如何确定城镇土地使用税纳税义务的发生时间--厦门市地方税务局
本月纳税申报期截止日期是正在取数
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如何确定城镇土地使用税纳税义务的发生时间
　　企业使用建设用地，到底该如何确定城镇土地使用税纳税义务发生时间，在实际工作中税企之间往往存在较大争议。本文对该问题做如下探讨。&
　　案例：某房地产开发经营企业A公司通过挂牌方式取得建设用地一块。日，A公司与国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定“出让人同意在日前将出让宗地交付给受让人”。此地块实际交付时间是日，办理土地使用权证的时间是日。那么，A公司该宗地城镇土地使用税纳税义务时间应如何确定？（当前，土地出让合同中普遍约定的是交付土地的截止日期，而不是某个具体日期）&
　　现行法规：《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。本案例中，出让合同虽未约定具体交地日期，但却约定了截止日期。当交付日期约定不明确时，一般应遵循有利于纳税人的原则，以截止日期作为约定交付日期，从截止日期次月即2014年12月起缴纳税款。&
　　观点：从使用土地的次月开始纳税，更符合城镇土地使用税立法精神。城镇土地使用税暂行条例第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳城镇土地使用税。该条例第八条规定，征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。&
　　因此，纳税义务发生的前提是，使用土地，应从开始使用的次月起纳税。本文案例中，A公司在日之前并未交付土地，且未取得土地使用权，不可能使用该土地，故不发生纳税义务。1月18日交付土地，应从2月起纳税。需要注意的是，在界定纳税人是否使用时，应包括已取得土地使用权或者虽未取得土地使用权但已使用等情形。&
　　分析：合同签订时间、合同约定的交地时间及取得土地使用权的时间往往与实际使用土地的时间不一致，延迟交地的现象时有发生，而且，延迟拿地通常会影响受让方的权益，如果同时还要求受让方按约定交地时间纳税，确实不太合理，行政执法也应当符合合理性原则。&
　　反避税分析：财税〔号文件以合同约定交地时间次月纳税的规定可能会导致恶意避税。比如，某些免税单位（如符合条件的安置残疾人企业、行政事业单位等等）将土地使用权转让给其他企业时，可以约定在某个遥远的未来将土地交付给受让企业，而实际上却早已交付，如果一味地按照合同约定交地的次月纳税，就会导致该转让地块的城镇土地使用税长期落空。有些应税单位之间转让土地使用权，也可以利用约定交地时间来转移土地使用税负担，调节企业所得税或者达到其他某种目的。因此，以约定交地时间次月纳税的规定存在避税漏洞。&
　　纳税义务衔接分析：以土地使用权转让为例，如果执行财税〔号文件以合同约定交地时间次月纳税的规定，可能会导致先后纳税人的纳税义务不衔接，出现同一土地买卖双方重复缴税的现象。例如，甲企业转让土地使用权给乙企业，合同约定的交地时间早于实际交地或变更土地使用权证的时间，甲企业已经按照约定交地时间纳税时，乙企业的纳税义务可能未终止。因为依据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。乙企业土地的实物或权利状态尚未发生变化，此时甲、乙两企业对相同的地块都存在纳税义务，显然有悖常理。&注册会计师
&&>>&&>>&&>>&正文
房产税纳税义务发生时间
16:11:26东奥会计在线字体：
2015《税法》阶段测试题：房产税纳税义务发生时间
　　【小编导言】我们一起来复习2015《税法》第八章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法的基础考点：房产税纳税义务发生时间，以下是此考点的相关练习题，供考生们进行自我测试。
　　【多选题】：
　　下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有( )。
　　A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税
　　B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税
　　C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税
　　D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
　　【东奥会计在线解答】：
　　【答案】AD
　　【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税;纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。
责任编辑：龙猫的树洞
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关注公众号阿纺城地税局
↑点击上方“阿纺城地税局”关注我们房产税、城镇土地使用税的纳税义务发生时间如何确定？ 一、根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）规定：“十九、关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋，自建成之次月起征产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”房产税的计税依据是什么？一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条规定：“房产税依照原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”二、根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）规定：“一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。三、关于出典房产的房产税问题产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。四、关于融资租赁房产的房产税问题融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。”五、根据《关于后 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自日起执行。”出租房产免收租金如何缴纳房产税？根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔号）规定：“二、关于出租房产免收租金期间房产税问题对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。……本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。”在计征房产税时，为取得土地使用权所支付的价款是否计入房产原值？根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔号）文件规定：“三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”
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公司购置不动产，如何正确确认纳税义务时间并进行账务核算？
【案例】A企业2016年12月份进行内部账务自查时，发现2016年7月份购进办公用房一处，建筑面积300平方，价税合计315万，取得了5%的增值税专用发票，2016年9月该房产交付使用，单位一直未取得房产证。财务人员以未办理房产证为由，一直未去税务机关申报缴纳契税、印花税、房产税、城镇土地使用税等税款，这样处理是否正确？企业购入不动产应如何确认纳税义务时间，如何进行账务处理？一、纳税义务时间（一）契税和印花税1．《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属合同性质的当天。第九条规定：纳税人应当自纳税义务发生之日起１０日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。根据以上规定，A企业应该在签订购房合同后及时申报缴纳购房契税。2．《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条规定：应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。根据印花税税目税率表，不动产转让依从“产权转移书据”征收印花税，税率为0.05%；根据以上规定，A企业应该在签订购房合同后及时申报缴纳印花税。（二）房产税和城镇土地使用费《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发﹝2003﹞89号）第二条第一款规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。根据此规定，A企业应该在2016年10月，也就是房产商交房的次月开始申报房产税与城镇土地使用税。二、账务处理（一）增值税企业应该在取得房屋购买专用发票后，及时认证并按规定申报抵扣。根据国家税务总局《关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定：增值税一般纳税人（以下称纳税人）日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。企业作会计分录如下：借：固定资产某房屋 & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &3 000 000 & & & &应交税费应交增值税（进项税额） & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &&90 000 & & & &应交税费待抵扣进项税额（某房屋） & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &60 000 & & & &贷：银行存款 & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &3 150 000注：记入待抵扣的税额一定要在第一次抵扣后第13个月时转入进项税额进行抵扣。（二）契税和印花税企业应及时申报缴纳契税和印花税，假设该企业所在地契税税率为3%。财政部国家税务总局《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》规定：一、计征契税的成交价格不含增值税二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此，企业会计处理如下：借：固定资产某房屋（契税） & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &90 000& & &&&固定资产某房屋（印花税） & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &&1 500& & & &贷：银行存款& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &91 500注：企业取得土地使用权、房屋按规定交纳的契税、印花税，由于是按实际取得的不动产的价格计税，按照规定的税额一次性征收的，不存在与税务机关结算或清算的问题，因此，不需要通过“应交税费”科目核算。（三）房产税和城镇土地使用税1．假设A企业所购办公房楼座容积率为2，该区域土地使用税“该级次土地单位税额”为20元/平方，该企业所购办公用房每年应缴纳土地使用税为：300÷2×20＝3 000（元），按季度缴纳，每季度应缴纳土地使用税750元。借：税金及附加750 & &贷：应交税费土地使用税7502．根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。假设A企业所在省份规定减除幅度为30%，则A企业全部房产自用时，每年应缴纳房产税为：（3 000 000－3 000 000×30%）×1.2%＝25 200（元），分四次缴纳，每季度应缴纳房产税6 300元。借：税金及附加 & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &6 300& & & &贷：应交税费房产税 & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &&6 300三、其他如果A企业房屋用途变更，由完全自用改为部分出租，这样，房产税计税办法就要变更，由完全从价计征改为部分从价计征，部分从租计征。企业应该到税务机关填制《房产税税源（变更）登记表》，注明自用面积和出租面积，重新核定房产税。其中，企业自用部分的房产税计算如下：房产原值（不含税）×企业自用面积÷房产全部面积×（1－30%）×1.2%假设，A企业分割后自用面积为200平方米，则A企业自用部分每年应缴纳房产税为：3 000 000×200÷300×(1－30%)×1.2%＝16 800（元）；A企业用来出租的部分，不再从价计征房产税，而是依据出租收取的租金按照12%的税率计征房产税。
责任编辑：于春
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房产税土地使用税的纳税义务发生时间确定须知
来源： 南方日报作者：
根据国税总局、财政部及我省的相关规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
　　南京地税稽查局稽查人员在对一些企业进行纳税检查时，发现有些财务人员对房产税、土地使用税的纳税义务发生时间认识还不够清楚，他们认为取得房产证、土地证次月起计征房产税、土地使用税，其实这种理解是错误的。
　　根据国税总局、财政部及我省的相关规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋全数转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税、土地使用税。纳税人自建的房屋，自建成之次月起计征房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办理验收手续而已使用的，自使用的次月起缴纳房产税，其房产价格尚未入账的，可先按基建计划价格计算征税。待工程验收结算后，再按入账后价格进行调整，并办理税款的退补手续。以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地税，合同未约定交付土地时间的，以受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　可见，以取得房产证、土地证的次月为纳税义务发生时间只适用于购置存量房这一种情况，纳税人应该根据自己的具体情况，按照法律法规的规定确定房产税、土地使用税的纳税义务发生时间，以免因理解错误而发生漏税现象。
编辑： 谢检秀
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为进一步推动广东省大学生深入学习《习近平总书记系列重要讲话读本》（2016年版），增强中国特色社会主义的道路自信、理论自信、制度自信，为实现中华民族伟大复兴的"中国梦"贡献智慧和力量，广东省委宣传部、南方网决定在全省普通高等学校大学生中开展"党中央治国理政新理念新思想新战略知识竞赛"活动。