理费用，如有部分业主说我们根本没看到物业服务企业的服务，物业服务企业仅仅提供一些安保服务及小区的垃圾清理服务，况且自己也没有扔垃圾等借口，总之，他们会找各种各样的理由而拒交物业管理费，造成了物业收费的困难。 三、解决住宅小区物业管理收费难的对策 （一）制定出适合我国国情的物业管理有关法律规定及市场化的新的定价模式& 市场经济的完善健康发展离不开国家的宏观调控，作为行业的行政主管部门及相应的政府部门，为保障物业管理行业的稳步快速发展，就必须加强物业管理行业的立法和执法力度、加快与法规相配套的规范性的制定。例如，业主管理委员会的权利和责任、住宅维修基金的缴存和使用细则等，以提高在实际操作中的可行性，让物业管理行业做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究、形成良性的循环，日趋走向成熟[④]。同时，吸取国外先进的物业管理办法及经验，制定出符合我国国情的物业管理有关办法，征求社会各界人士的有关意见，尤其是物业管理行业的专家、业主委员会、物业服务企业的各阶层员工及业主的意见，制定出符合三方利益的相关法规，尤其对物业服务企业利益的维护是不容忽视的。同时，在物业管理费用的定价问题上，政府也应该把主导权给物业服务企业及业主，实行竞标市场化的形式。随着经济的发展，物业管理行业正在向市场化迈进，综合考虑物业服务内容和物业服务收费的成本构成因素，将物业服务内容划分为综合服务、公共区域清洁服务、公共秩序维护服务、公共区域绿化养护服务、共用部位及公用设施设备日常运行养护服务等五个类别，不同类别的服务内容从高到低又细分为五个等级，对应相应的收费标准。业主则根据所在小区特点和需要，分别选择不同类别及类别中的不同等级的物业服务企业进行服务，物业服务费为物业服务类别中的各等级对等，同时，物业服务费最终定价应该由物业服务企业自己决定，政府不应该过多的干涉，这种由物业服务企业和业主根据服务企业和小区具体情况共同参与的物业新的收费模式弥补了政府指导定价的不足之处：一、业主直接参与根据《物业服务定价成本监审办法》的物业服务费用的最终定价，这样使业主在物业服务企业进驻住宅小区时的满意率得到了保障，有利于后期业主对物业服务企业管理的配合。二、物业服务企业根据新的标准进行自主定价，有利于物业管理服务企业的良性竞争循环，也正是适应物业管理行业的市场化。 （二）组建由物业管理专家和律师组成的第三方独立的维权机构直接介入到物业管理费用的追缴&& &目前，我国社会及物业管理相关政府部门对物业服务企业的利益维护存在不足之处，实际上，无论是社会还是政府对业主都太过娇惯，认为业主是社会的弱势群体，这种观点严重影响到物业管理行业的健康发展，导致物业服务企业利益严重受损，因此，有必要成立第三方独立机构来维护物业服务企业的利益。这种机构的成立针对于住宅小区恶意拖欠物业管理费用的追缴是合理可行的。根据商品的属性，物业管理服务能够为业主带来舒适的生活环境，即为业主带来价值。业主通过物业管理费用进行这种价值的交换就是一种特殊的商品交易活动，物业管理服务就是一种特殊的服务产品，物业服务企业就是一个销售物业管理服务产品的企业，对于购买过物业服务产品的业主而拒交或恶意拖欠物业管理费用是一种违法行为，因此，追缴是合理的。第三方机构追缴物业服务费用的可行性。目前情况是，物业公司走法律程序比较复杂，而且容易激化业主和物业服务企业之间的矛盾，不利于后期的物业管理。第三方独立的专门针对于物业服务企业收费的机构能够降低物业服务企业对于恶意拖欠小额多份物业服务费用的追缴成本，由于是独立的专门对于物业管理服务费用的机构，而且和物业服务企业及业主没有利害关系，因此能够做到公平公正。同时，在实际管理当中独立维权机构能够淡化物业服务企业与业主之间的矛盾，把业主对走法律程序追缴物业管理费用的怨气转嫁到第三方机构有利于物业服务企业与业主的继续合作。因此，针对物业行业的维权机构组建是可行的。 （三）制定详细的质量考核标准及加强物业消费观念的宣传关于物业服务质量方面，目前还没有统一的参考标准，作为一个物业管理服务商品，评价它的好坏就是通过服务质量带给业主的生活感受，所以，制定一套详细的质量考核标准能够让相关部门及业主更准确的评定一家物业服务企业的等级，同时，针对于住宅小区也能够使业主更直观的感受到服务的好坏。质量考核标准也有利于物业服务企业的发展，能够把物业服务企业带到良性竞争健康发展的道路上来。同时，在我国目前仍然没有形成物业消费观念，特别是住宅小区，仍有部分业主不是对物业管理很是了解，有些有偿多元化服务得不到理解，物业消费观念远远跟不上物业行业的发展速度，所以，政府物业管理相关部门与物业服务企业应该加强物业消费观念的宣传及引导，尤其是在物业有关法律法规及新的政策、管理条例等的宣传。 （四）提高多元化服务，提高员工综合素质，引进现代化管理，创建物业品牌&&& 作为物业服务企业，不仅要重视利润，也要重视物业服务质量，自己要有一套更加详细的物业服务质量评价标准，如果可以，尽可能的公布在住宅小区的公告栏里，让业主也能够从视觉上感受到获得的服务。除了提供最基本的环境绿化维护、治安秩序之外，像代取火车票、机票、接送小孩上学、提供送餐购物等特色服务。有条件也应该是物业服务企业提供的服务。进入新世纪以来，随着高新科技技术的发展，高科技已经运用到各个领域中来了，物业服务企业也已经进入到了高科技时代，智能化的、先进的管理设备及技术不仅能够节约物业服务企业的管理成本，提高企业利润，同时也能够给业主带来高质量的服务，在同行的竞争之中脱颖而出。&&& 服务意识决定了服务质量。物业服务企业员工不仅要有很好的专业技能，服务意识也是必不可少的，为培养员工服务意识，一是要制订物业管理服务职业道德标准、行业准则、行为规范。坚持高标准，树立良好的企业形象和企业信誉。二是要坚持内抓素质，增强物业管理一线员工的服务意识和敬业精神，通过团结奉献，爱岗敬业，展示企业一流的管理，一流的服务，一流的形象，一流的信誉，从而取得业主的认可。三是要切实树立以人为本的思想，增强服务观念，为业主提供满意、周到的服务[⑤]。为提高专业技能，不仅要直接聘用高学历人才，同时积极组织员工接受专业培训，进行实地实习锻炼，理论与实践相结合，增强企业的竞争力，创建物业品牌。 （五）前期介入应负起监督责任及前后期管理分离&&& 业主的满意度及物业企业的服务质量和开发商的关系也是密不可分的，高质量的建筑物业，完善的设施设备，合理的规划等都直接决定着后期物业服务企业的管理难易程度和管理成本，低质量、不合理规划的住宅小区会给后期管理带来诸多不便，增加服务成本，最终这些费用都有可能让业主来买单，势必会激起业主的不满，不利于物业服务企业的竞争和物业行业的健康向前发展。另外，让前期介入管理和后期物业管理分离。物业服务企业进行前期有偿介入管理并为后来的质量承担责任，这样就能够避免物业服务企业为了项目的后期管理而敷衍了事的态度，保证了住宅小区建筑物的质量。有利于物业服务企业的管理。 （六）物业公司主动与业主沟通交流&&& 物业服务企业经常主动与业主沟通，了解业主对物业服务企业的情况，特别是对于没有能力承担物业费的业主实行减免措施，对于失业的业主完全可以进行物业专业技能培训留在物业服务企业工作，帮助业主解决物业交费困难问题，以合肥市为例，每年政府和物业服务企业都会出资帮助失业业主进行就业技能培训，让物业服务企业获得了业主的认可。同时，物业服务企业也能通过这种方式检讨自身的不足之处，协助有关业主解决有关问题。这都有利于物业管理费用的收取。 四、结束语总之，在我国政府有关法律法规、相关政策方面已经不能够适应当前物业管理，政府必须出台新的政策法规才能够使我国物业管理行业可持续的发展，作为转型的第三产业的物业行业带动我国经济的增长。相信在我国政府、物业服务企业和业主共同努力下一定会慢慢完善物业管理行业的有关内容，推动物业行业可持续健康发展下去。& 参考文献：1．北京晚报，《北京半数业主拒交物业费-明码标价能否根治顽疾》2．熊进光，《物业服务合同抗辩权的行使与限制&&兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第5、6条》，《现代法学》，2010年3期3．今日早报：佚名，《收缴率平均只有70% 杭州物业市场将迎整合》4．庞江红，物业管理收费难的原由及对策》，《中国新技术新产品》，2010年15期5. 谢罗群，《加强监管，促进行业健康发展》，《中国物业管理》，2008年2期6. 白丁，《小区物业管理与服务之我见》，《经济师》，2010年4期7．郑晓奋，《物业管理》，东北财经大学出版社，2009年，第一版8．方芳、吕萍，《物业管理》，中国建材工业出版社，2005年，第一版 后&&&&& 记本次论文是在我的导师康秀梅老师的亲切关怀和悉心指导下完成的。她严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。从课题的选择到论文的最终完成，康老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持，在此谨向康老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。&&&& 本文参考了大量的文献资料，在此，向各位学术界的前辈们致敬！ [①]熊进光，《物业服务合同抗辩权的行使与限制&&兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第5、6条》，《现代法学》，2010年3期 [②]佚名，《收缴率平均只有70% 杭州物业市场将迎整合》，今日早报 [③]庞江红，物业管理收费难的原由及对策》，《中国新技术新产品》，2010年15期 [④]谢罗群，《加强监管，促进行业健康发展》，《中国物业管理》，2008年2期 [⑤]白丁，《小区物业管理与服务之我见》，《经济师》，2010年4期
【注：本文作者：李燕飞 指导老师：康秀梅& 版权归作者和爱励志网所有，转载请注明，侵权必究】住宅小区物业管理收费难的原因与对策分析―毕业论文范文发布于，喜欢,给我点个赞吧！
爱生活爱励志,直面生活,坦然以对;直面人生,无怨无悔!
"范文大全"发现
"范文大全" 相关