揭露二手房卖房人八大不靠谱表现 买房人一定要警觉_必备知识_贷款攻略 - 融360
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揭露二手房卖房人八大不靠谱表现 买房人一定要警觉
　　随着二手学区房价格的连年飞涨,不少卖房人签约后,开始找各种借口将买房人告上法庭,让买卖合同无效。近日,苏州姑苏法院民五庭潘宇容法官从数百件二手房买卖纠纷中总结出了卖方意图违约的八大不靠谱表现,提醒买房人要小心。
　　案例分析
　　卖方不肯过户,原是想涨价20万
　　李女士向朱先生购买了一套学区房,房屋总价为140万元。李女士向朱先生支付了首付款80万元后,朱先生虽然将房屋交付给了李女士,但迟迟不肯按约定办理过户手续。李女士后来支付了剩余房款60万元后,朱先生仍不配合办理手续。李女士无奈之下只能将朱先生告上了法院。让人哭笑不得的是,朱先生的理由居然是房价上涨,要求加价20万元,但是原告不同意,所以双方没有办理过户手续。
　　法院经审理认为,被告以房价上涨为由要求原告另行支持购房款20万元,没有法律依据。被告行为构成违约,应承担相应违约责任。原告付清全部房款之日起,涉诉房屋的所有权应归原告所有,被告应协助办理相关手续。
　　法官表示,大多数情况下房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续,但可能会制造一些借口,要求将过户时间延期,在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间,最终称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下,买方一定要及时发出书面催告,要求房东在约定时间签约。如同意延期,则应约定具体的期限。买方尽量不要延期,如延期应当征得房东的书面同意,否则可能因证据不足而被法院认定违约。
　　房价定低了,找借口让合同无效
　　宋先生与陈女士是夫妻关系,陈女士名下有一套房屋属夫妻共同财产。阮先生经中介公司居间介绍,与陈女士签订了购买该套房屋的买卖合同。约定房价为120万元。签订合同时宋先生也在场,但其未在买卖合同上签字。后宋先生将其妻陈女士连同阮先生一起诉至法院,以自己对妻子卖房毫不知情,房屋买卖合同未经其同意为由,要求确认合同无效。
　　审理中,阮先生指出宋先生之所以要求确认合同无效,是因为宋先生两口子认为房子比市场行情卖便宜了十多万元。阮先生提供了电话录音表明其与宋先生就房价进行过商讨,对话内容表明宋先生对卖房事实是知晓的。中介公司职员也出庭作证,证实宋先生对房屋买卖过程是知情的,在签订买卖合同时其在场并未表示异议。法院根据相关证据依法驳回了宋先生的诉讼请求。
　　房东八大表现要小心
　　(一)拒签居间协议;
　　(二)拒收定金;
　　(三)拒签买卖合同;
　　(四)签买卖合同时提出不合理要求;
　　(五)签订合同之后拖延过户;
　　(六)愿意双倍返还定金;
　　(七)共有房屋某些所有权人签合同时不露面;
　　(八)干脆要求赔违约金而解除合同。
　　两条途径助维权
　　买方可要求继续执行购房合同
　　潘宇容法官举了一个例子,买房人于先生支付定金10万后,卖房者方先生夫妇却不愿再履行双方所签的房屋买卖合同,方先生夫妇对自己的违约行为,只表示愿意给付违约金来补偿对方的经济损失。最终法院判决合同继续履行。
　　潘法官表示,房屋买卖合同,内容符合法律规定,双方就不得擅自变更或解除。房东不按合同约定全面履行义务,属于违约行为。买方可以按照合同的约定行使解除权,也可以不行使解除权。
　　凭购房合同主张定金双倍返还等
　　买方和卖方在签订购房合同时,会有关于违约金的条款,如果卖方违约,买方可凭合同去索取违约金。如果既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。
　　潘法官指出,其实买方在交易过程中,特别要注意卖方违约细节的收集。&购房合同、卖方开具的首付款收条及交易过程的录音等,买方都可以收集起来,这样如果卖方拒绝支付违约金,买方可寻求法律支持。&
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揭露卖房人八大不靠谱表现 买房人一定要警觉
来源：凤凰网作者：冒群
近日，苏州姑苏法院民五庭潘宇容法官从数百件二手房买卖纠纷中总结出了卖方意图违约的八大不靠谱表现，提醒买房人要小心。
随着二手学区房价格的连年飞涨，不少卖房人签约后，开始找各种借口将买房人告上法庭，让买卖合同无效。近日，苏州姑苏法院民五庭潘宇容法官从数百件二手房买卖纠纷中总结出了卖方意图违约的八大不靠谱表现，提醒买房人要小心。
卖方不肯过户，原是想涨价20万
李女士向朱先生购买了一套学区房，房屋总价为140万元。李女士向朱先生支付了首付款80万元后，朱先生虽然将房屋交付给了李女士，但迟迟不肯按约定办理过户手续。李女士后来支付了剩余房款60万元后，朱先生仍不配合办理手续。李女士无奈之下只能将朱先生告上了法院。让人哭笑不得的是，朱先生的理由居然是房价上涨，要求加价20万元，但是原告不同意，所以双方没有办理过户手续。
法院经审理认为，被告以房价上涨为由要求原告另行支持购房款20万元，没有法律依据。被告行为构成违约，应承担相应违约责任。原告付清全部房款之日起，涉诉房屋的所有权应归原告所有，被告应协助办理相关手续。
法官表示，大多数情况下房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但可能会制造一些借口，要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最终称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。买方尽量不要延期，如延期应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被法院认定违约。
房价定低了，找借口让合同无效
宋先生与陈女士是夫妻关系，陈女士名下有一套房屋属夫妻共同财产。阮先生经中介公司居间介绍，与陈女士签订了购买该套房屋的买卖合同。约定房价为120万元。签订合同时宋先生也在场，但其未在买卖合同上签字。后宋先生将其妻陈女士连同阮先生一起诉至法院，以自己对妻子卖房毫不知情，房屋买卖合同未经其同意为由，要求确认合同无效。
审理中，阮先生指出宋先生之所以要求确认合同无效，是因为宋先生两口子认为房子比市场行情卖便宜了十多万元。阮先生提供了电话录音表明其与宋先生就房价进行过商讨，对话内容表明宋先生对卖房事实是知晓的。中介公司职员也出庭作证，证实宋先生对房屋买卖过程是知情的，在签订买卖合同时其在场并未表示异议。法院根据相关证据依法驳回了宋先生的诉讼请求。
房东八大表现要小心
（一）拒签居间协议；
（二）拒收定金；
（三）拒签买卖合同；
（四）签买卖合同时提出不合理要求；
（五）签订合同之后拖延过户；
（六）愿意双倍返还定金；
（七）共有房屋某些所有权人签合同时不露面；
（八）干脆要求赔违约金而解除合同。
▼两条途径助维权
买方可要求继续执行购房合同
潘宇容法官举了一个例子，买房人于先生支付定金10万后，卖房者方先生夫妇却不愿再履行双方所签的房屋买卖合同，方先生夫妇对自己的违约行为，只表示愿意给付违约金来补偿对方的经济损失。最终法院判决合同继续履行。
潘法官表示，房屋买卖合同，内容符合法律规定，双方就不得擅自变更或解除。房东不按合同约定全面履行义务，属于违约行为。买方可以按照合同的约定行使解除权，也可以不行使解除权。
凭购房合同主张定金双倍返还等
买方和卖方在签订购房合同时，会有关于违约金的条款，如果卖方违约，买方可凭合同去索取违约金。如果既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。
潘法官指出，其实买方在交易过程中，特别要注意卖方违约细节的收集。“购房合同、卖方开具的首付款收条及交易过程的录音等，买方都可以收集起来，这样如果卖方拒绝支付违约金，买方可寻求法律支持。”
通讯员 耿莉 记者 冒群
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编辑：刘晓维
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钟女士收取买房人5万元定金后，却拒绝履行合同，结果被买房人告上法院。记者昨天获悉，丰台法院判令双方解约，钟女士双倍返还定金并赔偿买房人支付给中介的居间服务费5万余元。买房人冯女士称，6月17日，她与钟女士及房产中介签订了《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同》，约定购买钟女士位于丰台的一套房屋。签约后，她依约向钟女士支付了定金5万元，并向中介缴纳了居间服务费5.5万元。此后，她和中介多次联系钟女士，对方都明确表示不再履行合同。她要求解除合同，钟女士双倍返还定金并赔偿居间服务费。钟女士辩称，中介公司在她没有任何卖房思想准备的情况下，骗她在20分钟内签订了合同。该合同不是她的真实意思，可以撤销。法院认为，钟女士作为完全民事行为能力人，应对自己与他人签订房屋买卖合同的法律后果有明确的认识，应该双倍返还冯女士的定金并赔偿居间服务费。[责任编辑：cyliaxi]
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当房价暴涨，卖房人故意毁约，买房人该如何维权？
发布者：金贵仁律师|时间：日|分类： |95人看过
随着国家“3.30”楼市新政的实施，上海，深圳、北京等地的房价出现暴涨，二手房市场也异常火爆，一套房屋隔几天涨价几十万的事情司空见惯，在房价大涨之后，有的卖房人觉得之前“卖亏”了，拒不履行合同，选择故意违约。而一般房屋买卖合同中约定违约金为成交价的20%左右，远远低于房价的涨幅，于是卖房人从“经济学”的角度搞“违约套利”。为什么会出现该种情形呢？笔者认为，一是由于该部分卖房人“契约精神”的缺失，不讲诚信，唯利是图，认为违约成本不高，顶多赔点违约金了事，盲目追求利益最大化，漠视其他东西。二是该部分卖房人法律意识淡薄，或者是根本不懂法，他们不懂得故意违约的法律后果以及为此要付出的代价，以为可以来钻法律的“漏洞”，获取丰厚的利益。三是我国社会信用体系不完善，违约成本低。律师说法“违约套利”在中国可以“横行”吗？答案是否定。在法律层面，我国《合同法》有严格规定，如第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。此外，上海市高级人民法院专门出台了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，其中第六条规定 “对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定”。律师支招面对卖房人突如其来的故意违约，买房人充满担心和顾虑，自己所购买的房子可能拿不到了，而购房的钱即使拿回来也买不到同样大小的房子了，损失大了。此时买房人该如何维护自己的权益呢？笔者认为，当买房人碰到该类情形时，不要着急，一定要沉着慎重面对，最好立即聘请专业律师与对方协商或者通过法院依法裁决。但在选择诉请时一定要慎重，如果诉请错误，将会导致请求被驳回。笔者认为诉请主要有以下两种：一是要求判决继续履行买卖合同。该诉请的前提条件是，一是买房人主体资格适格，能够全面履行合同义务；二是如果诉争房屋存在按揭贷款，卖家的按揭银行愿意配合办理赎楼手续；三是所诉争的房屋具备过户条件，不存在司法查封等情形。如最近深圳法院就判决了数名二手房卖主继续履行合同的案件，该部分卖主因房价上涨不愿意继续履行房屋买卖合同，与买家产生纠纷，遂被买家起诉至法院，要求继续履行合同。法院经审理认定，双方签订的买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行，最后法院终审判决要求卖主继续履行房屋买卖合同，一举截断了不诚信者“违约套利”的路径。二是也可以要求卖方承担违约责任，同时还可以要求赔偿房屋差价损失。在卖房人由于房价上涨毁约情况下，买房人除了可以选择要求双倍返还定金或者按合同约定要求支付违约金外，买房人实际还可以选择要求卖房人赔偿房屋差价损失。也就是说，即便没有约定房屋差价损失赔偿，即便存在约定违约赔偿计算标准情况下，如果该约定计算出的数额不足以抵偿实际损失时，当事人还可以选择主张损失赔偿。如北京市朝阳区法院就曾审理过一起卖房人故意毁约的案件，北京市民李女士交纳了30万元的定金，通过中介公司向刘女士购买了一套房屋，然而，交完定金半年多后，刘女士发现楼市价格飞涨，于是以中介公司欺诈、房屋尚未取得房产证不能买卖等理由拒绝交房，并主张房屋买卖合同无效。为此，李女士将刘女士告上法院，要求继续履约或高额赔偿，朝阳法院经过审理对该案作出判决。根据判决，双方房屋买卖合同解除，刘女士不但要双倍返还李女士购房定金共计60万元，还要赔偿她高达90余万元的房屋差价损失。总之，诚信是做人之道，为人之本，尊重合同，捍卫诚信，是每个人的应尽责任，法院在判决该类案件时，也应遵循的基本原则是，不能让毁约者通过毁约行为获利，也不能让守约方的合法利益因此受到损害。
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