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中国房价为何不降 售楼小姐告诉你真相
&&近几年房价飞涨的背后，实际也存在着较大的弹性空间。其实，即使部分让利也是能够充分保障盈利的。出于营销策略的考虑，开发商往往是逐步推高楼盘的售价，令购房者不能不考虑尽早出手。尽管目前不少大打促销，但还没有实质性降价。那么开发商为什么会死扛不肯降价呢？其实原因有很多。&&一、还是对国家的宏观调控抱有幻想 国家从来没有这么严厉的打击过，而且房地产一直作为经济的支柱性产业贡献不小，开发商不敢相信政府会这么做。所以他们仍然相信国家不可能将房地产一棒子打死，国家也就是做个样子罢。&&二、开发成本上涨和品质使楼盘抗跌性强许多开发商都认为自己的楼盘成本高，而且品质也高，于是都在想，在楼市出现变化的时候，越是品牌开发商的楼盘越是坚挺，抗跌性强。&&三、开发商担心降价后老业主找麻烦 如果新盘打完折，可能老业主会眼红，鉴于开发商目前价格优惠较大，要求差价补偿。以开发商为保个全尸，还是不降的好。于是有人说，摆在开发商面前的问题已不是该不该降的问题，而是敢不敢降的问题。&&四、由简入奢易由奢入简难 一向作为暴利行业的房地产业，开发商牟利成性，胃口也在不断变大，试想一下，过去让你赚1000万，今天突然让你只赚500万，你自然不乐意。如果你说乐意，那表明你没有赚过那么多。捞取大把钱财的行为和心理早已成惯性，从物理上讲一时很难刹住车，从心理学上讲这就是贪婪成性，何况自古就有&由简入奢易由奢入简难&的定理，肉吃惯再喝汤谁吃得下呀！可能开发商也会大腹便便的对你说：&我们习惯，难改呀！&&&五、开发商早就有足够的资本死抗 上面说开发商赚钱多，只是一个相对的，而这一条则是绝对的数量多。开发商早就赚得盆满钵满，前期积累暴利，有的楼盘一期开盘销售后就能把整个楼盘的费用赚回，前两年赚取的利润足可以让部分开发商支撑一些时日，绝对熬得住。开发商心想：&小样，你敢观望？你不看看我是谁？我是开发商！敢跟我抗？看谁先死！&虽说开发商也不愿意这样，但是这就是一场没有硝烟的战争，谁的心理占上风谁就占领楼市的主导权。&&六、开发商吃准购房者的心态或许有些开发商也想降房价，但他们担心降价后反而引来更严重的观望。购房者买涨不买跌的心理开发商比谁都清楚，他们相信，只有维持房价上涨态势，勾结御用学者忽悠百姓制造紧俏气氛，手里的盘不愁卖不出去。他们认为房价一旦下跌，可能楼市就会陷进旋涡，形成恶性循环。现在开发商面对百姓的观望虽说有些无奈和困惑，但是他们仍然坚信卖一套赚一套。&&七、开发商不敢开降价的头 开发商一直认为，房地产永远是最火的市场，是铜墙铁壁，无坚不摧、固若金汤。他们从来都是面对其他行业趾高气扬，如果高调的姿态一旦低沉下去，日后就很难抬起头来。如果房价砸下来没有头儿，开发商都要去跳楼。枪打出头鸟，谁都明白，当年当降价的老大，但全国只有一个，可人家是老大，有制定规则的权利，其他的开发商尤其是小开发商，谁先降价容易在行业立不住脚。&&八、开发商降价也没人说好开发商降价矛盾重重，不但对自己没有任何好处，上面九个困惑都由开发商自己承担，而且购房者不但不领情，可能还会说开发商活不下去才会降价，此外同行人当然也不会对你说好。于是开发商，咬咬牙，硬撑着吧，就死抗到底！总之，好像整个楼市跟开发商没关系似的，他们似乎总有一脸的无奈和满腹的委屈，把房价不降的责任都推到别人头上。不过话说回来，其实他们一直都活在恐惧和幻想当中，虽说暴利腰缠万贯，可他们也是一个可怜的群体！
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湘潭房产网
房价一直以来是老百姓关注的重点，是涨是跌都会有很多人在争论。对于刚需族而言，高房价确实是他们的心头大患，祈祷房价下跌始终是他们的最大心愿。确实，房价下跌能够直接降低购房者的买房门槛，但是换个角度来说，也会给社会经济带来难以估量的隐患。祈祷房价下跌没有错，但是要知道，多年屹立不倒的高房价总有它延续的道理，不是说降就能降的。举个例子，2008年下半年，全球金融危机蔓延到中国，房地产大降价了，结果各大售楼处人满为患，都是要闹事的业主;不久之后，越来越多的开发商也顶不住跟着降价，于是全国性的“房闹”事件就上演了。回想那时候，你想着趁房价下跌而赶紧置业吗?不，那时候你担心的是会不会被炒鱿鱼，被炒之后如何承担家庭开销，担心的是公司会不会破产……转眼当下，中国房价连涨数年，短期来看，丝毫不用担心下跌的问题。然而让人唏嘘的是却是当下房价涨了，房产库存也涨了，这着实是一个病态的楼市现状。2015年至今，中国楼市利好不断，这是导致房价上涨的原因之一。利好政策的集中效应，一方面带动了楼市的需求，一方面也催涨了房价，但这样的局面并不适合房地产健康、长远的发展，去库存应该独辟蹊径，着眼于房地产市场的长远、健康和可持续化，而不只是依靠政策补贴的推进。所以，就房价下跌一事简单分析，一旦出现下跌的势头，就意味着我国的经济将全面受创，人口失业情况加剧，住房体系无法正常实施等。类似的恶性影响接踵而至，届时，就算购房者有了买房的底气，也未必见得会有买房的心情。下面，小编整理了几大房价下跌的重要危害，进一步加强购房者对房地产市场的认知。危害一：中小房企将面临倒闭房地产一直都是中国的支柱产业，全国目前有数万家大大小小的房企，其中许多中小房企都是半路出家，没有强大的资金支持。如果出现房价腰折式暴跌，那么这些没有强大资金作支撑的放弃，为了降低损失，大部分房企都是申请破产。只要房价暴跌，那么这种倒闭现象绝对不是小范围，而是波及全国，企业将会纷纷申请破产处理。危害二：经济衰退，银行倒闭房价下跌，意味着中国经济受挫，房产专家分析：“从国际经验上看，房地产景气与宏观经济景气有非常高的关联性，如果房地产崩盘，中国经济肯定崩盘。”另一方面，我国经济与金融机构息息相关，因此，不难联想，房价一旦急挫也将会是金融机构的噩梦。根据权威数据判断，房价下降30%银行将增加1万亿元的坏帐，显而易见，银行受挫巨大，而一旦银行倒闭，国家金融崩溃，国家经济急剧衰退，中国经济将要重建。危害三：房产相关产业受挫，人口失业情况加剧房地产是个大行业，也是一个大市场，不仅有着许多线上线下产业，更为我国人口就业做出了巨大贡献。就好比相关产业，世人熟知的有钢筋、水泥、建材等房产原材料，此外，还有装修业、家具产业以及家用电器等，这些生活中随处可见的行业，与每个市民的生活息息相关，更是与房地产有着唇亡齿寒的关系。假若房价一旦下跌，而这些行业也将会陷入泥潭，从事这些行业的市民，工作将得不到保障，我国失业人口将进一步扩大，经济方面也会迎来灾难性的影响。危害四：货币贬值严重房子的保值性没有任何意义了，资金就会外流，再加上国家不会让国有银行倒闭，拯救银行的办法只有疯狂的印钞票，增加货币流通量，实行宽松政策，这样，货币贬值就会更加严重。按照正常来说，五年时间，货币购买力将下降近一半，钱也就开始不值钱了。危害五：住房保障体系无法正常实施房价急剧下跌，必然导致土地价格下跌。目前政府将为低收入者实施的建设保障型住房与限价房，主要财政支出由地方政府统筹，支出本来就十分困难。而地价的下跌，断了地方政府很大的财政来源，住房保障体系将难以为继，保障性住房的建设将又进入僵局。危害六：市民“暴走式”抢房造成恐慌2011年日本核电站爆炸，我国因此兴起了“抢盐风暴”、2016年4月山东大蒜涨价，又掀起了一股“全民抢蒜风波”......诸如此类的“抢购”行为，到最后无不是弄得啼笑皆非。消费者对待小商品已是如此疯狂，如果房价一旦下跌，出于房产的必要性，各大房企的门槛肯定是要被购房者踩榻。殊不知，房价下跌后的房产热销，并不是什么好事。房价下跌说明房产贬值，而想要投资房地产的市民，无疑是“抢”错了投资商品，而对于自住型的购房者而言，房价下跌，未必就能抢到房，就如在超市抢盐、抢蒜的风波一样，等你反应过来时，好货早已抢空，留下的货终归不值得去“抢”。综上所述，购房者千万不要以为房价暴跌就是好事，你永远也不知道房价下跌带来的后果是不是你能够承受的。只要期盼房价能够回到合理的、大众能够接受的价位，这才是社会和经济发展的需要，也是民心所向。
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孙立平/文房地产是最近这些年人们最关心的问题之一，对于房价的解释也莫衷一是。其中非常值得注意的一点是，人们在国外经常使用的分析房价的指标，在中国基本都失效了。以房价收入比为例。所谓房价收入比，是指世界银行公认的一个&比较理想&的收入和房价之间的比例关系。通常人们认为，这个比例理想的状态是4至6倍。与国际上的一般水平相比，我国的房价收入比无疑是明显偏高的。更重要的是，近些年来，我国大中城市中的房价扶摇直上，但居民收入的增长却极为有限。以至于&靠工资是买不起房的&这句话，成为人们基本的共识。但令人不解的是，高房价和低收入的强烈反差，却并没有导致房地产市场的冷清，相反，在房地产市场中，居民的购买力却表现得非常旺盛。有人说，这是由于投机性资金炒房或富人投资性购房，这个因素的作用当然是不容忽视的，但如果完全用这个因素解释我国房地产市场中的旺盛购买力，显然是说不过去的。因为事实是，购房者中一个重要的组成部分显然是一般的工薪阶层。与房价直接相关的另一个因素是租金。如果有一部分房产被投资者购得，购房者要考虑的基本问题是投资收益率。这个投资收益率主要由两个部分组成，一是将来出售房子的差价，二是出售前的租金。有专家认为，按照国际惯例，房价一般是月租金的100&200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。但在我国房地产市场中一个值得注意的现象是，在房价扶摇直上的同时，许多城市的房租却在不断下降，至少是没有同步上升。比如，在北京，除了中关村(行情论坛)、中央商务区等少数地区房屋的租金比较坚挺之外，许多地方的租金，包括房源非常稀缺的老城区，房租大体与前些年持平，有的地方甚至是在不断下降的，个别的地方比上世纪90年代初期的水平还要低。上海也是如此，在房地产热中，上海出现了一大批每平米1万元到2万元以上的房子，由于这些中高档物业供应量在不断加大，租金也在回落，有的甚至租不出去。由于这两个指标全部失灵，一些依据这些指标做出的房价走势预测，特别是关于房地产泡沫及其破灭的预测，便往往成为笑柄。前两年，索罗斯曾认为，美国的房地产泡沫一两年内会破裂，中国也挺不过三年。索罗斯虽然是著名的投资家，但对于中国房地产的预测却可能会让人们大跌眼镜。最尴尬的是一些真心站在购房者的立场，呼吁将房价降下来，而且不断做出房价可能下跌预测的学者，他们往往成为房地产商奚落的对象。问题出在什么地方？中国人超出学者们预测的旺盛购房能力来自哪里？我认为除了人们谈论较多的那些因素之外，有两个因素是最值得注意的。一个因素是目前中国独有的家庭结构。由于几十年中计划生育政策的实施，特别是城市中&一孩化政策&的推行，所形成的独生子女家庭结构。事实上如果仔细分析一下就会发现，这个因素对房地产市场产生的影响，会比个人收入每月增加几百元要大得多。北京市建委网站今年早期公布的一项调查表明，北京商品住宅购房对象正趋年轻化，20至30岁群体是商品房购房主力，去年第四季度其占总体比重又有大幅增长，目前占近四成。这种状况与国外的情形形成鲜明对照。有专家指出，在欧美一些国家，年轻人一般毕业大概十年以后才进房地产市场买房子，购房的主力是35岁以上的人。而我国买房的不但大多是25岁到30岁的年轻人，而且是一毕业就买房子，买房就要买大房子。对于20至30岁的购房群体，我们至少可以认定两点。第一，他们主要是为结婚安家而购房。第二，就其中的大部分人来说，即使考虑到按揭的因素，并不具有这样的购房能力。那么他们的购房能力来自哪里？在许多地方，实际上是形成了这样的一种标准购房模式：首付由一方或双方的父母来出，小两口承担按揭。有的小两口实际上是连按揭也无法承担，一方或双方的父母亲仍然要帮助他们支付按揭款。这样我们就看到我国社会中的一种独特购房模式：三个家庭，或六个劳动力在共同购买或供养一套房子。可以说，正是这个因素使得收入房价比彻底失去了意义。因为收入房价比计算的是一个家庭收入与房价的比例关系，而现实却是三个家庭在购买或供养一套房子。在这种情况下，如果一定要勉强使用收入房价比这样的指标的话，也需要在家庭收入的后面乘以2或3。而这种三个家庭支撑一套房子的模式，只有在独生子女家庭中才会成为可能。在一个多子女的家庭结构中，父母要帮每一个孩子解决住房问题，是不可想象的。从这个意义上可以说，独生子女家庭结构，是支撑中国房市的重要因素。这个因素在短时间内不会消失。由此可见，在中国目前的情况下，家庭结构对购房能力从而对房价的影响，远远超过一个家庭收入变化的影响。一个家庭收入的变化，基本是加减的关系，而家庭结构所造成的三个家庭六个劳动力支撑一套房子，则是乘数关系。后一个因素的作用无疑远远大于前一个因素。看起来家庭是很小的家庭，家庭就几个人，但家庭结构对经济社会生活的影响有时会非常大。在若干年前，我和一个房地产的朋友经常在私下里争论北京房价的走势问题。当时我的观点是，北京房价的上涨不可能持续很长的时间。那个朋友争辩说，他坚信北京的房价会不断走高。事实证明，是我错了，朋友对了。我的推断错在什么地方？关键是对外来资金涌入北京估计不足。不久前的一个数据表明，北京1万6千元一平米以上的房子，60%是外地人买的；全部的一手房当中50%是外地人买的，全部进行交易的二手房当中40%是外地人买的。这就是通常我们所说的，外地人买房子的现象。从一些研究的成果来看，除了北京市自身的购买力之外，有两个因素对推动北京的房价起到了重要作用。一是外来的投资性或投机性资金。一种坊间的说法是，外地的有钱人纷纷在北京购房，二是每年超过十万人的北京高校毕业生，大多都不会离开北京，此外每年还有为数可观的&北漂一族&来北京寻找机会。从理论上说，两个家在外地的毕业生在北京安家立业就需要一套房子，如果考虑到独生子女所形成的家庭结构，甚至两个外地孩子在北京安家立业最终可能需要三套房子，因为其父母在退休之后也可能追随而来。我举这个例子是想说明，在一个失衡的社会里，各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市积聚。因为在这样的社会中，若干个特大的城市集中了社会主要的经济、政治和文化资源，甚至也集中了生活中最主要的机会。这样的状况和北京、上海这些城市房地产的关系是显而易见的，人们都在往这有限的地方集聚，各种各样的资源在向这些城市流动。于是就出现全国的钱买北京上海的房子。这个因素又会和前面讲到的家庭结构联系起来。我们假定说两个外地的孩子，一男一女，到北京或者上海来读书。只要到了北京、上海读书一般不会再离开这个地方，然后他们两个恋爱了，结婚了，组成一个新家庭。这个时候就需要一套房子。但是如果这两个孩子都是来自城市，那么意味着他们都是独生子女，他们两个结婚之后意味着在外地各自有一个身边没有子女的家庭，就是他们的父母组成的家庭，他们的父母有的可能是退休了，有的可能没有退休，从理论上来说，只要他们具有这样的能力，这两个老家庭将来会跟到北京或者是上海来，为什么？因为他们在当地是身边没有子女的家庭。这意味着，两个外地的孩子到北京或是上海读书，在理论上来说将来可能需要三套房子，老家庭原来几十年积累的资源，最后都要用到北京和上海的房地产当中。这个因素对北京、上海这样大城市房地产的影响显然也是不可忽视的。&
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(1)(2)(2)(1)中国房价真的不能降低了吗？
如果高房价不仅成为影响中国经济成长的最大障碍，而且是对绝大多数人的利益最大剥削与掠夺时，那么那些所谓的公共利益都不成为其公共利益了。
中央经济工作会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。也就是说，降低房价是这次中央经济工作会议推出的房地产去库存化组合拳的最为重要的一个方面。 但这条降房价政策推出，与让农民市民化及让投资购买住房出租来消化房地产库存不同，后两条政策却得到房地产开发商、地方政府、房地产投资投机者们大唱赞歌。 因为，在他们看来当前的房价又会飚升（在中央经济工作会议之后就有人大叫2016年的中国房价又会大涨）、房地产企业暴利得以继续、前期进入的房地产投资投机者的住房又可以高价抛出等。 而这条政策却在媒体上大炒，中国的房价如何不能下降。即使是中央主流媒体也如此（比如仅是采访房地产开发商来说中国房地产价格如何不能下降）。 比如，有房地产开发商就在中央主流媒体大喊，如果要让房地产企业降房价可能的情况有三：第一，企业自身降价，但是空间并不是很大； 第二，政府应发挥市场调节手段，让困难的房地产开发企业自动降价，如销售补贴或免除部分企业应交的税金，让企业的成本降下来等行政手段，使房价有下降空间； 第三，行业破坏性的降价，也就是说，出现开发商大面积现金流断裂，大面积的企业破产，房产企业出现抛售现象，投资人弃房而去，房价会大幅度下降，这是大家不想看到的结果。另一方面，政府本身也不能为了去库存而坐视甚至引导房价大幅下跌。 从这种谬论来看，中国房地产市场哪一种房价下降的方式都不行。因为在这种谬论看来，中国住房市场是都是成本定价，当前房地产企业把销售的住房价格都定在成本区间，利润微薄，根本就没有下降空间，所以房地产企业无法自动把房价降低的动机。 其实，这一点是根本不成立的。一个很简单的逻辑，中国住房建筑材料成本在各个地方价差一定很小。 但是在贵阳的住房价格卖3000元都有利润，难道那些卖10000元以上甚至更高到10万元的住房价格没有利润吗？否则房地产开发商及住房投资者为何会涌入市场。这是天大谎言。 第二是住房要降低价格，就得降低交给政府税费，这种住房降低的损失就得由政府来承担或由政府来补偿。但是，现实的市场是中国房地产税费与发达市场国家相比真微不足道，所占住房价格比例很小。 假定政府可以减免这些税费，房价要降低多少，也是微不足道。所以，把住房降价的视线转移到政府身上，其实也就意味着房地产开发商及住房投资者根本不愿意降低住房价格。至于土地价格占高低，那是另外一回事（另文讨论）。 第三种住房价格不降低的理由更是以恐吓的方式来欺骗中国民众，以为中国绝大多数人都弱智。因为中国房地产市场不能够出现&行业破坏性的降价&。 市场降价还有什么&行业的破坏性降低&。这就是中国房地产开发商的能事，能够制造出如此荒谬的概念。 任何一个经济学书上有这样的概念吗？这些年来，总是会制造无数个中国房地产市场&价格只能上涨不能下跌&的谬论，什么&刚性需求&等都是这样。 说到底，中国房地产市场既不存在规律，也不存在市场法则，也没有行业的周期性，价格只能上涨不能下跌，所以房价下跌就是什么&行业破坏性降价&。 为何中国房地产企业只可暴利就不可破产？为何房价只能上涨就不可下跌？世界房地产市场正常运行都可能是周期性调整，都可能让房价上涨也可让房价下跌，唯独中国不行。这就是中国房地产企业谬论。 当然，有者也找到另外的中国房价不能够下降的理由。比如，如果房价暴跌影响了人们的信心及整个经济转型升级的全局，这样&去库存&会没有赢家；房价下跌将造成政府财力吃紧而无疑不利于公共服务均等化；房价下跌让投资者及住房持有者的个人财富严重缩水，及个人无力偿还银行贷款而引发银行危机，甚至是系统性风险。总之一句话，中国房价不能够下降。 这些理由看上去是从公共利益的角度来说明中国房价不能下跌，但是一个社会最大的公共利益是什么？是少数人的利益还是绝大多数人的利益。 如果不仅成为影响中国经济成长的最大障碍，而且是对绝大多数人的利益最大剥削与掠夺时，那么那些所谓的公共利益都不成为其公共利益了。 更为重要的是，对于每一个中国居民来说，保护其天赋居住权是中国最大公共利益，如果中国的房地产市场价格处于高位，对绝大多数人的天赋居住权受到损害或被剥夺时，那么那些所谓的公共利益只不过是为了少数私利的幌子或骗术而已。对此，中国民众肯定要清楚明白。 总之，中央经济工作会议明确指出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。这应该中国政府房地产去库存化的最为重要的方式之一。 如果有人借助中央主流媒体来阻碍房地产政策落实而不降低房价，那么中国房地产市场去库存的任务肯定不容易完成。对此，中央政府要特别警惕。
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由于村务管理不公开透明，缺乏对村官的监管以及村官个人欲望膨胀等因素影响，村官腐败问题已经非常突出。