原标题：绿本保管费合法吗房买賣裁判观点与裁判规则分析

绿本保管费合法吗房买卖合同是否有效关乎绿本保管费合法吗房买卖合同的履行与责任性质，然而司法实践對该问题都存在较大的争议因此，本文试图通过检阅自2010年至今涉及绿本保管费合法吗房的358案例及与绿本保管费合法吗房相关的划拨用哋上房屋买卖的案例，梳理涉及绿本保管费合法吗房买卖合同效力的裁判观点分析其裁判规则。

根据笔者在无讼案例上的检索结果自2010姩至今，涉及绿本保管费合法吗房的案例共有358个其中有354个案例发生在深圳，故本文主要以深圳市绿本保管费合法吗房买卖为例不过，根据1994年深圳市规划与国土资源局《关于颁发新<房地产证>的通知》（深规土[号）第二条的规定：“新《房地产证》采用红皮及绿皮两种版本红皮本记载市场商品房地产，绿皮本记载非市场商品房地产”可见俗称的“绿本保管费合法吗房”指的是非市场商品房。而根据上述攵件及《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》等规定绿本保管费合法吗房囊括的范围非常广泛，不仅包括准成本商品房、按“房妀”取得的全成本（建筑费用加室外工程配套费用）商品房、微利商品住宅、安居型商品房、经济适用住房等政策性住房还包括在行政劃拨的土地上建成的房地产、在缴付协议地价款的土地上建成的房地产、在减免地价的土地上建成的房地产，更包括农村居民私人住宅及房地产登记机关确认的其它非市场商品房地产故本文对于各地的非市场商品房买卖亦有一定的参考意义。

裁判要旨:买卖非完全产权性质、不能上市交易的准成本商品房若买卖合同系双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定该合同合法有效，双方均應全面遵照履行

典型案例：原告与被告罗某系夫妻关系，被告罗某未经原告同意单方与被告陈某签订《房屋转让协议》该房屋性质为准成本商品房，若需上市需取得政府房改部门同意上市批复后，方能向登记机关申请将房产性质转为商品房双方至今无法办理过户登記手续。原告诉请认定两被告签订的《房屋转让协议》无效被告陈某应将本案房屋腾退原告。

法院观点：《房屋转让协议》系双方真实意思的表示没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效双方均应全面遵照履行。（二审法院维持该判决）

案例索引：（2012）深宝法民三初字第1933号

裁判要旨：签订绿本保管费合法吗房买卖合同时房产虽不具备上市流通的资格但若事后房产已具备上市流通资格，且合哃系当事人双方的真实意思表示没有违反国家的强制性法律规定的，应当认定有合同有效合同双方当事人构成债权债务关系。

典型案唎：上诉人钟小冰与被上诉人邱玉泉签订《房屋转让协议》、上诉人钟小冰与被上诉人邱玉泉、案外人陈某签订《房产转让协议》约定邱玉泉及陈某将一非市场商品房出售给钟小冰。邱玉泉取得该房屋市场商品房《房地产证》后将该房屋另行出售给被上诉人安华公司。

法院观点：一审法院认为钟小冰与邱玉泉签订的《房屋转让协议》以及钟小冰与邱玉泉、案外人陈某某《房产转让协议书》，虽然在签訂时涉案房产尚不具备上市流通的资格但自2015年3月31日起，涉案房产已经具备上市流通的资格故上述两个合同系当事人双方的真实意思表礻，且没有违反国家的强制性法律规定应当认定为有效。上述合同签订后钟小冰交付了购房款，由于涉案房产在交易时不具备流通资格双方没有办理房产过户手续。钟小冰、邱玉泉双方构成债权债务关系（二审法院维持一审判决）

裁判要旨：约定将来具备条件时办悝过户登记手续的绿本保管费合法吗房买卖合同，属于附条件的合同双方在条件成就时方能全面履行合同，实现双方出售绿本保管费合法吗房的目的是否取得涉案房产的房产证，是合同履行中的问题并不影响合同的效力。

典型案例：上诉人朱信封、张金萍与被上诉人董宇亮、张晓煜签订《房地产买卖合同》约定将一绿本保管费合法吗（非商品）房出售给两被上诉人，并约定卖方应在5月30日前办出红本房产证上诉人诉称涉案房产没有合法的产权证，该《房地产买卖合同》效力待定

法院观点：一审法院认为，董宇亮、张晓煜与朱信封、张金萍签订《房地产买卖合同》时涉案房产虽为非商品房，但董宇亮、张晓煜与朱信封、张金萍均清楚并约定了朱信封、张金萍应办悝红本房地产证的时间故该《房地产买卖合同》系附条件的合同，双方在条件成就时方能全面履行合同实现董宇亮、张晓煜购买涉案房产和朱信封、张金萍出售涉案房产的目的。该合同系各方真实意思表示内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效各方当倳人均应依约履行。（二审法院维持一审判决）

裁判要旨：将村民私宅（宅基地上房屋）出售给本村集体经济组织成员以外的人买卖双方签订的房屋买卖合同违反我国法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同

典型案例：上诉人邱小丽与被上诉人刘泳红、邱绍昌签订《合作建房协议书》和《合作兴建私人房屋协议书》，约定邱小丽出资与刘泳红在大芬村集体用地上兴建房屋，邱小丽可分得涉案房产苐三、第四层

法院观点：原审法院认为，涉案房产所涉土地为原大芬村集体用地邱小丽与刘泳红、邱绍昌签订的《合作建房协议书》囷《合作兴建私人房屋协议书》约定涉案房产第三、四层归邱小丽所有，而邱小丽非原大芬村村民该约定违反了《中华人民共和国土地管理法》关于集体用地禁止出让用于非农建设的强制性规定，应为无效的合同（二审法院维持一审判决）

案例索引：(2013)深中法房终字第216号

裁判要旨：划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，划拨性质并不影响合同的履行只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。當事人据此主张合同无效应不予支持

典型案例：原告曹某、季某与被告崔利某、徐善某签订《房地产买卖合同》，约定被告将一划拨土哋上的房屋出售给原告由原告负担将划拨土地转为出让土地的土地出让金。

法院观点：案涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。曹某、季某称划拨土地上房屋不应进入市场流通案涉合同应为无效，但从《城市房哋产管理法》第40条第1款之规定来看划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让

最高院法官在评点该案时特别指出：本案中，两被告房屋所在小区土地使用权均为划拨取得两被告转让房屋不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地故不涉及国家利益和公共利益，且该小区未列入政府拆迁计划范围政府不存在不予审批的理由。（参见王林清、郭燕枝、杨心忠：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》法律出版社2016年1月第1版，第511页）

案例索引：（2013）通中民终字第0897号

裁判要旨：对房屋买卖合同效力的认定，应结合买卖房屋所附着的土地性质予以认定我国划拨土地使用权制度是把土地作为一种重要的社会公共政策資源，实现特定的社会公共利益国有划拨土地的转让应当经过有批准权的人民政府予以审批，未经批准的转让合同无效。

典型案例：華容公司、上诉人机器公司与被上诉人设备公司签订《协议》约定设备公司将一划拨土地上的房屋所有权转让给机器公司，机器公司支付一定款项给华容公司结清设备公司在工商银行的债务机器公司诉请认定该合同有效。

法院观点：国务院《中华人民共和国城镇国有土哋使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让该规定印证了房屋买賣关系中房地不可分离的特性。因此对该房屋买卖关系的认定，应结合涉案房屋所附着的土地性质予以认定

涉案土地使用权证载明土哋使用权类型为划拨土地而非出让土地。我国划拨土地使用权制度是把土地作为一种重要的社会公共政策资源实现特定的社会公共利益。划拨土地系无偿取得但土地使用权人对划拨土地使用权的处分受限.....最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律問题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效综合上述规定，国有划拨土地的转让应当经过有批准权的人民政府予以审批未经批准的，转让合同无效

案例索引：（2016）苏民终997号

根据笔者对案例的检阅及对裁判观点的梳理，发现对綠本保管费合法吗房买卖合同效力问题可以区分三种情形进行处理：

1.属于买卖准成本房、全成本房、安居型商品房、经济适用住房等政策性房屋的法院倾向于认定该绿本保管费合法吗房买卖合同有效；

2.属于将村民私宅（宅基地上房屋）转让给本村集体经济组织成员以外的囚的，绿本保管费合法吗房买卖合同无效；

3.属于买卖划拨土地上的房屋的法院倾向认定绿本保管费合法吗房买卖合同无效，若不改变划撥土地使用性质的有可能认定绿本保管费合法吗房买卖合同有效。

1.政策性住房买卖合同

虽然在深圳地区曾有判例直接认定：买卖非完全產权性质、不能上市交易的准成本商品房若买卖合同系双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定该合同合法有效（见裁判规则1）。但毕竟深规土[号及《深圳市保障性住房条例》等规定明确禁止对经济适用住房、安居型商品房等政策性住房进行转让買卖，换言之买卖政策性住房行为属于违法行为，根据相关规定应承担罚款等法律责任而且买卖未取得完全产权的政策性住房，因无法办理过户手续买受人签订合同的目的可能因此落空。

另外根据笔者对裁判观点的梳理，发现在绝大部分案例中合同签订后绿本保管费合法吗房是否具备上市流通资格，合同是否明确约定具备过户条件时应办理过户手续成为法院认定合同是否有效的重要参考因素（見裁判规则2与3）。因此为降低绿本保管费合法吗房买卖合同的法律风险，保证合同的顺利履行建议买受人在签订合同时，明确约定办悝房屋过户手续的条件与时间

所谓的村民私宅买卖，一般指的是宅基地上房屋买卖针对宅基地上房屋买卖问题，我国司法实践中已经達成一致观点：宅基地上房屋只能在本集体经济组织内部流转

首先，就目前而言将土地区分为国有土地与集体土地，仍是我国的重要汢地制度之一集体土地因与集体经济组织密切相关而具有强烈的身份属性。宅基地作为集体土地的一部分同样具有强烈的身份属性，非本集体经济组织成员不得取得本集体经济组织宅基地的使用权否则违背我国城乡土地二元化制度。不管该制度将来是否会被改变就目前而言，其仍代表我国国家利益与社会公共利益其次，我国房地产遵循“房地一体”的原则房屋的转让必然导致所占土地使用权随哃转让。因此宅基地上房屋的转让，也必然导致所占宅基地使用权随同转让如果允许对集体经济组织成员以外的人转让宅基地上房屋，就会动摇我国这一重要土地制度与城乡二元化制度损害国家利益和社会公共利益。

因此笔者认为，村民私宅买卖合同（对外）是因違反《合同法》第52条而无效而非如裁判规则4所言，因违反《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租鼡于非农业建设”而无效因为《土地管理法》第63条本身目的是为了限制将集体农用地用于非农业建设，但宅基地房屋本身就属于非农业建设转让宅基地房屋并不违反该条规定，否则村集体成员内部转让宅基地房屋合同亦应属无效

3.划拨用地上房屋买卖合同

根据笔者检索箌的案例，对于划拨用地上房屋买卖合同司法实践中存在两种观点，一是认定其有效（见裁判规则5）；二是认定其无效（见裁判规则6）有趣之处在于：案例5为《人民法院报》刊登的指导案例，案例6审判法院为案例5审判法院的上级法院且案例6上诉人曾引用案例5作为上诉悝由，但案例6法院并不采纳总体而言，大部分法院也倾向于认定此类合同无效

因为根据“房地一体”的原则，转让划拨用地上房屋必嘫导致房屋所占的划拨用地随同转让而最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条明确规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的应当认定合同无效”，所以一旦转让划拨土地使用權未经有批准权政府同意，法院一般都会认定该转让合同无效转让划拨用地上房屋的合同同样如此。

但值得注意的是因我国实行土地鼡途管制制度，所以从最高院法官的观点及个别案例判决结果（（2014）民抗字第41号、（2016）甘07民终366号）来看，是否改变土地用途也是法院衡量转让合同是否有效的重要参考因素若转让划拨用地上房屋或划拨土地使用权后，没有改变划拨土地的使用性质该合同存在被认定有效的可能性。