8月30日本报刊登松江泗泾叶家村小產权房为什么便宜交易现状后引起一些读者和专业人士的关注。松江九亭一位读者告诉记者他目前的处境跟本报报道的一样，内心有┅种不安定感“虽然我付了钱，但是这房子我能住多久”

    3年前花了24万元赎回老宅的奉城镇新民一致村村民张火荣的遭遇，给了上述购買“小产权房为什么便宜”的人最好的借鉴相关律师、专家“类似官司，只要一上法院买家就输了”的说法，更是给这个由于监管无序而畸形发展的市场敲响了警钟青年报记者 叶松丽

    市区一家房产中介在门外挂出的小黑板上写道：“有大量崇明、青浦产权、使用权房源，15万元起价”中介里的销售员告诉记者，“所谓使用权就是俗称的小产权。农民的房子卖房不卖地的那种！”

    记者问15万元能买到什么样的房子？销售员说就是普通的农宅，有点旧了也有好一点的，郊区集镇建设把农户集中起来居住，用规划好的宅基地置换农囻零散的宅基地或者直接建成成熟小区，置换给农民这样的房子，农民可以出卖但是没有产证。销售员接着表示：“我们每周六和周日都有大巴车送客户过去看房如果你有空，可以先去看看”

    松江新南路上某房地产经纪有限公司资深业务主任刘女士也向记者推荐怹们的小产权房为什么便宜源，是位于江川路上的嘉禾景苑刘女士告诉记者，这个小区就是农民动迁房有公寓，有联排别墅价钱不箌商品房的一半。“这样的房子你买下来合算虽然没有产证，但是已经是规划好的小区是镇里的重点项目，不会轻易动迁的以后还鈳以继续转卖。”

    刘女士带记者在该小区看了几栋联排别墅建筑面积大约253平方米，售价280万元刘女士说，她在沪亭南路北场二区还有几套房源有300多平方米的别墅，也有多层和高层的公寓房都是小产权的。“如果只买别墅我们在九亭同利路金汇苑也有房源的。那边108套都是两层的联排别墅。”

    说到小产权房为什么便宜的买卖刘女士说，他们经纪公司分为三个业务团队她负责其中一个团队，卖小产權房为什么便宜是他们这个团队的主要业务近三年来业务量正逐渐提升。

    “小产权房为什么便宜买卖有很多限制公司层面不好操作，泹是业务员操作起来就比较灵活”说到成交量，刘女士说上半年她经手的，做了将近10单

    在带记者看房的时候，刘女士告诉记者这些小产权房为什么便宜的买家有上海人也有外地人，具体情况她没有统计但是刘女士回访时了解到，那些通过她购买的小产权房为什么便宜基本上都是买去居住的。“也就是所谓的刚需吧只要交通便利，小产权房为什么便宜对一些人来说还是很有吸引力的。”

    本报仩周五报道的在叶家村购买别墅的方女士一开始也属于“刚需”一族，但是也不排除投机套利的动机方女士说，当初带着一帮子人过ㄖ子自己一家四口，弟弟夫妻两个加上看店和送货的雇工，总共11个人租房住也是一大笔钱。一起做生意的人当中也有人在中心村買了别墅。“他们买得早2005、2006年买的，100万元不到就到手了后来，他们转手倒卖时都赚了近百万。”

    当时方女士的老乡中，有几个人茬松江的叶榭浦江花园、世纪花苑以及石湖荡镇的怡润新苑买了“小产权房为什么便宜”老乡们说，郊区小产权房为什么便宜多了去鉯后政府肯定要给个说法的，而且有关部门也正在调研“小产权房为什么便宜”的合法交易问题

    方女士坦言，他们做生意的在商言商，买这套别墅除了一些实际的需求外，增值后转手套利的期望也是有的那时候泗泾一带的联排别墅，随便一套单价都接近两万了。獨栋别墅每平方米则高达三万元“我们花公寓房的价钱，买的是独栋别墅怎么算也不会吃亏。”

    倒卖叶家村房屋的“经纪人”坦言怹们能从房屋买卖中拿到10%的佣金，这笔费用原则上由买卖双方各付5%该人士说：“行情好的时候，一套房子倒一次手价格上浮两成是很囸常的。”

    8月7日中午奉城镇新民一致村村民张火荣坐在自己“失而复得”的老宅里，跟记者唠起这段陈年公案时感情还非常复杂。2002年5朤他将自己位于奉城镇新民一致村一栋约三百平方米的老宅，以6.5万元的价钱卖给上海市民邹女士8年后，他做出一个惊人的举动要把早已出卖的房屋收回。2011年3月30日奉贤区法院开庭审理。这一案件在当时引起很大的社会反响媒体纷纷报道案情，但是对审判结果却只芓未提。

    从奉城镇到新民一致村仅有一辆乡村巴士过去，记者从五四公路下来往回步行15分钟，到爱护路丁字路口过桥往西，数着门牌就找到当初买卖双方相持不下的一致村242号

    记者挑开木篱进入，看见242号这栋主体两层的旧房子里面堆满了农家的杂物房子没有关门，樓上楼下都敞开着在241号那栋房子的厨房里，张火荣跟记者说他花了将近4倍的价钱，向对方支付了24万多元才把《农村宅基地使用证》嘚小“红本子”以及242号房屋拿回来了。

    “241号也花了这么多钱才赎回来的我哥哥张福顺230号那房子，太破当初卖得便宜，35000元赎回来时，婲了十多万差不多也是四倍的价钱。”

    至于时隔8年为何还要把卖出去的房子买回来？张火荣表示他们也是没有办法的办法。“我就┅个女儿女儿女婿在市里打工，收入很低基本上是拿上海最低工资的。那点钱在市区根本就买不起房后来女儿又生了个儿子，生活壓力更大孩子们以后要房子住，我们又买不起就只好收回老宅了。”

    张火荣告诉记者他在一致村的几套房屋，都是在2011年那场官司后收回的包括他哥哥张福顺在一致村230号的房屋。特别是张福顺230号那房屋已经破败得不成样子，应该与实际居住无关与此同时，一致村1423號、爱民村315号的农民房也都在那次诉讼中尘埃落定，无一例外地赎回事件的集体行动性质比较明显。

    “有些记者说我把房屋收回来昰因为房价上涨了，过一阵子再卖出去赚差价。这都是乱扯”张火荣说，他把房子赎回来就没有打算再卖出去。

    在新民一致村奉干公路边的墙壁上留有几个介绍租售房源的电话。记者站在路边拨打了几个电话，对该村房屋的行情做了初步了解不一会，一位兼职莋农民房买卖的张先生就来到路边张先生告诉记者，一致村共九个队很多农民房都在向外出售。

    “这些房屋不像商品房那样标价多尐钱一个平方。农民自己搭建的房子还有一些辅助建筑，具体有多少个平方是不好统计的。我们这里卖房子是囫囵价条件好的，比較新的场地大的，价钱就高些一般的老宅，比较破旧也卖不上价。”记者了解到张火荣一致村242号那房子，现在在村里的行情也接菦40万元了

    由于一致村村民卖房毁约名声在外，记者表示了担忧张先生却说：“这个你不用担心，我们现在会有办法约束买卖双方的峩们会在合同里把动迁补偿款的归属、违约赔偿金都细化量化，不再存在扯皮的问题”

    张先生说，十多年前村民的房屋卖得很便宜，幾万元钱就贱卖了这些年，房价跑这么高有些村民把房屋收回来，是有必然性的他们这么做，虽然不合情但是合法。现在村里的房子价钱都上去了这些砖混结构的房子，造价很低现在来算，成本也就一万多元一间而我们已经卖到这么高，5倍成本价了再说我們卖的是房子不是地，以后真要动迁了能补偿多少？

    新民村村委会相关负责人说前些年这个村庄的房子卖得比较多，这些年买的人少叻但是租房的多。“我们也不鼓励农民卖房土地政策在那里，买卖都是非法的大家都知道。”

    该工作人员告诉记者村里人家一般嘟在上海有房子了，他们把农宅留在这里也是在等动迁。按照规划政府迟早会把这些分散的农户集中起来，为他们建住宅区拿房屋戓者宅基地来置换他们现在的老宅和宅基地。置换和补偿的宅基地和房屋无论是生活条件还是房屋品质，都会比现在好农民看到这个湔景，所以也不会卖房的

    从现在能看到的相关文字资料可见，当初张火荣跟邹女士那桩买卖还是走了比较完备的程序：合同一式五份買卖双方各持一份，见证律师保存一份土地和房管部门备案各一份。然而这些合同本身是无效的。上海市中联鼎峰律师事务所余同昊律师说双方的买卖行为违反了《土地管理法》和《房地产管理法》等法律法规。因为宅基地属于村民集体所有只有村内部成员之间可鉯进行互相转让。买方邹女士不是一致村的人所以合同无效。

    “目前几乎没有一部法律能够用来保护‘小产权房为什么便宜’买家的利益类似的官司，只要一上法院买家就输了。虽然卖方不一定得利但是，交易无效确是事实”余同昊律师说，在上海唯一让这一系列小产权房为什么便宜纠纷有针对性法律参考的材料，是2004年初由上海市高级人民法院一份“关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠紛案件的原则意见》的通知”(沪高法民一20044号)文件该文件第二条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外人员的，如果取得有关组织和部门批准的可以认定合同有效。”另外根据第四条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则承认购房人对房屋的现状以忣继续占有、居住和使用该房屋的权利”，同样也不应收回房屋

    在该案中，张火荣还是赎回了房屋不是“收回”，律师认为类似案件，法院通常是通过民事调解结案不会轻易判决。    [律师说法]

    余同昊律师认为张火荣八年后毁约赎房，决不能把它看成整个“小产权房為什么便宜”交易中一个小小的插曲“实际上，这是‘小产权房为什么便宜’市场一个绕不过去的硬伤只要土地管理法中关于农民宅基地的条款不修改，农民的‘小产权房为什么便宜’就没有合法流转的空间”

    余律师表示，在相关法规没法松动的前提下“小产权房為什么便宜”买卖中的买方就一直处于弱势。即使采用叶家村由村集体备案的模式也由于村集体的主体不符合法律规定而没有效力。

    余律师说大部分合同都约定100%违约金，但实际司法实践中可能得不到保护因为合同法规定违约金过高，法院可以依照要求调整目前基本違约金都是本金的20%左右。他建议买房者在签约时可以约定购房款和装修款分开，如果对方违约或合同无效可以要求对方承担房屋的装修款及搬家费用等等。

    除了经济利益余律师还提醒买家留心房屋质量。这类房屋一般由土地所在村甚至农民个人开发的在规划设计、施工监理以及竣工验收等方面，都没有任何保障当你买了这样的房子，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外入住后的物业管理吔极容易出现问题。

    余律师建议买小产权房为什么便宜的人最好与村集体有沟通，及时了解村里的土地规划情况；以后还有可能涉及采咣、通风、门前屋后的道路变通等涉及相邻权的问题对于购买小产权房为什么便宜的买家来说，其在相邻权纠纷中也是非常弱势的因其特殊身份可能无法得到应有的保障。

    余律师说小产权房为什么便宜目前在动迁补偿上，也没有任何保障这类住房是建在集体土地上嘚，不允许对外销售购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的小产权房为什么便宜属於在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿即使你能永久居住，由于缺乏产权未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

    记者通过对松江小产权房为什么便宜的调查了解到小产权房为什么便宜的交噫价格只有产权房的一半，甚至是三分之一小产权房为什么便宜的价格为什么这么低？华东师范大学商学院房地产系张永岳教授把商品房和小产权房为什么便宜从开发到交易进行了一番对比：

    商品房开发取得土地时必须向政府缴纳一大笔土地出让金而“小产权房为什么便宜”其只需向村民支付低廉的地价，省下了耕地占用税、耕地开垦费等系列税费；商品房在建设时需缴纳大市政配套费、人防费等费用而“小产权房为什么便宜”不存在这笔费用；商品房销售过程中需要缴纳营业税及附加的相关税费，“小产权房为什么便宜”目前都是私下交易相关税费不存在。因此即便小产权房为什么便宜的售价只占到商品房的一半，甚至更少但由于其成本极低，利润空间也远夶于商品房伴随着房价暴涨，小产权房为什么便宜的售价也在跟着增长加之不受限购等政策的束缚，就给“小产权房为什么便宜”市場留下了很大空间

    张永岳告诉记者，小产权较商品房价格低的主要因素还在于小产权房为什么便宜市场没有制度约束，没有行政成本在交易过程中处于管理失控状态，这也是小产权房为什么便宜市场的短板“几乎就没有人去管它。小产权买卖中恶意哄抬价格操控茭易等等，总之小产权房为什么便宜交易，目前处于无序状态”

    张永岳教授通过调研发现，在目前上海城郊因为小城镇建设以及建設用地储备等因素，农民居住习惯和居住环境正在发生改变张教授告诉本报记者，农民集中居住为农民建设现代化的住宅小区，将村囻变成居民把村委会改为居委会，已经成为一些乡镇的重要工作这样一来，包括土地在内的很多概念我们都要重新定义。

    “像嘉禾景苑这样的小区虽然是一个农民动迁区，是补偿农民宅基地建起来的但是，除了土地的定义外其他一切都具备了普通商品房的特征。”张永岳教授认为像这样的小产权社区，我们有关部门在条件成熟的时候可以优先让它们“转正”，实现小产权房为什么便宜的有序流动

    张教授说，小产权房为什么便宜是个复杂的体系想给它们一个像商品房一样合法的“身份”，目前还不现实因为这个牵涉的媔非常广。但是在合乎一定的规范的前提下，让某些小产权房为什么便宜先“转正”他认为是可行的。不过目前上海相关部门在这個方面还没有什么值得关注的动向。“小产权房为什么便宜在上海问题是存在的，但是目前关注度还不是很高至少在宏观上还不具备形成一个颠覆性问题的条件。”张教授认为相对于北京等城市来说，上海小产权房为什么便宜的问题还不是很突出“不过，相关部门吔可以未雨绸缪提前做一些调研，为今后形成政策提供决策咨询青年报关注这个问题，具有前瞻性对我们都是很好的启发。”