如何甄别露台花园赠送合法性？
发展商究竟能否将花园、露台等部位赠送给业主呢？卢律师表示，这要看具体情况。即使面对发展商在购房合同中有赠送约定的，购房人也要严格甄别。&
2016年实施的《不动产登记暂行条例实施细则》规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。
《物权法》规定：住宅小区的绿地、公用设施、其他公共场所和物业服务用房等，均属于业主共有，任何个人不得随意占用或改变其用途。
不可赠送：所谓的私家花园如果是属于公共绿地，且规划部门也出具了相应的说明并且证实，那么，按物权法规定，这些绿地归小区所有的业主共有。如果规划没有变更，且没有经过全体业主的同意，开发商无权私自变更其用途，甚至将其使用权给予部分业主“专用”。也就是说，对这些公共绿地，开发商无权将其卖给消费者，并在合同中予以约定。这样的合同条款是无效的，对此进行的宣传也属于虚假宣传。
可以赠送：在实际操作中，有些情况发展商是可以将露台或花园赠送给部分业主的。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。露台、绿地花园要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：第一、规划上专属于特定房屋。这里的“规划”，指经过规划行政主管部门批准的规划，以及包括规划行政主管部门批准的与建设有关的所有文件，如施工图等；第二、物理上专属于特定房屋，是该特定房屋的附属物，即只有通过该房屋才能到达；第三、销售合同有约定。也即开发商与购房人签订合同时，已经明确约定出售的部分包括露台、绿地花园。符合上述三方面条件的情况下，开发商有权将顶层露台销售或赠送给某个特定业主。有些一楼的业主，花园也会以单价销售的形式出现在购房合同上，而在房产证上这个花园的面积则是以“余地&&平方米”的形式出现的，余地只有使用权没有产权，拆迁、征地时是没有补偿的。
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买房送露台引发业主纠纷
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法院认定公用露台赠送无效 &&发布时间： 07:17:24&&　　本报讯&&近日，广东省佛山市中级人民法院对一起因买房送露天阳台引起的共有权纠纷案作出终审宣判，维持了认定开发商授权业主专有使用露台的约定不能对抗其他业主的共有权益，独占业主必须停止侵权行为、恢复原状的一审判决。 &&　　法院审理查明，原告马某是佛山市禅城区某花园小区湖晖楼26楼a房的权属人，两被告洪某夫妇是该楼27楼b房权属人。Ａ单元为26层，与之相邻的b单元为32层。原告的住房系顶楼，上为露台。两被告的房屋开门就可以面向原告上方的露台，且购房时其与开发商约定，该露台为其专用平台。两被告收楼后，擅自封闭原设的房屋大门，在公用走道上安装防盗门，将部分走廊面积及讼争露台封闭独自占有使用，还擅自在露台上建小房一间，在旁边种植花草树木、搭建鱼池，并在鱼池中设假山，装有水泵、供氧机不停运作。原告认为被告鱼池内假山流水和水泵、供氧机的马达轰鸣产生噪音，影响自己的睡眠，露台上花草树木产生的枯枝败叶、飞虫、蚂蚁随风吹进自己家里，影响自己正常生活，于是把两人告上法庭。 &&　　另查明，今年2月23日，佛山市禅城区城市管理行政执法局认定，洪某夫妇在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，擅自在露台上实施建设行为违法，决定限两被告25日内无条件自行拆除上述违法搭建的棚屋。但两被告拒收决定书。 &&　　一审法院认为，两被告的产权证面积内不包含讼争露台，虽然开发商在卖房合同中约定将讼争露台给两被告专有使用，但未能举证证明该露台在规划上即专属于其住宅面积或他们的使用已经经过全体共有权人同意。且屋顶平台属于建筑物基本结构，具有公共性、非排他使用性，法院据此认定该露台属于建筑物共用部分，两被告与开发商间对露台使用权的约定违法无效。综上，法院认为，两被告封闭讼争露台独占使用，并占用产权证上明确载明为公用的走道，分割了包括原告在内的其他共有人的共有权，鉴于行政管理部门已经对两人在露台违章搭建作出处理，遂判决停止占用讼争露台及公用走道，恢复露台及公用走道原状。 &&　　宣判后，两被告不服，提出上诉。 &&　　二审法院审理后依法作出上述判决。 连线法官 公用露台不得擅自处置 &&　　买房送露台是房产开发商常见的促销噱头，在本案中却成了违法行为。对此，佛山市禅城区人民法院房产庭庭长李咏梅说，最高人民法院新颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款明确规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地等除外。也就是说，除非开发商在规划楼宇时，将露台的用途设计为供部分业主专有使用外，我们一般都应当认为露台属于整栋楼宇全体所有权人或使用人共同所有和使用。商品房开发商若将其赠送给个别购房者，或者指定由个别购房者专门管理使用，均构成对其他购房者天台使用权的侵害，其赠送以及指定行为应属无效行为。 &&　　如果开发商要将上述露台使用权归业主个人，必须根据物权法的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 &&　　法官同时提醒购房者，对于买顶楼送露台这种“天上掉下来的大馅饼”，需要尽到审慎义务，查清楚商品房规划时是否明确将露台的所有权和使用权附随商品房划归部分业主专有使用，以及在房屋买卖合同中，是否注明露台的产权问题，否则千万不要为了这些“空中楼阁”多付钱。（安&&健）&
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借房产证怎么写才有法律效力
借房产证怎么写才有法律效力
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2、我在地产的常年经验告诉我,开发商赠送的面积一般都不属于有产权的面积,不太可能在房产证上注明产权,产权证上也绝不可能注明赠送。因此,该赠送的面积只是一种宣传伎俩。一般所谓的赠送面积有以下几种: (1)“偷面积” 所谓“偷面积”,当然并不是真的偷,而是利用商品住宅现行建筑设计规范,尽量多设计一些既可以让业主利用,但又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算;层高...
2、我在地产的常年经验告诉我,开发商赠送的面积一般都不属于有产权的面积,不太可能在房产证上注明产权,产权证上也绝不可能注明赠送。因此,该赠送的面积只是一种宣传伎俩。一般所谓的赠送面积有以下几种: (1)“偷面积” 所谓“偷面积”,当然并不是真的偷,而是利用商品住宅现行建筑设计规范,尽量多设计一些既可以让业主利用,但又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算;层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等),以提高单位面积使用率,让购房者觉得“物超所值”。 “偷面积”实际是钻了“建筑面积计算方法”的空子,减少了建筑套内面积。这样一来,可以帮助开发商减少上缴税费,在楼盘营销时,更是可以将“偷”来的面积“赠”给买房者,以增加项目销售的卖点。 注:这种偷面积的方式相对业主来说比较安全,比较都是自己房产证上的面积。 (2)违建面积 部分开发商的 “赠送面积”,是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。具体操作手法是在建设项目通过规划验收后,再自行或通过购房者集体委托其指定关联装修公司,对房屋进行二次装修改造。即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议,由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造,一旦涉诉便金蝉脱壳,违规主体还是购房者,导致购房者“被违规”,使得房屋实际使用面积增大。 注:这种违穿搐扁诽壮赌憋涩铂绩规有一定的风险,在后续转让过程中违建的面积存在一定被拆除的风险,也不可能在产权证上有体现,若被城管、房管等部门发现有可能被冻结流转。 (3)侵犯共有面积 开发商对部分特定住户购房者所赠送面积,实际为业主共有面积。如常见的承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。根据《物权法》规定,该部分空间应当属于该楼的全体业主共有,而非属于开发商所有,开发商等于是慷他人之慨,将原属于共用的部分许给一户独用。只要其他业主提出异议,受“赠”的业主是无法独享其利的。 注:这种方式实际是对全体业主的侵权,若没有其他业主或业主大会等机构提出异议,也倒相安无事。
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日&-&在《物权法》生效以后,露台将被限定为共有,而底层的花园开发商将可以继续送。 关键词:露台 已送的继续有使用权 针对这样问题,业内人士表示,受赠露台...&&普通
花园或顶层附带露台商品房的买受人对其商品房附带的花园或露台享有独立的使用权...《物权法》将明确露台和花园的归属 由于涉及到顶层露台与首层花园的赠送面积权属...&&普通
其实是公共部分,别人上的来的话也能用&&百度知道
日&-&小区内的绿地、花园属于全体业主所有,开发商有权把花园、露台的使用权送...房产部门只对房屋权属做登记,对花园、露台的产权不做登记。按照《物权法...&&普通
日&-&花园、露台使用权谁说了算---前不久,有读者向本报咨询,他们小区的开发商将居民楼下的小花园送给了一楼的住户,于是,一些住户将花园开垦成了菜园。...&&普通
日&-&如果每一户顶楼拥有露台使用权的业主都乱搭乱盖,那么整个澳华花园不就...该业主的做法违反了《中国城乡规划法》、《物权法》相关法律规定,当地...&&普通
开发商不再购房协议上写露台使用权,口头说房子交工时候给在阳台那里开个门,可以...根据物权法 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权...&&普通
日&-&露台使用权人在行使权利时不得侵 犯其他业主合法权益 (如相邻权) 不得实施擅自改变露台的外观、 , 形状、 结构和用途等违反 《城 乡规划法》、 《物权...&&百度文库
日&-&2、露台(包括阳台)是存在于业主的物业以内,业主拥有露台(包括阳台)的使用权和处置权。这在《物权法》第七十一条有相关规定:“业主对其建筑物专有部分...&&百度文库
最佳答案: 首先,应当判断该露台是否属于全体业主共有,如果该露台是用于消防等公共用途,则属于业主共有的;如果是从某业主的卧室等门可以直接到达的,在买卖时可以附赠...更多关于物权法露台使用权的问题&&&&专业问答网站
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