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2017年房地产十大营销手段
现如今从事房地产相关行业的人越来越多，而房地产的营销又可以采取哪一些有效的手段呢?
2017年房地产十大营销手段
一、全民营销
全员营销是像星巴克这样的对内部员工的营销。全民营销的主体包括内外部，除了员工，还包括供应商、股东以及政府，只要能带来客户都属于营销队伍的一员，这是全民营销和全员营销最大的差别。其实在菲利普·科特勒的经典营销理论中，营销本来就是全面营销，包括方方面面。
顺驰、绿城、碧桂园，他们已经在走全民营销的模式。这个模式打破原有的销售部门，其他部门包括工程、采购、成本、物业等，都在卖房子。如此，它的指导思想是什么?著名学家彼得·格鲁克说，只有两种使命，一个是创新，一个是营销。对于来讲，凡事无非涉及三个层面，钱、人、事。“钱”，是模式的创新;“人”，是管控模式、组织架构的创新;钱和人归为创新。还有一个“事”，上升到项目的层面是营销，不管你卖的是有形的产品、无形的服务，还是体验，最后通通定义都是结果导向，是有人埋单。
全员营销也好，全民营销也好，那都是顺其自然的东西了，为什么前台不能卖房子，为什么广告公司、施工单位不能带客户?完全可以，只要你把佣金制度设计好，把管控模式设计好，把“钱”和“人”处理好，全民营销就能成为一个顺理成章的事。
全民营销并非适合所有房企。曾经有家房企员工问我，说我们能不能学碧桂园，发动集团在各地公司的人加入销售队伍，因为不做全民营销的话就是各自为战，云南的在云南卖，海南的在海南卖，河南的在河南卖。
我要说的是，并不是所有的房企都适合“全民营销”的模式，这和公司的管控模式紧密关联。你能不能调动起来，要看：第一，有没有说动就动的执行力和文 化;第二，有没有足够大的客户量和员工量。你一共就两城市，四个楼盘，没几个老客户，没几个供应商，你做什么全民营销啊?客户量大、集权式管控的才适 合做全民营销。第三，薪酬制度要先设计。
虽说不是每家房企都适合开展全民营销的销售模式，但它的确是一种趋势，因为竞争会越来越激烈，供应量越来越多，首次置业会越来越饱和，这时候你会发现得去抢客户，就得发动全民营销的战争。结果是会形成更集中的大，小玩不起。
二、电商营销
很多人在质疑房地产能不能做电商的时候，以易居为代表的房地产电商已经在大踏步地往前走。易居电商销售额每年的增幅是非常可观的。房地产卖的是一张证、一张发票、一把钥匙，这和买车是一样的，你买的其实不过与一样都是个权益。
有人问，“双十一”光棍节时，易居电商为什么没有像淘宝、京东等电商平台那样大搞促销?淘宝上虽有万科在杭州卖房，也只是一家在一个城市的行为。电商和淘宝、京东等传统电商是不一样的。
大众点评的老总张力讲网络公司的发展的趋势时说，第一代网站是雅虎、新浪这一类的门户网站，其实就是网络版的新闻社;第二代是谷歌、百度这种搜索类的网站;第三代是Facebook、微博、QQ、微信社交类平台;现在是第四代，以大众点评、美团为代表的网站，是O2O电商网站的代表。易居购房网走的就是这样的一个模式。你再不知道大众点评现在做的多大，你再质疑电商的前景，我都懒得鄙视你了!那些还在怀疑房地产能不能做电商的人都是老土的守旧派，做营销脑子转不过弯来是会被时代所淘汰的。
有些房企在考虑要不要做电商的时候，很多大已经大踏步地在做了，除了跟易居电商合作的这种模式，万达、绿城都在建自己的电商平台。明年电商的趋势将会更加明显。
三、品类营销
消费者都有一个求新、猎奇的。在营销学里，迎合消费者这种的营销策略叫创建新品类。比如营养快线，以前牛奶和果汁，但没有牛奶加果汁，把这两样东西“跨界”放在一起就成了一个新的品类。用地产的案例来讲，在地产领域里有几个经典的案例就是品类营销的代表，比如万科的情景洋房，龙湖的合院别墅。这些是区别于洋房和别墅的新品类，“唯我独有”。
实际上结合房地产的不动产特性，房地产的产品是由两部分组成，和上的物。前面讲万科和龙湖的案例，都是针对的新品类。能不能在 上创建新品类?三亚的万科森林公园，就是这样的一个全新品类。公园是公共项目，是政府行为，现在一个开发商建了个项目叫公园，它就是一个新品类， 比起综合体半山半岛，我不和你们叫一个品类名称，因为你们的牌子已经树立好了，我不可能竞争过你，而我是公园，我是no.1。
再插播一个李亚鹏在丽江的旅游项目，它不叫旅游村，也不叫什么旅游综合体，也不叫公园，它叫小镇，它就是一个新品类。最近我的朋友泰福健康张小兵在做健康地产，有出类拔萃的整合服务，和一般的住宅项目区别开了，这也是一个新品类。
四、资本营销
买房实际上也是购房者的资产配置问题。以前所谓投资性购房的逻辑是，你是买住宅还是买，是还是出售。现在有新的逻辑——你的资产是准备买黄金、基金，还是买不动产?如果你选择了投资不 动产，这种资产在目前的市场态势下你可以想象五年十年后会是什么价值，而且你可以把这些资产抵押出去，再拿钱去做其它投资——它是一个金融问题而不仅是房 地产的事情。
那么在开发商的营销策略里，客户买入的价格和卖出的价格差额将是重要方面，考虑的是客户投资不动产还是住宅不动产的回报。尤其对于豪宅，未来都要做一个私人资产或者说是私人金融这个方向的考虑。这是明年一个特别大的趋势。我们克而瑞服务的客户当中已经有开始做这样的尝试了。
现在国家放宽了金融政策，各种创新此起彼伏，比如乐居贷。在这样的大背景之下，假如我有一个，或几栋别墅，那我是不是能够去抵押贷款。以前的投资要么租要么卖，现在的投资，它是一个金融产品，这是一个很大的转变。杭州有个开元店集团，现在已经去香港做信托，将店资产做成一份份权益卖出去。照这样下去，未来我们的营销标的可能都变了!不再是房子，而是金融产品。我们现在签的是房屋买卖或合同，未来我们买的就是多少份权益。这个趋势明年不会太明显，但是后年就不好说了。
房地产营销，如果你还认为只是卖房子，那就真的OUT了。
五、大品牌营销
什么是大品牌营销，一个字，就是要“大，像万科和恒大，是全中国人民都知道的中国两个房地产。万科走的是传统的品牌营销道路，做物业，做社区文化， 做文化，做领袖代言等等，因为做得早所以全国人民都知道。恒大没几年的历史，但是它也做到了，它做的都是地产之外的事——排球、足球、音乐、饮用水……恒大是大品牌营销的典型代表。除了恒大，所有集团、多元化都应该去做大品牌营销。以华润为例，华润小径湾热销之后的新闻稿就四个字“打通华 润”，那个项目里有华润大学，华润的养老基地，这都是华润集团的资源导入。审稿子的时候，恒大哈佛了，我的天!
那些非集团也同样需要大品牌营销。如果说华润和恒大是自家资源的内部打通，那么小可以打开思路说所有全世界的品牌都是我的!
非品牌房企开发一个楼盘，可以请知名设计师去设计，知名物业公司去，售楼处可以全是名牌供应商的东西，做可以请名人——所有的营销都用知名的东西去包装，只是我这个开发商不出名。
半山半岛太著名了，只是开发商不著名。大部分小房企在营销上就想我们没有大的品牌力，但换个角度就豁然开朗了，全世界都是你的。大有大的营销， 小有小的出路。以前买房子都是地段、价格问题，但是现在不全是了，消费者要看品牌。而品牌会做得越来越好，那么非品牌就得借力打力，让那 些品牌助你达到营销的目的。大品牌营销会成为一个趋势。
六、自媒体营销
自媒体营销的趋势已经成为定势，目前处在由小到大的过渡阶段。
先更正一些对自媒体的错误观念。第一个是很多人将自媒体等同于新媒体，新媒体只是一个相对的时间观念的区分，一百年前报纸也是新媒体。自媒体是个传播模式的 巨大转变。自媒体，即借助微博微信等平台，自己发声音。第二个误解是自媒体等于做官方账号，不管是微博还是微信，这只是做了一部分。比如SOHO中国的自媒体，不仅包括其官方账号，潘石屹、张欣的个人微博也是重要的组成部分。除此之外，还可以细分出很多账号，比如潘石屹语录、SOHO中国高管的微信朋友圈等等。自媒体营销，还包括用好行业以及跨界的自媒体，用第三方的声音为自己说话。黄章林在实践的地产自媒联盟，正在努力践行。第三个误区是认为自媒体营销是一个可有可无的小众营销。统计数据表示在2012年中国互联网的移动端用户已经大于端了。以后我们买房子还要去看杂志、翻报纸吗?自媒体的趋势是不可避免的、是不可逆转的。
十五年前压根就没有网络，十年前就没有社交网络，五年前还没有微博……现在这些平台已经为营销人所用，那么接下来的营销还会有什么创新?我们年轻一代营销人的机会就在这里——自媒体营销，这也是多数年长的营销人不屑去玩的。我们要想尽快地去舞台上去表现自己，不能只想着走他们的老路，这样是无法超越他们的。 一个人的价值就在于他的不可替代性。这就是我们年轻一代弯道超车的好机会。从另一个角度说，现在的消费者主要都是年轻一代，是自媒体的参与者和体验着，所 以必须依靠社交网络做自媒体营销。再有，所有认为四十岁人不玩微信的看法都是耍流氓，五十岁的都上天猫了，亲!
当然，做自媒体营销有三大难题。一是领导不懂瞎指挥，在传统的营销概念里领导更专业，但是在自媒体时代就未必了。前不久遇到一件事，我的小伙伴用了一个敏感 字去写文章标题，微信都没有屏蔽，后台显示用户很好奇，图文删除后索要文章非常踊跃，但在领导那里被严肃批评了。我们和他一样非常的无奈——就怕那种又不 懂又要管的领导。在自媒体时代，你写得不痛不痒是不行的。第二是没有现成的模板，没有成熟的打法。刚刚发现某个品牌自媒体做得不错，你一模一样学习就是不 行。必须不走老路。第三是变化太快跟不上。微信还没琢磨清楚，微米又出来了。所有的难题都是机会，所有的机会也都是难题。
七、粉丝营销
粉丝营销是对应的概念，从的角度就是品牌，从消费者的角度就是粉丝。有人说只要一个品牌有一千个脑残粉，那么他卖什么都可以了，不管你推什么，他卖都会去买，然后推荐别人去买。特别去关注某个品牌然后去扩散分享它的内容，这就是粉丝。也能操作，那个叫客户关系，有社交网站就有粉丝，现在就是粉丝和品牌零距离的时代。
万科，龙湖，绿城都是粉丝营销的典范。今年的碧桂园也是。
从前我们叫客户，现在我们叫脑残粉。从前我们强调重复购买，推荐购买，现在我们讲“关系营销”。牛文文说，粉丝经济时代，最重要的是“喜欢”与“转发”。结合自媒体营销趋势，大品牌营销趋势，各位房企品牌营销决策者，你该知道自己要做什么了。
不知道?看看小米吧!
八、精准营销
大数据时代的信息量如此庞杂，我买一个300万的大平层，网上有一大堆资料，我该选哪个?这是消费者苦恼的地方。从开发商的角度，有消费者要找300万大平层的项目却没有找到我。那么你就需要一个精准营销。
易居以云呼叫为核心的精准数据库营销是这方面的实践。售楼员通过微信卖房子，也是非常典型的精准营销。
举个例子，他称其为微信陪聊服务营销。在认识之后，录同步微信，建立的二次联系，因为双方已经建立起一定的信任度，偶尔会沟通一下，朋友圈点赞，对方也不会抵触。在对方空闲时候做一些销售，比如客户在候机延误时，无聊时分你去语音下。前提是你的微信个人号头像ID朋友圈定位清晰，让客户可以记住，喜欢并且愿意转发。
在信任的基础上，交易更易达成。现在的微信营销还只是个人微信加上公众平台，可以同步攻克一些技术上的问题，比如把微信上的客户联系内容导入excel再导入到销售系统，那就直接变成了线上的客户销售平台，这个明年一定是非常靠谱的精准营销的方法。
九、体验营销
《体验经济》书中写道：在体验经济时代，每个人都是演员。就拿过生日来说，从吃蛋糕，到办一个生日餐，再到举行一个主题生日派对，时代就是这样进步的。十块钱，一千块钱再到十万块钱，都是过一个生日。最近你可能还 知道的跨界的体验，从印象系列实景山水到又见五台山、又见平遥室内“穿越”，再到八小时超长、舞台与观众穿越的话剧《如梦之梦》。体验经济时代， 品牌不断超越。
地产也是这样，最早的是动迁房只是一个壳子，高级一点的就不只是本身了，而是服务，保安的微笑，业主的生日等，杰出代表就是龙湖，花花草草各个触点都做的非常的好。售楼处就是客户体验的地方，我们得做样板房，做示范区，做这些东西其实都是做客户体验。
体验不只是现场营造，也是终端体验，如何让消费者在移动互联触点上喜欢你，这个很重要。交互设计，互动传播，体验营销的关键。
十、点评营销
变革的时代，无法阻挡。
现在的消费者，对品牌信息，不相信权威，只相信伙伴。不会去看官方的，但会去看点评的，当然，消费者很难判断，哪些是水军的哪些是真实的哪些是独立第三方测评的。
地产人网的房企点评也是第三方的点评营销，它的大概念就是相信伙伴。大众点评、之家的模式，值得房地产行业人士思考。行业的试吃，店行业的试睡，有了体验后再去评价，对其他人是最接地气的引导和建议。
买房是件特别复杂的事情，我们能不能去听专业人士的评价?专业人士是独立第三方，可能是新型的导购员什么的，我觉得这是一个趋势。如果有一个，像克而瑞房价系统，如果能做到很精准，输入上海南区300万的价格等条件后出现专业的评价以及其它伙伴对这些楼盘的点评，这不是很靠谱的信息吗?这是颠覆性的营销模式。
房地产销售技巧
1、将最重要的卖点放在最前面说
根据首因效应这个销售学的理论，最先和客户介绍的卖点将获得最有效的效果，也将获得深刻印象。因此，要把楼盘最显著的卖点放在最前面说。
2、形成客户的信任
只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。信任可以分对楼盘的信任和对人的信任，这两点都不能疏忽。大家应该学习一些如何证实产品的销售技巧.
3、认真倾听
不要一见到客户就滔滔不绝地介绍，要先倾听，了解客户的想法，特别是要学会销售提问，打开客户的心扉，你才知道应该怎么说。
4、见什么人说什么话
尽管都是买房子，但客户的动机和关注点是不同的，居住的人关注舒适性，投资人关注升值性，给子女购买的人关注环境等等。不要对规定的房地产销售话术照搬照抄，见什么人说什么话的房地产销售技巧。
5、信任自己的房子
每个房子都有优点和缺点，切不可因为缺点就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底气就不足，客户就会察觉。把房子当成自己的孩子，孩子总是自己的最好。有了这种情绪，你就会做得很好。
房地产的特性
1、房地产位置的固定性：是自然生成物，位置不可移动，房屋是在上的，因此决定房屋不可移动、固定性，
2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;
3、房地产的高质耐久性;
4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由性质决定，有限、不可再生，但人们对的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国产总值的10%。
责任编辑：民生之窗
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2016年12月举行的中央经济工作会议为2017年楼市定下了“平稳健康发展”的主基调，同时提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并强调运用金融、土地、财税、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。那么2017年的房地产市场会有哪些看点，小编整理了以下五大内容：
房地产税在2017年是否会加快推进？
2017年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，文中提及支持各地在房地产税等方面探索创新，而在此前的中央经济工作会议中促进房地产市场平稳健康发展便是焦点，从刺激房地产到建立长效机制是否意味着2017年房地产税将会加快推进？
全国政协委员、政协经济委员会委员、新供给经济学研究院首任院长、首席经济学家贾康日前在接受媒体采访时指出，房地产税在2016年两会时已归入全国人大的一类立法项目，但后来没有看到具体推进。
按照一般程序，在法律草案正式宣布进入一审后，需要征求社会意见，可以预想各方面的不同意见会引出观点碰撞，推进到二审、三审过程中会有非常激烈的争议。但这将是个阳光化的“税收法定”过程，既然改革的大方向明确，又时不我待，其个人认为应该按照十一届三中全会重要指导精神“加快”走完立法过程，然后在国内各个城市，可依照各自情况，先从“火”的城市开始陆续依法执行。
全国人大财经委副主任郝如玉则称，十八届三中全会提出了加快房地产税的立法步伐和促进环保税的费改税内容，2016年全国人大安排了环保的费改税，但是房地产税方案还在起草。郝如玉表示，房地产税迄今已经试点征收了5年多，但是操作难度很大，有的地区税收成本甚至和税收收入相当，一个地区征地产税，也使得人才向周边地区转移。
那么，房地产税在2017年是否会破局？按照北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的说法，本届人大任期到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。
不动产统一登记平台2017年覆盖全国
在职能部门整合工作基本完成后，作为全国不动产统一登记牵头部门的国土资源部正在推进技术平台的工作。
从2014年下半年开始，国土资源部开始督促全国基层政府完成有关不动产统一登记的职能整合工作。当前，地方基层政府已经基本设立了专门的不动产统一登记部门。
按照不动产统一登记工作的时间点，2016年底前，要基本实现“停发旧证，改发不动产产权证”。2017年底前，不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。
2017年新年开始，《不动产登记工作规范（试行）》于1月1日起正式实施。该规范的一项重要规定是公证不再是继承（受遗赠）不动产登记的前置条件，公证成为办理继承（受遗赠）申请人的可选项，由其自行选择是否公证。
2017年多地政府明确“控制” 这里输
2016年，全国多个城市房价出现快速上涨，随后而来的便是多地出台楼市调控政策，在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，多地政府工作报告中明确将稳控房价作为调控目标。
北京、上海、深圳等一线城市中，北京市副市长陈刚表示，2017年调控目标是保持平稳健康发展，房价环比不增长；政府工作报告强调，2017年将加强房地产市场调控，严格执行调控政策，促进房地产市场平稳健康发展；深圳市则坚持综合运用金融、土地、投资等手段，有效降低高房价对实体经济的“挤压”影响。 而一些热点城市则明确提出了“控制房价上涨”。
1月16日，河南省长陈润儿在作《政府工作报告》中提出，促进房地产市场平稳健康发展。坚持住房的居住属性，严禁投机炒房，加强舆论正面引导，稳定市场预期。同时提出强化郑州房地产市场调控，增加市场供给，明确表态“控制房价上涨”。 1月18日，市长缪瑞林在作《政府工作报告》中则表示，加大房地产市场调控力度，保持房地产健康稳定发展。通过落实稳控房价措施，扩大供地规模，加强市场监管，稳定市场预期，保持房地产市场平稳健康发展。
1月25日，福建省省长于伟国在《政府工作报告》中表示，坚持分类调控，因城因地施策，严控福州、厦门房价上涨。同时指出坚决抑制房地产泡沫，防止大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性。加强住房市场监管，规范开发、销售、中介等行为。
土地使用权续期问题能否解决？
日，国土资源部召开了新闻发布会，针对温州二十多年住房的问题，国土资源部给出了“两不一正常”的过渡性办法，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。
但在上述方案公布后，在实际操作层面，温州的这些“到期房”一旦重新登记交易后则将变成“过期房”。其原因在于，国土资源部发布的方案中在涉及“土地使用期限”时，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。但并未涉及交易完成后是否能续期、续期多少年以及续期是否收费的问题。
对此，国土资源部地籍管理司（不动产登记局）相关人士表示，只是暂时解决此前无法交易的问题，后续还要通过立法等手段细化操作。
而对带有普遍性70年住宅土地使用权期间届满后的续期问题，王广华称，将继续加强调查研究，在相关工作中积极建言献策，配合相关部门尽早地完成研究，出台相关的法律安排。
特色小镇会是下一个地产热点吗？
2016年下半年，特色小镇成为风口。来自住建部、发改委、财政部的多份文件给特色小镇政策层面带来了支持。2016年7月，多部门联合发布通知提出在2020年前，培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇。
一时间，多地政府开始着手投资建设各类特色小镇，而一些传统的房地产企业也看到了特色小镇建设的红利。
在2月4日，国务院发布的《全国国土规划纲要（）》中就明确，重点发展区位优越、潜力较大、充满魅力的小城镇，促进县域经济发展，发挥连接城乡的纽带作用，培育具有农产品加工、商贸物流等专业特色的小城镇。
不过有一个明显的现象就是自今年7月国家层面提出加快构建特色小镇以来，各地正通过给补贴、给奖励、花重金等方式赶着投资建设各类特色小镇。而一些房企则通过与政府合作等模式参与到特色小镇的建设中。
在发改委一些政府官员看来，特色小镇确实是未来倡导的一种理念及方向，但他们的初衷更多的是希望通过规划来引入产业进而培育营造，而不是急于带上“特色小镇”的帽子。
中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁则指出，只有将特色小镇做起来发展到一定的规模，形成产业集聚、人才引进后，房地产开发商才可以建造住宅作为配套服务，否则又是走了传统城市发展的老路。
（来源：澎湃新闻）
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回顾这一个月来的工作，在公司领导及各位同事的支持与帮助下，按照公司的要求，做好自己的本职工作。通过这段时间的学习与工作，在以往的工作模式上有了新的改进，工作方式也有了较大的变化，现将一个月以来的工作情况总结如下：　　一、办公室的日常工作　　作为职能部门的协助管理人员，清楚地认识到，总公司是总经理室直接领导下的综合管理机构，是承上启下、沟通内外、协调左右、联系四面八方的枢纽，是推动各项工作朝着目标前进的中心。所以在这样的工作环境下必须自我强化工作意识，加快工作节奏，提高工作效率，力求周全、准确，避免疏漏和差错。　　1、及时了解置业顾问相关情况，并及时上报。务必让公司领导在最短时间内掌握员工的工作进展及变动　　2、积极响应公司号召，根据公司基本理念要求，大力提倡团队与合作精神　　3、认真做好文字工作。负责商业部各项会议的记录、整理和会议纪要提炼;所有的文件、资料、整理归档入册。及时传达贯彻公司有关会议、文件、批示精神。　　二、加强自身学习，提高工作效率　　公司秉着“精诚至上，服务为先”的理念不停的在进步和完善，而自己的学识、能力和阅历与其都有一定的距离，所以必须加强自身的学习，以正确的态度对待各项工作任务。积极提高自身各项素质，争取工作的主动性，责任心，努力提高工作效率和工作质量。　　三、存在的问题和今后努力方向　　工作中存在一些问题和不足，主要表现在：第一，由X对业务的不熟悉，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;第二，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位;第三，自己的理论水平还跟不上公司工作的要求。　　在下接下来的工作中，应认真提高业务、工作水平，为公司经济跨越式发展，贡献自己应该贡献的力量。我想我应努力做到：第一，加强学习，拓宽知识面，努力学习房产专业知识和相关工作常识;第二，本着实事求是的原则，做到上情下达、下情上报，真正做好领导的助手;第三，自身及置业顾问工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的工作氛围。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，力争取得更大的工作成绩。