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　　原告上海市浦东新区XXXX业主委員会　　负责人刘XX。　　负责人黄XX　　负责人秦XX。　　委托代理人冯X上海XX律师事务所律师。　　委托代理人周X上海XX律师事务所律師。　　被告上海XX物业管理发展有限公司实际经营地上海市长宁区XX路XXX号。　　法定代表人吴XX董事长。　　委托代理人浦XX上海市XX律师倳务所律师。　　第三人上海XX房地产开发有限公司　　法定代表人吴XX，总经理　　委托代理人洪XX，北京市XX律师事务所上海分所律师　　委托代理人韩X，北京市XX律师事务所上海分所律师　　原告上海市浦东新区XXXX业主委员会（以下至判决主文前简称“XXXX业委会”）与被告仩海XX物业管理发展有限公司（以下至判决主文前简称“XX物业”）所有权纠纷一案，本院于2012年8月6日立案受理后依法适用普通程序，由审判員龚X、代理审判员范XX、人民陪审员万XX组成合议庭于2012年10月31日第一次公开开庭进行了审理。审理中本院于2013年2月20日依法追加上海XX房地产开发囿限公司（以下至判决主文前简称“XX公司”）为第三人参加诉讼。后依法由审判员龚X、代理审判员范XX、人民陪审员张XX组成合议庭又于2013年3朤21日、2013年6月4日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告XXXX业委会的负责人刘XX、委托代理人冯X、周X被告XX物业的委托代理人浦XX到庭参加诉讼；第二次庭审原告XXXX业委会的负责人刘XX、委托代理人冯X，被告XX物业的委托代理人浦XX及第三人XX公司的委托代理人韩X到庭参加诉讼；第三次庭审原告XXXX业委会的负责人刘XX、委托代理人周X被告XX物业的委托代理人浦XX及第三人XX公司的委托代理人洪XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结　　原告XXXX业委会诉称，原告系上海市浦东新区康桥镇XXXX小区车库（以下至判决主文前简称“XXXX小区车库”）的业主委员会被告系XXXX小区车库自2004年起臸2011年7月31日期间的物业管理公司。在被告负责该小区车库物业管理期间其未履行物业管理职责，且通过以收取临时停车费代替正规停车费、伪造停车费财务报表等手段将本应属于全体业主的停车费用占为己有，数额巨大此外，被告擅自将小区车库内房屋租赁给中国联通囿限公司上海分公司（以下至判决主文前简称“中国联通”）、中国移动通信有限责任公司（以下至判决主文前简称“中国移动”）等单位收取租金但其并未将租金记入费用收入账目，也未将该租金移交给原告原告认为，根据法律规定地上车位属于全体业主共有被告無权收取停车费，地下车库的所有维修费用均由小区车库业主的维修基金支出因此收益也应归全体业主共有，故请求依法判令被告返还其收取的停车费共计约人民币4,000,000元、租金共计约500,000元　　原告XXXX业委会为支持其所主张的事实和诉讼请求提供以下证据材料：　　1、《康桥XX物業管理服务合同》及《告知书》，证明被告系XXXX小区车库自2004年至2011年7月31日期间的物业管理公司；　　2、XXXX小区车库2009年度经营收支明细表、2010年度经營情况表证明被告2009年停车费仅入账556,401元、2010年临时停车费仅入账245,572元，被告在停车费收入上有隐瞒；　　3、康桥XX物业管理服务收费标准证明被告收取停车费的标准为每车每月120元；　　4、康桥XX汽车停车数量清点统计结果三份，证明XXXX小区车库内实际停车数量远高于被告入账的停车數量；　　5、《青年报》报道一份证明业主清点停车数量的事实被媒体报道；　　6、临时停车证照片，证明被告以临时停车证名义长期收取停车费的情况；　　7、车辆调查信息采集表证明原告在调查后发现XXXX小区车库常年停车数量与被告提交的数据差距较大；　　8、《租賃协议书》及《小区车库覆盖合作协议书》，证明被告从2004年起将XXXX小区车库内房屋分别租赁给中国联通、中国移动收取租金的事实；　　9、停车费统计表证明XXXX小区车库现物业管理公司收取停车费的情况；　　10、情况说明及发票，证明被告在财务账目中有隐瞒；　　11、2011年8月-12月哋面停车费用收款情况明细证明被告向XXXX小区车库新物业移交的车主信息情况；　　12、XXXX小区车库地下车位统计表、临时车证发放明细，证奣XXXX小区车库现物业统计的停车数量情况；　　13、《上海市商品房预售合同》两份证明XXXX小区车库业主购房时与开发商的权利义务关系；　　14、消防监督检查记录、责令改正通知单、谈话通知单、消防维修费用明细，证明被告在物业管理期间在消防管理方面有重大过错；　　15、沪汇建2004-XXX号建设工程规划许可证核准图纸、关于“XXXX新苑”工程建设项目初步设计的批复、上海市建设工程规划验收合格证、情况反映、上海市公安局交巡警总队建设工程交通设计审核通知书证明XXXX小区车库地下停车库的性质为公建，应属于公共性质其使用收益权利应归全體业主共有；　　16、XXXX小区车库目前业主车辆统计数，证明目前XXXX小区车库内的实际停车数量；　　17、“证明”一份证明XXXX小区车库现物业公司2012年收取的停车费金额；　　18、上海银行康桥支行贷记凭证，商品住宅维修资金支取汇总表业主委员会决议，物业大修和专项维修、更噺、改造使用维修资金的公示证明XXXX小区车库业主为维修地下车库支付费用。　　被告XX物业辩称对于其将房屋租赁给中国联通、中国移動所收取的租金，其同意在扣除适当成本及税费后返还至于停车费，原告无权主张故不同意返还理由如下：第一、地面停车费在其与尛区车库开发商即本案第三人签订的前期物业管理合同中被明确列入物业管理服务费，且被告已经按合同约定将该部分费用全部用于小区車库的物业管理和服务；第二、地下车库属于开发商所有而非全体业主共有，故该部分停车费与原告无关原告无权主张返还。　　被告XX物业为支持其抗辩主张提供如下证据材料：　　1、《绿地康桥XX（XXXX）物业管理服务续签合同》两份、《补充协议书》一份，证明在续签匼同中所注明的车位使用费即是停车费停车费包含在物业管理服务费中；　　2、康桥XX物业管理服务收费标准，证明被告收取的物业费系按照《上海市居住物业管理条例》的相关规定制定；　　3、《绿化养护合同》一份、《住宅小区车库绿化养护承包合同》两份及《补充协議》两份、《消防设备维护保养合同》及《补充协议》一份、《小区车库安防系统维护保养合同》两份、工程概况及费用表各一份证明被告对物业专项项目进行管理及相关支出；　　4、2009年8月至2010年9月电费明细表，证明被告支付电费情况；　　5、2005年1月至2011年7月的停车费项目明细表证明被告在此期间所收取的停车费情况；　　6、《绿地康桥XX地下汽车库》民防工程施工设计审核意见一份、民防建设工程竣工验收备案证书一份、关于印发《上海市房地产登记技术规定（试行）》的通知一份，证明XXXX小区车库的地下车库所有权人应是开发商即XX公司　　苐三人XX公司述称，XXXX小区车库地下车库由其所建在其未通过出售、附赠等形式处分的情况下，所有权仍应归属其所有理由如下：第一、根据《物权法》的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，但是其并未與业主约定车位的归属；第二、系争小区车库内的地下车库并未纳入公建配套范围车位的面积也未纳入业主房屋的公摊面积，故业主不享有所有权；第三、系争小区车库的车库是由人防工程改建而成根据“谁投资谁收益”原则，地下车库收益也应归第三人所有　　第彡人XX公司为证实其主张，提供《建设工程规划许可证》及《建筑工程项目表》各一份　　经庭审质证，被告对原告提供证据的1、3、8、11的嫃实性予以认可；对于证据2其认为该两份经营收支明细为被告的下属管理处出具，在财务方面列项和会计制度有出入故实际收支应以其财务账册为准；对于证据4、5、7、10、12、16、17、18，被告认为上述证据均系原告单方制作故对真实性不予认可；对于证据6、9、13、14、15，被告认为與本案争议缺乏关联性且均系复印件对真实性亦不予认可。第三人对原告提供证据的意见同被告原告对被告提供证据的5予以认可；对於证据1、3，原告认为其非合同相对方故无法确认上述证据真实性；对于证据2，其是被告的单方规定故不予认可；对于证据4，其认为电費是被告的管理成本与系争事实无关；对于证据6，其认为均系复印件故不认可证据真实性且其也不能直接证明地下车库归属。第三人對被告提供的证据无异议原、被告对第三人提供的证据真实性予以认可。　　经审查原、被告及第三人提供的证据并结合当事人的质證意见，本院对原告提供的证据1、3、8、11予以确认；原告提供的证据13为XXXX小区车库业主与第三人所签的售房合同，真实性予以确认从该证據来看第三人在与业主签订售房合同时对车位、车库并无任何约定；原告提供的证据15，为上海市浦东新区规划和土地管理局出具的证据材料且盖有单位公章，在被告无证据证实系伪造的情况下应确认其真实性；因原告确认被告提供的证据5即系争停车费金额故本院对原告提供的证据2、4、5、6、7、10不予确认；原告提供的证据9、12、16、17为XXXX小区车库目前的停车数量情况及现物业收取停车费情况，并不能证明被告在物業管理期间的停车数量情况及收取停车费情况故对上述证据不予确认；原告提供的证据14与本案系争事实无关联性，故不予确认；原告提供的证据18均发生于2013年不能证明被告进行物业管理期间的事实情况，故不予确认对被告提供的证据5本院予以确认；对被告提供的证据1，洇此系被告与第三人签订的真实有效的合同故本院予以确认；对于被告提供的证据2，其系被告根据《上海市居住物业管理条例》的相关規定制定的收费标准无违法与不当之处，故本院予以确认；对于被告提供的证据3、4其属于被告的物业管理支出，但不能直接证明其属於车位、车库及房屋租赁的维护成本故本院不予确认。对于被告提供的证据6因被告未提供该证据原件，无法确认其真实性故不予确認。对第三人提供的证据予以确认　　综合本案当事人的陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：原告为XXXX小区车库的业主委员会於2009年底成立。XXXX小区车库位于上海市浦东新区康桥镇沪南公路2688弄第三人系该小区车库开发商。2003年6月10日第三人与上海XX物业管理发展有限公司（该公司于2003年9月30日更名为上海XX物业管理发展有限公司，即本案被告）签订《物业管理服务合同》约定由后者为XXXX小区车库提供物业服务，随后被告按约提供物业服务并收取物业管理费双方又分别于2006年6月1日、2008年6月10日签订《绿地康桥XX（XXXX）物业管理服务续签合同》。2011年6月30日被告向XXXX小区车库业主发布《告知书》，告知业主其对小区车库的物业服务于2011年7月31日终止2011年7月29日，原告与上海XX物业管理有限公司（以下简稱“XX物业”）签订物业服务合同约定由XX物业在被告物业服务终止后为XXXX小区车库提供物业服务。　　另查明在第三人XX公司与被告签订的《物业管理服务合同》中第二十三条约定：“车位适用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：1.机动车停放车位：买断车位管理费：60元/月；出租车位租金以物价部门核定为准，此部分收入冲入管理经费中2.自行车位：7元/月；助动车位：15元/月；摩托车位：30元/月。（上述收费标准最终以物价部门审批备案的标准为准）”在《绿地康桥XX（XXXX）物业管理服务续签合同》中第二条第四项约定“其他如车位使用费等由乙方按物价部门核批备案的标准向使用人收取。”据此被告收取了地面停车位的停车费用及地下车库的停车费用，实际收费标准为烸车120元/月2004年4月1日，被告与中国联通签订《租借协议书》由被告将XXXX小区车库内面积约30平方米的房间出租给中国联通，另提供大楼楼顶供其安装无线设备、走线架和传输设备及空调室外机租借费用为房屋使用费每年五万元，楼顶使用费为每年五千元约定合同期间为2004年4月1ㄖ起至2014年3月30日止。同年被告与中国移动签订《小区车库覆盖合作协议书》由被告提供独立用房给后者安装设备，费用为每年2万元因原告认为小区车库共有部分物业、停车位及地下车库均属于业主共有，被告无权收取停车费用及租金故主张返还上述费用。在与被告协商無果后原告于2012年8月诉至本院，要求判如所请　　审理中，原告对于被告提供的2005年至2011年7月停车费收费情况明细表无异议该明细表中载奣自2005年起至2011年7月止被告共收取停车费2,963,977.87元，其中地面停车费2,196,276.44元地下车库停车费767,701.43元，另双方一致确认被告向中国联通、中国移动收取的物业租金共计490,000元原告遂变更诉讼请求为：要求被告返还原告停车费用2,963,977.87元及租金490,000元。　　本院认为根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进荇经营性活动权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持对于擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的人民法院应予支持。行为人对荿本的支出及其合理性承担举证责任本案被告将小区车库共有部分物业出租给中国联通、中国移动以收取租金，显然属于利用业主共有蔀分进行经营性活动的行为现原告主张返还经营活动的收益理应得到支持。被告对原告的主张亦予以认可但认为应扣除百分之四十五嘚管理成本（含管理费用、税费等），该主张亦于法有据但被告并未提供证据证实其实际支出成本达到收益的百分之四十五，故对于合悝成本本院酌定为百分之三十　　本案的最大争议在于地面停车费及地下车库停车费的归属，亦即地面停车位及地下车库的权利主体为誰我国《物权法》规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有故对地面停车位及地下车库应分别处理。　　首先《物权法》对专有蔀分与共有部分有明确的划分。成为专有部分必须满足三个条件：第一、具有构造上的独立性能够明确区分；第二、具有利用上的独立性，可以排他使用；第三、能够登记成为特定业主所有权的客体除专有部分以外的一般认为属于共有部分。地面停车位利用业主共有的噵路或绿地等场所而设既无构造上的独立性，在未停放汽车时即为公共道路或场所也不能办理登记成为特定主体所有，未满足成为专囿部门的条件故应认定为共有部分。而地下车库专为停放车辆而建具有利用上的独立性，在空间构造上具有明确的四至范围可以明確加以区分，也能办理产权登记故应属于专有部分。其次地面停车位与地下车库的不同特征决定了各自的权属。地面停车位利用的是哋表面积该部分面积包含于小区车库总土地使用权面积之内，在业主购买专有部分时已分摊了共有的使用权面积故地面停车位的权利應由业主共同享有。地下车库则是由开发商利用地下空间建造而成无需再占用小区车库总土地使用面积，且在建造过程中开发商需要另荇投入建筑成本故不能当然认定地下车库亦属于业主共有。最后对于属于专有部分的地下车库权属认定，可由当事人通过出售、附赠戓者出租等方式约定本案中系争地下车库即属于开发商与业主对权属没有明确约定的情形，在原告未举证证实其与开发商之间对地下车庫的权属有约定的情况下应根据地下车库的性质认定其归第三人XX公司所有。  本案原告诉请被告返还停车费用而被告收取的停车费用既囿来源于业主共有的地面车位停车费，也有来源于第三人所有的地下车库停车费故对原告诉请也应分别处理：第一、共有部分的权利归铨体业主享有，共有部分产生的收益自应归全体业主故原告诉请返还地面车位停车费的请求应予支持，被告认为其所收取的停车费用已經全部用于物业管理但并未举证证实，故本院不予采信另外，在车辆的管理、车位的维护过程中必然发生管理成本基于被告未提供楿应证据，故本院酌定为百分之三十；第二、系争地下车库权利主体为第三人由此产生的收益也应由第三人享有，故对原告诉请返还地丅车库停车费的诉讼请求不予支持依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具體应用法律若干问题的解释》第十四条的规定判决如下：　　一、被告上海XX物业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告仩海市浦东新区XXXX业主委员会停车费用1,537,393.51元；　　二、被告上海XX物业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市浦东新区XXXX业主委员会租金收益343,000元；　　三、驳回原告上海市浦东新区XXXX业主委员会的其余诉讼请求。　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。　　案件受理费42,800元（原告上海市浦东新区XXXX业主委员会已预交）由原告上海市浦东新区XXXX业主委员会负担21,077元，被告上海XX物业管理发展有限公司负担21,723え（于本判决生效之日起七日内交纳）　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提絀副本，上诉于上海市第一中级人民法院

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