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小区电梯做广告收益被物业擅自使用已经涉嫌违法！
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来源：小区电梯做广告收益该由谁支配？-信息时报-
null&&□信息时报见习记者 钟丽华近年来，惠州市区高层建筑小区逐渐增多，居民每日进出必经的电梯成为商家广告宣传的阵地。五花八门的广告纷纷入驻小区电梯，不少业主质疑，电梯广告收益到底归物业公司还是业主所有？这笔费用又去了哪里？近日，天鹅芳邨小区全体业主就因电梯广告收益分配和用途一事，跟物业公司闹得很僵。
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物业拒绝移交广告收益&&天鹅芳邨小区又名泰富御山郡，由泰富房产开发有限公司开发，位于惠州市惠城区鹅岭南路48号，由惠州市泰富物业管理有限公司（下称“泰富物业”）进行管理。&&日，泰富物业与惠州市金佳实业有限公司（下称“金佳公司”）签订《电梯广告合作协议》。协议书上约定，天鹅芳邨小区1至5号楼共10台电梯出租，金佳公司按季度支付管理费，每个季度1800元，合同期限为日至日，共计21600元。&&日，天鹅芳邨小区召开首届业主大会，并成功选举产生了首届业主委员会。随后，业委会多次发函给泰富物业，要求泰富物业按照相关规定和约定，全体业主与泰富物业按6:4的比例分配电梯广告收益，同时将以上电梯广告收益移交业委会进行保管，但都遭到泰富物业拒绝。
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<a href="home.php?mod=spacecp&ac=pm&op=showmsg&handlekey=showmsg_294355&touid=294355&pmid=0&daterange=2&pid=&tid=53欢迎来到石家庄装一网！|
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高层住宅小区一楼该不该交电梯费? 听听律师怎么说
日期： 11:44:51
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高层住宅小区的电梯属于公共设施，按照关于电梯费的统一指导标准，就算是一楼住户也应该付费，但缴费标准与楼高住户不同，而王惠民律师也建议由于一楼住户乘坐电梯次数几乎为零，所以物业可以和一层住户协商，适当给予一定减免，或者乘梯按次收费。
近段时间，小编从一些高层住宅小区一楼住户反映中了解到，“有的业主家既没有地下室，也没有地下车库，根本不用电梯，却要交纳电梯费，这合理吗?”经调查发现，高层住宅小区收取的物业费中包含电梯费已经成了不成文的规定。那么，高层住宅小区一楼到底该不该交电梯费呢?
一楼住户交纳电梯费感觉“有点冤”
张奶奶是裕华区东岗路一新建高层住宅小区一楼的住户，从入住至今，她就和其他楼层的住户一样，按照1.6元/平方米交纳物业费，“物业费中包含电梯费，可我家住在一层，既没有地下室，也没有地下车库，平时根本不用电梯，却要和其他楼层的住户交纳相同的物业费，我感觉不合理。”每每提及此事，张奶奶总感觉交费“有点冤”。
采访时，在该小区物业办公室墙上张贴的物业费标准为1.6元/平方米，括号内标注包含电梯费。
对于一层住户也要交纳电梯费一事，小区物业负责人解释说：“电梯是住宅楼不可分割的一部分，属于全体住户共有，因此电梯运行产生的费用应由全体住户分摊。”此外，物业费中的电梯费包含运行费和维护费，这些费用均摊在每户住户身上，不以住户个人使用不使用为标准，也不以人口多少为标准，而是以住房占有的面积分摊物业费。
有的分层收费有的则“一刀切”
连日来，走访了省会10个高层住宅小区，发现高层住宅小区收取的电梯费都包含在物业费里，只是各个小区收费标准和乘梯方式不尽相同，在被调查小区中，80%的小区一楼住户和其他楼层住户交费相同，20%的则不用交纳这笔电梯费。
裕华区某小区建成六七年，一两年前，小区住户乘梯改为刷卡式，“交了物业费才给你电梯卡升级，不交费就用不了电梯。”该小区业主一位张女士称，该小区物业费分两种，回迁楼住户为0.9元/平方米，商品房为1.2元/平方米，不过，一楼住户与其他楼层住户交纳的物业费是相同的，而电梯费就包含在物业费中。
同样是高层住宅小区的多个小区内的电梯不用刷卡，电梯费同样包含在物业费里，有的小区的物业费为0.99元/平方米，一楼住户和其他楼层住户的物业费收取标准相同。有的小区采用的也是“一刀切”方式，小区物业费为1.5元/平方米，里面包含电梯费，一层住户与其他楼层交费标准相同。还有的小区一楼住户也被收取和其他楼层住户相同的物业费。
然而，走访时，在石家庄的桥西区和长安区某俩小区，一楼住户却被差别对待，桥西区某小区北区有高层住宅楼6栋，一楼住户物业费为0.5元/平方米，比其他楼层常住户少收0.3元/平方米。同样，长安区汇某小区乘电梯不用刷卡，电梯费包含在物业费里，但物业费实行分层收取，一层0.9元/平方米，其他楼层1.2元/平方米。
电梯属于公共设施一楼住户应付费
昨日，石家庄装修网小编查阅资料发现，目前，我市在2004年出台的《石家庄市物业服务收费管理实施办法》中有关于电梯费的统一指导标准，即十二层以上的建筑，住户交纳0.3元/平方米的电梯费;十二层以下的建筑，住户(含十二层)应交纳0.35元/平方米的电梯费。
一楼住户是否与其他楼层住户区别交费或者不交费，并无其他规定。随后，就此事致电市物价局，一位相关人员认为，电梯属于小区公用设施，一楼住户应该交纳这笔费用。“不过，各个小区也可以由物业和住户根据实际情况双方进行协商，如果双方对电梯费另有约定的话，就可以依照约定来执行，约定少交点或者不交都是可以的。”
律师：一层住户应承担电梯费
河北明杰律师事务所主任王惠民认为，根据《物权法》第72条规定：住户对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。电梯如小区其他公共资源一样，属于全体住户共有，一楼住户和其他楼层的住户占有相同的份额，应当交纳电梯费。而且电梯运行服务属公共性服务，并不是只供部分住户享用的特约性服务，不会因为有些人不乘电梯，电梯的运行维护成本就降低。因此，一层应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。
不过，王惠民律师认为，虽然从法理上，一层住户应该与其他楼层住户一样承担电梯费，可从各楼层对电梯功能享用上来看，其他楼层住户对电梯的使用是日常化的，而一楼住户对电梯的使用频率较少甚至为零，建议物业和一层住户双方协商，适当给予一定减免，或者乘梯按次收费。
王惠民还建议，物业相关管理部门可以综合考虑住户意见，制定一个详细的、具有可操作性的示范性规定，让住户享受电梯服务的同时，也觉得交费相对公平。
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400-800-0011转10311请问小区的电梯内有各种广告牌，或者电视广告，但是未经过业主委员会通过，这种作为业主可以
问：请问小区的电梯内有各种广告牌，或者电视广告，但是未经过业主委员会通过，这种作为业主可以向哪些部门提出哪些要求来维护合法权益？答：小区内电梯内设置商业广告，涉及《物权法》、《合同法》等民事法律关系，同时也涉及《广告法》等行政法律关系。 利用小区内电梯发布商业广告，应征得全体业主或业主委员会的同意，且相应收益归全体业主共有。如物业公司擅自利用小区电梯经营广告，小区业主可与物业公司协商处理，或直接向人民法院提起诉讼。对违规发布广告的，可向广告工商管理机关举报。《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”。因此，小区电梯是小区内的公用设施，所有业主都可以使用，因此是属于业主共有的。《物权法》第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”据此可知，物业公司是接受业主的委托来管理小区，对于小区中属于全体业主共有的部分，物业公司的职责是管理，只有业主才享有占有、使用、收益和处分的权利。物业公司要将电梯间交给商家发布广告，应当征得全体业主或业主委员会同意。其没有权利擅自将商家的广告设置在电梯间内。而关于物业公司利用电梯发布商业广告的经营所得，根据《物业管理条例》第55条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”也就是说，广告费收入归全体业主所有，而不是归入物业公司自己的口袋。
来源：绵阳市司法局
四川子云律师事务所
邓雅丹 迈尚网编辑
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小区电梯广告费属于物管还是属于业主所有？收藏
小区电梯广告费动了谁的“奶酪”？　　你们小区电梯有广告吗？　　80%的电梯住宅楼业主都回答：有。　　电梯广告费归谁啊？　　大部分业主答：不知道。　　最近，五洲康城小区的市民王先生每次出门坐电梯，都会看到不断变化的广告牌，有新楼发售的，有靓车面世的，有装修的旅游的，无所不包。广告更换的速度也挺快，基本一个星期就要换一次，“不看也得看，有些设计好看的广告，还确实很有意思。”王先生觉得没什么不好，反正坐电梯很无聊。但是他的邻居陈小姐可不这么想，“电梯是我们业主的，在电梯做广告，也该由我们业主收钱啊！”　　近几年来，我市小区高层住宅楼电梯间广告投放不断增多，一些小区的电梯等公共设施现在已成广告商争夺的领地。记者走访拱北、吉大、香洲等，大多数小区的电梯都挂上了广告。这些广告摊位的管理权应该归谁，广告收益是物管公司还是小区业主？带着大家的疑惑，记者展开了深入调查。　　在一个星期的走访调查中，记者发现，目前我市市区经常发布商业广告的电梯有很多，而且还在不断发展。　　乘电梯上下楼是一件很无聊的事情，若在电梯间布置一些明朗简洁的广告，很容易吸引人们的眼球。一家广告公司的老总告诉记者，前几年，我市的电梯大多分布在高级宾馆、写字楼和商务楼中。这些地方人群密集，且大多属于白领阶层，购买力较强。而近两年，高层住宅楼内的广告也多了起来，很多人日常工作生活离不开电梯，所以电梯内广告的反复阅读率很高。“坐小区的电梯时，人们的心情都很放松，容易接受新的消费观念，广告效果还挺好。”该老总表示。　　据一位知情人表示，现在小区内的电梯广告跟地段和价格都有关系，好的小区广告价格偏高，根据不同标准，每部电梯一年广告费用从1500元到4000元不等。“一般小区住户在500户左右的都有电梯20多部，大型小区的电梯数量更多，一年下来，数目也算比较可观。”　　昨日下午，记者来到拱北凤凰花园小区的高层，看到了部分电梯内的镜框广告。记者在该小区随机采访了20多位居民，只有两个人“感觉”电梯内的广告是可以盈利的。而其他人大多表示，都以为那些广告是有人偷着钉上去或者贴上去的。　　据了解，一般情况下，电梯广告都是由广告公司承包经营，要经过物业公司同意。　　记者在该小区采访时了解到，电梯广告收益，大多数业主表示根本不清楚给了谁，物业也从来没有公示。物业公司将广告费收益返还业主、冲抵物业费的情况，还没有发现。　　在新香洲五洲康城小区，每部电梯内都挂着两幅广告。记者从物业管理处得知，该小区尚未成立业主委员会。既没有业主委员会，又没有对电梯广告收益公开，那么，电梯的广告收益用在了哪里？　　“管家”怎么能拿“主人”的钱？　　葆力物业管理公司岭南世家碧景园管理处主任陈仕辉的办公室里摆满了各种维修设备，电钻、疏通机等都有，他和管理处的另两名水电部的员工一起，可以开个业务齐全的修理部。从电脑到电饭煲，从管道堵塞到马桶漏水，还有空调不制冷等等，三个人各有所长，都拿了维修技术的资格证。“给业主维修是不收钱的。”陈仕辉拿出一个登记本，预约维修的业主已排了好几页。　　“很忙的，基本没有闲着的时候。”陈仕辉说，闲着也不好，业委会的监察委员还不时来物业公司转悠，有几个人上班，清洁做得好不好，都是业委会关注的重点。“我们就是业主们请的管家，监督是应该的。”在陈仕辉的话语中，管家这个词出现的频率很高。　　关于电梯广告的收费，陈仕辉说，“管家怎么能拿主人的钱？”2007年，有广告公司表示想在小区做广告，陈仕辉就直接让他们联系业委会。广告费所得直接存入业委会专项账户，用作电梯维修基金。　　“不光是电梯费，一般在小区做促销办活动的收入也都是属于业主的，由业委会直接收取费用的。”陈仕辉表示。管理处基本是免费服务，帮着打扫场地。在业委会的积极争取下，小区的会所对业主免费开放，可以打乒乓球、打麻将。管理处还在每月盈利中拿出6000元列入专项基金，用于小区公共设施的维护。“这也是返还给业主的。”　　“业委会和我们利益是相对的，有时候我笑说他们是管理处的敌人，但是因为有了他们，我们的工作也做得越来越好，业主很认可我们。”陈仕辉透露，目前小区500多住户，按时交纳管理费的达到96%以上。　　业主委员会有权拒绝电梯广告　　物业公司是业主聘请的“管家”，电梯广告的收入应该用于共用部分、共用设施设备的维修、维护。物业公司应将广告合同在小区内公示，并将全年广告收益的具体数额与用途进行公布，让所有业主心中有数，明白这部分收入的去向。“如果物业公司做不到这一点，业主可以向有关部门投诉或者通过法律途径解决。”林叔权表示。　　按照 《物业管理条例》的相关规定，业主对共用部分、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权，对共用部分、共用设施设备的使用等方面的规章制度由业主委员会制定。那么，是否发布广告，发布广告按什么价位收费，应该由业主委员会来决定。只要是业主们的真实意愿，业主委员会完全有权拒绝电梯广告。　　市物业管理协会秘书长周赛群： 收益应属于业主　　我市住宅电梯广告从2003年开始进驻，开展这项业务的主要有两家广告公司，后来都被框架广告收购。在住宅电梯投放广告，相关部门也曾找到物业协会，我给出的意见是，首先电梯涉及产权问题，小区住宅电梯属于全体业主，要投放广告，首先应征求业主意见，多数业主同意才可以实施。其次，电梯广告收益所得应用在产权人身上，最好是用在电梯运营的维护上，在电梯故障的时候，用这笔钱进行维修。当然，物业公司作为管理部门，可以提取一定比例的管理费用，这也需要公示，和业主协商。　　有业委会的小区相对操作简单一点，按程序，应该由业委会直接和广告公司签订合同，收取费用。对于费用怎么花了，要对业主进行公开公示。而有些新的小区，没有成立业委会，在实际的操作中，会出现很多麻烦。有物业公司表示，和全体业主沟通，工作量太大，有时候出了公示，很多人没看到，对此，我建议他们，把公示的内容贴在电梯的显眼处，和业主进行持续有效的沟通。　　据我了解，有部分小区做得很好，把电梯广告的收益用作了电梯维修基金，取之于民，用之于民。但是有些小区的物业管理公司还不够规范，业主们应该积极起来维权。　　这里又涉及到我们业主的公民意识问题。成立业委会对于我们很多小区的业主是很难的事情，每个人都希望别人站起来为自己争利益，但是自己都不愿意出头，公共责任心不够强。有一个故事，我市某小区的一个业主是澳大利亚人，管理处发邮件说要召开业主大会，到会的人才几十个，这个老外就是其中一个，是专程从澳洲赶回来的。“这是我的责任啊！”人家没觉得这是不正常的，反而是我们很多人缺乏这种公众意识。业委会难以成立，业主维权自然曲折艰难。　　经营公共配套设施必须所有权人同意　　住宅电梯广告的收益应归谁的问题，记者咨询了我市大公威德律师事务所的律师林叔权。林叔权称，根据《物权法》和《物业管理条例》，居住小区的公共配套设施(如电梯、楼梯、公用通道等)的所有权人是全体业主，任何单位或个人要想经营这些公共配套设施，必须取得其所有权人的同意。　　林叔权表示，小区的广告收益归全体业主所有，收益的用途应该由业主大会讨论后决定，物业公司只能将资金用在业主大会允许的方面，而不得做它用。物业公司在没有征得业主大会同意的情况下，擅自使用广告收益资金是违规的。　　电梯是业主们共用的设施、设备，其所有权归业主共有，其收益权应该归电梯的所有者所有。即使有些开发商在卖房时与单个购房者签订了“补充协议”，约定小区内所有广告收益都归开发商所有。但是物业的共用部分、共用设施并非购房者的个人财产，而是全体业主共同共有，购房者个人无权对共用部分、共用设施设备进行处分，其签订的涉及处分共用部分、共用设施设备的“补充协议”对全体业主不具有约束力。因此，利用电梯做广告产生的收益，应当归全体业主所有。
基于物业公司擅自经营小区电梯、墙面等业主共有部位承接广告的行为，业主可以向物业公司主张违约责任，也可以向相关广告运营商主张侵权责任。
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