商品二手房买卖房款欠条中的已付房款怎么计算

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-26 09:42 标签： 重庆市商品房买卖合同
房屋买卖违约金计算方法，房屋买卖违约金计算标准
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& & & & & &&违约金计算方法
现在随着居民生活水平的逐步提高，买房已经成为居民现阶段的头等大事，普通百姓攒钱攒了一辈子买了一套房，开发商承诺的天花乱坠，可是交房的时候到了，开发商突然变脸。用天气，路改，政策等一系列的理由，无故拖延。对于延期交房的现状，事实已经无法改变，那么对于业主的损失，违约金又应该如何计算。对于开发商言而无信的举动，蓝秦房产律师团律师为您详细讲解一下延期交房违约金的计算方式。
20XX年X月X日，韩女士与某房产公司签订了《商品房预售合同》，韩女士共付房款50余万，定金2万元，首付款16万元，银行按揭34万元。双方约定，入住后10日内，定金转化为房款并交付尾款。交房时间20XX年X月X日，若逾期交房，按照韩女士已付房款数额万分之一/天计算违约金。
韩女士的房子是给自己父母买的，希望老人晚年能在自己身边，于是韩女士希望尽早让父母住上新房。韩女士按照约定，支付了定金，四日后又支付了首付款并很快办好了银行按揭。但因种种原因，开发商却未能按期交房。在韩女士的一再催促下，开发商才于20XX年X月X日通知韩女士验收房屋，比原定交房日期推迟了近3个月。
韩女士因此多交了数万元房租，心里气愤难平，要求开发商赔偿，并支付逾期交房违约金XXXXX元。但开发商却认为，应按照已付房款（即首付款21万元）的万分之一/天计算，只同意承担违约金XXXX元。双方争执不下，诉诸法院。
经过法院调解，开发商最终赔付韩女士XXXXX元。赔付金是如何计算出来的呢？
《律师观点》
开发商应承担违约责任
双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效。开发商没有按照约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。
首先，&已付房款&包括首付款和银行按揭款，并不是开发商所称的首付款，而应该包括银行按揭。开发商故意混淆了商品房买卖与银行按揭两个不同性质的法律关系。由于银行按揭的钱已经向开发商支付,故应纳入已付房款。
但是，定金和尾款不能纳入&已付房款&。按照双方约定，入住后10日内，定金才转化为房款。作为计算违约金的基数自然不应当包括2万元定金。同理，韩女士在入住后10日内才交付尾款，尾款也不应当纳入已付房款。
因此，本案计算违约金的基数&已付房款&，既不是韩女士要求的总房款，也不是开发商所谓的首付款，应当是首付款与银行按揭之和。
其次，需要确定的是逾期交房的利率。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金或损失，有约定按照约定，没有约定的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定，或者参照逾期贷款利率（现在为万分之二点一/天）标准计算。
因此,利率应该按照双方约定的万分之一/天计算,而不能根据韩女士事后的意愿更改为万分之二点一/天。蓝秦房产律师团提醒购房者，在签订合同时一定要注意审查违约金的利率标准，不要等到发生纠纷时才意识到自己的利益遭受损失。
最后，需要认定的是逾期时间，开发商未能按期交房应承担违约责任。逾期时间应该从双方签订的交房日期直至开发商通知验收的日期，而并非韩女士办理入住手续的日子。因此，逾期时间共计XXX天。
由此不难得出最终的违约金，即已付房款XX万元&利率万分之一/天&逾期时间XXX天=XXXXXX元。
李文谦律师，中国政法大学法学硕士，中国传媒大学工商管理学硕士(MBA)，中国拆迁征地领域知名律师，律师世家出身。李律师自1998年开始研修法律，迄今已有十一年法务工作经验，在律师界享有较佳的声誉。李律师身为中国律师协会会员、北京市律师协会会员，自律师执业以来代理了大量诉讼及非诉讼案件，因办理征地拆迁案件而出名，在&民告官&、土地征收、房地产与建筑工程、合同纠纷等重大行政诉讼及民商事案件执业领域具有丰富的经验，以其优秀的执业能力及卓越的执业操守连续四年被评为年度大律师。李律师把&匡扶正义、仗法直言&作为自己的执业理念，在实际办案过程中，不畏强权，把维护当事人的利益放在第一位，尤其是在办理拆迁征地案件中，承诺只为被拆迁人、被征收人维权。为满足广大被拆迁户、被征收户的维权需求，李文谦律师创办了蓝秦拆迁征地律师团，该团队具有办理征地拆迁案件的丰富经验，除了采取各团队采取的主流办案方法（组合诉讼、全方位诉讼）办理各类拆迁征地案件以外，还独创了定位诉讼（节约诉讼成本、提高办案效率）、非诉讼等方法来办理拆迁征地案件。蓝秦律师团成立至今，在全国各地的被征地拆迁客户中创下了良好的口碑，最主要的是在案件实际解决方面（如胜诉率、实际获取合理利益方面等）有着较好的业绩，就办案效果来说，据不完全统计，均高于其他同类型的拆迁征地律师团队。李文谦律师基于个人精通的法律知识与办案经验，在办理案件过程中，善于根据各户的实际情况制定适合的法律解决方案，从根本上着手解决问题，追求实际的办案效果。李文谦律办理案件认真负责，勤勉尽责，自执业以来，共代理征地拆迁案件近六百余件（其中较多的有一定的社会影响力），其它各类案件近三百件，均取得了较好的效果，赢得了当事人的赞誉。李文谦律师承办过多起重大、疑难、典型案件，曾多次接受媒体采访，包括中央人民广播电台、中央电视台、北京人民广播电台、北京电视台、山东电视台、广东电视台、湖北电视台，新华网、人民网、新浪网、网易，中国法院网，《人民日报》、《法制日报》、《法制周刊》、《南方都市报》、《法制晚报》、《北京晚报》《北京青年报》、《新京报》、《齐鲁晚报》杂志等。
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010-本产品网址：/b2b/liwenqian/sell/itemid-.html& 请问我在五年前与人订合同买房，已付一部分房款。商品房买卖合同司法解释返还已付购房款及利息、赔偿损失
请问我在五年前与人订合同买房，已付一部分房款。商品房买卖合同司法解释返还已付购房款及利息、赔偿损失
请问我在五年前与人订合同买房，已付一部分房款。但至今无房我现在要求他赔偿损失。按商品房买卖合同司法解释返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：但由于物价上涨，那时的钱和现在无法比，是不是赔偿损失只有不超过已付购房款一倍的赔偿，这不是便宜他们这些奸商，请问这如何解释？
采纳答案
答：不知道你合同怎么约定的，如果现在离交房约定的时间超过2年，你还得操心是否过了诉讼时效的问题。
全部4个回答
答：按合同约定办。。。。。。。。
答：不知道你合同怎么约定的，如果现在离交房约定的时间超过2年，你还得操心是否过了诉讼时效的问题。
答：问题不是很清楚，你是一手房还是二手房，如果是一手房的话，可以要求合同执行，付其余房款要房，如果是二手房，你可以按照市场上涨部分按照比例要求赔偿，不过要看合同的赔付协议了
答：没办法，得按照合同办事，所以中国的法律很多漏洞啊
应该按照合同约定支付违约金。
答: 你好，没看懂你的意思，你能否在讲一下
答: 肯定需要按照合同来办事了，
答: 你这种情况最好联合所有的业主。才会有效果，就你一个人的力量是有限的。还有开发商不会赔偿你钱的，最多免去你几年的物业费。
答: 延期交房，开发商对业主是会有赔偿的，这个你可以联系其他业主一起要求赔偿！
答: 根据合同规定的交房时间，如果是因开发商的原因导致延期的，开发商要按照合同的规定来赔偿
待解决问题
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