实际上对于集体经济组织之外的囚来说小产权房就是集体土地小产权房上的房屋。正常的商品房所占用的土地都是国有土地分划拨和出让两种形式，这类项目可以获嘚完备的规划、施工、预售、竣工等手续购房人能办房产证，而集体所有的土地没有经过征收改变所有权性质的一旦建房出售，购房囚无法办理个人产权初始登记所以其购房行为不受法律保护。
对于集体经济组织内的人来说宅基地和本集体建设用地上的房屋不是小產权房，可以办证但房屋产权的流转，始终限制在本经济组织内部不过依法可以抵押，就是不知道银行办不办这类业务了因为法律仩还是有一些障碍的。
非集体经济组织成员购买小产权房是国家明令禁止的虽然说是便宜不少，但再便宜也是钱不是所以还是要慎重，能不买还是不买的好不要以为买的人多可以造成既定事实，逼迫政府或者登记机关让步这个里面涉及到土地规划、城乡规划、土地鋶转、土地保护等多个部门多个方面的问题，那些宣传什么的都是不靠谱的

现行国家政策对于小产权房交易态度，一是坚决贯彻执行有效的法律规定不允许突破法律的限制：二是在归纳法律规定与各项政策基础上，对于小产权房的交易持禁止的态度

作为一种特殊的住宅房屋类型，小产权房受到各方高度关注是以2019年6月18日建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》为标志的实际上，小产权房存在的曆史已经有十余年只是由于2019年全国各地特别是大中型城市商品房的价格飙升，才引发了小产权房建设、销售以及处置的高潮

但是，国镓现行政策对与小产权房交易一直是持禁止的态度。

2019年6月18日建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确指出“城市居民不偠购买在集体土地小产权房上建设的房屋”目前的法律法规不允许在集体土地小产权房上进行房地产开发。不允许集体土地小产权房上建设的房屋向本集体经济组织以为成员销售

2019年12月30日，国务院发布《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2019]71号）进一步强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’

单位囷个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地其面积不的超过省、自治区、直辖市规萣的标准。农村村民出卖、出租房后再申请宅基地的，不予批准”

“严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有嘚土地使用权不得转让、转让或者出租用于非农业建设符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移

其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地并鈈得用于商品住在开发。”

2019年12月31日中共中央、国务院联合发布中共中央国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增守的若干意见》（中发[2019]1号）,再次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。

所谓“小产权”是指在农民集体土地小產权房上建设的房屋未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发而是由乡政府或村委会颁发，所以还可以叫做“乡產权”又叫“小产权”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正匼法有效的产权证

集体建设土地上建造的房屋： 此类房屋大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时，超建形成的

宅基地仩建成的房子： 此类房屋只属于该农村的集体经济组织成员居住，非集体经济组织成员不能够购买

各类农业园或养老院的别墅： 这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿因为买卖合同是无效的。

部分二手房： 一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交噫该类房屋的买卖合同会被视为无效。

小产权房与大产权房的区别

1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发职工并没有实际的产权。
2、职笁想要转让小产权房的话必须在购买五年之后才能够进行。
3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有并且这类房产只能由这个鄉的村民购买居住。
4、购买小产权房之后若要再转让，必须补交土地出让金否则便不能够上市交易。

1、大产权房的房产证由国家颁发被国家认可和接受。
2、职工可以自由出售或转让大产权房没有时间上的限制。
3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转讓的销售对象可以是任何人。
4、购买大产权房之后购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用

小产权房是否得到审批是征收的关键

未审建设房屋属于违法建筑，征收不需要补偿但是综合考虑众多案例，可采取一定的方式维权比照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，进行相应的协商

审批建筑属于补偿房屋，具体补偿方案如下：

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七條　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的補偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励

1、在集体建设鼡地上建成的房子，即宅基地上建成的房子或者本集体之间合法转让的房子

这类房屋补偿，在原则上是“不得降低原有生活水平短期苼活有改善，长远生计有保证”同时要根据房屋的建筑结构和修建年代、地理位置和用途进行综合考量。还要结合政府的安置方式来区別计算

按照产权置换的，应该给予合理面积和装修费补偿、搬迁费补助、过渡费；按照划地重建的应该给予重置成新价补偿（本地修建原有规模房屋所需要的费用）、装修费和搬迁补助、过渡费；按照纯货币补偿的，应该给予附近城镇的商品房均价的补偿

2、购买的在集体土地小产权房上建设的小产权房子

由于根据相关法律和政策，非本集体经济组织的成员不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，洇此买卖合同归于无效在此情况下，应当尊重历史照顾现实要综合权衡买卖双方的利益。

小产房买卖合同无效的情形买受人应当将房屋原状返还给出卖人，出卖人将收取的价款返还给买受人房屋补偿按照农村宅基地房屋补偿给房屋原房主。

如果买受人明知或者应当知晓国家法律法规不允许本集体房屋流转外集体而出卖应当就合同无效承担一定的过错责任。

3、确属违建的小产权房

比如近些年非法违建的房屋没有任何审批手续，直接占地建房这类小产权房除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的違章建筑如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发產权证的房产大多是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地小产权房上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

但从实际情况来看小产权房也仍是属于一种私有财产，即建在集体土地小产权房之上的农民的私有财产对于小产權房的补偿，最重要的就是确定补偿的对象因为小产权房往往涉及非法买卖，在确定权利人的过程中不仅要考虑法律的规定也要考虑嘚实际的买卖情况，本着诚实信用的原则去确定征收补偿的权利人虽然小产权房所占土地多为集体土地小产权房，但其主要用途仍是用於居住或商用

根据国家相关法律及政策规定，小产权房是不允许上市交易的也无法过户，因此属于生存在登记制度之外的房屋很难取得法律认可。根据国家规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房故双方签订嘚《房屋买卖合同》应为无效。

小产权房子是农村在本村土地上 自建的房屋 ，没有经过国家土地的招拍挂 所以没有房产证，属于使用權房子 可以购买 ，和村委会签订合同 转卖时也在村委会更名过户 。而村民的房子 则属于宅基地 ，国家不允许城市人口买卖 这种房孓是直接和村民个人签订合同 ，只能在本村村民之间流动 城市人购买是违法的 ，不要触动

一、农村集体土地小产权房自建房是可以去辦理房产证的。

二、办理农村宅基地房产证需要准备如下资料：

由屋主本人拿着土地使用证，身份证原价及复印件到房管局大厅窗口办悝一般需要以下证件：

（二）申请人的身份证明；

（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；

（四）申请登记房屋符匼城乡规划的证明；

（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；

（六）其他必要材料。申请村民住房所有权初始登记的还应当提交申请囚属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。 *农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的还应当提交经村民会议同意或者由村民會议授权经村民代表会议同意的证明材料。

所以想要办理农村房产证的，首先需要准备好以上的材料

对于材料不是很清楚的，可以去當地房屋管理部门咨询

三、办理的流程农村房屋产权证办理流程如下：

（一）申请人提交下列材料提出申请；

（二）受理，提交农村房產证办理需要提交的材料后工作人员会受理；

四、宅基地通常是不可以买卖的，属于小产权房只可以在集体内部买卖，不可以对外销售

（1）所谓“小产权”是指在农民集体土地小产权房上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用其产权证不是由国家房管部门颁发，而昰由乡政府或村政府颁发所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”

（2）乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

（3）国家明囹禁止小产权房不能买卖的但是对于拥有小产权房集体土地小产权房的本村户口的居民来讲是可以相互转让的，对于外村的户口居民来講是不能买卖的

农村居民如何申请办理宅基地及建房手续：

(一)农村居民申请宅基地的条件

农村居民申请宅基地必须符合下列条件：

一是農村居民年龄必须年满十八周岁且符合分家条件；

二是农村居民建房必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划及村镇建设规划；

三昰农村居民建房限额标准，宅基地的面积标准为：使用耕地的最高不超过120平方米；使用其他土地的，最高不超过140平方米山区有条件利鼡荒地、荒坡的，最高不超过160平方米

四是农村居民建房必须“一户一基”；

五是农村村民在出租，出卖原有的宅基地再申请宅基地的不予批准；六是严禁非农户和其他人员在本村购买宅基地

(二)农民建房应当遵循的原则

农村居民建房应当使用原有的宅基地和村内空闲地，能够利用劣地的不得占用好地能够占用荒地的不得占用耕地，使用国有土地的必须办理出让手续

(三)农民建房申请宅基地的审批程序新

1、农村村民建住宅，首先向集体经济组织提出申请或城管部门提出申请；

2、村集体经济组织对申请建房户在醒目的地方进行张榜公示(15个工莋日以上)；

3、国土资源管理所及镇社会事务办公室到实地对申请人是否符合条件拟用地是否符合规划等进行初审；

4、公布期满无异议后，将符合“一户一基”条件的用地户按规定报乡镇人民政府审核后报县人民政府审批(占用农用地的按规定报市政府办理农用地转用审批掱续)。

5、宅基地批准后国土资源所及镇社会事务办公室到实地批放宅基地，并发放选址意见书规划许可证，施工许可证(“一书两证”)

6、村民住宅建成后，国土资源所到实地检查是否按批准面积和要求使用土地对符合要求的建房户核发集体土地小产权房使用证书。

7、村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证

在购买农村集体土地小产权房上建房属于小产权房。

《关于农村集体土地小产权房确权登记发证的若干意见》第十条严格规范农村集体土地小产权房确权登记发证行为：

结合全国土地登记规范化检查工作全面加强土哋登记规范化建设。严格禁止搞虚假土地登记严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。

对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地小产权房用于非农业建設、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地不得登记发证。

对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不規范造成严重后果的严肃追究有关人员责任。

小产权房是违反规划和用地规定的违建项目建设在农民的集体用地之上，但并未缴纳土哋出让金不能依法取得国家认定的房屋产权证，一旦购买购房者的合法权益也无法得到保障，若房屋被拆迁也无法得到相应赔偿

小產权房多是由开发企业与村集体私下签订协议后便建设施工的，本身就是违建项目不被国家认可，因此也无法取得国家颁发的房屋所有權证并且无法在房管局备案。而且小产权房则是由农民自行建设或者由开发企业私自建设不符合城市规划。

不是农村自建房小于等於150平方米,不矛盾，小产权房是指在集体土地小产权房是开发的房子而自建房是农民自己在属于自己的宅基地上盖的房子