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浅谈房地产企业融资方式
2010年第3期目录
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　摘要:房地产行业作为我国经济的重要支柱产业,其健康良性发展对国民经济有着重要意义。房地产行业是资金密集型行业,房地产开发整个周期内都需要大量的资金支持。本文试图探讨房地产企业如何获得资金的支持,以及我国房地产企业的融资方式和未来的发展方向如何等问题。 中国论文网 /2/view-454891.htm　　关键词:房地产;企业; 融资 　　中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:10)03-0046-03 　　 　　 2008年全球金融危机对中国的股市和楼市产生了一定的冲击。可以说2008年对于中国的房地产行业和房地产开发商都是非常艰难的一年。伴随着政府对房地产市场调控政策的显现和金融市场流动性危机的双重打击,大小房地产企业都面临着资金短缺的局面,房地产行业更是有了“百日巨变”一说。 　　年,我国政府为了应对金融危机对我国的冲击,推出了庞大的政府经济刺激计划。伴随着这个刺激计划而生的是巨大的银行贷款规模,月份人民币各项贷款增加9.21万亿元,同比多增加5.06万亿元。流动性的增加使房地产企业再一次开始了大规模的圈地行为,使得土地市场上“地王”频现。从缺钱的2008到“地王”频现的2009,巨大反差背后的关键因素是房地产企业的融资手段、融资能力的问题。 　　 　　一、我国房地产企业融资的现状 　　 　　房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。 　　众所周知,房地产行业是典型的资金密集型行业,而且有着投资周期较长、投资规模较大等特点。在开发周期的每一个阶段几乎都涉及资金安全的问题,其中主要有3个阶段需要大量的资金:买地阶段、建设阶段和销售阶段。这3个阶段也是房地产开发的重要节点,所以,房地产开发与资金链密切相连。 　　(一)融资方式 　　我国房地产市场起始于上世纪80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地产市场发展很快。房地产金融伴随着房地产市场和金融市场改革的不断深入也取得了长足的进步。房地产融资方式主要是: 　　1.以银行信贷为主 　　在我国房地产金融市场上,由于历史的原因,房地产信贷占了绝大部分比例。如下表所示: 　　 其中占房地产融资比重57%的私募债权绝大部分直接来源于银行,占房地产融资比重40%的私募股权中的大部分直接或间接来源于银行。许多公开报道也指出,我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行。这些巨大的银行资金对我国房地产市场起到了良好的促进作用,特别是在企业开发贷款与个人住房按揭贷款配合使用后,对我国居民住房条件的改善起到了很好的推动作用。但是我们也应该清醒地认识到,这种房地产开发所需资金大部分来源于银行的模式也有很多缺点,并不是最优的结构模式。主要在于以下几个原因: 　　(1)对于开发商而言,贷款受政策影响比较大,且贷款的门槛越来越高。在我国房地产市场发展的十几年间,房地产市场与信贷政策之间相互配合、相互制约。调控房地产的背后,基本上都有银行的身影。随着2007年底从紧的货币政策的实施和央行121号文件的出台,使得房地产开发商们想从银行获得贷款已经不像以前那样容易了。这种情况的出现也逼迫开发商们逐步改变以往的融资方式,建立多种途径的融资方式。 　　(2)对于银行而言,至少存在着以下两种风险: 　　第一,呆坏账风险。房地产开发行业由于存在着开发周期较长、前期投资较大等因素,属于高风险行业。尤其是其中的商品房,因具有使用和投资的双重性,决定了其有可能存在投机行为。以上因素的存在,使得银行贷款出现违约甚至出现坏账的情况的几率相应的增加了。由于我国目前的证券市场并不发达也并不完善,使得银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险,而只能将风险集中在自己身上。 　　第二,成本增加风险。在中国几万家房地产企业中,企业资信良莠不齐,开发水平也有很大的差别,在我国还没有发达的评估市场和评级市场的时候,如何对这些企业的信用水平进行评估,对于银行来说是一个很大的难题。现阶段只能由银行根据自己的实际情况和以往经验来进行评估,这势必会增加银行的经营成本。 　　(3)对于政府而言,如果大量的房地产融资都是来源于银行系统,必然会增加对房地产调控的难度。尤其是在个人住房按揭贷款已经形成很大规模的情况下,会使得政府在调控的时候左右为难,也会使调控政策加大成本,并延长政策的显现时间。如果大量的房地产融资都来源于银行系统,会增加整个银行系统的风险。银行系统是一个国家经济、金融中最重要的组成部分,如果银行系统出现了问题,那么整个国家的经济将有很大的风险。 　　总而言之,房地产由于其特殊性,如果融资过度依赖于银行系统,风险还是存在的。 　　2.企业上市融资为辅 　　我国的资本市场开展的比较晚,到现在不过近20年的时间。在此期间,房地产商上市融资可谓是一波三折,经历了发展、被停止、再发展3个阶段。在我国A股市场刚刚起步的几年里,一些比较有代表性的房地产开发企业相继上市融资。之后,随着房地产泡沫风险的增加,证监会等部门出于对投资者的保护,曾一度停止了对房地产企业上市申请的审批工作。再之后,伴随着我国商品房的出现和住房制度的改革,加之我国资本市场自身的不断完善,资本市场的大门在2007年又重新向房地产企业打开了。最近几年,由于资本市场的不断升温,国内大型房地产企业纷纷上市融资。这种“上市融资――用融来的钱买地――再用买来的地融资”的方式,已经被许多业内人士看做推高土地价格的一种重要因素。 　　房地产企业在境内上市融资如火如荼进行的同时,一些房地产商也积极寻求境外融资途径。最近一例是2009年11月恒大地产成功在香港市场上市。但无论在哪个市场上市融资,能够成功融资的企业从数量到规模,都无法与银行贷款相比较。 　　3.个别企业能够涉及到其他融资方式 　　除了银行贷款和上市融资两种方式外,房地产开发企业能够使用的其他方式可谓是少之又少。仅有个别企业使用过如债券、房地产信托投资基金(REITs)、典当融资、金融租赁、过桥贷款以及信托融资等方式。 　　(二)中小企业融资困难 　　随着全球金融危机对我国国内经济的冲击,中小企业的日子非常难过,特别是对于资金需求量较大的房地产开发企业来说,融资难更成为企业迫切需要解决的一个问题。近年来,国家为扶持中小企业的发展,特别出台了一系列针对融资问题的政策,这些政策虽然解决了一部分问题,但对于中小房地产开发企业来说,没有从根本上解决问题。 　　 　　二、适合我国国情的房地产融资方式及发展方向 　　 　　鉴于我国目前的国情,在上述的几种融资方式中,我国应该大力推进房地产企业直接融资方式。这样,一方面可以缓解储蓄率居高不下的难题;另一方面也能降低银行的风险,保持金融体系的平稳运行。笔者认为应该优先发展以下几种融资方式。 　　1.房地产信托投资基金(REITs) 　　房地产信托投资基金起源于美国市场,虽然中途经历了一段低谷,但现在已经发展成为美国房地产市场上最主要的融资方式之一,并且不断引起其他国家和地区的重视,在我国香港周边的主要金融市场,像日本、新加坡等地都已经开始发展REITs交易。REITs的发展主要得益于其两大明显优势: 　　第一是其自身优势,包括以下几个方面:REITs本身具有很高的流动性和变现性;REITs使资金专业化经营管理;REITs能加速房地产的资本积累;REITs使投资人的投资风险分散;健全的REITs流程监控机制能充分发挥市场机制。 　　第二是REITs的运用在商业地产上有以下几种不可替代的优势:可以融资的物业范围(下转50页)(上接47页)广;可融资金额巨大,资金来源丰富;分散房地产行业的金融风险;融资总额相对较高;融资方式灵活;可选择长期获益;节税;提高企业的知名度;有助于企业经营管理规范化。 　　2.债券 　　长期以来,我国的资本市场发展极不平衡,在一个成熟的市场经济中,企业债券应该作为市场经济的主要融资方式之一。但目前的状况是我国的债券市场规模还非常有限,而且以国债为主。可喜的是自党的十七大报告中提出“强调优化资本市场结构,多渠道提高融资比例”后,国务院及其他相关部门多次强调了发展债券市场的重要性。今后的债券市场应该是房地产行业的主战场之一。 　　债券的优点主要有:(1)不会有失去公司控制权的危险。(2)债券利息可以在税前扣除,节省成本。(3)债券方式比较灵活,有长期、短期、可转换债等。 　　 　　三、结束语 　　 　　改革开放30多年来,我国经济增长取得了显著成效,人民生活质量大幅提高。特别是近十年来,随着改革开放的不断深入,工业化、城镇化水平不断提高。我国的房地产市场必然还将高速发展一段时期,房地产企业也必然将迎来一个高速发展的机遇。但是我们也应该清醒地认识到,在机遇的背后,房地产企业融资仍将成为一个突出的矛盾,融资难仍将成为阻碍房地产企业发展的一个重要瓶颈。房地产企业应该积极从自身企业的现状和未来发展方向出发,克服困难,了解成熟市场的发展状况,学习外国的先进经验,抓住政策调整的有利时机,不断创新,努力突破这一发展瓶颈,为我国房地产和金融市场的发展做出应有的贡献。 　　(责任编辑:云馨) 　　 　　参考文献: 　　[1] 决策资源集团房地产研发中心.地产融资十二方案[M]. 中国建筑工业出版社,2007. 　　[2] 张健.房地产企业融资:实务?政策?常见问题[M].中国建筑工业出版社,2009.
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我国房地产企业融资方式存在什么问题？
10人阅读 来源：律师365
热门城市：& & & & & & & & & & 房地产业是我国的支柱产业之一，同时又是资金密集型行业，有效地解决该行业的问题是促进其健康发展的重要前提，那么我国房地产企业融资方式存在哪些问题?又有哪些解决对策呢?在这里，律师365小编将为您一一介绍。一、房地产企业融资渠道过于单一目前我国房地产企业融资过于依赖，银行贷款在房地产企业融资中占据主导地位，债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依赖，使得银行信贷成为我国房地产业最重要的输血者，成了房地产业的一个重要支撑。据统计年间我国房地产企业融资来源中，直接的银行贷款平均为18%，在其他资金来源中按揭贷款占25%，来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全过程，不利于我国房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款，容易诱发各种风险，一旦国家政策有变，房地产企业从银行难以获得资金，房地产业的资金链就会断裂，这样不但会对房地产行业带来致命打击，而且对我国银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因此我们必须认识到这种融资渠道单一化的弊端，优化房地产业的融资结构，促使房地产业更好的为我国国民经济服务。二、房地产企业内部管理薄弱，信用风险较高据统计2013年我国共有房地产企业8万多家，但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业，跨区域影响力较小，内部管理薄弱，风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足，更多的关注如何解决风险，而不是如何防范风险，缺乏相应的风险应急措施。内部管理薄弱使得一些房地产企业的融资能力受到严重影响，信用风险较高，这在一定程度上加剧了银行的信贷风险，出现一些不良资产，一些企业甚至出现无法偿还贷款而跑路的现象，严重影响了房地产企业的信用，信用风险较高是目前房地产企业融资难的重要原因之一。三、关于房地产企业融资的法律法规不完善目前我国于房地产企业融资相关的法律法规较少，有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展。目前我国只有《》和《》两部法律涉及到了房地产企业融资的规定，但这两部法律中对融资的规定很模糊，可操纵性较弱，在实际中无法对房地产企业进行指导和监管，没有发挥法律应有的作用。在发达国家，市场是对资金调节的主要手段，国家对房地产业的调控都是有法可依，而我国由于缺乏具体的法律规定，只能依靠行政手段进行调节，如近几年我国各地实行的“限购”政策，对需求进行抑制，导致一部分限制资金无法进入房地产业，影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏，使部分新兴的融资方式在发展过程中没有明确的法律条例作为支撑和后盾，使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。四、房地产企业缺乏融资方面的专业人才房地产企业的融资具有较高的专业技术性，企业应结合自身实力，项目规模等情况对需求资金进行计算，然后对比各种融资方式的成本，选择合适的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财务，投资，熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我国目前房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算，往往是根据企业负责人的意志盲目融资，只重规模不重效益，为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式，只关注银行贷款，而且不管自身的需求是多少，贷到的钱越多越好，最后往往导致大量资金的闲置，或者资金无法回笼，使企业陷入财务困境。上述内容是律师365小编总结得出的我国房地产企业融资方式存在的问题，综上可看出，我国房地产企业要积极发展除银行贷款以外的其他融资方式，构建多元化的融资渠道，降低企业融资风险。房地产融资在很多时候是一个风险比较高的行为，小编建议您最好事先向律师进行咨询。延伸阅读：看完还有疑问？拨打咨询热线：400- ，律师在线为您解答
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