小产权房买卖纠纷：三家法院判例各不相同
省委书记郭庚茂—抓法治建设，坚持依法办事，完善法规制度，加大执法力度，依靠法律来约束行为、调节关系、规范秩序。房价居高不下，不少人选择价格相对低廉的小产权房。而随房价不断上涨，不少卖家撕毁合同，买卖双方对簿公堂。然而记者发现，小产权房买卖合同纠纷，多种案例判决结果和判定依据均各不相同。在郑州，小产权房买卖合同是否有效？郑州一名法官介绍，目前郑州多按照“协议有效”处理，认可买房者的使用权、收益权。同是小产权房买卖纠纷法院判定结果各不相同纠纷2010年1月，北京阴女士将一套小产权房出售给朱先生，双方签订《房屋买卖协议》。今年10月，阴女士请求法院判令双方当时签订的合同无效。卖房者小产权房不能买卖，与朱先生签订的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定，因此，协议属于无效合同。买房者对方之所以起诉，是因为现在房价飙升，觉得亏了，才萌生毁约的想法。买房者拥有房屋使用权。法院判定北京市门头沟区人民法院：本案中，《房屋买卖协议》是买卖双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。判定依据我国针对小产权房的相关法律规定尚未出台，双方就诉争房屋正式产权手续的办理也无明确约定，对阴女士“合同无效”的诉讼请求，法院不予支持。2004年5月，房先生在郑州北环南王寨新村附近买了一套小产权房。7年后，这套房子被当年的卖主占据。占据房屋，并在对方起诉时提出反诉，要求房先生支付其10万元“房屋占用费”。将卖房者告上法庭，要求返还其15万元购房款。郑州市惠济区人民法院：此案涉及小产权房，卖主并不是该村村民，双方签订的合同无效，判处卖主返还房先生15万元购房款。法律规定，集体土地上的小产权房，不能办理房屋产权过户手续，其买卖行为并不受法律保护。2002年7月，画家李玉兰与农民马海涛签订协议，约定以4.5万元价格购买其位于北京通州区一处小产权房。马海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋。双方协议合法有效，且对方是居民户口，无权要求退还房屋。北京市通州区人民法院：违反法律、行政法规规定的合同无效。李玉兰应腾退房屋，马海涛给付其补偿款93808元。李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员住房，故判决双方合同无效。观点1不应纵容不诚信行为买房者有使用权、收益权同样是小产权房，为什么会出现不同的判决结果？小产权房买卖合同是否有效？郑州市高新技术开发区法院民一庭副庭长赵宜勇认为，案件一，法院认定合同有效的判决很合适。“虽然房子暂无产权，买房者仍具有使用权和收益权，可以用来自住或者出租。”他认为，房屋的产权或性质并没有改变。他表示，郑州现在不会出现这样的问题，“郑州一般的做法是认定合同有效，买房人有使用权、收益权，不涉及房屋产权。”“小产权房出现合同纠纷，都是房价上涨闹的。”他说，如果房价不涨，原房主也不会找事，“不能助长这种不诚信行为。”观点2合同牵涉物品不合法合同不应认定为有效郑州大学法学副教授、北大法学博士许桂敏则表示，她不认同门头沟区人民法院认定合同有效的判定。她分析，这次法院的判决，是依据民法认定合同有效。但合同要建立在小产权房合法的基础上，否则无效。“小产权房不合法，合同肯定无效。就好像买卖毒品，即使合同是真实意思的表述也不合法，因为订立合同的事物本身是不合法的。”她说。“这种案件处理不好，容易激发社会矛盾。”她认为，法院的判决可能考虑了社会稳定的因素，保护了弱势方。声音应定性小产权房避免同案不同判许桂敏认为，小产权房买卖案件“同案不同判”，原因是没有可以普遍使用的法律依据。“司法机关应对小产权房进行定性，或予以明确的司法解释，建立准则，才能解决难题。不然，判案只能依靠法官个人的认知理解，风险很大。”她说。如果法律明确小产权房买卖合同无效，会不会出现大批原房主“否认合同”的现象？“只要小产权房没有确权，即使把房子要回来，也没有人敢接手，反而杜绝了小产权房买卖。”她认为，大多数房主不会这样做。她提醒，现阶段，小产权房明显不会转正，法律风险颇大，市民最好不要去买。链接钻法律空子必被其伤害案例12010年，小吴通过中介，看中了一套两居室的房子，卖房者表示，房子次年3月份满5年，按照规定需另缴5.5%的营业税。如果满5年后办理过户手续，不仅能省不少税费，还可以省掉1%的个税。考虑再三，小吴同意了。过完年，二手房价格看涨，卖房者便提出取消合同，后经过调解，卖房者双倍返还小吴的定金。小吴看似没有损失，可是房价在上涨，人民币在贬值，损失肯定是有的。案例2今年10月份，市民夏先生通过中介看中一套170多平方米房子，总价200万元。因为银行贷款一个月后才到，夏先生与业主协商，准备提前装修房子。
交完120万元首付款一个月后，他到房管局办理过户手续，却怎么也联系不上业主。经查询发现，他买的这套房子已因经济纠纷被法院查封，即将拍卖。无奈，夏先生只好到法院起诉卖房者“涉嫌诈骗”，才发现卖房者欠了300多万元外债，房子价值还不够抵债。点评案例1：这种情况常出现于市场回暖时。这种钻法律空子的做法，看似占了便宜，一旦出现纠纷，权益不能保障。案例2：过户手续应按照政策规定进行，不然极易受骗。如果买房者把首付款打到房管局指定的资金监管账户上，就安全多了。点评人：21世纪不动产郑州区域执行总经理 王川
本文来源：大河网-河南商报
作者：訾利利
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开发商卖小产权房被判诈骗罪
租地盖“养老公寓”摇身变“高档别墅”在房山区常乐寺村擅自建设、销售“青龙湖庄园”别墅，且在政府部门明令禁止的情况下仍然继续销售，共向近20名购房人销售房屋，获得购房款730余万元。今天上午，开发商李风景在一中院受审。李风景是首个因建设、销售小产权房，被追究合同诈骗罪刑事责任的开发商。犯合同诈骗罪最高可至无期徒刑，而此前被追刑责的开发商，所获罪名最高刑期仅为7年，为非法转让、倒卖土地使用权罪。法律界人士表示，这一变化，说明国家打击小产权房的力度在加大。案情回放农村租地 自称盖“养老公寓”李风景今年49岁，北京人。2009年5月，李风景成立北京风景伟业房地产有限公司。两个月后，他与房山区青龙湖镇常乐寺村签订了“养老设施用地租赁协议”。村支书孟某表示，“协议书”约定，将村里160亩砖厂旧址废弃的荒地租给李风景作为养老、养生设施用地，租期从日起30年。协议写明：只能在租用土地上建设养老公寓，不能出售。孟某说，这个项目与民政局合办，当时双方向房山区青龙湖镇递交申请，是投资建设“广孝山庄养老公寓”，“高档古典式，以平房四合院、三合院、单元式为主的民办养老公寓社区，建设床位1000张”。摇身一变 养老公寓成“别墅”协议签订后的第三天，也就是日，李风景开始建房。此时，房屋建设还没得到政府部门批准。没过多久，已经建起总面积约800平方米的4间平房，只差封顶。按照李风景的计划，他打算建150间平房和一栋楼房。当年7月下旬，有人发现李风景在“豪宅网”、“中国别墅网”等网站上卖房，“广孝山庄养老公寓”摇身变成“青龙湖庄园”，网站上的描述和“养老公寓”大相径庭—— “独享1500亩青龙湖风光的湖岸别墅，依傍西山，形成天然围合私人山水天地……”虚假承诺 购房合同随处可见为增加项目可信度，李风景在常乐寺村的农家院临时成立“广孝山庄养老公寓筹备处”。李风景很清楚，他盖的是没经批准的“小产权房”。为此，他采用“半地下”的销售方式：网上发布广告、手机群发短信、街边散发小广告。通过广告到实地查看的购房人，一般都觉得“不虚此行”。打好的地基、盖好的临时建筑、“与民政局合作的项目”能赢得购房人的信任。销售过程中，李风景更能忽悠。风景伟业只租了常乐寺村160亩土地，这一条在“房屋买卖合同”中变成“使用面积300亩”。“因为古塔是文物，需要保护，所以古塔周围土地没有写进租赁协议。后来经过测量，一共大约是300亩土地。”被抓后，李风景仍然狡辩。他与常乐寺村签订协议租期30年，在“房屋买卖合同”中“租期”涨到50年。村镇两级 都曾要求停建拆除案发后，村支书孟某坚称，村里和自己从没有答应、协助过风景伟业办理任何相关手续。“我们村只同意他建养老院，没让他盖别墅卖。”孟某说，他没想到李风景会刚签完协议就私自开工盖房。尽管“高档别墅”和“养老公寓”差别很大，但孟某坚称，他只是“听人说”李风景在卖房，自己多次问过他，但李风景都说没有。案卷材料显示，村委会了解到李风景在“卖别墅”后，曾要求其停止建房，还通知了镇政府。日，镇政府村建科到现场下发“停建拆除通知书”，要求风景伟业停止施工，对已建成部分立即拆除。此后，李风景组织人将地基以上的建筑拆除。2009年10月，李风景写下保证书，“在取得国家合法用地审批手续之前，保证不再盖房，不再给镇里、村里找麻烦”。继续卖房 骗取购房款730余万但之后，李风景却偷偷摸摸“恢复建设”，继续卖房。日，青龙湖镇政府下发“限期整改违法通知书”。之后，政府派人将临时建筑全部拆除。2010年7月，该片土地根据市里要求恢复为农耕地。让人费解的是，虽然村镇两级都在阻止李风景盖房，但李风景设在村里的“售楼处”，却仍在“招揽生意”。2009年8月至2010年12月期间，李风景仍在对外销售“广孝山庄养老公寓”，并先后与近20名购房人签订了房屋买卖合同，骗取购房款730余万元。日，北京警方以涉嫌合同诈骗罪将李风景刑事拘留。日，李风景被检察院以合同诈骗罪提起公诉。与李风景一起被公诉的还有销售总经理卢某和李风景的同居女友杨某。庭审现场当庭翻供 自称积极退还房款10点35分，案件开庭。记者注意到，还不到50岁的李风景，如今已经满头白发。而杨某一看到旁听席上的家人，就开始失声痛哭。在法庭上，李风景拒绝承认之前他在公安预审笔录里承认的内容是事实。“警察当时让我签字的时候，我没戴眼镜。”他说。之后公诉人和李风景展开了激烈辩论。对于政府下达了停工通知为什么还继续卖房，他说，这是因为之前自己和“销售商”有销售协议。李风景声称“政府欺骗了我”。他说，村里给他的应该就是建设用地，而到了最后，政府却告诉他，这是基本农田。对于他从近20个购房者处收取的730多万元购房款，他承认，目前只退还了三四百万元。但他表示，自己没有非法占有的目的。“我自己还往里面投钱了呢！”他说。 他还表示：“我一直在积极地退还房款，我还是有能力还钱的。只不过因为现在人在看守所，所以才还不了钱了。” 对于他的说法，公诉人告诫他端正态度，不要做无谓的狡辩。截至记者发稿，庭审仍在继续。延伸采访合同诈骗 首以重罪追究刑责从记者掌握的情况看，李风景是本市第三个因违章建设“小产权房”而被追究刑事责任的开发商，但他是首个被追究合同诈骗罪刑责的人。知情人告诉记者，检方公诉李风景等人的理由是，其在村镇两级明确要求其停建、拆违的情况下，向购房者隐瞒真相，继续签订卖房合同对外销售，符合合同诈骗罪的构成要件。 而之前被追刑责的两名开发商，其实也具有“被明确要求停建，但仍然继续出售”的情节。首个被追刑责的开发商张玉东曾供述：“怀柔林业局先后两次下发行政处罚通知书要求停工，但我没停。”第二个被追究刑责的开发商王晓晨，2007年3月怀柔国土分局已经因违章建设问题与他约谈，但相当一部分人是在这之后购房。张玉东最终被法院以非法占用农用地罪，判处有期徒刑2年6个月；王晓晨最终被法院以非法转让、倒卖土地使用权罪判处有期徒刑3年6个月。非法占用农用地罪最高刑期为有期徒刑5年；非法转让、倒卖土地使用权罪的最高刑期为有期徒刑7年，而合同诈骗罪“数额特别巨大”的最高可获无期徒刑。记者了解到，在北京地区，“特别巨大”的起刑点是20万元。追究重罪 说明打击力度加大就此，多名不愿透露姓名的法官、检察官告诉记者，虽然“同罪同判”是法理上的要求，但如果完全用“罪刑法定”、“同罪同判”裁判，有些问题难以解释。一位法官说，“小产权房在京郊小只一处，从法律规定上严格来讲都是违章建筑。张玉东、王晓晨因此获罪，其他开发商就不该承担刑事责任吗？但是，对于建设销售小产权房，从不追究开发商的刑责到追究，从追究轻罪责任到重罪责任，从这种改变可以看出国家的打击力度在逐步加大。此案判例 能起到警示作用针对此案，北京工商大学经济学系教授、房地产专家郭馨梅认为，本市首次按照合同诈骗罪追究小产权房开发商刑责，说明国家在加大力度治理小产权房。记者了解到，虽然中国不是判例法国家，但率先做出的判例，对各法院审理案件仍有参考作用。郭馨梅说，“这个案子作为一个司法上的突破性案例，对今后欲建小产权房的开发商来说，能起到警示作用。”
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小产权房买卖纠纷：三家法院判例各不相同
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房价居高不下，不少人选择价格相对低廉的小产权房。而随房价不断上涨，不少卖家撕毁合同，买卖双方对簿公堂。
然而记者发现，小产权房买卖合同纠纷，多种案例判决结果和判定依据均各不相同。
在郑州，小产权房买卖合同是否有效？郑州一名法官介绍，目前郑州多按照“协议有效”处理，认可买房者的使用权、收益权。
同是小产权房买卖纠纷
法院判定结果各不相同
2010年1月，北京阴女士将一套小产权房出售给朱先生，双方签订《房屋买卖协议》。今年10月，阴女士请求法院判令双方当时签订的合同无效。
小产权房不能买卖，与朱先生签订的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定，因此，协议属于无效合同。
对方之所以起诉，是因为现在房价飙升，觉得亏了，才萌生毁约的想法。买房者拥有房屋使用权。
北京市门头沟区人民法院：本案中，《房屋买卖协议》是买卖双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
我国针对小产权房的相关法律规定尚未出台，双方就诉争房屋正式产权手续的办理也无明确约定，对阴女士“合同无效”的诉讼请求，法院不予支持。
2004年5月，房先生在郑州北环南王寨新村附近买了一套小产权房。7年后，这套房子被当年的卖主占据。
占据房屋，并在对方起诉时提出反诉，要求房先生支付其10万元“房屋占用费”。
将卖房者告上法庭，要求返还其15万元购房款。
郑州市惠济区人民法院：此案涉及小产权房，卖主并不是该村村民，双方签订的合同无效，判处卖主返还房先生15万元购房款。
法律规定，集体土地上的小产权房，不能办理房屋产权过户手续，其买卖行为并不受法律保护。
2002年7月，画家李玉兰与农民马海涛签订协议，约定以4.5万元价格购买其位于北京通州区一处小产权房。
马海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋。
双方协议合法有效，且对方是居民户口，无权要求退还房屋。
北京市通州区人民法院：违反法律、行政法规规定的合同无效。李玉兰应腾退房屋，马海涛给付其补偿款93808元。
李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员住房，故判决双方合同无效。
不应纵容不诚信行为
买房者有使用权、收益权
同样是小产权房，为什么会出现不同的判决结果？小产权房买卖合同是否有效？
郑州市高新技术开发区法院民一庭副庭长赵宜勇认为，案件一，法院认定合同有效的判决很合适。
“虽然房子暂无产权，买房者仍具有使用权和收益权，可以用来自住或者出租。”他认为，房屋的产权或性质并没有改变。
他表示，郑州现在不会出现这样的问题，“郑州一般的做法是认定合同有效，买房人有使用权、收益权，不涉及房屋产权。”
“小产权房出现合同纠纷，都是房价上涨闹的。”他说，如果房价不涨，原房主也不会找事，“不能助长这种不诚信行为。”
合同牵涉物品不合法
合同不应认定为有效
郑州大学法学副教授、北大法学博士许桂敏则表示，她不认同门头沟区人民法院认定合同有效的判定。
她分析，这次法院的判决，是依据民法认定合同有效。但合同要建立在小产权房合法的基础上，否则无效。
“小产权房不合法，合同肯定无效。就好像买卖毒品，即使合同是真实意思的表述也不合法，因为订立合同的事物本身是不合法的。”她说。
“这种案件处理不好，容易激发社会矛盾。”她认为，法院的判决可能考虑了社会稳定的因素，保护了弱势方。
应定性小产权房
避免同案不同判
许桂敏认为，小产权房买卖案件“同案不同判”，原因是没有可以普遍使用的法律依据。
“司法机关应对小产权房进行定性，或予以明确的司法解释，建立准则，才能解决难题。不然，判案只能依靠法官个人的认知理解，风险很大。”她说。
如果法律明确小产权房买卖合同无效，会不会出现大批原房主“否认合同”的现象？
“只要小产权房没有确权，即使把房子要回来，也没有人敢接手，反而杜绝了小产权房买卖。”她认为，大多数房主不会这样做。
她提醒，现阶段，小产权房明显不会转正，法律风险颇大，市民最好不要去买。
来源：大河网
小产权房并不是法律上的概念，小产权房的根源是房屋下面的土地系非建设用地，但这并不妨碍小产权房具有使用、收益的价值；另外当事人双方签订的房屋买卖合同是否有效的问题，这要是具体情况具体对待，例如双方都明知是小产权房，但仍购买，应认可合同的效力或根据双方的真实意思认定买卖合同实际是租赁合同，系有效合同；再者，小产权房只是阶段性的，存在即合理，而且现实中小产权房大量存在，忽视其存在或粗暴地认定为非法显然太过武断，认定合同有效，并不认为其以后可以获得合法的产权，毕竟合同有效和是否能够获得房屋产权是两回事，即使以后房屋难以获得产权或房屋遭到违法拆迁，也可以由当事人在合同中约定损失的承担问题或根据公平交易的理念予以解决！
笔者来自农村，对处理农村问题甚感兴趣，处理了大量的农村宅基地、房产等纠纷，有的是农村房屋在村民之间转让问题、有的是土地的承保经营问题、有的是开发商建设的小产权问题、有的是利用农村土地违法建立通信基站问题、这其中大多涉及违法情形，参与的部门与人员众多，花样百出，各显神通，当事人的利益诉求不尽相同，解决问题的依据又不尽充足，甚至是空白，但你要进行调查，洞悉当事人的利益诉求，变通解决问题，尊重客观存在，尊重客观存在，更要尊重农民的首创精神，历史的发展是靠广大的人民群众推动的，尤其是来自农民的智慧是非凡的，勇气是可贵的。回到问题上来，问题总要解决，尤其是土地承包问题要经过土管部门仲裁。大多数问题要靠法律、政策、调解相结合，智慧地处理纠纷。当然小产权房问题不同于宅基地纠纷。但究其本质是法律关系问题，重在选择法律关系，关系决定利益，利益决定问题是否能够解决，有时无解也是一种解决办法。
解决农村宅基地及房产问题的原则是“地随房走或房随地走”，既然房子和地不分家，何不参照此原则处理小产权房的问题，地的性质违法并不妨碍房子的存在即价值，何不引导当事人换条思路解决。如果房子违法情形严重，面临拆除，根据合同目的原则，以当事人无法获得房子的使用、收益等价值，合同目的达不到可以解除合同。当然对于以确认产权为目的的诉讼可以直接驳回不予受理！
小产权房的问题，未来一定可以解决，应以一颗宽容的心，着眼于未来，当然立法者也应加快立法的脚步，承认问题的存在，尊重客观事实，尊重各方利益，出台一些切实可行的法律法规。
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Powered by　　安明万万没想到买了集体土地上的村镇房屋，尽管住了7年，也拿到了房管部门颁发的所有权证，但最终他与卖房人所签的房屋买卖合同还是被法院判决无效。　　2006年9月，安明通过朋友介绍，与高洪波夫妇签订了房屋买卖合同，以86000元价格买下了高家位于徐州市鼓楼区某村的一处建筑面积为83.37平方米的房屋。房屋交付后安明将原有的房屋拆掉，翻建了15间房屋，并办理了房屋所有权证书，从此一直住了下来。今年年初听说政府要对此住地进行拆迁，高洪波夫妇便找上门来要求撤销双方原来签订的合同、收回房子，被安明拒绝。今年5月，高洪波夫妇将安明告上了法庭。高洪波夫妇主张房屋系集体经济组织所有的宅基地上的房屋，而且安明也不是本村村民，无权购买该房屋，因此，双方签订的上述合同违反了国家的强制性规定，要求法院宣告合同无效。　　安明认为，法律规定诉讼时效为2年，而高洪波夫妇的起诉早已超过诉讼时效；另外自己支付了购房款、对房屋进行了改建并已取得房产管理部门颁发的所有权证书，自己理应对房屋有所有权，要求法院驳回高洪波夫妇的诉讼请求。　　法院经查发现，安明所买的房屋在徐州市某区房地产管理处登记备案的村镇房屋所有权证存根上登记的所有权人仍是高洪波夫妇；安明不是该村镇村民。法院认为，针对不同所有制性质的土地上的房屋，颁发的所有权证是不同的，在集体土地上的村镇房屋颁发的是村镇房屋所有权证。涉案房屋在徐州市某区房地产管理处进行的是村镇房屋所有权的登记备案，该房屋占用的是农村集体经济组织的土地，是宅基地上的住宅。而宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。高洪波夫妇与安明签订的房地产买卖合同中的标的物不仅是房屋，还包含村集体经济组织的土地使用权，而安明不是该村村民，因此，双方签订的房地产买卖合同违反了法律的强制性规定，该合同应为无效合同。关于诉讼时效问题，法院认为单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，当事人请求确认合同无效的，不适用诉讼时效相关规定。因此，法院最终判决双方签订的房地产买卖合同无效。（文中人物均为化名）　　董 方 周 琪　　作者：文中人物均为化名
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