小区物业管理问题及策略 - 物业管理论文
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近年来，随着房屋市场化步伐不断加快，城市住宅小区物业管理的市场化步伐也在加快。虽然在市场化过程中，国家也在不断通过立法、行政规制的方式加强对物业管理市场的依法管理，但由于我国现有物业管理制度设计的缺陷，民众民主管理意识和能力的欠缺，涉及物业管理税费制度不尽合理，从而滋生出小区物业管理的一系列问题，直接影响到民众的安居乐业和城市社会的安定稳定，必须引起各级政府的充分重视。下面，本文从当前物业管理所存在的问题出发，分析问题的成因，并提出相应的解决路径和方法。
一．当前物业管理所存在的问题及成因
(一)业委会被控制，成为少数业主牟利的工具。虽然目前法律或地方性法规已明确了业主委员会成立法定要件、程序，但是由于小区业主的民主意识不强、参与度不高，往往给了某些别有用心业主提供了谋取私利的土壤和条件。例如，有些小区的业委会利用物业签约的决定权，不仅要求物业在小区的收入中拿出部分给业委会成员发工资，而且为了便于业委会寻租，还采取了物业单位一年一签的方式；还有些业主为了达到控制业委会和物业的目的，利用小区业主民主意识不强、参与度不高的漏洞，弄虚作假，以骗取法定足够的票数来更换或控制物业单位，达致其私人目的。
(二)物业企业运作不规范，损害业主的合法权益。由于某些小区的业委会没有成立或者虽然成立了业委会，但存在业委会形成虚设，无法有效监督物业公司，甚至有的还与物业公司形成利益共同体。这些都直接导致物业管理公司在对小区实施物业管理过程中不够规范、透明。像有的小区物业存在随意公摊公共水电费用，不当挪用小区停车收费、124商家进场费、广告费等属于小区全体业主所有的收入，违法侵占公共空间用于牟利等等现象，严重侵害小区业主的合法权益。
(三)开发企业遗留建筑质量问题，增加物业的负担。目前小区的商品房建筑质量问题主要有两个方面，一是业主所购买的房屋的质量问题。这以屋面、墙面渗水、卫生问、阳台漏水、楼板裂缝、空鼓等建筑质量通病较为常见。二是小区的公建部分的质量问题。主要集中体现在小区道路、地下雨污管网、地下室设备设施、安防、消防等方面的质量问题。这些问题往往是隐蔽工程，而且属于小区的公建设施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、维护、维修就需投人大笔的资金，物业对此往往无能为力。特别小区的消防管网、设备设施，由于缺乏专业人员和相关设备维修，使得许多移交物业管理的小区普遍存在消防管网、设备设施老化或破坏严重，形成严重的火灾隐患。像近期福州市组织进行的消防大检查中所发现的闽发西湖广场、芍园1号因消防设备设施老化或被破坏，物业又无力整改，而被消防支队责令予以暂时停业整改就是这方面的典型案例。
(四)物业费、水电费用欠缴情况普遍，物业管理难以为继。由于各种各样的因素，小区普遍存在欠缴物业费的情况。当前比较普遍的物业费欠缴原因在于：一是开发商遗留问题未解决，导致物业收费困难。二是物业管理存在的问题。像安保、保洁、停车管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至邻里间装修、房屋使用不当等等都会成为不缴物业费的原因或借口。而物业管理费作为物业公司的最主要收入来源，其欠缴将直接影响物业管理公司的服务水平和质量。
(五)物业管理公司税赋重，运营成本高。物业管理是一个劳动力密集型的行业，要保持一定的服务质量和水平，就必须保持有一定的人员配备。因此，物业员工的社保、医保便成为物业企业应担当的必不可少的责任。同时，物业企业所承担的税赋也很重。以福州市为例，凡福州市的物业企业要将营业收入的6％用于缴纳营业税、文化建设城建税等，而且还需预缴所得税(按营业收入的25％乘以10％进行预征)，这无形中让物业企业要将其营业收入的8．5％上交国家，再加上企业需承担的社保、医保配套费用，物业企业税费成本将达到营业收入的10％以上。
(六)物业费标准调整或动用公用部位维修基金等行为，效率过于低当前，在通货膨胀、人工工资不断上涨的形势下，许多小区如沿用原有的物业收费标准，势必留不住物业管理员工，从而直接导致物业管理服务水平和质量的下降，进而引发业主的不满。但如需调整物业收费标准又必须征得占总建筑面积和总人数1／2的业主的同意。在时—F，J、区大多数业主民主意识欠缺，参与意愿差的情况要调高物业收费无疑是难度极大的任务。此外，像公共部位维修基金的动用，根据(福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法)第十一条的规定，使用住宅专项维修资金须经制定方案、业主确认、办理备案、首次开户、资金划转、竣工验收、决算审核共七个程序，而且业主确认环节更规定了需占总建筑面积2／3和总人数2／3的严苛标准。由于其门槛高，业主间的利益很难平衡，使得该基金使用效率低下。
(七)物业管理服务义务与公共行政管理的权责不清，极易引发纠纷。这在实践中表现最为突出的集中表现在两个方面：一是物业的安全保障服务；二是制止小区违法、违章装修行为。根据(《物业管理条例第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。但是由于小区物业管理使用的基本上都是格式合同，对这部分的内容约定非常宽泛，甚至根本没有涉及，这往往导致业主的相关侵权案件发生后，物业和业主间极易就损失赔偿举证、索赔金额等等事项发生争议。除此之外，目前，小区业主的在房屋装修过程中的违法、违章装修行为相当普遍，对于这类的违法、违章行为，无执法权的物业的劝导和制止根本无法奏效。
(八)物业管理难以做到城市社区的全履盖，严重影响城市居民的居住安全和生活品质。目前，由于城市中一些小区开发较早，设施老化严重，业主构成复杂且支付能力差，使得小区存在没有物业或物业形同虚设的局面。还有一些小区，由于业主意见不统一，在赶走旧物业后，新物业无法及时到位，形成了小区物业管理的真空。据不完全统截至2010年7月，福州市区共有住宅小区2200多个，其中实行专业物业管理的小区有1200个，而未实行物业管理的小区约1000个，基本上都是老旧小区。而小区没有物业或者物业管理2011年第l2期《发展研究》不到位，极易对小区业主的生命财产安全造成威胁，甚至损害。
二、完善我国物业管理制度的思路和办法
鉴予小区是现代城市社会构成的一个重要细胞，因此，要加强小区的物业管理，就必须将小区物业管理纳入整个社会管理的大体系中去统筹考虑，用开阔的视野，创新的思维，务实的方法，构筑起新形势下我国物业管理的新体制、机制：
(一)把物业费缴交情况纳入个人信用系统。在原有的物业管理体制下，随着越来越多的新建小区投入使用，开发商、业主与物业间的矛盾越积累越多，物业费欠缴情况也越来越普遍。而且由于追索物业费欠缴的管理成本、司法成本太高，使得众多物业企业只好采取息事宁人的态度，而这无疑更加助长了业主的物业费欠费行为。但少数业主的欠费行为，实际上不仅损害了物业企业的利益，事实上也损害了绝大部分按时缴费的业主的合法权益，是一种极不道德的损人不利已的行为。因此，为杜绝这类行为的继续蔓延、扩散，我们认为，除了应继续推广完善福州市现有的社区调解员制度外，还有必要将物业费缴交情况纳入个人的金融信用系统，让业主们不敢、不愿欠缴物业费。同时’为了保证物业费欠缴情况信息的公正性、公平性，有必要将物业费欠缴案件作为简易类案件，由物业公司采取向基层法院申请支付令的方式，确保物业费欠缴情况进入个人信用系统的工作效率及权威性。
(二)实行税收返还，专项用于社区科教文卫基础设施建设。现在西方媒体频频炒作中国的税负和税收痛苦指数之类的新闻，这实际上源于我们税收的转移支付或者使用方向还存在不够科学、不够完善、不够透明的地方。事实上，在我们看来，实践中对于业主向物业企业缴纳的物业管理费等所征收的税收，以及将来可能开征的物业税，都必须采取“取于社区，用于社区”的政策，将每个小区业主向国家所缴纳的相关税收，直接返还用于社区和小区内的学校、诊所、体育馆、博物馆等公益性机构的修缮、维护。同时，也可以从上述的税收返还中切出一块，专项用于小区内属于全体业主共同共有的公共部位、公共设施、公共设备的修缮、维护。实质上，采取房产税、物业管理税收属地化使用后，就有利于真正实现社区业主子女入学、医疗的划片管理，有利于社区公共资源的合理配置。
(三)规范房地产开发企业和物业的前期开发和后期管理。为防止因为开发企业工程质量原因而产生小区公建配套、设施和设备质量问题，进而影响小区的物业服务品质和水平，建议对新开发项目实行物业管理过渡期制度，规定对于新开发项目在一定年限内的物业管理应由开发企业设立的物业负责，以便对在过渡期内出现的公建配套质量问题进行及时整改和完善。而对于在过渡期内，业主大会通过法定程序选任新的物业对小区进行管理的，开发企业应按过渡期的长短，折成款项交由业主委员会和新选任物业专项用于开办费和小区公建配套质量问题整改及完善，以确保小区不因开发企业遗留的质量问题而影响物业服务的品质。而对于物业企业，行政机关则可以利用资质年检等行政手段，强制物业企业对物业管理的各项收费、收入及使用情况进行公示，同时可以采取抽检的方式，对物业企业的财务情况进行年度审讥以便及时发现问题，并进行规范整改。此外，还可以发动小区的业主，采取聘任义务监督员的方式，对小区物业的日常管理活动进行全方位、全面监督，发现问题及时向社区派驻的监事反映，以切实监督物业透明、规范地对小区进行管理。
(四)社区向业委会委派监事，加强对业委会的监管。小区实行业委会的民主自治管理是一个正确的趋势，也是一种正确的模式，需要的只是对其加以进一步的完善。具体而对于业委会的选任、职责，实践中，除了可继续执行好《福州市业主大会和业主委员会指导规则，积极探索业主自治与行政干预间的利益平衡管理模式之外，还可以采取由社区向业委会派出监事的方式进行完善，同时明确监事的权责利。这样就可以在小区内构建起以业主大会为最高权力机构，业委会为常设机构，物业为具体执行机构，社区为监事机构这样一个三足鼎立的类似于公司中股东会、董事会、监事会和职业经理人这样的管理架构，从而在“民主监督、相互制约”中共同履行好各自的职责，做好小区的物业服务管理工作。
(五)明晰公共行政管理机构和物业服务机构的工作界线，各司其职。小区是城市社区的一个重要组成部分，也是城市的一个部分。因此，无论是小区的公共安全、治安管理、交通安全，还是小区的建章建筑，政府的相关职能部门均有义务和职责做好相应的管理工作，不能把这些职能全部转嫁给物业。因此，公安、城管等相关部门必须把物业管理与其之间的职责分工规范化、明晰化，并把这些分工内容纳入业主手册或者在小区中进行公示，让业主们明了物业的职责所在。在条件成熟的情况下，还可以采取保安由专业公司委派或者公安、城管等行政机关向小区派驻代表的模式进行小区的公共行政管理。同吨可以通过技术手段将小区内的安防体系纳入城市安防体系，实现小区公共、交通、装修、装饰管理的行政机关与物业机构的联动，以便更加科学有效地实现对小区的物业管理。
(六)充实公共部位维修基金，简化基金的报批使用手续。由于目前采取的由业主在购房时按购房款2-3％比例缴交公共部位维修基金的募集方式渠道过于单一，不利于小区可持续管理。因此，有必要在将来开征的房产税或物业税中提取部分比例用于补充、充实小区物业的公共部位维修基金。而且为了防止由于公共部位维修基金的使用程序过于繁琐和复杂，基金的使用效率过于低下，影响小区的物业管理品质和小区业主的生命财产安全。可以对基金的使用实行分类管理，对于部分事关小区业主生命财产安全，诸如小区消防、道路、安防等大修的，可由法律法规直接予以规定，126由业主委员会申请，相关部门依法核准即可拨付投入使用。对于涉及部分业主利益的，可以简化程序，由涉及到建筑物区分所有权的业主进行民主表决，在表决通过后，业主委员会即应向相关部门提出申请，动用属于这部分业主所有的公共部位维修基金，以确保物业安全、合理地可持续使用。
(七)对老旧小区配套设施进行整修改造，纳入正常物业管理体系运作。对于没有物业管理的老旧小区，各级政府应以街道为单位进行摸排，在摸排基础上提出整合方案，由财政出大头、住户出小头的方式，对这些老旧社区的基础设施配套进行整改、完善，在整改结束后，通过把小区业主的物业缴交情况列入个人信用系统，确保物业收费率，引进物业企业对小区实行专业管理。对于老旧小区业主物业费足额缴交仍无法满足小区正常的基本物业管理要求的，政府相关部门在经过一定程序的认定之后，可给给予适当的财政补贴；对于小区业主确实存在生活困难的，纳入城市社保、低保行业予以个案解决，以切实妥善解决老旧小区的物业管理问题。
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案例分析：物业公司如何处理小区健身器材扰民问题
　　案例分析：物业公司如何处理小区健身器材扰民问题
　　“做文明业主，塑城市精神”，是每一个业主的份内事，但不是每一个业主都能自觉做到的。物业公司每天与业主接触，如能从正面多加引导，从人情、人性、人心入手，搞一些能提高业主文明素质的活动，对于提高管理质量，建设良好的社区文化和精神文明，将会起到推进作用。
　　小区有人因健身放音乐，有人因休息、学习需安静，这个矛盾摆在了物业公司面前，疏导是最好的化解办法。
　　近年来，群众健身活动在很多小区掀起热潮，某物业公司管理的小区也活跃着一支中老年健身队。她们昨天学十八法，今天练太极拳，明天跳健身舞，鲜艳夺目的服装、多姿多彩的动作成了小区一道靓丽的风景线。然而，健身活动中播放的音乐，却不时扰民，成为业主投诉的导火索。物业公司收到业主投诉后，管理处经理多次亲临现场，一探究竟。
　　没想到，健身队也是一肚子苦水。小区中老年健身队领队表示，自从退休回家，内心充满失落感和空虚感，身体一天不如一天。参加了晨练队伍后，心境开阔、筋骨活络，“老死不相往来”的新邻居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活动遭到了部分业主的反对，底楼业主把家里的音响、喇叭搬到窗口“对着干”；高层业主朝下扔蛋壳、浇水，健身队伍只好打一枪换一个地方。她们迫切希望物业公司想想办法，帮助她们解决难题。物业管理处经过实地调查研究，拟定了一套解决方案。
　　第一，寻找场地。小区中庭花园处在两幢高层、一排多层中间，虽然这里环境宜人，但正对着高层的南窗，加上早晨上学、上班时人来车往，无论是从安全角度还是从不扰民角度，都不宜考虑。变电所门口有一块空地可以利用，但十几辆遗而未弃的破自行车处理呢？管理处先张贴旧车招领启事，三天后，经理亲自上阵，将破车、旧车一辆一辆地进行处置，有的搬入地下车库，有的劝业主作为废铁卖掉，最终为健身队开辟出了一块健身宝地！同时，还关照邻里之间要相互关心，晨练时尽可能地把音乐音量调到最低限度。从此皆大欢喜，投诉也烟消云散。
　　第二，及时沟通。小区一业主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物业公司提出，料理丧事期间，是否停止健身队的音乐播放？管理处马上与健身队联系，请她们配合，健身队干脆停止晨练三天。此举令这位女主人很感动，她激动地说：“失去亲人是一件很悲痛的事情，在我失去亲人、最痛苦的时候，物业管理处能给予理解，并满足我的要求，我永远不会忘记。”
　　第三，调整时间。物业公司经过与居委、业委会多方协调，小区健身队的晨练时间改在早上7:30－8:30，避开了上学、上班的高峰时间段；练功、学舞改在晚上7：00以后，健身队不再随意调高音量，队员们在健身中还常常相互提醒，不要大声聊天影响别人。学习新的动作时，她们会自觉到地下室去练习，参加比赛前的排练，也都到地下室去进行。健身和扰民的矛盾终于得到圆满解决。
　　相关案例
　　健身队早上扰民物业可否制止？
　　本报“法眼看物业”栏目上周接听电话45个，有65名读者登录微博。本期解答物业服务遇到的扰民问题。
　　历下区刘先生来电咨询：我们小区有一支老年健身队，每天早上6点就在小区楼下播放音乐健身，吵得我们无法入睡，请问我们能要求物业公司制止这种行为吗？
　　济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：目前物业管理费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费、化粪便费、小区公用设备维修费以及公共照明的电费、电梯运行费等。从前述物业管理费用的构成，可以看出物业管理公司的工作范围主要是对全体业主公共部分的管理、共用设施设备的维修。而业主之间最为常见的纠纷是相邻权纠纷，如正常通风、通行、采光、噪音等纠纷。业主常常将责任推向物业公司，要求物业公司赔偿损失或制止侵害等。但是物业公司对于业主的相邻权纠纷不一定负有法律责任。理由如下：1.受害业主与公司之间不存在房屋毗邻的情况；2.物业公司并非侵害业主权益的直接责任人。因此，受害业主不能以相邻为由要求物业公司承担管理职责。只有在物业公司与业主之间存在合同约定或物业公司处于特殊情境下而负有约定或者法定的义务时，物业公司才对业主之间的相邻权纠纷负有管理的职责。对于刘先生遇到的问题，物业公司可以进行劝说，但没有强行制止的权利。
　　小区健身队扰民，物业公司是否承担责任
　　案情：皇姑某小区内，一支老年健身队于早晨6时起播放的音乐和队员的高声谈话干扰了该小区116栋2—4层楼部分业主的休息，尤其是居住在2层楼（1层为架空层）的部分业主，业主们多次下楼与健身队的老人们理论，且投诉到物业公司，均未解决问题。后部分业主以物业公司为被告，向人们法院起诉，认为健身队的上述行为侵害了业主的安宁权，要求物业公司制止健身队的扰民行为，并要求健身队停止健身活动。
　　物业公司辩称，我公司已多次要求健身队的老人在晨练时降低谈话和播放的音乐声调，均遭拒绝。我公司已履行了管理职责。原告的诉请无任何依据，应驳回诉请。
　　健身队的老人认为，健身活动是公民自由，任何人无权干涉，并驳回原告的诉请。
　　判决：
　　法院经审理认为，小区老年健身队的行为的确影响了业主的安宁权。但业主要求物业公司制止健身队的扰民行为，并要求健身队的所有成员停止健身活动，其诉求不符合法律规定。
　　后经物业公司提出方案，如健身队晨练时间推迟到早晨7点半至八点半之间、并降低音乐声调等，最后法院以调解方式结案。
　　律师观点：
　　业主之间最长见得纠纷是相邻权纠纷，如正常通行、通风、采光、噪音等纠纷。业主常将责任推向物业公司，要求物业公司承担责任。但物业公司对业主相邻权纠纷不一定承担法律责任。理由如下：1.受害业主与物业公司不存在房屋毗邻的情况；2.物业公司并非侵害业主权益的直接责任人。因此，受害业主不能以相邻权为由要求物业公司承担管理责任。只有在物业公司与业主之间存在合同约定或物业公司处于特殊情境下而负有约定或法定义务时，物业公司才对业主之间的相邻权纠纷负有管理的职责。
　　具体到本案，虽然健身队活动地点位于小区公共区域内，属于物业公司的管理职责范围内的问题，但在处理该问题是，物业公司却不能以健身队的活动破坏了公共秩序为由要求健身队停止活动。
　　因此，在小区物业管理中，业主之间产生纠纷，不能要求物业公司解决，物业公司的管理权是有界限的。
　　小区健身器材扰民引发矛盾 休息权与健身权哪个更重要
　　为方便居民锻炼身体，近年来，越来越多的居民小区添置了健身器材。然而，每当清晨或夜晚，健身器材在使用时发出的噪音，锻炼人群的说笑声，让周边住户不堪其扰，由此引发大众健身权与少数居民休息权之争。不久前，江苏省镇江市曾为此发生了一起官司。
　　■记者调查
　　小区健身器材扰民引发邻里矛盾
　　记者在采访中了解到，在居民小区适当设置户外公共健身空间已成为一种趋势，类似大众健身权与少数居民休息权的矛盾，在许多小区都不同程度存在。前不久，江苏省南京市龙福山庄小区500多户居民为小区健身扰民问题打起了“笔仗”。原来，该小区一些居民每天早上6点半提着录音机，在小区健身广场上跳健身舞。音响设备带来的噪音，让紧邻健身广场的该小区13号楼的居民颇为不满，遂公开张贴《扰民提醒书》，提出每天放音乐跳健身舞侵犯了13号楼居民的休息权。这让晨练的几十位居民大为不悦，跟着张贴《意见书》表示，现在国家提倡全民健身，居民有自己的健身权，不能因为少数居民休息，而要求其他人一起休息。
　　对此，南京市市民周女士认为，小区里的户外健身空间贴近居民、灵活方便、经济实惠，有着收费体育场馆无法替代的优势，不仅利于提高居民身体素质，还能改善冷漠的邻里关系，“我们承认居民有休息权，但我们也有健身锻炼权呀!不应该因为少数几户居民就侵犯我们的权利”。市民王先生认为，建设单位在小区设置健身器材的初衷是值得肯定的，但是选址颇为重要，小区人员集中在一起健身，健身器材发出的噪音势必会影响一部分居民休息，因此，健身器材设置在离居民楼较远的地方较为适合。
　　■各方观点
　　针对大众健身权与少数居民休息权如何平衡的问题，记者采访了相关法律界人士和专家。
　　法官：休息权比健身权重要
　　镇江市京口区人民法院法官、松盛园小区健身器材扰民案审判长徐立强认为，2006年出台的《江苏省环境噪声污染防治条例》和《民用建筑隔声设计规范》中规定，在城市居住区、居住小区内，新建按照规划设计要求配套的，可能产生环境噪声污染的生活、消费、娱乐等公共服务设施，与相邻最近的居民住宅边界的直线距离不得小于30米。松盛园小区的开发商在两幢居民楼之间安装运动和娱乐设施，间距没有达到这一要求，且事先没有与业主进行约定，在原绿地上擅自改变规划，其行为明显不当。
　　对于休息权和健身权之间如何平衡的问题，徐立强表示，休息权属于公民的基本权利，一旦受到侵害，直接影响的是人们的身体健康，甚至是生命安全，因此，休息权与健康权、生命权同属于公民最基本的权利，是人们生活、生存的最基本的保障，应得到重点保护。健身权虽然与身体健康有关，但这种权利保障的目的是为了提高公民的生活质量，如果牺牲一方最基本的生存条件而去保障另一方生活质量的提高，于情于法都说不过去。
　　律师：合理考虑健身场地选址
　　江苏博事达律师事务所律师周连勇认为，根据《物权法》和《物业管理条例》，小区里的健身器材为全体业主共同享有和管理，不能因为存在矛盾而因噎废食。从民事关系上讲，设置健身器材对居民生活造成的影响，是一种侵权或妨害行为，受到影响的业主可通过协商、调解来排除妨害，也可向法院提起诉讼。
　　周连勇表示，按照国家有关规定，每个小区都应配有相应比例的健身器材，但在安装健身器材时，有关部门及开发商应考虑到它的布局将给周围的居民带来的影响，在征求小区大多数业主的意见后，选择规划出一个合理的空间。如果选址不当，加上部分人不文明使用，往往会干扰附近住户的日常休息。在实际操作中，可由业主委员会将健身器材管理起来，制定相关的使用规则，以避免扰民现象的发生。
　　专家：业委会可委托物业公司加强管理
　　南京大学法学院民商法教授邱鹭凤认为，居民的休息权和健身权两者都需要得到保护，但是不存在绝对的权利，正常情况下一方权利的行使应不影响大多数人的权利行使，如果对别人造成了侵害，就是权利滥用，属于不法行为。
　　邱鹭凤说，对于小区健身器材，更重要的是管理问题，物业公司有维持小区秩序的义务。按照《物权法》和最高人民法院关于《物权法》的司法解释等有关规定，经大多数业主同意，由业主委员会制定小区业主公约，可以规定健身器材的使用时间，或者禁止使用时间。业主委员会可以委托物业公司进行管理，对业主不遵守、不服从的违约行为进行制止，或者起诉至法院。
　　●相关案例
　　小区健身器材扰民法院终审判令拆除
　　为维护休息权，江苏省镇江市一小区的居民将开发商和物业管理公司告上法庭。日前，镇江市中级人民法院对此案作出终审判决，判令开发商拆除引发诉讼的健身设施。
　　原告徐某等12人系镇江市松盛园小区7号楼的住户，该小区由被告松盛开发公司开发建设，该公司于日至5月28日向原告交付了所售松盛园小区房屋。2005年6月底至7月初，松盛开发公司在该小区7号楼和8号楼之间，靠7号楼南侧安装了一组健身器材。原、被告对于该设施的安装事先并无约定。
　　小区业主陆续入住后，使用健身器材的居民越来越多，由于部分居民的不文明使用行为，干扰了原告正常的生活和休息。原告遂向被告就设施安装地点提出异议，松盛开发公司答复出资出力将设施拆除，但移位至何处须待业主委员会成立后决定。
　　2006年9月，松盛园小区业主委员会成立。同年10月，经业委会讨论，通过了拆除设施的决议，并于日将决议寄给松盛开发公司，要求对方接信后15个工作日内拆除设施恢复绿化，并将拆除的健身器材安装到小区中心广场。但业委会对于健身器材具体安装位置一直未能形成决议，两任业委会主任先后辞职，健身器材一直未能拆除。原告遂向镇江市京口区人民法院起诉，要求判令被告拆除健身器材，恢复该地块绿化。
　　日，法院一审判决松盛开发公司拆除引发诉讼的健身器材，并恢复该地块绿化。松盛开发公司不服，向镇江市中院提起上诉。今年4月13日，二审法院作出维持原判的终审判决。
　　8月3日，负责松盛园小区物业管理的镇江市容盛物业管理有限公司一位姓高的负责人告诉记者，小区7号楼与8号楼之间的健身器材已经拆除，恢复成绿地了。目前，健身器材新的安置地点仍没有确定。
　　小区健身器材使用注意事项
　　说穿了，小区里的健身器材用得好是健身，用不恰当往往就会变成“伤身”。因此人们在享受小区健身器材带来的便利的同时，一定要掌握动作要领，量力而行，而在健身前一定要先清楚地了解自己的身体状况。
　　李老师“太空漫步”伤了腰
　　今年60岁的李老师上个月被诊断出得了腰椎间盘突出，医生建议她平常多做些伸展和拉伸的运动，可以缓解症状。医生的建议让李老师首先想到了小区花园里的五颜六色的健身器材。然而，让李老师意料不到的是，她和这些“漂亮的家伙们”第一次亲密接触就出事了--李老师在玩太空漫步机的时候拉伤了腰。
　　李老师说，之前曾经看别人玩过太空漫步机，知道是两腿分别踏在踏板上，手握扶杠，然后两腿分别一前一后地摆动。然而按照这样的方法锻炼了几分钟后，李老师觉得运动量似乎太小了，于是突发奇想，将两腿并拢，同时向前、向后摆。“大概摆了十多下，我开始觉得腰很痛，肌肉像被人紧紧扯住一样。” 李老师说，她不敢再往下做，第二天连忙到医院求诊。接诊的大夫说，李老师的腰肌肉被拉伤了，起码要做2周的理疗才能复原。
　　从医院的门诊统计资料看，自从一些小区和社区安放了这些健身器材后，很多医院就陆续接收了因为对这些健身器材使用不当而受伤的病人。这些患者多数是中老年人，伤势轻的是拉伤肌肉或者筋腱，严重的甚至是伤了关节或者引起椎间盘突出。
　　小区健身器材禁忌因人而异
　　爱华康体育设施提供的小区里的健身器材每一项都有其锻炼的针对性，总的来说，玩得恰当可以增加肌肉的力量和柔韧性，增强平衡能力，提高心肺功能和灵活性。但是，每一个健身器材对一些特定人群都是有“禁区”的，人们玩的时候要注意绕开这些“危险地带”，选择适合自己的项目。
　　太空漫步机切忌摆动幅度过大
　　太空漫步机是最受欢迎的健身器材。之所以受欢迎，是因为很多人认为它“容易玩”、“不怎么费力”、“甩来甩去很过瘾”。其实，太空漫步机很容易拉伤腰肌，像李老师，而受伤的原因往往是没有掌握好摇摆的幅度。老年人肌肉由于老化而水分减少，柔韧性差，活动度就会受到限制。通俗地说就是他们的肌肉较硬。所以，如果双腿摆动的幅度过大、速度过快就很容易拉伤脊柱周围的肌肉。因此，老年人在做“太空漫步”时摆腿的幅度最好为45度左右，频率最好为每次3～4秒。
　　髋骨软化症老人莫玩蹬力器
　　这种器械主要是用来锻炼下肢和腰部力量的，但对那些本来就患有髋骨软化症的老人来说，则不宜进行这项运动。所谓髋骨软化症，主要症状就是平时常有膝下痛，而且上下楼梯会觉得无力。这样的老人，本来髋关节的负重功能就不好，如果再做蹬力器，伸膝肌群就可能会受损，从而加重原有的症状。
　　椎间盘突出别玩健骑机
　　健骑机是依靠双手和双脚的力量做上下运动，从而将整个身体拉伸，以达到活动全身各部位关节的目的。按道理，这项运动很适合那些经常伏案，颈肌和腰肌都有劳损的人。但如果病情已经发展到椎间盘突出的话，千万不要使用这类器械，因为如果已经有突出的话，脊柱绝对经不起健骑机一拉一扯的“折腾”。
　　要玩牵引器先试引体向上
　　上肢牵引器的作用类似于到医院接受牵引治疗，对拉伸肌肉，预防椎间盘突出是有好处的。但建议那些手力不够的老人最好不要进行这项运动。要测试自己手力如何，可以能否做引体向上为标准，如果连一个引体向上都无法完成的老人，最好还是选择别的拉伸运动。
　　此外，很多老人喜欢用压腿器来锻炼自己的柔韧性，但抬腿的幅度最好不要超过肩关节，否则容易拉伤髋关节的韧带和肌肉。
　　扭腰器旋转幅度莫超180度
　　要注意控制扭动的幅度，速度要慢，动作要轻柔，否则同样有拉伤腰肌的危险。扭动的幅度不要超过180度，频率控制在3～4秒完成一次动作为宜。
　　正确运动小贴士
　　掌握运动量：每天1～2次，每次30～40分钟，每周锻炼3～6次。锻炼过程中脉搏每分钟不超过120下。
　　运动前要热身：进行器械锻炼前要热身5～10分钟，先活动一下关节，或者慢跑。
　　运动后莫立刻静止：运动后毛细血管扩张，如果立即静止的话，身体血管远端的血液难以回流到心脏，会出现胸闷、心悸等不适，最好做一些整理运动，例如慢慢走动几分钟再停下来。
　　小区健身器材使用方法
　　（1臂力训练器
　　臂力训练器的功能是发展人体上肢各部肌肉力量。使用方法是两人分别在转轮两侧向对方相反的用力方向推动转轮边缘，以互相较力锻炼上臂肌肉。或一人在转轮一侧用力转动转轮边缘，以增强自身臂力。
　　（2）压腿训练器
　　压腿训练器能增强人体腰、腿部的肌肉力量及柔韧性，消除下肢疲劳。 方法是根据自身的身高选择合适的杠高，单腿伸直放在杠上，收手拉脚尖，身体向前弯。
　　（3）转体训练器
　　转体训练器用来发展腰腹肌肉的柔韧性及协调性。表面看起来好像一扇门，它的使用方法很简单，手握上把手或侧把手，反复做转体运动即可。
　　（4）旋风轮&&旋风轮能增强人体腿部肌肉力量，提高有氧运动能力和协调能力。它的使用方法是：锻炼者先踏上脚踏架，手扶半圆形扶手踏上滚筒轮，然后手扶横扶手，两脚交替向后蹬滚筒轮转动。转动速度据锻炼者具体情况而异，不宜过快。
　　参考范文
　　小区健身器材使用管理规定
　　遵守社会公德、爱惜公共设施是每位公民应尽的责任。为了加强居民健身器材使用的管理，为居民营造一个良好的健身环境，特作如下规定：
　　1、小区居民健身器材是供居民健身使用，居民应遵守健身器材使用规则，爱惜体育设施及健身器材。
　　2、健身可根据自身年龄、体质、及身体状况选择不同的健身器材进行健身活动。中老年人要特别注意健身量力而行，儿童健身需要在家长监护下进行。
　　3、健身者应注意健身活动的自我保护，如有违反操作规定或使用不当而造成伤害事故，其责任自负。
　　4、对破坏健身器材的行为，管理人员有权进行教育，屡教不改者，将对当事人给予处罚。
　　5、倡导科学健身、文明锻炼，不得喧闹扰民影响居民休息。
　　6、维护健身场所环境清洁，不得随意乱扔垃圾、纸屑等，保持器材及周边环境卫生。
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写得很细.学习下.
谢谢分享，学习学习。
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谢谢分享，学习学习。
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