小产权房买卖合同是否有法律效益？
来源：房天下 &&
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一般具有占用、地域性、没有“”、开发主体多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有、纠纷、纠纷、房屋侵权纠纷、离婚、继承纠纷等。而对于小产权房合同的效力问题，也是众多学者和实务工作者们共同争论的一个话题。
一、各地法院如何处理 由于没有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是画家村宋庄小产权房案，2002年7月,画家李女士以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄村民马某的房屋，双方签订了。2006年，因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款，马某以上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，最终北京二中院认为，根据现行律、法规、政策规定，应当认定小产权房的无效，但出卖人明知其所出卖房屋及属禁止流转范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。 以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例，虽然只是个案，但非常具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。日，一等人民法院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”2006年中级人民法院青中法[号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效，非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”日，中级人民法院组织市区两级法院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律师、专家学者召开了“小产权房纠纷审判实务研讨会”，与会者对于小产权房买卖合同的效力看法不一，未形成一致意见，但多数认为可以借鉴其它法院经验，原则上认定合同无效。从以上可以看出，当前多数法院是以认定小产权房买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。 二、小产权房买卖合同效力剖析 （一）认定小产权房买卖合同无效的理由 1、农村的取得有严格的身份限制 小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有用房、添置生活设施、在种植树木、永远居住的权利。宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。 2、农村集体所有土地的使用权不得流转 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国中普遍遵循的法理。基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。 3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房买卖 关于小产权房的问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，比如1999年国务院办公厅发出的《关于加强管理严禁炒卖土地的通知》，原国家土地管理局［1990］国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》，国土资源部发［号《关于加强农村宅基地管理的意见》，日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村法律和政策的通知》等等，都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现，但它们代表了国家的政策导向，而且这些规定的出台致使小产权房无法，房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出，小产权房买卖合同应当是无效的。 （二）认定小产权房买卖合同有效的理由 1、认定合同是否有效，应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同有效，否则无效。 小产权房买卖合同归根结底是合同，要遵守《中华人民共和国合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，就应当认定合同有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为能力；意思自治；且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。 较高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而现行的法律和行政法规没有一部明确对小产权房做出禁止性规定，无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规。所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同就应当被认定为有效。 2、小产权房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条禁止性规定。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。 对于小产权房买卖来说，双方订立合同处分自己的财产，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题，即使有一方隐瞒了真实情况，实施了欺诈行为，也只是损害了另一方的利益，而没有损害国家利益。小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益，基于一户一宅的规定，房屋卖出后，就不能再申请宅基地，所以不会对集体和第三人的利益构成危害，现今的农民在宅基地上通常是盖建楼房，除了自己居住的一两套房屋外，还留有多套空闲的房屋，将这些空闲房屋出卖给第三人，并不会使农民失去其赖以居住的土地，相反的，小产权房的建设和买卖增加了农民的收入。小产权房的买卖双方一方是寻求自身经济的增长，另一方是为了满足自身住房的需求，这些目的不能算是非法。至于损害社会公共利益更是无从谈起，除非小产权房对社会公益设施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。至于该条的第五款，前面已叙述过，没有任何一部现行的法律、行政法规对小产权房做出禁止性规定。 综上，小产权房买卖并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定。 3、如果认定合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。 现行的小产权房买卖合同纠纷中，要求确认合同无效的一方通常是出卖方，起因大多是因为房屋卖出后，由于当地房价上涨或政府拆迁补偿费远远高于当时的出卖价格，出卖人觉得吃了亏，遂以买卖合同违反国家禁止性规定为由要求法院认定买卖合同无效。这种在合同签订并履行后，因利益驱动而产生悔意，并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为，不具有正当性。小产权房买卖因违反国家规定而无法办证，对于出卖人来说是明知的，出卖人在卖出房子后，又以合同违反规定要求确认无效，这是一种恶意抗辩，如果认定了合同无效，无疑是对不诚信者的纵容，不利于保护交易安全，同时也是对诚实信用原则的违反。 4、从《中华人民共和国物权法》的相关规定中可以看出，认定小产权房买卖合同有效是符合《中华人民共和国物权法》精神的。 《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第2十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从以上规定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物权就产生了，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就对其建造的房屋享有所有权，所有权是一种最完整的物权，是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。既然所有权人有权处分自己所有的不动产，那么其买卖小产权房就是合法的，只是在未经登记的情况下，不发生物权变动的效力，但买卖合同本身是成立并生效的。
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签订小产权房买卖合同有效吗？
版次： A14
-- 好房子 --
&&&&案例：去年底，陈先生与王女士签订了《房屋买卖合同》，陈先生将自己的一套面积100多平方米的小产权房以80万元的价格卖给王女士。签订合同后，王女士向陈先生支付了定金24万元。&&&&在卖房时，陈先生与王女士有协商，称，房屋售后的半年内陈先生以租房的形式暂住在小产权房里，等半年以后再与王女士进行房屋交割。可是，过完年后，楼市回暖了，陈先生后悔以那么低的价格将房屋卖给了王女士。故，陈先生想单方面毁约，不履行当时合同。那么，王女士可以依据之前签订的房屋合同顺利拿到房子吗？&&&&调查：涉及小产权房的纠纷较多&&&&楼市一回暖，小产权房也随之备受青睐。在我国现有的法律中，“小产权房”只是一个民间的说法，而非一个真正的法律概念。目前，我国法律尚没有对小产权房的统一规定，经常被大家作为依据援引的，往往都是相关部门的一些政策。&&&&事实上，与小产权房有关的纠纷却频频出现在诉讼领域。在目前没有法律统一规定的情况下，对于小产权房的问题，司法实践中是区别对待的，一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇；而在能否成为小产权房主的过程中，是否具有小产权房所在农村集体经济组织成员的身份是个至关重要的问题。&&&&律师：小产权房合同均无效&&&&福建闽君律师事务所卓文彬律师表示，“小产权房”买卖合同的效力一般以认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在同一集体组织成员之间的房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。如果是发生在同一组织成员以外的小产权房合同均视为无效。针对案例内的责任认定，则要根据双方的过错程度作判断。&&&&据称，“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据1999年国办《关于办理土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建设住宅。有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和产权证。&&&&此外，购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。　东快记者黄惠
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第A14版：好房子&&
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&“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上，单独或联合开发商开发建设，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。&
&&&&在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的小产权房出售后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定，大多法院会确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷，因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。
　　虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到法院的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益，社会的道德危机便在所难免，且对买方来说显然有失公平，法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此，法院在审理此类案件时，通常会考虑提起诉讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的，则协议被确认无效后，买方不应从中获利。
　　一般来说，买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长，就越应当维护交易的稳定和安全，即使房屋买卖协议被确认无效后，买方因此可得到的利益就应越大。总之，因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有，而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是，可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用，而不是纵容此类交易行为的发生，如此才能抑制小产权房的买卖交易。&
《物权法》第一百五十三条规定，宅基地的使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。&&
《土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。
《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等形式致使土地使用权发生转移的除外。&
日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。&
日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定‘禁止城镇居民在农村购置宅基地’。
日国务院颁布《关于执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中规定‘农村住宅用地，只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地，农民住宅或‘小产权房’’。
合同法第五十二条，合同无效的法定情形：
一，一方以胁迫，欺诈的手段订立合同，损害国家利益
二，恶意串通，损害国家，集体或者第三人的利益
三，以合法形式掩盖非法目的
四，损害社会公共利益
五，违反法律，行政法规的强制性规定。
以上法律理清顺序，先看物权法的规定，再看土地管理法（2004年修改）的规定，再看国务院办公提的通知（1999年，2004年，2007年），至于合同法的法定无效情况的规定则是最后。&
一，物权法没有具体规定如何处理农村宅基地问题，但是要求按照土地管理法和国家的有关规定办理。国家的有关规定是指国务院办公厅的通知和决定，因为找不到其他的对小产权房买卖持否定态度的有关国家规定。
二，土地管理法第六十二条‘农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准’的规定，显然是说农民可以出卖，出租房屋，只是在出卖出租房屋后，不得再申请宅基地。就是说，农民出卖，出租房屋后，不再申请宅基地即可。另外，此条没有说出卖，出租给谁？即对出卖出租对象没有限制。
三，土地管理法第六十三条‘农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农建设。’据此规定，农民集体所有的土地不得‘出让、转让或者出租’用于非农建设，这句话中，出让，转让，出租时并列的三个词，共同修饰后面的‘用于非农建设’，换句话说，如果不是用于非农建设，则农民所有的土地的使用权是可以出让，转让或者出租的。另外，建设一词所表示的意思应该是在空白的基础上建设，即在空地上建设。已经建好的，则不存在建设问题。农村的住宅，小产权房属于已经建设好的，对其的买卖不存在建设问题。
四，根据物权法房地一体主义原则，土地使用权和土地上的房屋是捆绑在一起的，一样变动，另一样也跟着变动。即如果房屋卖掉了，土地使用权也当然随之转移。&
五，按照物权法的规定，关于农村宅基地的使用权相关法律问题适用土地管理法等法律和国家有关规定。而土地管理发和国家有关规定对此的规定是矛盾的。按照法理方面的知识，我们知道，法律的效力位阶规定。显然土地管理法的效力要高于国务院的决定和通知，而且国务院的决定和通知连行政规章都算不上，更不要说行政法规了。因此，应该按照土地管理法的规定。进而可以确定农村的住宅和小产权房是可以买卖的。&
六，逐条核对合同法关于无效合同的规定，这样的合同不存在欺诈，胁迫，恶意串通损害国家利益，集体利益，第三人利益，社会公共利益，没有违反国家法律和行政法规的强制性规定（国务院办公厅的通知，不能认定为行政法规）。但是，这样的合同是否就是用合法形式，掩盖非法目的？如何理解非法目的？不符合法律规定的目的。既然是不符合法律规定的目的，则这种目的的实现应该就有相应的危害性，但是这个合同的签订事实没有哪一方的利益受到了损失或者损害。能否就认定这个合同的目的是合法的。如果能够认定，则这个合同也没有用合法形式掩盖非法目的。虽然违反了国务院办公厅的通知规定，但是并不影响合同的效力。&
七，只是在现实中，城市居民购买小产权房，房屋合同签了，也付款交付了。但是后续手续相当难办！而且，基本上法院在很多情况下会认定合同无效。不知道依据为何？但我在此讲的是小产权房能不能买卖，城市居民一旦买卖，签订合同，这个合同是否有效的问题，至此，在我看来，相关的法律问题已经非常明晰了。
【相关法律风险提示】
&&&&1.城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村所谓“村产权”、“乡产权”房不合法。价格或许便宜，风险一定很大。
&&&&2.集体土地上建造的房屋，以“廉租房”、“公租房”、“集资房”、“新农村工程房”、“新居工程房”等名义，或变相的“以租代售”进行房屋交易，因为无法办理产权过户，合同效力无法补正，故交易的合法性不受法律保障。
&&&&3.任何开发公司或乡镇政府向城市居民或非统一集体经济组织成员颁发的房屋“所有权证”或“集体土地使用权证”不具有合法性。
&&&&4.小产权房买卖合同无效，因买受人对房屋权属存在审核义务，故对合同无效亦存在过错，故存在房款返还时，是否支持利息，法院有不同判例。
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