河南省新封建筑安装有限公司与河南省人民防空办公室、河南省人民防空通信站、河南省人防建筑设计研究院有限公司建设工程施工合同纠纷一案一审民事判决书 - 判裁案例 - 110网
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河南省新封建筑安装有限公司与河南省人民防空办公室、河南省人民防空通信站、河南省人防建筑设计研究院有限公司建设工程施工合同纠纷一案一审民事判决书
原告河南省新封建筑安装有限公司。住所地：河南省封丘县城关镇北干道东段。法定代表人任自强，经理。委托代理人刘军，河南译达律师事务所律师。被告河南省人民防空办公室。住所地：郑州市郑东新区众意西路。代表人刘军甫，主任。委托代理人陈霞，女，该办公室法制处处长。委托代理人刘晓海，河南世鼎律师事务所律师。被告河南省人民防空通信站。住所地：郑州市纬二路河南省人防办公楼。代表人付建美，该通信站站长。委托代理人邱平，男，该通信站书记，住郑州市金水区政四街。被告河南省人防建筑设计研究院有限公司。住所地：郑州市东明路38号。法定代表人程党，院长。委托代理人安建秋，男，副院长，住郑州市健康路。原告河南省新封建筑安装有限公司（以下简称新封公司）诉被告河南省人民防空办公室（以下简称省人防办）、河南省人民防空通信站（以下简称通信站）、河南省人防建筑设计研究院有限公司（以下简称设计院公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人的委托代理人刘军、（原委托代理人朱庆民在诉讼中去世），被告省人防办代表人的委托代理人陈霞、刘晓海，被告通信站代表人付建美、委托代理人邱平，被告设计院公司法定代表人程党、委托代理人安建秋先后到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：日，原告和被告通信站、河南省人防工程设计所（以下简称设计所）签订两份建筑安装工程合同，合同约定原告承建位于设计所院内的综合办公楼及地下室。合同签订后，原告按照通信站、设计所的要求组织施工，工程于1987年10月完工并交付被告使用。工程完工后，被告尚欠原告63万余元工程款，原告经常去三被告处催要工程款，但三被告一直对原告要求结算并清结工程款的要求一再推托，总是以省级国家单位不会欠钱为理由搪塞。原告看到通过正常渠道无法解决，且原告单位经济非常困难，打官司又无力交纳诉讼费用。2004年，原告只好去郑州市清欠办公室寻求政府救济，该办公室多次电话催促被告尽快结清并下督办函。2006年通过清欠办原告了解到被告将本应结给原告的工程款已结给他人，该清欠办表示：被告是省级单位，郑州市清欠办也没有办法解决，建议原告通过诉讼解决。合同签订时，被告通信站、设计所是被告省人防办的下属二级机构，没有法人资格，要求三被告承担连带责任。诉讼请求为:要求三被告支付原告工程款500000元，并承担违约责任。审理中，原告将违约责任明确为要求被告按照中国人民银行同期银行贷款利率支付自日起至被告还款时止的利息。被告省人防办辩称：一，诉讼主体错误。原告不能证明就是原来的施工单位封丘县第二建筑工程公司；省人防办系行政机关，不是签订合同的一方当事人；通信站、设计院是事业机构，和省人防办不是同一法人。二，本案严重超过诉讼时效。合同是1985年签订的，原告称是1987年10月竣工，实际竣工时间是1988年5月，距今已经20年了。三，本案纠纷原因实际上是原告尚欠被告450万元的违约金，所以，原告没有向被告主张权利。四，原告诉讼请求50万元缺乏依据，按照合同双方是一次包死，被告已经把约定的工程款全部给了原告。被告通信站辩称：原告起诉已超过法定诉讼时效期间；诉请500000元缺乏依据；本单位不应成为被告，请求驳回原告诉请。被告设计院公司辩称：本单位系民营股份制单位，不应成为本案被告；原告起诉超过法定诉讼时效期间；诉请500000元缺乏依据，请求驳回原告诉请。经审理查明：一、日，河南省人民防空办公室（设计所、通信站）作为建设单位，封丘县第二建筑工程公司（以下简称封丘二建）作为施工单位，双方签订两份“建筑安装工程合同”。合同主要约定：封丘二建为设计所、通信站承建位于郑州市东明路（38号院）设计所院内的综合办公楼及地下室建筑工程。工程范围为：综合办公楼砖混结构5层4565平方米、工程造价为元；钢筋混凝土人防工程一层（地下室）959平方米、地下室工程造价为元；工程期限为400天（自日起至1987年元月31日止）；承包方式为按照1984年颁布的“河南省建筑安装工程费用定额及说明”计价取费，实行包工包料、一次包死、不做决算的办法；付款办法为合同生效后预付工料款50%，以后依工程进度拨款，工程竣工验收时，付款数不超过95%，下余款项扣除保修费后，在工程交付使用后一周内结清。在合同的其他条款中，还约定按图施工、建设单位提出变更设计、增减施工项目，按定额增减经费。合同期限：自本合同双方签章之日起生效，至办完竣工决算、工程价款决算完毕，双方清结一切手续后失效。同时，双方又就钢材、水泥等建材的运费及增加的３０００元照明费等５项事宜作了补充约定。建设单位的经办人为李春长（又名李春常）等人，施工单位的经办人为朱庆民等人。该两份合同在日经郑州市管城回族区公证处予以公证。审理中，原告称工程实际是日开始施工，1987年10月竣工，当月设计所、通信站即搬进办公，1988年5月举行正式交工仪式，但双方没有验收和决算。另，根据日被告方的会议纪要（内部决算）显示，涉案工程是日施工，1988年5月主体工程完工，设计所、通信站等部门搬进办公；日仅对工程质量组织验收。因被告内部机构调整和原告撤离施工现场等原因，双方未进行工程决算。二、原告诉讼中提供的书面材料（工程取费表及工程造价调整说明26项）显示：工程造价为元；但三被告对此不予认可。原告诉称截至到1988年共收到被告方付款179万元；三被告对此认可。日，河南联华会计师事务所有限责任公司接受河南省人防办的委托对涉案的工程进行审计，所作的“基本建设工程财务收支审计报告”（依据省人防办、设计所、河南省人防工程承包公司提供的有关资料所作）载明：涉案工程总投资款为元，已支付工程投资款元，应付工程款元，应交建筑税元。另载明工程实际建筑面积为平方米，其中地上综合办公楼部分平方米，地下室部分1137.5平方米。但审计报告显示1985年6月至1988年9月共预付封丘二建元，朱庆民借款9047.97元。（审理中，原告认可审计报告证据的真实性，三被告对审计报告不予质证）。三、涉案工程完工后，封丘二建及经办人朱庆民多次催促被告方决算，但因被告方人员调整等原因，双方一直没有进行决算。日，封丘二建通过律师（刘军）找到被告方合同经办人李春常时，李春常承认封丘二建自1989年到1998年期间每年都找被告要过帐。审理中原告提供的证据材料显示：2003年初，李春常又认可封丘二建历年催讨的事实。原告在多年催讨无果的情况下，自2004年起，原告多次向“郑州市解决建设领域拖欠工程款工作领导小组”投诉涉案的拖欠工程款情况，该领导小组也多次催促督办，但被告仍以多种理由推拖。2008年3月，该领导小组建议原告通过司法渠道解决。日，原告以河南省人民防空办公室、河南省人民防空通讯站、河南省人防办建筑设计研究院为被告诉至法院，本院于日作出（2008）管民初字第1071号民事裁定书，以被告主体不适格为由驳回原告起诉。日，原告再次诉至本院。四、封丘二建原归属于新乡市封丘建筑安装集团公司，该公司在1996年变更为“新乡市封丘建筑安装有限公司”，后又于2000年6月变更为“河南省新封建筑安装有限公司”。河南省人防工程设计所、河南省人民防空通信站在签订合同时，均隶属于河南省人民防空办公室。河南省人防工程设计所后更名为河南省人防建筑设计研究院，在2005年12月又企业改制成22个自然人股东的“河南省人防建筑设计研究院有限公司”。本院认为：首先，关于原、被告的诉讼主体资格。封丘二建作为与涉案被告的合同签约和履约者，其作为“新乡市封丘建筑安装集团公司”的下属企业，随着“新乡市封丘建筑安装集团公司” 的企业变更而变更，现已更名为河南省新封建筑安装有限公司。现河南省新封建筑安装有限公司作为原告对三被告提起诉讼，于法不悖。被告对原告主体资格的异议，根据不足，本院不予采信。本案原告起诉的三被告与签订合同时的三个单位有全部或部分权利义务承继关系，三被告均辩称其不是适格被告，于法无据，本院不予采信。第二、关于原告的诉讼请求的数额确认。双方签订的建筑安装工程合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同应属有效。虽然合同有“包工包料、一次包死、不做决算”的约定，但同时又约定“按图施工、建设单位提出变更设计、增减施工项目，按定额增减经费”。因此，工程造价应以双方实际决算为准。但时隔多年，因种种原因双方一直没有进行决算，为解决双方遗留多年的纠纷，本院只能依据现已查明的证据，综合案情予以酌定。原告提供的工程造价元，三被告不予认可。被告委托河南联华会计师事务所有限责任公司所作的审计报告载明“涉案工程总投资款”为元，原告认可审计报告证据的真实性，虽然三被告对审计报告不予质证，但并不能否认审计报告的真实性。在目前没有决算的情况下，本院只能依据被告委托所作的审计报告来确定涉案工程的工程造价为元。原告起诉自认被告付款179万元，被告没有异议，该数额与审计报告（显示1985年6月至1988年9月共预付封丘二建元，朱庆民借款9047.97元）比较接近。本院确认双方无异议的179万元为付款数额。被告拖欠原告的工程款项为元。原告主张自日起至还款时止的利息，事实依据不足；本院酌定自被告内部决算的日的次日起计付相应贷款利息。第三、关于诉讼时效问题。三被告均辩称该案超过诉讼时效。《民法通则》规定的诉讼时效制度是从日施行。涉案合同明确约定“合同期限：自本合同双方签章之日起生效，至办完竣工决算、工程价款决算完毕，双方清结一切手续后失效”。按照合同约定，截止原告起诉时，由于双方一直没有办理“竣工决算、工程价款决算”，因此，诉讼时效期间无法从具体时间算起。即便从被告内部决算的日算起，到原告起诉时（第一次起诉）的2008年，虽然间隔多年，但从本院查明的情况，诉讼时效一直处于中断期间。故三被告辩称的超过诉讼时效的理由，事实根据不足，本院不予采信。第四，关于责任承担。签订合同时设计所、通信站均隶属于省人防办，但当时没有法人制度，故设计所、通信站应与人防办共同承担责任。但，后因设计所更名为河南省人防建筑设计研究院，又企业改制成22个自然人股东的“河南省人防建筑设计研究院有限公司”，根据现有证据，不能证明“河南省人防建筑设计研究院有限公司”与设计所之间存在着法律意义上的权利义务承继关系，因此，现有的被告“河南省人防建筑设计研究院有限公司”对本案纠纷不承担法律责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条、第一百五十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十二条及有关法律之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告河南省人民防空办公室、被告河南省人民防空通信站支付原告河南省新封建筑安装有限公司工程欠款元，并赔偿自日起至本判决确定偿还之日止的按照中国人民银行的同期同类银行贷款利率计算的利息损失。二、驳回原告河南省新封建筑安装有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告南省人民防空办公室、被告河南省人民防空通信站负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审&&判&&长&&武慧鑫&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人民陪审员&&殷金辉&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人民陪审员&&易国伟&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二○一○年三月二十日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书&&记&&员&&许文静&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书&&记&&员&&张&&品
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人防工程产权归谁 业主与人防办对簿公堂
日16:33 　
　　住房体系的改革使市民们不再享受福利分房，而是自己掏腰包买商品房，这就带来一个新问题：在楼房地下室有人防工程，福利房是国家投资，产权没争议，但商品楼是全体业主掏钱买单，商品楼人防工程的真正投资人应该算谁呢？今天上午，海淀区华清嘉园9名业主的代理人和海淀区人防办代理人在北京市第一中级人民法院法官的主持下就此进行谈话。据悉，9名业主已在市一中院状告海淀区人防办，要求法院确认该楼人防工程所有权归业主所有，并判令人防办清退租住在人防工程的住户，归还出租人防工程的收益。
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　　此前，9名业主的诉讼要求已在海淀法院一审被驳回。海淀法院认为，依据购房合同条款，业主在签合同时应已明知其所购买的商品房面积中并不包括防空地下室，但并未提出任何异议，故不能认定业主对人防工程的所有权。另外法院认为，现在并无任何法律、法规对城市居民小区的防空地下室的产权归属予以明确界定，业主们也没有拿出其他可证明其主张的证据。
　　但是，业主们的代理人陈岳琴律师却不这样认为。陈岳琴介绍说，一审判决对最关键的事实没有作出认定，即业主们是否是防空地下室的真正投资人？《北京市人民防空办公室关于人大代表对人防工程产权问题的回复》曾明确了一点，即小区业主是人防工程的投资人，因为修建地下室的投资已摊入房价中。如果认定业主们是真正的投资人，则人防办出租地下防空室的收益就应返还给业主。陈岳琴认为，一审判决以商品房买卖合同的“分摊原则”中没有防空地下室的明确约定为由，认定业主不是防空地下室的所有权人的逻辑推导不能成立。因为建筑物区分所有权的特质是“地随房走，房随地走”，绿地、道路也不在分摊范围内，但也是由业主享有共有权，同理，防空地下室的所有权也应归业主。如果防空地下室的所有权不归全体业主，那么，建造防空地下室的钢筋和水泥等材料以及施工队的工程款都是谁出的？业主们不服一审判决，向一中院提起上诉，要求撤销海淀法院的判决。（记者杨昌平）
　　·人防工程归谁所有 北京业主起诉人防办
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（北京晚报）
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地下人防工程，是房地产开发公司经常碰到的一个项目，也是税务稽查时重点关注的一个地方。这里，笔者就一个典型案例，对地下人防的相关税收问题进行简单剖析。
一、案例介绍
甲房地产开发公司修建了一栋高层住宅，可销售面积10000平方米，地下人防工程1500平方米，其他不可销售面积500平方米。土地及相关成本1200万元，建安及其他成本1800万元，期间费用600万元，总成本3600万元。对外销售均价4500元/平方米，总销售收入4500万元。
房屋竣工后，甲公司将地下人防工程移交给当地人防办，并同人防办签订人防工程使用合同，并取得人防工程使用证，支付租金20万元，取得了地下人防的使用权。再投入30万元进行了改造，改造成50个车位，对外销售车位50年的使用权，取得收入500万元。
为简单起见，假设本案例业务全部发生在2008年，无发票和其他特殊情况。该项目全部为非普通住宅。
甲公司计算的相关租金如下：
1、项目销售时的税金
营业税金及附加：%=247.5万元
：（－600－247.5）×30%=195.75万元
印花税：5=2.25万元
所得税：（－600－247.5－195.75－2.25）×25%=113.625万元
2、出售车位使用权的租金
营业税金及附加：500×5.5%=27.5万元
土地增值税：0
印花税： 500×0.001=0.5万元
所得税：（500－20－30－27.5－0.5）/50×25%=2.11万元
二、业务探讨
1、竣工时所得税的争议
税务观点：人防工程对外出售的使用权，应当属于经营性的配套设施，因此成本不能在商品房成本中列支。因此房屋竣工时应当调减成本225万元。
企业观点：人防工程属于开发单位的义务，从其设计、施工、监理、报竣等工作都需要当地的人防部门进行监督，竣工后需无偿移交给人防部门。只不过开发单位将人防工程租过来改造后，在对外进行转租。开发单位和购买车位的业主只有使用权，而没有所有权。根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）“（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”，人防工程的成本应当按公共配套设施费的有关规定，在所得税前扣除。
2、出租时所得税的争议
企业观点：根据权责发生制的原则，取得50年的租金，应当按照50年分期确认收入，交纳所得税。
税务观点：根据《实施条例》的规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，就是说在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入，并计算缴纳所得税。
因此，在当期应当计算缴纳所得税：
（500－20－30－27.5－0.5）×25%=105.5万元
3、出租时的探讨
税务观点：自日起，根据《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［号）规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。因此，应当按照对外出租计算缴纳房产税。
企业观点：地下人防工程属于向当地人防办租赁取得后，再转租给业主。根据《房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。开发公司既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此不是纳房产税的纳税义务人。
三、笔者意见
1、所得税方面
地下人防工程，是目前房地产行业税收方面争议的一个难点，同时也是房地产公司同业主方面争议的热点之一。究其根本，在于目前法律上对于地下人防工程的所有权没有一个明确的定位。这种争论在广为关注的物权法中也没有得到明确的解释。根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”；在实际操作中。开发商在竣工后也需要将人防工程移交给当地的人防部门。同时，由于防空工程的特殊性，无论是开发单位和业主都不可能拥有完全的所有权。所以，虽然在房屋测量和销售的时候，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积（《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条），但应当作为无偿赠与地方政府，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
2、房产税方面
对于地下人防工程的房产税，法律法规也是有了一定的调整。日以前，根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十一条：“为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。”
日起，财政部、国家税务总局下发了《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［号），明确规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
关键是本案例中地下人防工程属于甲公司向当地人防办租来后，又出租给各业主，属于转租行为。对于转租相关的房产税，目前国家没有统一明确的政策，只能根据房产税的基本精神，以及参照上海（《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》沪地税地〔1996〕42号）、四川（《成都市地税局关于房产税、、耕地占用税、若干问题的解答》成地税发[1994]第8号）等地的规定，对于转租行为不征收房产税。
由于对于地下人防工程的所有权、转租行为的房产税等问题没有统一的规定，也造成了在实际操作中一定的麻烦。建议有关部门尽早明确相关业务的操作，也希望本文能够引起更多对相关业务的探讨。
地下人防工程，是房地产开发公司经常碰到的一个项目，也是房地产公司会计人员的一个重点和难点。这里试着就地下人防工程的相关税金作一探讨。
一、人防工程的介绍
& &&&人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八条。）这里探讨的是后一种，通常也被称为结建人防工程。
对于开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。根据《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”同时，根据《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字〔１９８４〕９号）：“三、结合民用建筑修建防空地下室，一律由建设单位负责修建。”
在这个前提下，开发公司可以选择的只能是修建人防工程，还是缴纳异地建设费。根据《建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》（计价格〔号）：“二、对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设。”当然了，如果要修建人防工程的，从节约成本的角度来说，开发公司尽量选择物资掩蔽的地下人防，尽量避免修建人员的地下人防。
在房屋测量和销售的时候，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”从中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面积当中，当然是无法正常对外销售的。
二、人防工程的所有权
目前，人防工程的所有权有一定的争议。通常，有三种意见：
1、国家所有：根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”，同时各地方也有相类似的规定，例如《大连市人民防空管理规定》第二十条：“人民防空工程使用人应向人民防空主管部门申领人防工程使用证，按规定签订使用协议书。”在实际操作中。开发商在竣工后也需要将人防工程移交给当地的人防部门，当然大多数又签订了使用协议书，租了回来。
2、开发单位所有：根据《人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 人防工程没有包含在商品房的面积当中，也就不归业主所有。投资者当然就是开发单位了。
3、业主全体所有：根据《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时，由于开发单位通常将人防工程的成本放在了整个销售项目的成本当中，相当于全体业主购买了人防工程的投资。同样根据《人民防空法》第五条，应当属于业主所有。
从目前的实践来看，国家所有说占据主动。当时由于防空工程的特殊性，无论是开发单位和业主都不可能拥有完全的所有权，因此倾向于国家所有，只不过是由开发单位回租使用而已。下面的相关税收都按照国家所有说来进行处理。
三、移交时的所得税
根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）“（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”
根据目前的规定，人防工程的设计、施工、监理、报竣等工作都需要当地的人防部门进行监督，竣工后无偿移交给人防部门。因此需要单独核算人防工程的设计、施工、监理等费用，无法单独核算的需要计算分摊人防工程的成本，汇总后并入到整个项目的公共配套设施中，在所得税前进行扣除。
四、出租时的营业税
人防工程移交后，通常开发单位提出申请，签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租过来。这时候进行适当改造，大都改造成地下车库，然后对外转租。这时候，签定的应当是租赁合同，租赁期限20-70年不等，大都是一次性交纳租赁款。
对于这部分租金的收入，不能按照销售不动产的税目来走，按时应当按照租赁业的税目来走。理由如下：
1、根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发［号）“五、关于转租业务征税问题单位和个人将承租的场地，物品，设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。”
2、根据《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）“一、对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。”
营业税的纳税时间，由于是一次性收款，根据《关于营业税若干政策问题的通知》（）“五、单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。”可以按照会计方面的规定，分期纳税。但由于所得税方面的要求，以及实务中的处理习惯，还是建议在收到与收款的时候，一次性缴纳营业税，以避免麻烦。
五、出租时的所得税
　&&根据《企业所得税法实施条例》的相关规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，就是说在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入。同时，将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除。
六、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第11号）财产租赁合同，按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。注意，按照合同总金额一次性交纳。合同未到期解除合同的，印花税不作调整。
七、房产税
日以前，根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十一条：“为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。”
日起，财政部、国家税务总局下发了《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［号），明确规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
由于开发公司是对外转租，对于转租相关的房产税，目前国家没有统一明确的政策，各地对转租房产征税规定各有不同，大约有三种：
& & 1、对于转租收入不征收房产税；
2、发生转租，由转租人按租金全额收入按综合税率缴房产税；
3、发生转租，由转租人按租金差额收入按12%缴房产税。
根据房产税的相关规定，以及各地的主流做法，还是认为转租不应当缴纳房产税：
1、根据《房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。开发公司既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此不是纳房产税的纳税义务人。
2、根据《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》(沪地税地〔1996〕42号)规定：“房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，决定本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。”
3、《成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》(成地税发[1994]第8号)规定，对转租房屋的转租人，因产权不属转租人，对转租人所得的租金收入，不应再征房产税。
因此，开发公司转租不应当缴纳房产税，但建议同当地的税务机构联系，进行确认。
八、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
由于转租人防工程没有转让土地使用权，也没有转让建筑物的所有权，因此不涉及土地增值税。
建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
第一条 根据国家有关技术标准， 制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。
　　第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。
　　第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　第四条 商品房整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。
　　第五条 商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
　　第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：
　　１、套（单元）内的使用面积；
　　２、套内墙体面积；
　　３、阳台建筑面积。
　　第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
　　１、套（单元）内的使用面积
　　住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
　　２、套内墙体面积
　　商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。
　　商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。
　　３、阳台建筑面积
　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　４、套内建筑面积的计算公为：
　　套内建筑面积
　　套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
　　第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：
　　１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
　　２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
　　第九条 公用建筑面积计算原则
　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
　　公用建筑面积按以下方法计算：
　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
　　第十条 公用建筑面积分摊系数计算
　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。
　　公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数
　　第十一条 公用建筑面积分摊计算
　　各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
　　分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数＊套内建筑面积。
　　第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。
　　第十三条 本规则由建设部解释。
　　第十四条 本规则自１９９５年１２月１日起施行
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建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
第一条 根据国家有关技术标准， 制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。
　　第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。
　　第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　第四条 商品房整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。
　　第五条 商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
　　第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：
　　１、套（单元）内的使用面积；
　　２、套内墙体面积；
　　３、阳台建筑面积。
　　第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
　　１、套（单元）内的使用面积
　　住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
　　２、套内墙体面积
　　商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。
　　商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。
　　３、阳台建筑面积
　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　４、套内建筑面积的计算公为：
　　套内建筑面积
　　套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
　　第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：
　　１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
　　２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
　　第九条 公用建筑面积计算原则
　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
　　公用建筑面积按以下方法计算：
　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
　　第十条 公用建筑面积分摊系数计算
　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。
　　公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数
　　第十一条 公用建筑面积分摊计算
　　各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
　　分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数＊套内建筑面积。
　　第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。
　　第十三条 本规则由建设部解释。
　　第十四条 本规则自１９９５年１２月１日起施行
什么是“套内建筑面积”？
　　我们先看看什么是“套内建筑面积”？套内建筑面积由三部分组成：
　　（1）套内使用面积：A，卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
　　（2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
　　（3）阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。
　　综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
二、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。
　　新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
　　非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
　　内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
　　三、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
套内建筑面积≠地毯面积
& & 套内建筑面积不等于地毯面积，它等于套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积之和。套内建筑面积完全属于买房人个人私有，与套内使用面积相比，更能完整地反映买房人个人私有部分的产权。
& & 由于套内建筑面积不等于地毯面积，所以套内建筑面积个人测量还是有一定困难（即使个人会测量，发生争议时，个人的测量结果也不会被对方和法院承认），只是委托正式测量机构进行测量的费用大幅度减少。
& & 由于有套内使用面积和套内建筑面积两个官方定义，最好避免使用按套内面积买房的说法，更不能把按套内建筑面积买房说成按套买房（这完全是两个不同的买房计价方法）。
& & 套内建筑面积买房也有学问
& & 有人担心按套内建筑面积计价买房，房地产商可能会缩小公摊面积，这一点笔者在２０００年建议买房人按套内使用面积买房或按套内建筑面积买房时就提醒买房人注意，不过酒店式的大堂、写字楼般宽的楼道，对于普通为了居住的工薪阶层来讲也并不切合实际，世上没有免费的午餐，不买也罢！笔者反而觉得现在更有必要提醒买房人注意以下几个问题：
& & １、由于套内建筑面积含套内墙体面积，所以买房人要注意到同一座楼，买相同的套内建筑面积不一定能买到相同的套内使用面积。尽管外墙只有一半厚度计入套内建筑面积，但对砖结构的房子来说，底层的墙体面积厚，上层的墙体面积薄，所以同样的单元，楼上楼下的套内使用面积还是有差别的；同一层来讲，即使相同的套内建筑面积，把角的单元比夹在中间的单元套内使用面积也会小一些。
& & ２、即使是套内使用面积也不是地毯面积，因为房间里的管道井是要计入套内使用面积的。因此买房人买房时最好让房地产商标清楚管道井的面积有多大。由于现在提倡户外查表，暖气也将分户计量，过去老房子里的很多竖管在新房子里会变成横管，买房人买房时要小心管道井是否只放着你买的房子的竖管，别把公共的竖管井计到自己的套内建筑面积里。
& & ３、套内建筑面积还包括凉台建筑面积，买房人要搞清不同凉台计入套内建筑面积的不同比例，并要清楚已出售的房子，半封闭凉台是不能随便改为全封闭凉台的。
& & ４、按规定有些面积是可以计算面积，有些面积是不可以计算面积的，为避免不必要的纠纷，买房人买房时最好向房地产商问清楚所有“不完整”（低于层高）高度的面积哪些算套内建筑面积，比如：现在比较时髦的“飘窗”算进了套内建筑面积多少？盖在房子里的分体空调机位算没算进套内建筑面积？还有房间里有楼梯的、阁楼的，那些面积如何算套内建筑面积？
& & 俗话说“买的没有卖的精”，对于“精明”的发展商，面积上猫腻少了，说不定会在高度上做文章，一层楼矮２０公分，十几层楼就能多盖一层，有了按套内建筑面积计价卖房的规定，不等于万事大吉，买房人除了要全面理解《北京市城市房地产转让管理办法》外，还要在买房前多听多问，尽可能把有关问题在合同中加以明确。
在商品房买卖纠纷中，面积问题所占比例最大，某些不太“规矩”的房地产商利用购房人没有能力复测整幢建筑的建筑面积的弱点，在面积上大搞猫腻，一方面让购房人补缴３％的购房款，另一方面让购房人少得３％套内建筑面积。房地产商的做法不仅使购房人要为增加的看不清的公摊面积补交购房款，还要长年为其支付物业服务费和供暖费等各种费用，可以说这个莫名其妙的花销要伴随购房人一生。
购房人要避免在面积问题上吃亏，就要在约定合同第三、四、五条上下些功夫。
面积概念要搞清
已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，并且测绘成果已经过房地产行政主管部门审核通过的建筑面积为产权登记面积。购买预售商品房的购房人一般应划掉合同第三条中[产权登记]选项，保留[合同约定]选项，购房人为了保护自己，务必在合同第三条中同时约定清楚建筑面积和套内建筑面积，有可能的话可再争取多约定一个套内使用面积（相对而言，套内使用面积购房人自己测量最方便），并明确阳台是[封闭式]，还是[非封闭式]。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积由套内使用面积和套内墙体面积及阳台面积组成。人们常说的实用率是指套内建筑面积与建筑面积之比，使用率是套内使用面积与建筑面积之比。一般情况下设计合理的楼房使用率，高层塔楼住宅约在72%～75%之间，高层板楼住宅约在在78%～80%之间，多层住宅建筑约在85%左右，购房人买楼前可先通过计算自己所买房子的使用率，来判断房子的设计和价格是否合理？
购房人在约定套内建筑面积时应注意以下几个问题：
1．由于套内建筑面积含套内墙体面积，所以购房人要注意到同一座楼，买相同的套内建筑面积不一定能买到相同的套内使用面积。尽管外墙只有一半厚度计入套内建筑面积，但对砖结构的房子来说，底层的墙体面积厚，上层的墙体面积薄，所以同样的单元，楼上楼下的套内使用面积还是有差别的；同一层来讲，即使相同的套内建筑面积，把角的单元比夹在中间的单元套内使用面积也会小一些。
2．即使是套内使用面积也不是地毯面积，因为房间里的管道井是要计入套内使用面积的。因此购房人买房时最好让房地产商标清楚管道井的面积有多大。由于现在提倡户外查表，暖气也将分户计量，过去老房子里的很多竖管在新房子里会变成横管，购房人买房时要小心管道井是否只放着你买的房子的竖管，别把公共的竖管井计到自己的套内建筑面积里。
3．套内建筑面积还包括凉台建筑面积，购房人要搞清封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积计算；非封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积的一半计算。购房人还应知道阳台的封闭方式是以经过报批的商品房规划设计图为准，房地产商不能擅自变更其封闭方式，已出售的房子，半封闭凉台是不能随便改为全封闭凉台的。
4．按规定有些面积是可以计算面积，有些面积是不可以计算面积的，为避免不必要的纠纷，购房人买房时最好向房地产商问清楚所有“不完整”（低于层高）高度的面积哪些算套内建筑面积，比如：现在比较时髦的“飘窗”算进了套内建筑面积多少？盖在房子里的分体空调机位算没算进套内建筑面积？还有房间里有楼梯的、阁楼的，那些面积如何算套内建筑面积？
　按套内建筑面积计价更不能忽视公摊面积
　& &&&由于《北京市城市房地产转让管理办法》第三十四条作出了“预售商品住宅的，应当按照套内建筑面积计价”的强制性要求，签订购买商品住宅预售合同时，购房人和房地产商在约定第四条时只能选择填写新修改的合同范本中该条的“1.按套内建筑面积计算”，购买非商品住宅、别墅或购买现房的购房人则依然可在按建筑面积、按套内建筑面积、按套三种计价方式中自行选择一种方式和房地产商进行约定，也可在空行中和房地产商约定按使用面积等其它方式进行计价。
笔者在这里特别提醒购房人注意的是：按套内建筑面积计价，是增加面积透明度的一种计算单价的方法，绝不代表按套内建筑面积计价，购房人就没有购买公摊面积。购房人千万不要忽视对建筑面积的约定，建筑面积所含的分摊的共有建筑面积反映着购房人的共有产权，购房人应要求房地产商按《北京市城市房地产转让管理办法》第三十五条规定，在附件二中把其预售商品住宅之前公示的“有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；（三）不分摊的共用部位”全部写清楚。
　误差处理方法怎样约定
由于合同示范文本第五条写明：根据当事人选择的计价方式为依据进行面积确认及面积差异处理。新的范本特别在第五条中增加了按套内建筑面积计价时实测面积与合同约定面积出现误差的处理方法。相信房地产商一般都会同意购房人在填写第五条时填写与第四条选择的计价方式相对应的面积确认及面积差异处理。
笔者在前面已经提到，按套内建筑面积计价不等于购房人没有购买公摊面积，如果按合同范本第五条仅仅约定套内建筑面积出现误差的处理方法，是无法杜绝某些房地产商面对新规定，在缩小建筑面积上打主意，如果公摊面积缩小比例大于套内建筑面积缩小比例，显然购房人是要吃亏的。因此笔者强烈建议购房人参照《北京市国土资源和房屋管理局关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中关于经济适用住房面积出现误差的处理方法，争取和房地产商补充约定：“房屋竣工后，根据面积实测数据计算，以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款。”当然能争取到和房地产商约定“房地产商应保证‘建筑面积’和‘套内建筑面积’的实测面积与合同约定面积的误差等比增长，发生不等比增长或反向变化时，由购房人选择是以‘建筑面积’还是以‘套内建筑面积’的误差结算房价款，如果‘建筑面积’和‘套内建筑面积’其中任一面积误差绝对值超过3％，购房人均有权利解除合同”更为理想。
购房人一定要注意保留合同第五条中的“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。”这句话，并明确约定退房情况下房地产商付给利息的具体利率，宁愿交房时可能会吃点亏，也最好在合同上写上一个明确的百分比（比如签合同时人民币的商业贷款利率），以免事后不必要的争拗。
争取约定层高出现误差的处理方法
另外：购房人最好在和房地产商约定面积出现误差的处理方法的同时，能够约定层高出现误差的具体处理方法，层高很可能成为房地产商另一个钻空子的问题，购房人绝不能单凭房地产商不会缩小公摊面积和层高影响声誉的美好愿望，忽视可能会出现的新纠纷。
按套计价如何约定
如果购房人购买的是现房或别墅，自愿约定按套计价，示范文本第五条没有给出面积出现误差的具体处理方法，购房人应按建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定，购买现房的，在对现售房屋实地勘察后直接在合同中约定总价款。购买别墅类预售房屋的，在合同中附所售房屋的平面图上标明详细尺寸和约定误差范围，同时在合同中明确房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，购房人可以决定退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。如果购房人选择退房的，由房地产商承担违约责任（最好约定具体承担什么责任）。
福建省建设厅关于《公共建筑节能设计标准》执行过程中有关问题答疑的通知
中关于外窗规定的内容
（6）外窗凸出部分周边不透光的围护结构不参与面积计算。〈BR〉& & （7）外窗的面积是指用透光材料镶嵌的建筑外门窗面积，包括镶嵌透光材料的型材所占面积。〈BR〉& & （8）外窗的面积按实际面积计算，均计入窗洞口所在外墙朝向。〈BR〉& & 以上外窗包括透明幕墙、外门透明面积。
据介绍，目前流行的飘窗多分为两种形态，一种是有台阶的，一种是完全落地、与地面浑然一体的，它们不仅增加了户型采光、通风的功能，而且也为商品房的外立面增添了无穷的建筑魅力。因此，有关飘窗面积的计算问题，也就成为消费者关注的热点。据建设部建住房2002【74】号文第六条规定：对倾斜弧状等非垂直墙体的房屋、层高2.2米以上的部位，要计算面积；而房屋墙体向外倾斜、超出底线外沿的，以底板投影计算建筑面积。即有台阶的飘窗，只要高度不超过2.2米，都不计入销售面积，所以也就不存在为飘窗买单的问题。也就是说，飘窗台到天花板的高度少于2.2米，窗台不算入面积，外飘阳台（只有一面靠墙）算一半面积；内阳台（有三面墙）算全面积。而超过2.2米的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，所以，应纳入房屋产权面积，并按照最终实测面积计算房价。&&
　飘窗之美&&
　有人喜欢把飘窗叫做“凸窗”，因为这种窗户一般呈矩形或梯形向室外凸起。飘窗不像传统的平窗只有一面是玻璃，它三面都装有玻璃。窗台的高度也比较低，低矮的窗台使人们有了更广阔的视野，感觉和自然更贴近了。&&
　其实低窗台的飘窗，在上海是有历史的，从前老上海的花园小洋房中经常可以见到。现在国内许多住宅也采用了飘窗设计，不仅追求外表美观，而且注重实用。&&
　一般来说卧室配有飘窗，不但可以享受充足的室内光线，还可以饱览室外秀美景观，主卧的飘窗更注重体现温馨宁静。&&
　飘窗还可以作为很不错的观景台。躺在窗台上，上面放上两个靠垫，或坐或卧，白天看车水马龙，晚上看满天星斗。利用飘窗的另一方面是其充足的光照。&&
　慎用飘窗&&
　当然，飘窗虽然有这么多的优点，它的使用还是有很多需要注意的。&&
　首先、我们建议窗台的材料要能防晒。另外专家建议不要把飘窗开在儿童房里，这主要是出于安全的考虑， 因为低矮的窗台儿童很容易攀爬。&&
　现在有些住宅不管是在卧室或书房、客厅，也不分朝向东西南北，一律开了许多外飘窗，美其名曰“扩大室内使用空间”、“开阔观景视线”，有的还宣传是有180度的大视角。但这应该是因地制宜、应需而生，不能生搬硬套。如果是在南面，或者是朝向一个好的景向，在卧室、书房或起居室内设置飘窗，确实能起到赏心悦目的效果。但如果是在北面，或者周围环境并不开阔，飘窗不但不能有好作用而且会适得其反。低窗台飘窗，特别是多层、高层住宅更应注意使用安全。国家标准“住宅设计规范”明确规定：外窗窗台距室内楼地面低于0．9米时应采取防护措施。
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好贴，正需要学习这方面的知识！
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受益大大的！
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这里的文章真是全面啊，什么都有，支持支持！
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先收藏了，说不定以后能用得着
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老兄，转贴最好注明一下吧
&老师，能说下楼主从哪里转的吗？？谢谢&
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好贴一定是要顶的
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正想收集的资料，谢谢啦