在买车日益频繁的今天，车位问题也日渐突出，某些社区更是围绕着车位的使用情况甚至权属问题而与物业产生了纠纷。那么小区地下车位产权归属谁？产权年限是多少年？这7类车位产权归属问题要注意！

小区内车位在法律性质上应属于小区业主共用的附属设施，但是，附属设施的状态也分为两种：

一种是只能为全体业主共有并且公用的附属设施，如公用、道路等;

另外一种是可以单独为特定人所有的附属设施，但以定期收费为条件向全体业主提供服务，或者该特定人的范围必须是业主。

小区内车位就属于后一种附属设施，可以单独为特定人所有。

《物权法》第七十四条规定：“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

在小区车位归属的问题上，主要有这两个问题：

一是对车位的客体认识。车位，尤其是地下车位究竟是什么物?是房屋建筑物的附属物、还是建筑物区分所有权的专有或共有部分、抑或是地下空间权的客体?

二是能否登记?如何登记?是单独所有权、还是建筑物区分所有的专有部分所有权、抑或是房屋的从物。

发生上述纠纷的根本原因是物业公司管理不当，影响了业主正常停放车辆的权利，而解决问题的关键则在于确定地下停车库的产权归属，从而才能厘清各主体之间相关的权利义务关系。

小区里面的地下车位有没有产权？

1、从土地性质方面看。只要是车位独用的土地，就可以办理产权。独用的土地是商用性质与住宅性质都可以办理产权。但是公用的土地车位不能办理产权。

2、从交易性质来看。地下车位进行出售的时候，可以办理。地下车位出租，并不做出售获利，不可以办理产权证。

车位办理产权虽然可以拥有产权证，但是没有土地证，怎么确定自己的车位产权年限。可以从买卖上获知，或是查看的土地使用的相关证件，看一看自己的车位使用的土地是什么性质。商用的土地产权年限是40年，住宅用的土地是70年，对号入座就可以。

小区里面的地下车位有没有产权？要看车位是出售还是出租，出售可以办理产权，出租不可以。车位的产权年限与车位使用的土地性质有关。

开发商出售小区车位合法吗？

物权法第七十四条规定，建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

房产公司向非业主出售车位，须经业主大会作出决定，否则行为违法，应由房地产主管部门处以罚款;给业主造成损失的，还应依法承担赔偿责任。

这7类停车位产权归属大不同

敞开式地上车位产权属于全体业主，归业主共同且免费使用。这类车位主要是指通过在地面的地上划出车位而规范停车形成的车位。业主购买房屋，便拥有了社区的，也就是说社区的土地的使用权归全体业主所有。所以在权属属于业主的土地上规划的车位，开发商或者物业无权处置。

2、小区建筑区划内规划建设的车位

建立在小区建筑区规划建设车位的地方的车位，产权是归开发商所有的。因为在规划之初，该地块就被规划设计为车位，没有计入业主的购房面积之中，所以在交易前属于开发商所有。但是这种车位，业主可以在入住后，通过购买手段获得，并拥有个人产权。

3、未计入公摊面积的地下车位

地下车位所占用的面积如果没有被计入业主的公摊面积之中，那么这部分车位的产权就属于开发商所有。开发商可以出售、出租车位，但只能给本小区的业主使用。但是，这种产权确立的前提是，要在购房合同中体现，进行说明，即该部分不计入公摊，此时，产权才能归开发商所有。如果不做说明，则自动归属全体业主。

4、计入公摊面积的地下车位

算入公摊面积的地下车位，开发商无权出售，车位产权属于全体业主所有。这类车位就像小区的其他公共配套一样，供全体业主使用。只是，作为停车使用，要有专门的管理人员，这部分人员由业主委员会委托给物业公司管理、出租给业主使用，所获费用扣除管理成本后划入小区维修基金。该部分费用不能私自用作他途，只能用于小区公共设施的维护。

人防工程车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程的范围，有着其特殊性，所以它的产权具有模糊性，在法律上还是一个空白。现在各地执行普遍有两种标准，一种是由开发商管理，出租或出售给业主使用，费用上交人防工程部。第二种是它的产权归者所有。具体指的是，如果该车位由开发商投资建设，则开发商拥有该车位的产权，在管理和收益上具有所有权，但是需要在人防工程部门登记手续。但是，如果开发商将该车位建设的费用转嫁到业主身上，那么该车位的产权也随之转移到归全体业主所有。

6、非人防工程地下车位

非人防工程地下车位可以简单理解为我们常说的地下室或者私人车库。根据房管部门的核算方法，对层高大于2.2米的地下室和半地下室计算全部建筑面积，业主购买时可以单独取得所有权。对于层高低于2.2米的则无法办理产权。即，购买层高大于2.2米的非人防工程地下车位可以取得独立产权，购买低于2.2米的非人防工程地下车位则无法办理产权。

机械式停车位因为操作方式和具有占地面积小、空间利用率高等优势，在现在的很多大型社区里被广泛运用。但也由于机械车位是一个移动的非独立空间，所以一般情况下无法办理产权登记，只能由开发商对外进行出租。

【摘要】：随着我国经济社会的不断发展,居民生活水平的不断提高,汽车已成为现代家庭代步出行的重要交通工具。自然,作为汽车停放地点的住宅小区车位、车库的重要性也日渐凸显。关于住宅小区车位、车库的法律问题,国内学界基本上关注其归属。事实上随着2007年《中国人民共和国物权法》及2009年最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纷纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相继出台,住宅小区车位、车库的归属已基本清晰。但由于种种原因,我国法律对住宅小区车位、车库之处分的规定较为原则,国内学界对此亦少有研究。有鉴于此,立足于我国现有立法,本文结合实践中住宅小区车位、车库处分的具体情况,对住宅小区车位、车库在处分当中出现的问题进行梳理和探讨,并提出了完善和改进我国住宅小区车位、车库之处分制度的具体建议和措施。 全文共分为四个部分,近3万字。 第一部分为住宅小区车位、车库处分制度之基础理论分析。主要阐述住宅小区车位、车库具有双重属性：一是可为区分所有建筑物专有部分,成为区分所有建筑物专有权的客体：一是住宅小区的配套设施,辅助设施。车位、车库的专有部分性质使得其可单独设立所有权,成为完整的物权,由所有权人对其进行排他性地占有、使用、收益和处分。车位、车库的所有权人为了实现其经济价值,可将其车位、车库予以处分,如出售、赠予、出租或者抵押等等。但是,住宅小区车位、车库又是服务于本住宅小区的配套设施,辅助设施。车位、车库这一性质决定其所有权人不能随意自由地处分其车位、车库,如将其随意出售给业主以外的第三人。因此,住宅小区车位、车库之处分要受到一定的限制。 第二部分为住宅小区车位、车库处分制度之比较法研究。住宅小区车位、车库之处分,在各国和地区有不同的做法。研究各国和地区的住宅小区车位、车库之处分制度,对我国住宅小区车位、车库之处分制度的完善,有重大的借鉴意义。通过对各国和地区的住宅小区车位、车库之处分制度的比较分析,可得出如下结论：第一,各国和地区对住宅小区车位、车库之处分限制做法不一；第二,对不同性质的车位、车库,其处分的限制有所不同;第三,设置不同类型的车位、车库,不同类型的车位、车库的处分规则不相同；第四,车位、车库之处分要办理相应登记,以彰显处分之效力,从而避免发生纠纷,维持法律关系之安定和交易之安全。 第三部分为我国住宅小区车位、车库处分制度之现状分析。该部分在我国现行法律框架下,从车位、车库的处分主体、处分范围、处分方式和处分效力四个方面对我国现行住宅小区车位、车库处分制度进行详细分析,提出并回答了业主以外的第三人是否可以成为受让人；承租人的停车需要是否属于“应当首先满足”的范围；业主处分其所有的车位、车库时,是否受“首先满足业主的需要”的限制；开发商处分车位、车库时,能否“只售不租”等问题。 第四部分为我国住宅小区车位、车库处分制度之具体完善。该部分主要针对我国住宅小区车位、车库处分制度存在的不足进行完善和改进：一是明确规定住宅小区车位、车库分为配建车位、车库,增设车位、车库和业主共有的车位、车库,其处分方式类型化；二是明确规定车位、车库的不当处分为可撤销行为,赋予相关业主撤销权；三是明确规定车位、车库要进行统一登记,车位、车库的处分要进行相应登记。 本文运用实证分析、比较分析等研究方法,对我国现行住宅小区车位、车库处分制度进行了深入探讨,指出了其存在的不足,并提出完善和改进的建议和措施。但由于篇幅所限,本文对诸多相关问题尚未涉及,有待于进一步完善。

【学位授予单位】：西南政法大学
【学位授予年份】：2011

　　眼下，在任何一个小区里，绿地如果被占用，会引来业主们的集体反对；儿童乐园被改建成房子，业主们同样不答应……小区已成为人们生活中重要组成部分，公共部位争夺在有些小区已经白热化。

　　那么，小区里，楼前屋后的绿化到底归谁所有？架空层的车位开发商是否有权出售？小区屋顶的广告收益是开发商的、物业公司的，还是业主们所有呢？公共区域、公共部位和公共设施等小区公共资源越来越为广大业主所关注。

　　6月9日，“创新物业管理 共建美好家园”系列论坛武昌区分论坛举行，与会的专家、学者、业主从各自角度阐述了对小区公共区域的理解，并就如何解决小区内共有权之争提出自己的真知灼见。

　　文/记者 黄峰 图/记者 胡伟鸣

　　绿地、车位、会所到底归谁所有？

　　毛志远（武汉美好家园物业管理有限责任公司经理）：

　　近几年，有关物业公共权益之争的矛盾冲突不断，物业公共权益纠纷已然成为了各新闻媒体争相报道的热点。参照《物权法》、《物业管理条例》及相关配套法规，采取比较分析的办法，对物业公共区域的热点问题进行梳理，并提出一些建议和设想。

　　物业公共权益之争，通常有业主与开发商之间的所有权之争，业主与开发商、业主与物业公司之间的使用权之争，以及业主与物业公司之间的收益权之争。

　　比如，很多小区官司都是围绕车库归属问题展开的，因内在性质的差别，使得判决结果大相径庭。实际上，《物权法》及最高人民法院关于物权法的司法解释中，对车库车位等的归属问题已经作了明确界定。归纳起来三句话，即“有权属依权属、有约定从约定、无约定归业主”。

　　一般情况下，历史上的（物权法出台以前）会所、架空层、地下车库很多属于业主共有，新建物业项目（物权法出台后）归全体业主所有的很少，甚至可以说没有。

　　物业公共区域使用权之争中，物权法明确的权属约定原则，并不是开发商的“万能锁”。物权法的所谓约定，也必须建立在公平合理、诚实守信的基础之上。

　　物业公共区域收益权之争围绕物业收益展开。物业公共收益主要有三个去向：补充物业管理费、物业单独立帐存放、物业公司直接占为已有。解决物业公共权益之争的对策：开发商要放下架子，依法移交；物业要知法守法，诚信服务；业主要换位思考，理性维权；职能部门要细化程序，积极监督。

　　谢诗伟（市房管局产权管理处副处长）：

　　《物权法》首次采用广义的建筑物区分所有权概念。“建筑物区分所有权”包括专有部分的所有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权，这三者共同构成小区内业主的权利。其中，最复杂、最容易引起纠纷的就是区分共有权。

　　花园绿地之争。开发商卖房时，售楼员经常承诺“买一楼房屋送花园绿地”，并在合同作出类似承诺，交房时则将一块圈起来的绿地交给业主使用。那么，这绿地真的属于业主所有吗？其使用是否不受限制呢？绿地属于业主使用需满足两个条件：绿地在规划上专属于特定房屋；该绿地在业主购买时已经“明示”。但绿地也仅仅是专有使用权，而不是所有权,在使用时仍应遵守业主公约、物业管理规定，不得擅自改建。

　　车库之争。车库（位）分为多种类型，包括独立车库、地下室车库（包括人防地下室和非人防地下室）、架空层车库、地面停车位等。根据《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此，只要规划用途为车库(位)，应该和其他一般性房屋一样，属于建设单位所有。

　　眼下，会所权属也是业主经常关注的。能满足下列条件属专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。当然，商品房销售广告或商品房买卖合同中有具体产权归属约定的，从其约定。

　　小区游泳池、网球场如在会所范围内，则其属于会所的从物，其产权归会所产权人；如在会所之外，则其属于住宅区土地及房屋的从物，其产权归全体业主。另外，利用外墙、屋顶等部位做广告等产生的收益应归全体业主所有。

　　徐礼有（武汉丽岛物业管理有限公司经理）：

　　住宅小区在使用若干年后，泵房、电梯、路灯等设备都依旧完好，小区里环境如建好之初，小区房子价值就会得到体现。

　　公共设备设施是物业的必要组成部分，管理好了能保障物业的使用价值。小区设备设施分成关键功能配套、应急功能配套和辅助功能配套三类。

　　住宅小区里，无论哪种类型的配套设备实施不完善，都会给人们的生活带来的不便。关键配套设备设施的缺失甚至可能导致物业使用价值的缺失；辅助配套设备设施的缺失将直接导致物业使用功能的弱化或者缺失。

　　同时，公共设备设施管理是物业长久发挥使用价值的保障。公共设备设施是有其使用寿命的，其使用过程中不断的损耗是客观存在的，但物业企业通过定期的专业维修保养，延长其使用寿命，就是在为业主创造价值。另外，对于应急或者辅助设备设施的维修保养，也同样为业主创造价值。

　　对设备设施进行维修保养，虽然都无法改变设备设施自然老化的客观规律，但最大限度地延长使用寿命。“设备设施维修保养及时、运行良好”也是物业保值增值的诸多因素之中必不可少的。

　　公共设备运行良好促物业的保值升值

　　家的一半在小区，不仅仅是自己的三居室

　　姜宏波（万科润园业主代表）：

　　房地产产权归属包括私有资产和公共资产。目前，对于私有资产权益大多业主能有很好的认识和保护，社会也能给予足够的尊重和保护。但对公共资产的认识和使用上就有些不尽人意。

　　公共资产一般指公共绿地、公共停车位、道路、楼道、树木、花草、小区景观、给排水、供电照明、通讯燃气、健身娱乐等公共设施。对于这些公共资产，业主和物业对它的责权都认识不清。结果是造成公共资产常常无人维护，甚至被肆意侵占和破坏。

　　目前，业主常见的两种错误认识，一是认为这些小区里公共部位是我的，而不是我们的。用自己个人的小我意识来思考全体业主的资产权益。比如有些小区车辆逆行等。

　　还有一种错误的认识就是，自家门外的一切都是别人。这些业主把自家建设得金碧辉煌，对公共空间却视若垃圾场。比如，有的小区里楼道鞋柜、垃圾袋等脏乱现象普遍。

　　爱护好小区环境，就是爱护自己的家。家应该是一个大概念，而不是屋子里一亩三分地。我原来住的小区，有业主就把垃圾往家门口一扔，还怪物业不来收。

　　业主和物业对公共区域漠视和误解要予以纠正，其解决之道是：业主和物业都要学习物权法，明确责权利;业主应该是我爱我家，但家的一半在外面，外面的家属于我们的大家；物业则是我家你家的管家，不是当家，我们一起和谐建设大家。

　　住宅小区公共部位验收很关键

　　何曙华（武汉万科物业服务有限公司经理）：

　　住宅小区公共部位属于全体业主所有，为全体业主服务的，因此，在小区移交时，完好的公共部位是至关重要的，验收到位则能更好保证业主的公共权益。

　　公共部位验收主要包括共用部位、共用设备和公共实施。其中，共用部位验收包括多方面：检查屋面的坡度和外观；通过空鼓检查、观察和功能测试，对消防楼梯、地面、窗户、护栏和电梯前室消防栓、防火门等进行检查；查看地下车库道路和车位划线、安全防范标识配备是否齐全；照明是否符合设计要求，污水排水是否通畅……

　　共用设备则按设备技术资料清单，逐项核对技术资料，合格后应由施工单位、项目部和物业验收人员签字确认，物业验收人员负责整理存档。依据规范标准和设备功能，通过看、摸、闻、听、试的方法，逐项检查供电、供水、排水、消防、智能化、电梯等，看设备运行是否正常，能否满足使用要求。

　　共用设施的验收主要对室外管网清污、通畅验收，看有无积水现象；园建道路有无积水、有无沉降；绿化长势是否茂盛，林缘线、林冠线是否符合设计要求；围墙有无裂缝和沉降；水景水池闭水24小时是否渗漏；小区休闲桌椅是否安装牢固、有无掉漆现象。