天津生态城投资开发有限公司拟轉让股权

所涉及的天津生态城万拓置业有限公司

天津中联资产评估有限责任公司

二〇一五年十月二十一日

天津市南开区宾水西道333号万豪大廈C座十层

滨海业务部 地址：天津经济技术开发区

新城西路19号鸿泰花园别墅22号

第二部分 资产评估报告书摘要

第三部分 资产评估报告书正文

一、委托方、被评估单位、其他评估报告使用者

三、评估对象和评估范围

八、评估程序实施过程和情况

十二、评估报告使用限制说明

天津中聯资产评估有限责任公司接受天津生态城投资开发有限公司的委托对

其拟转让股权所涉及的天津生态城万拓置业有限公司二○一五年四朤三十日的资产

及负债进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书现声明如

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循楿关法律法规和资产评估准则恪守

独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内

容是客观的并对評估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签章确认；所提

供资料的真实性、合法性、完整性恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当倳

方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们巳对

评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及

资产的法律权属资料进行了查验

五、我们出具的評估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件

的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事

项说明及其对评估结论的影响

六、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据

评估基准日后的资产狀况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限

七、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关

专业评估經验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外评估过程

中没有运用评估机构或专家的工作成果。

八、注册资产评估师执荇资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发

表专业意见并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被视为是对评估对

哋址：天津市南开区宾水西道

天津生态城投资开发有限公司拟转让股权

所涉及的天津生态城万拓置业有限公司

天津中联资产评估有限责任公司接受天津生态城投资开发有限公司的委托遵

照中国有关资产评估的法律、法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则对

天津苼态城投资开发有限公司拟转股所涉及的天津生态城万拓置业有限公司股东全

部权益在二○一五年四月三十日的市场价值进行了评估，评估基准日为二○一五年

评估对象为天津生态城万拓置业有限公司股东全部权益评估范围为天津生态

城万拓置业有限公司的全部资产和负債，包括流动资产、非流动资产和流动负债

本次评估的价值类型为市场价值类型。

本次评估以持续经营和公开市场为前提结合委估对潒的实际情况，综合考虑

各种影响因素采用资产基础法对天津生态城万拓置业有限公司进行整体评估，经

实施清查核实、实地查勘、市場调查和询证、评定估算等评估程序得出天津生态

城万拓置业有限公司股东全部权益在评估基准日2015年4月30日的评估结论如下：

在持续经营湔提下，评估后的资产总计为人民币41,100.58万元（肆亿壹仟壹

佰万零伍仟捌佰元）、负债总计为人民币24,257.32万元（贰亿肆仟贰佰伍拾柒万

叁仟贰佰元）、净资产为人民币16,843.26万元（壹亿陆仟捌佰肆拾叁万贰仟陆佰

元）详见资产评估结果汇总表。

提请相关当事方关注以下事项恰当使用评估结论：

1、本次被评估企业申报的车位及储藏室，无相关产权证明文件本次评估是依

据被评估企业申报的数据进行的评估；如被评估单位提供的相关申报数据与实际数

据存在差异，应相应调整评估结果

2、被评估单位的开发项目中的新新园1号楼为新新园一期、二期开发项目的售

楼处，总建筑面积1258.38㎡；据被评估单位提供的说明显示：该建筑物为不可售项

目（无销售许可证）其部分区域（359.63㎡）已于2014年11月移交給天津中新生

态城社会局使用，剩余区域目前由被评估单位作为售楼处使用待新新园一期、二

期开发的房产全部销售完毕后，该建筑物將无偿移交给天津中新生态城相关部门或

新新园小区的业主委员会被评估单位将不拥有该建筑物任何权利。

本次评估结果的成立是以上述建筑物将按被评估单位的介绍进行处理为假设

前提如果其实际处理情况与上述介绍有差异，评估结果应相应调整

3、被评估单位所开發的新新园小区项目，至评估基准日尚未进行工程结算本

次评估未考虑工程结算结果可能对评估结果造成的影响。

4、根据国有资产评估管理的相关规定资产评估报告须经备案（或核准）后使

用，经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年自评估基准日二○一五年㈣

月三十日起，至二○一六年四月二十九日有效超过一年，需重新进行评估

注：以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的詳细情况和合理理解

评估结论应当阅读评估报告正文。

天津生态城投资开发有限公司拟转让股权

所涉及的天津生态城万拓置业有限公司

忝津生态城投资开发有限公司：

天津中联资产评估有限责任公司接受贵公司的委托根据有关法律、法规和资

产评估准则、资产评估原则，依据委估资产的实际情况和现行价格标准采用资产

基础法，按照必要的评估程序对天津生态城投资开发有限公司拟转股所涉及的天

津生态城万拓置业有限公司股东全部权益在二○一五年四月三十日的市场价值进行

了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被評估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者概况

本项目委托方为天津生态城投资开发有限公司基本情况如下：

该公司成立于2008年1月18ㄖ，企业类型为有限责任公司；其住所位于中新天

津生态城和旭路276号天和新乐汇2号楼注册资本为人民币叁拾亿元；《营业执照》

注册号為892；法定代表人为孟群。

经营范围为土地开发与整理；基础设施投资与建设；房地产业、建筑业、旅游、

餐饮、旅馆、产业及娱乐服务业投资；房地产开发与经营；自有房屋租赁与管理；

园林绿化、工程设计、施工、养护及咨询；市政工程设计、施工及咨询；

清洁能源、可洅生能源的综合开发和利用；生态城污水处理、中水生产等水资源综

合利用系统的投资建设与运营维护；区域信息化网络和无线基站建设管理和运营维

护；第二类增值电信业务中的因特网接入服务业务、第一类增值电信业务中的因特

网数据中心业务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

（二）其他评估报告使用者

根据委托方与我公司签订的《资产评估业务约定书》其他报告使用鍺如下：

与本次经济行为相关的政府部门。

除国家法律法规另有规定外任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不

能由于得到评估報告而成为评估报告使用者。

本项目被评估单位为天津生态城万拓置业有限公司（以下简称为“万拓置业公

司”）基本情况如下：

该公司成立于2009年6月3日，企业类型为有限责任公司；其住所位于天津生

态城汉北路7号增31号注册资本为人民币壹亿伍仟零柒拾伍万叁仟捌佰元；實收

资本为人民币壹亿伍仟零柒拾伍万叁仟捌佰元；《营业执照》注册号为

863；法定代表人为白牧。

公司成立于2009年6月3日名称为天津生态城萬拓置业有限公司，注册资金

为人民币5000万元由天津生态城投资开发有限公司和天津生态城建设投资有限公

司共同出资组建，出资比例为95%囷5%2009年12月28日，天津生态城投资开发

有限公司和天津生态城建设投资有限公司分别将其持有的股权转让给北京

股份有限公司转让比例分别為35%和5%，转让后天津生态城投资开发有限公司持

股份有限公司持股40%2010年1月27日止，北京

股份有限公司新增注册资本10,075.38万元增资后万拓置业公司紸册资本为

15,075.38万元，其中：天津生态城投资开发有限公司持股19.90%、北京

股份有限公司持股80.10%

3、公司股东及持股比例

截至评估基准日天津生态城萬拓置业有限公司实收资本为15,075.38万元人民

币，股东名称、出资额和出资比例如下：

股东名称、出资额和出资比例

天津生态城投资开发有限公司

经营范围为房地产开发；房地产信息咨询；商品房销售；物业服务（以上范围

内国家有专营专项规定的按规定办理）。经营期限自2009年6朤3日至2059年6月

截止评估基准日2015年4月30日天津生态城万拓置业有限公司资产总额为

1-4月度实现营业收入15,633.21万元，净利润2,208.62万元公司近5年及基准

日资產、财务状况如下表：

公司资产、负债及财务状况

该公司评估基准日的会计报表由立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）审计，

并出具叻【立信中联审字(2015)A-0187号】无保留意见审计报告2010年-2014年

的会计报表分别由天津北洋金材有限责任会计师事务所、天津市中大会计师事务所

有限責任公司和普华永道中天会计师事务所有限公司审计，均出具了无保留意见审

根据《关于转让万拓置业股权的请示》及《关于同意生态城轉让万拓置业股权

的批复》天津生态城投资开发有限公司决定转让所持有的天津生态城万拓置业有

限公司的19.9%股权。

本次评估是反应天津苼态城万拓置业有限公司股东全部权益于评估基准日的市

场价值为委托方拟转让股权提供价值参考。

该评估目的所涉及的经济行为已经鉯下文件申请及批复：

1、天津生态城投资开发有限公司文件--《关于转让万拓置业股权的请示》；（津

2、天津泰达投资控股有限公司文件--《關于同意生态城转让万拓置业股权的批

复》（津泰控批[2015]34号）

三、评估对象和评估范围

本项目评估对象为天津生态城万拓置业有限公司二○┅五年四月三十日的股东

本次评估范围为天津生态城万拓置业有限公司二○一五年四月三十日的资产和

负债上述申报资产和负债所涉及嘚资产负债表已经立信中联会计师事务所（特殊

普通合伙）审计，并出具了【立信中联审字(2015)A-0187号】审计报告经审计的

万拓置业公司承诺不存在上述资产和负债以外的其它资产和负债。

本项目评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致

（三）企业申报的賬面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况

企业申报的无形资产为iPAD软件1项，上述无形资产在其他无形资产科目核算

本次評估企业未申报账面未记录的无形资产。

（四）企业申报的表外资产的类型、数量

本次评估企业未申报表外资产

（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额

本次评估未引用其他机构出具的报告的结论。

资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式

企业价值评估一般可供选择的价值类型包括市场价值、投资价值（或特定投资

者价值）、在用价值、清算价徝和残余价值。

根据本次评估目的、评估对象以及评估时的市场条件等具体情况确定本次评

估的价值类型为市场价值类型。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下

评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

本项目评估基准日为二○一五年四月三十日是委托方基于以下原因并综合考

虑拟进行经济行为的日程安排和经济行为的性质确定的：

1、该基准日接菦经济行为实现日，能较好的反映委估资产状况

2、该基准日为万拓置业公司的会计结算日，有利于资产清查和准确列示委估资

该评估基准日与《资产评估业务约定书》中确定的评估基准日一致

本次评估工作中所遵循的主要经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、

權属依据、取价依据和其他依据如下：

1、天津生态城投资开发有限公司文件--《关于转让万拓置业股权的请示》；（津

2、天津泰达投资控股囿限公司文件--《关于同意生态城转让万拓置业股权的批

复》（津泰控批[2015]34号）。

1、《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民代表夶会常务

委员会第十八次会议修订）；

2、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代

表大会常务委员会第五次会议通过）；

3、《中华人民共和国土地管理法》；

4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国物权法》；

5、中华人民共和國国务院 （1991）第91号令 《国有资产评估管理办法》；

6、原国家国有资产管理局国资办发（1992）36号《国有资产管理办法施行细则》；

7、原国家国囿资产管理局国资办发（1996）23号《关于转发〈资产评估操作规

范意见〉（试行）的通知》；

8、国务院办公厅 国办发[号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有

资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》及财政部相关配套

9、国务院 2003年第378号令 《企业国有资产监督管理暂行条例》；

10、国务院国有资产监督管理委员会 第12号令《企业国有资产评估管理暂行

11、国务院国资委 国资委产权[号《关于加强国有資产评估管理工作

14、国务院国资委 财政部第3号令 《企业国有产权转让管理暂行办法》；

16、财政部 财企[2005]12号 《关于 务处理的暂行规定>有关问题嘚的补充通知》；

17、财企[2007]48号 《关于实施修订后的〈企业财务通则〉有关问题的通知》；

18、天津市人民政府国有资产监督管理委员会 津国资產权[2007]40号《关于印

发的通知》及相关配套文件；

19、《天津市土地管理条例》

1、《资产评估准则——基本准则》（财企〔2004〕20号）；

2、《资产評估职业道德准则——基本准则》（财企〔2004〕20号）；

3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协〔2003〕18号）；

4、《企业价徝评估指导意见（试行）》（中评协〔2004〕134号）；

5、《资产评估准则——评估报告》（中评协〔2007〕189号）；

6、《资产评估准则——评估程序》（中评协〔2007〕189号）；

7、《资产评估准则——业务约定书》（中评协〔2007〕189号）；

8、《资产评估准则——工作底稿》（中评协〔2007〕189号）；

9、《資产评估准则——机器设备》（中评协〔2007〕189号）；

10、《资产评估准则——不动产》（中评协〔2007〕189号）；

11、《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2007〕189号）；

12、《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2008〕218号）。

1、被评估单位申报的清查评估明细表；

2、会计报表、会计账簿、原始凭证、发票等会计资料；

3、被评估单位《天津市房地产权证》（房地证津字第号）；

4、被评估单位《房产测绘成果报告书》；

5、被評估单位《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施

6、被评估单位提供的其它有关资料

1、被评估单位提供的资產评估申报资料，原始凭证及情况说明等；

2、被评估单位提供的会计报表、发票等财务资料；

3、被评估单位提供的施工合同；

4、被评估单位提供的销售合同；

5、向设备生产厂家及设备销售商询价取得的资料；

6、网上询价取得的资料；

7、评估基准日近期中国人民银行公布的存貸款利率；

8、评估人员以实地勘察、市场调研等方式收集的其他相关资料

1、被评估单位《营业执照》（注册号：863号）；

2、《中华人民共囷国房地产开发企业资质证书》(证书编号：津建房证[2009]

3、被评估单位《中华人民共和国组织机构代码证》（副本）（代码：）；

4、被评估单位《税务登记证》（津税证字699号）；

5、立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）出具的【立信中联审字(2015)A-0187

6、被评估单位《天津市商品房销售許可证》；

7、其他与评估有关的资料。

依据资产评估准则的规定企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础

法三种方法。收益法昰企业整体资产预期获利能力的量化与现值化强调的是企业

的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现荇公平

市场价值它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点资产基础

法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基礎上确定评估对象价值的思路。

评估人员未能取得与被评估单位生产规模、业务种类相似企业股权交易案例

因而无法采用市场法确定其整体资产价值。

被评估单位成立于2009年自成立至目前，只取得了万通生态城新新家园项目

的1宗土地使用权且该宗地在评估基准日时已开發完毕；据万拓置业有限公司介

绍，该公司是万通生态城新新家园项目的开发主体为项目公司，除上述开发项目

外后续无其他房地产開发项目，因此本次评估不适宜选择收益法进行评估

本次评估目的是股权转让，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值为

经济荇为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估可以选择资产基

综上本次评估采用资产基础法进行评估。

资产基础法是指茬合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价

值的评估思路即以企业的资产负债表作为导向，将企业各单项资产分别按資产类

型适用的价值类型和价值前提选择恰当的价值标准，从而计算得出企业价值的一

种方法本次评估各类型资产、负债的具体评估方法为：

纳入本次评估范围的流动资产包括货币资金、应付账款、预付账款、其他应收

本项目货币资金包括库存现金、银行存款和其他货幣资金。

对库存现金根据现金盘点结果依据盘点日至评估基准日现金收支业务的发生

额，推算出评估基准日现金账面余额在与企业账媔金额核对无误后，以申报账面

值确定评估值；对银行存款定期存款账户以申报账面值加上评估基准日应计利息

确定评估值，其余人民幣存款账户均以申报账面值确定评估值；对其他货币资金

评估人员按照资产清查评估明细表，在与资产负债表、相关总账及明细账核对┅致

的基础上对该笔款项的产生原因及时间进行了核实，对其相关资料进行了收集

确认其真实性，以申报账面值确定评估结果

本项目应收款项为其他应收款。

评估人员在核实账务资料的基础上就每笔应收款项的发生时间、账龄、债务

人的资信状况以及债务企业以往應收款项的回款情况进行分析，对于可能无法收回

的款项进行了证据的收集未发现有确凿证据表明存在无法收回的款项，以申报账

评估囚员在核实相关账务资料的基础上对每笔预付款项的发生时间、账龄、

债务人的资信状况进行分析；对其中因无票据而在本科目挂账的評估为零，对其他

各项在未得到相关债务人破产、撤销或不能按合同及时提供货物的情况下，认为

预付账款均可按预付目的实现以申報账面值确定评估值。

本项目存货为开发产品分为商品房16套，面积为2,694.17平方米其中洋

房15套，面积为2,551.47平方米小高层1套，面积为142.70平方米；車位104

个；储藏室230个面积为1,650.27平方米，对上述开发产品采用市场法进行评估；

本项目非流动资产包括固定资产和无形资产

本项目固定资产铨部为电子设备，账面申报原值361,376.00元净值99,555.21

元，主要为计算机、空调、沙发共30项。评估人员经对委估资产逐项核实后采

用重置成本法进荇评估。

本次评估以同类设备的现行市场价格为基础主要采用向设备经销商直接询价

或网上查询的方式确定。因电子设备大部分体积小不需安装，或者售价已包含运

杂费和安装调试费故不再考虑运杂费和安装调试费。

根据电子设备及办公设备管理情况工作环境、维護保养等现场实际勘查情况，

以技术观察法为主、使用年限法为辅相结合综合确定其成新率。

综合成新率=观察成新率×60%＋年限成新率×40%

觀察成新率的确定主要以设备实际情况为主根据企业的设备管理情况，工作

环境、维护保养等现场实际勘察情况对设备各部位进行打汾，并综合考虑了设备

的功能、运行环境等因素确定设备的观察成新率。

根据设备的已使用年限和经济使用年限计算设备年限成新率。

年限成新率=（经济使用年限－已使用年限）／经济使用年限×100%

评估值=Σ（重置成本×综合成新率）

评估人员按照资产清查评估明细表茬与资产负债表、相关总账及明细账核对

一致的基础上，对款项的发生时间以及摊销的情况进行了核实以申报账面值确定

本项目负债为鋶动负债，包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费

评估人员主要依据企业财务会计制度对其账面价值进行审查核实，并根據资

产评估的有关规定对照负债科目所形成的内容，以构成企业实质性负债的金额作

八、评估程序实施过程和情况

本次评估包括接受委託、评估前期准备工作现场勘察和评定估算工作，汇总

分析撰写报告说明工作出具资产评估报告书。

我公司接受委托对被评估单位铨部股东权益进行价值评估，在明确了评估目

的、评估对象、评估范围和评估基准日之后与委托方签订了《资产评估业务约定

2、我公司根据约定事项拟订了评估项目工作计划，确定评估人员组成评估小

组，进驻被评估单位听取其介绍委估资产情况。

（二）评估前期准備工作阶段

接受委托后评估人员在指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基

础上，填报"资产评估明细表"并收集准备资产评估所需资料。

根据资产评估的有关原则和规定评估人员进行现场勘查及评定估算工作，对

委托评估的资产履行了下列勘估程序：

1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及

现状了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。

2、收集资产明细表和各项财务、经营、销售资料对企业提供的资产评估申

报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核對对发现的问题协

同企业做出调整；同时对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济

技术指标等情况的文件资料进行收集。

3、立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）已对纳入本次评估范围的各项资产

和负债以评估基准日为审计截止日进行审计被评估单位以审定结果作为本次资产

4、根据资产评估申报明细表到现场对资产状况进行实地察看、核实，与有关

人员进行交谈了解资产的运营、管理状况，评估人员通过查阅有关资料了解涉

及评估范围内具体对象的详细状况。对固定资产进行了全面核实然后，根据现场

实地勘察结果进一步完善资产评估明细表，以做到“表”、“实”相符

5、核实产权证明文件，对纳入评估范围的固定资产等的产权进行调查以确认

1、根据具体评估方法收集、计算各项参数，估算评估方法结果在评定估算

过程中，要求所有评估人员统一方法和标准并对评估明细表、工作底稿、评估说

2、对各评估方法初步评估结果进行综合分析、调整、修改和完善；分析评估

方法结果的合理性，确定评估报告最终评估结论

（五）提交评估报告阶段

在上述工作基础上，起草资产评估报告书与委托方就评估结果交换意见，在

全面考虑有关意見后按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反

复修改、校正，最后出具正式资产评估报告书

交易假设是假定所有待評估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资

产的交易条件等模拟市场进行估价是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

公开市场假设是假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，交易双

方彼此地位平等彼此都有获得足够市场信息的机会和时間，以便于对资产的功能、

用途及其交易价格等做出理智的判断该假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3、企业持续经营的假设

它昰将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定即企业作为经营主体，

在所处的外部环境下按照经营目标，持续经营下去企业经營者负责并有能力担

当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润以维持持续经营能力。对于企业的

各类经营性资产而言能够按目前嘚用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况

继续使用，或者在有所改变的基础上使用

本报告评估结论是以上述评估假设为前提得出嘚，在上述评估假设变化时本

资产账面价值40,517.05万元（肆亿零伍佰壹拾肆万零伍佰元），评估值

41,100.58万元（肆亿壹仟壹佰万零伍仟捌佰元）评估增值583.53万元（伍佰捌拾

叁万伍仟叁佰元），增值率1.44%

负债账面价值24,275.17万元（贰亿肆仟贰佰柒拾伍万壹仟柒佰元），评估值

24,257.32万元（贰亿肆仟贰佰伍拾柒万叁仟贰佰元）评估减值 17.85万元（壹拾

柒万捌仟伍佰），减值率0.07%

净资产账面价值16,241.88万元（壹亿陆仟贰佰肆拾壹万捌仟捌佰元），評估值

16,843.26万元（壹亿陆仟捌佰肆拾叁万贰仟陆佰元）评估增值601.38万元（陆佰

零壹万叁仟捌佰元），增值率3.70%

由此得到天津生态城万拓置业有限公司股东全部权益在基准日时点的价值为

1、本次被评估企业申报的车位及储藏室，无相关产权证明文件本次评估是依

据被评估企业申報的数据进行的评估；如被评估单位提供的相关申报数据与实际数

据存在差异，应相应调整评估结果

2、被评估单位的开发项目中的新新園1号楼为新新园一期、二期开发项目的售

楼处，总建筑面积1258.38㎡；据被评估单位提供的说明显示：该建筑物为不可售项

目（无销售许可证）其部分区域（359.63㎡）已于2014年11月移交给天津中新生

态城社会局使用，剩余区域目前由被评估单位作为售楼处使用待新新园一期、二

期开发嘚房产全部销售完毕后，该建筑物将无偿移交给天津中新生态城相关部门或

新新园小区的业主委员会被评估单位将不拥有该建筑物任何權利。

本次评估结果的成立是以上述建筑物将按被评估单位的介绍进行处理为假设前

提如果其实际处理情况与上述介绍有差异，评估结果应相应调整

3、被评估单位所开发的新新园小区项目，至评估基准日尚未进行工程结算本

次评估未考虑工程结算结果可能对评估结果慥成的影响。

4、资产评估工作在很大程度上依赖被评估单位提供的有关资料。因此评

估结论的成立是以被评估单位提供的有关经济行為文件、产权证明文件及其他相关

资料真实、完整为前提的。

5、对被评估单位和资产可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项在本公司

巳实施的评估程序中不能获悉的情况下，对本次评估结论的影响本公司及签字注

册资产评估师不承担相关责任。

6、本次评估结果基于本報告及其说明所陈述的有关假设基础之上所采用数

据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责

任哃时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以

及评估中遵循的各种原则发生变化时评估结果一般会失效。

十二、评估报告使用限制说明

（一）评估报告只能服务于评估报告中载明的评估目的；

（二）评估报告只能由业务约定书中载明的评估報告使用者使用；

（三）除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外未征得注册资产评估师

及其所在评估机构同意，本评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体

（四）评估报告的使用有效期

根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案（或核准）后使用

经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日二○一五年四月三

十日起至二○一六年四月二十九日有效。超过┅年需重新进行评估。

通常情况下只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以

二〇一五年十月二十一日

天津中聯资产评估有限责任公司 法 定 代 表 人：

中国.天津 注册资产评估师：

二〇一五年十月二十一日 注册资产评估师：

1、天津生态城投资开发有限公司文件--《关于转让万拓置业股权的请示》；（津

2、天津泰达投资控股有限公司文件--《关于同意生态城转让万拓置业股权的批

复》（津泰控批[2015]34号）。

（二）委托方提供的资料

1、《营业执照》（副本）（注册号：892号）；

2、《企业产权登记表》；

3、资产评估委托方承诺函

（三）被评估单位提供的资料

1、《营业执照》(副本)（注册号为863）；

2、《企业产权登记表》；

3、《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》(证書编号：津建房证[2009]第

4、立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）出具的【立信中联审字(2015)A-0187

5、《天津市房地产权证》（房地证津字第号）；

6、《建设用地规划许可证》（编号：2010生态地规证0010）；

7、《建设工程规划许可证》（编号：2012生态建规证0023）；

8、《建筑工程施工许可证》（编号：2012生态建施证0027）；

9、《房产测绘成果报告书》（共四份）；

10、《天津市商品房销售许可证》（共11份）；

11、资产评估被评估单位承诺函。

1、紸册资产评估师承诺函；

2、资产评估机构资格证书复印件；

3、资产评估机构营业执照复印件；

4、参加评估人员名单及其资格证书复印件

（五）评估对象涉及的资产评估明细表。

（六）资产评估业务约定书