购买的房屋被原房主出租房屋了怎么办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-12-02 14:35 标签： 房屋抵押 房主不知情
刚买的学区房竟被原房主出租租客让他等20年后再入住
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　　为了让儿子就读一所好学校，常州人王先生花重金在当地购买了一套学区房。没想到的是，当他办完一切购房手续后才知道，这套房子在此之前已被原房主租出，且租期长达20年。根据相关法律规定，租赁关系续存期间，房屋的买卖不影响租赁关系的存在。也就是说，照此规定，王先生要等20年才能住进自己的房屋。6月27日，现代快报记者从常州市钟楼区司法局获悉，目前，王先生已通过司法途径解决此事。
交房后才知被原房主出租
　　为了让儿子上个好学校，今年4月，王先生在钟楼区买了套二手学区房。在简单看完房子后，他很快就交付了购房款并办理了房屋产权变更手续。王先生以为事情已经办妥了，但随之而来的问题却让他困惑不已。
　　5月上旬，当王先生一家满心欢喜打算搬家时才发现，他们花了上百万买来的这套学区房，竟有人居住。对方向王先生出示了一份租赁协议，声称在房屋产权变更前，原房主就把房租给了他。
租客让他等20年再入住
　　在对方出示的租赁协议上，王先生看到，房屋的出租时间为20年。对方告诉王先生，在这套房屋出售前，原房主从他手中借了40万元贷款，房屋的20年租期是其中的一个交易条件。
　　王先生随即联系原房主，但对方电话始终无人接听。无奈之下，王先生只好找租客进一步协商，然而，对方却坚持要住到租期结束再搬出。而在相关法律规定中，确实有“买卖不破租赁”的说法。也就是说，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。换句话说，若这份租赁协议是合法的，那么王先生想要住进这套房屋，必须等到20年租期结束之后才行。
若租赁关系合法，购房者只能起诉原房主维权
　　常强律师事务所高峰律师在了解王先生的遭遇后说，虽然法律规定“买卖不破租赁”，但并不意味着王先生没法维权，对于此类纠纷应当具体问题具体分析。如果原房主与租客之间签订租赁协议系作为借款的担保条件，那么可以认定租赁协议无效。
　　“他是为了使出借的资金有所担保，才签订了这份租赁协议，该租赁协议不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的，难以产生法律意义上的房屋租赁协议效力。”高峰称，以租赁形式作为借贷的担保不是我国法律确定的担保形式，没有法律依据，故认定租赁协议无效。王先生可向法院提起诉讼，确认租赁协议无效后即可要求对方搬离。
　　此外，假如原房主和租客之间签订租赁协议虽被作为借款的交换条件，但房子确实被用于生活生产便利，同时没有恶意串通行为，则认定租赁协议有效。不过，在房屋交易过程中，原房主隐瞒房屋已出租的事实，则涉嫌欺诈。王先生可将原房主告上法庭。
　　6月27日，现代快报记者从钟楼区司法局获悉，目前，王先生已通过司法途径解决问题。
原文地址：男子学区房被原房主出租 租客“等20年再入住”
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导读：为了让儿子就读一所好学校，常州人王先生花重金在当地购买了一套学区房。没想到的是，当他办完一切购房手续后才知道，这套房子在此之前已被原房主租出，且租期长达20年。根据相关法律规定，租赁关系续存期间，房屋的买卖不影响租赁关系的存在。
　　为了让儿子就读一所好学校，常州人王先生花重金在当地购买了一套学区房。没想到的是，当他办完一切购房手续后才知道，这套房子在此之前已被原房主租出，且租期长达20年。根据相关法律规定，租赁关系续存期间，房屋的买卖不影响租赁关系的存在。也就是说，照此规定，王先生要等20年才能住进自己的房屋。6月27日，现代快报记者从常州市钟楼区司法局获悉，目前，王先生已通过司法途径解决此事。
　　交房后才知被原房主出租
　　为了让儿子上个好学校，今年4月，王先生在钟楼区买了套二手学区房。在简单看完房子后，他很快就交付了购房款并办理了房屋产权变更手续。王先生以为事情已经办妥了，但随之而来的问题却让他困惑不已。
　　5月上旬，当王先生一家满心欢喜打算搬家时才发现，他们花了上百万买来的这套学区房，竟有人居住。对方向王先生出示了一份租赁协议，声称在房屋产权变更前，原房主就把房租给了他。
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买了二手房还没完成交付 原房主擅自出租惹来麻烦
一起案件令房屋贬值，他起诉至法院解除了转让合同并可收回已付购房款
　　N晚报驻平湖记者辛春喜通讯员游情天小薇
　　购房，首要条件就是“干净”，尤其是二手房。这“干净”除了指房屋的内外环境外，还指房子里没发生过“不吉利”的事情，否则，再低的价格也卖不出去。
　　阿忠很郁闷，他就“不幸”买到了“不干净”的房子。为此，他向原房主阿金提出退房要求，并将阿金起诉到了法院。
　　记者昨天获悉，这起纠纷已经有了结果，阿忠胜诉，除了解除合同外，先前已付的购房款也可以收回。
　　原房主擅自将房屋出租
　　阿金的这套房子在平湖城南的一个拆迁小区里，面积并不大，处于顶楼，原本一直出租。
　　后来，阿金决定把这套房子卖掉。由于这里属于一所知名小学的学区房，前来洽谈的人比较多。经过一番比较，他与阿忠谈好了价格。
　　2012年8月初，阿金与阿忠签订了房屋转让合同，约定阿金将上述房屋转让给阿忠，转让价格为60万元。
　　对于购房款的支付，双方约定：签订合同当天支付8万元，2013年12月底前支付50万元，并将房屋交付给阿忠，在办理房屋权属证书过户时支付余款2万元。
　　合同签订后，阿忠于当日支付了8万元。
　　在签订合同的时候，阿忠是知道房屋的出租状态的。因为大部分购房款还没有支付，房屋也没有过户，这套房子等于还在阿金手里，所以阿忠也没有提出反对意见，但他知道，这套房子的租期很快就要到了。
　　租户到期退房后，阿金在没有通知阿忠的情况下，又把房子租了出去。因为这次的租期只有3个月，阿金以为不会引起阿忠的注意。
　　案件引来合同履行障碍
　　2012年10月的一天，这个拆迁小区里发生一起凶杀案。
　　令阿忠万万没想到的是，这起案件竟然发生在他已经签下购买合同的房子里。在阿忠看来，这样的房子自己不可能去居住，转手也没人敢要了，他决定退房。
　　但退房之路并不那么容易走。根据合同的约定，去年12月底，阿金要求阿忠支付购房款50万元并交接房屋。阿忠认为发生的案件令房屋贬值，不同意继续履行合同，要求解除合同并由阿金返还他之前支付的购房款。
　　两人僵持不下。于是，阿忠将阿金起诉至平湖市人民法院。
　　房屋贬值责任到底在谁
　　在案件审理过程中，双方各执一词。
　　阿金认为，双方已签订房屋转让合同，虽然发生了案件，但房屋并未遭到损坏，不存在无法正常居住等情形。在签订房屋转让合同时，阿忠就知道房屋出租给他人，且在约定的房屋交付日该房屋已不在租赁状态，故自己在合同的履行过程中并无任何违约行为，不同意解除合同，要求阿忠支付到期购房款50万元。
　　阿忠则认为，阿金在原租赁合同到期后，又擅自将已卖出的房屋出租给他人，存在过错，且由于他人在该房屋内作案，直接导致自己购买后无法正常居住生活，合同的目的无法实现，故根据相关规定，阿金应当承担房屋无法正常居住生活及房屋整体严重贬值的责任。
　　法官认为，房屋的价值构成要素不仅仅局限于建筑本身的使用功能，房屋的市场价值一般由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素构成，依据价值规律，争议房屋在实物形态上没有受损，但“趋吉避凶”是客观存在的社会普遍心理现象，是广大群众长期以来形成的善良无害习俗，理应得到法律的尊重。
　　法官表示，阿金在未告知及征得阿忠同意的情况下，擅自将争议房屋出租给他人，其处分争议房屋的行为，必然会增加房屋发生各种风险的可能性，这起案件正是由阿金出租房屋导致的风险事件，由于发生案件时房屋尚未交付给阿忠，根据相关法律规定，“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担”，故阿金理应承担房屋出租后所产生的相应风险。
　　因此，法院判决解除双方所签订的房屋转让合同，阿金返还向阿忠收取的购房款8万元。
　　(文中人物系化名)
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◇ 相关新闻&&问题详情
买了二手房已经过户,但房子被前房主出租怎么才能拿到房子?
我买了二手房，已经过户了，但牵扯到租房违约金等，不知道谁交。就拿不到房子。中介费我已付清，不然中介不给我办房产证和土地证。但中介拿到全部费用就不问事了。当时和中介签订的合同上注明：甲方（卖主）于签订合同当日通知承租方交房，交房事宜及违约金由丙方（中介）负责办理。丙方（中介）负责甲方与承租方的租房合同解除。我现在该怎么办？？
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
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丙方属于合同违约。协商不成的，可以起诉丙方。
中介应该承担的义务并未全部完成，这种撂挑子的做法是不对的，你现在可以直接诉讼现占有房子的租客，要求其迁让房产，并可列原房主和中介为第三人，要求其对延迟迁让给你造成的损失承担责任。或者你不想要这个房子了，可以直接列原房主和中介为被告，要求解除合同，并要求起承担相应损失。如有进一步需要可再联系。
协商不成可以能过诉讼解决的
可以直接起诉甲方与丙方，要求其履行合同，及承担违约金
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