业主小区内违章搭建
物业是否有权制止？
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如今，房子与婚嫁、子女教育、幸福感等捆绑在一起，多少人打拼一生就是为了有个窝，因此，有些人拿到房后总希望通过各种“方式”让房屋面积变大、空间更宽敞，于是违建现象层出不穷，成为城市一大“痛症”。
圈用公共部位造房
危害其他业主权益
去年4月份，扬城某高档小区业主王某，想在楼顶的公共部位建混砖结构的杂物间和洗衣房，小区物业发现后，及时制止了王某，并请王某去小区物管处洽谈，但考虑到投入经费，王某拒不配合。小区物业人员表示：“根据《物权法》，小区楼顶是共用部位，属于全体业主所有，并不是某位业主的私有财产，因此这位业主的行为侵害了其他业主的权益。”
然而，小区业主王某却存侥幸心理，认为楼顶本就很少有人使用，只要自己建的杂物间和洗衣房不妨碍他人即可。针对王某对共用部位的错误认识，物业工作人员再三协调，企图改正其观点，但王某依然我行我素，强行施工。最后，小区物业企业向辖区派出所报案，并向城管部门反映，对该违建进行了强拆。
小区物业负责人坦言：“对于侵害业主权益的事件，我们绝不姑息。”平时为了防止业主乱搭违建，物管处会安排专人在小区内巡查，一旦发现立即制止，防止事态严重。“我们这样做还是有显著效果的，最起码阻止了这位业主的侵权行为，以后我们还要再接再厉，让违建无处遁形。”
小区楼顶违章搭建最多
业主多将职责归物业
通过走访扬城的文昌花园、蓝海现代城、骏和天城、兰苑等小区，扬州物业网记者发现，许多业主喜欢利用楼顶来人少、楼层高的“优越”条件搭建阳光房。文昌花园的宗先生向记者表示：“小区89栋楼上，就有人违章搭建阳光房。”由于该处阳光房离学校特别近，他担心万一哪天玻璃爆裂，碎片跌落，可能会伤及下面的孩子。
除此之外，梅庄新村31栋的一楼业主不管邻居阻挠，执意搭建阳光房，给周围业主带来光污染、噪音污染等影响，大家是怨声载道。“施工的时候，工人没有任何保护措施，来回自如的在玻璃上面走，吱吱声让人受不了。”邻居梅女士抱怨道。
当然，类似以上事件的违建还有很多，不过物业网记者发现不少业主会将违建搭成的责任归咎于物业公司“不作为”或是“默许”。
市民秦先生就坦言：“当时楼顶住户搭违建，我跟物业举报过的，但最后房子还是建起来了。”
对此，许多物业公司大呼冤枉。丽嘉物业的工作人员就解释道：“物业公司，作为营业性的服务组织机构，不属于执法机关，对于小区违建仅能口头制止，不能强硬拆除，因此不具威慑力，许多业主不会配合。”
与此同时，记者了解到，对于建好的违建，拆除一般分自拆、助拆、强拆三个阶段，强拆是最后手段，要经历一套流程，其中包括核实现场，制作现场检查笔录，现场勘验，找当事人询问情况，制作调查笔录认定违建性质，立案，下达违法通知等复杂、繁琐程序。丽嘉物业人员介绍：“许多业主就是知道强拆流程难办，所以会连夜盖房，等到建好后再处理就十分棘手了，最起码耗时很长，所以有些违建可能就会不了了之了。”
物业公司无执法权，是否就对违建听之任之？
物业公司，作为与小区业主连接最为密切的组织，拥有业主动态的第一手资料，身上肩负着防违控违的重要责任。物业公司虽然没有执法权，但是根据2014年我市施行的《扬州市城乡规划管理办法》规定：“村（居）民委员会、物业服务企业发现本区域内有违法建设行为的，有权予以制止，并及时向规划、城管等部门或者乡、镇人民政府（街道办事处）报告。”
权责明确，各违建查处单位到底负责啥？
1、市房管局：负责市区物业服务的行业管理，指导各区房管局开展物业管理活动的日常监管，对业主占用公共空间等行为进行查处；
2、市公安局：负责住宅小区的安全管理，加强社会生活噪音和犬类等管理，指导监督物业服务企业开展停车管理和安全防范工作；
3、市建设局：负责督促开发建设单位及时做好房屋交付后质量保修工作，对业主拆改承重墙或没有设计方案擅自对建筑主体和承重结构进行变动的行为进行查处；
4、市城管局：负责查处和治理住宅小区内的占道经营、违法搭建、破墙开店、擅改外立面、拆改非承重外墙、毁绿占绿等违法行为，督促环卫部门做好生活垃圾和建筑垃圾的清运工作；
5、市民防局：负责住宅小区内的人防工程管理，将人防工程开放使用，优先用于小区业主停车，化解小区停车难问题；
6、市环保局：负责对小区及周边经营场所噪音、油烟扰民等行为的管理；
7、市物价局：负责查处违法违规收费行为；
8、市质监局：负责对电梯等特种设备的安全监察，指导物业服务企业做好日常维修维护工作；
9、市消防支队：负责对消防工作的监督检查，确保小区消防通道的畅通，指导物业服务企业开展消防管理，做好消防设施的维修维护工作。（扬州物业网&尹玉婷）
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核心提示：违章搭建行为损害了全体业主的利益，妨害了物业管理秩序，物业公司作为提供物业管理服务的主体，维持物业管理区域的秩序是其重要合同义务，因此物业公司当然有起诉违章搭建业主的主体资格。反对的观点认为，虽然违...这个问题长期存在争议，在司法实践中也存在相反的判决，支持的观点认为，违章搭建行为损害了全体业主的利益，妨害了物业管理秩序，物业公司作为提供物业管理服务的主体，维持物业管理区域的秩序是其重要合同义务，因此物业公司当然有起诉违章搭建业主的主体资格。反对的观点认为，虽然违章搭建行为损害了全体业主的利益，但是并未损害物业公司的利益，故物业公司无起诉主体资格。笔者同意第一种意见。
【律师提示】法律、法规对于违章搭建行为的界定是概括性的，尤其缺乏专门针对城市物业管理区域内的违章搭建行为的界定，这就需要在《房屋销售合同》、《（前期）物业管理服务合同》或者《业主（临时）公约》中对违章搭建行为进行约定。
案例一：业主违章搭建构筑物，物业起诉拆除获法院支持
杨先生在松江某小区新购联排别墅一幢，为让家人住得舒心，杨先生精心装修，花费甚巨。他不仅将房内布置得温馨舒适、富丽堂皇，把靠南的二楼露台、三楼阳台作了封闭，更为了多利用空间，把靠北的阳台一并封闭，并在封闭的玻璃上再搭建了一间阳光房。看到房屋靠小区围墙，杨先生又突发奇想，将屋外靠墙的草地改造了一座古香古色的全木质凉亭，准备夏天乘凉，冬日小憩。
随着装修完工，杨先生准备享受劳动成果时，却收到物业公司的通知，要求其限期拆除封闭的二楼露台、三楼搭建的阳光房以及凉亭，为此双方争执不下。物业公司依据《业主临时管理规约》以及相应的入住文件，将杨先生告上了法庭。松江区人民法院审理后认为，被告杨先生的行为违反了 《业主临时管理规约》第七条中不得擅自封闭阳台、不得在公共部位搭建建筑物的规定，判决被告拆除相关的封闭阳台以及凉亭。
案例二：业主违章搭建构筑物，物业起诉拆除获法院支持
王敏系北京市朝阳区万科星园小区9号楼X房屋的业主，自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全体业主共同部分私自搭建构筑物，北京万科物业认为，王敏的行为严重侵害了全体业主的共同权益。为维护全体业主的合法权益，现诉至法院，要求：判令王敏拆除位于北京市仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。
王敏辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：程序上万科物业提交的证据物业管理合同的期限是到日，已经到期；万科星园小区涉及违建比较普遍，应当追加所有违建业主都应作为本案共同被告，其之所以在二层露台上搭建，是为了解决冬季保温的问题，不存在损害其他业主利益的情况，其房屋时购买的二手房，在购买该房屋时前手业主已和物业进行过沟通，物业公司同意在个人露台上搭建。
法院审理后认为：万科星园小区业主大会与原告签订了《万科星园物业服务合同》，且合同期满后原告仍为该小区提供物业服务，原、被告间已形成事实上的物业服务关系。被告系X室的所有权人，万科星园业主委员会制定了《万科星园物业管理规约》，被告作为万科星园小区业主，亦应予以遵守。现原告要求被告拆除违法构筑物的请求，有法律及事实依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条之规定，判决被告王敏于本判决生效之日起七日内拆除位于北京市朝阳区仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。案件受理费三十五元，由被告王敏负担。业主楼顶私盖阳光房 物业公司诉至法院要求拆除-中新网
业主楼顶私盖阳光房 物业公司诉至法院要求拆除
　　不久前，随着人济山庄楼顶违规建别墅事件的曝光，各地“最牛楼顶别墅”的新闻也频繁见诸报端，小区“私搭乱建”的问题再次引发关注。那么，对于一些业主私搭乱建的行为，受到侵害的业主及物业公司应该怎么做才能维护好自身的合法权益，海淀法院的法官利用三个典型案例逐一评析。
　　楼顶私盖阳光房
　　新华小区业主王刚在未经规划部门批准的情况下，在房间楼顶外的露台上私自搭建阳光房一处，破坏了楼顶及隔离墙的原状。新华物业公司据此诉至法院，要求王刚立即将搭建的阳光房拆除。法院经审理后，支持了新华物业公司的诉讼请求。
　　法官评析：首先应明确业主独用露台为业主专有部分还是小区公共部分。按照《建筑物区分所有权解释》规定，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：(1)符合规划。(2)物理上专属于特定房屋。(3)销售合同有约定。
　　其次，应明确何为违章建筑。一般来说，违章建筑物在本质上是违反了《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造的房屋及其设施。上述案件中，王刚在未经规划审批的情况下，私自在属于公共部分的露台上加盖的阳光房确属违章建筑，既破坏了楼顶及隔离墙的原状，改变了原设计用途，也影响了小区整体观瞻，侵害了全体业主的利益。故王刚理应立即拆除违章建筑。
　　占用绿地扩大面积
　　入住小区之始，金府小区业主李欣收房后，自行占用公共绿地面积，沿客厅阳台延伸另行搭建封闭设施以扩大阳台面积。物业与李欣协商未果后起诉至法院，要求法院判令其限期拆除违章建筑，恢复原状。法院经审理后支持了物业公司的诉讼请求。
　　法官评析：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”
　　上述案件中，李欣占用绿地扩大阳台面积的行为，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除，这既是物业公司的权利，同时也是义务。
　　私搭乱建挡邻居
　　宋晓、王辛均为润中小区一楼业主，二人东西相邻。后宋晓在未与王辛协商的情况下，在自家房屋门前、也就是王辛家的西侧窗户外，加建了高平台和玻璃房屋。王辛认为宋晓的行为侵害了其房屋的通风和采光，故诉至法院。法院经审理后，判决支持了王辛的诉讼请求，判令宋晓拆除上述违章建筑。
　　法官评析：根据物权法规定，不动产相邻各方，应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。同时根据《物权法》第83条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由向法院提起诉讼。(晨报记者 彭小菲)
【编辑:张培坚】
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直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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